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売買した土地に消費税はかからない⁉
2023-05-18
【課税対象となる条件】
①国内取引であること
②事業者が行う取引であること
③対価を得て行われること
④資産の譲渡や貸付け、役務の提供であること
この４つの要件を満たす取引が課税対象となります。
不動産売買では、土地はすべて非課税だが建物の売買で「事業者」＝「不動産会社」がする売買であれば消費税がかかるということです。
【土地売却時に消費税がかかる項目】
＊仲介した不動産会社に支払う成功報酬のこと
土地の売買は、不動産会社に仲介してもらうことが一般的でしょう。
仲介手数料は「宅地建物取引業法」で上限が定まっています。
【仲介手数料の計算方法】
| 土地の売買価格 | 計算方法 | 仲介手数料 |
| 2,500万円の土地の場合 | (2,500万円×3％＋6万円）×1.1 | 89.1万円 |
【仲介手数料の早見表】
| 売買価格 | 仲介手数料（10％の税込み） |
| 400万円 | 19.8万円 |
| 1,000万円 | 39.6万円 |
| 1,500万円 | 56.1万円 |
| 2,000万円 | 72.6万円 |
| 2,500万円 | 89.1万円 |
| 3,000万円 | 105.6万円 |
| 4,000万円 | 138.6万円 |
| 5,000万円 | 171.6万円 |
住宅ローンを借りるときに金融機関に払うのが「事務手数料」です。
金融機関によっては事務手数料が無料のもありますが、かわりに保証料や金利が高くなる場合もあります。
また、繰り上げ返済する場合の手数料にも消費税がかかります。ただ、一部繰り上げ返済の場合は「繰り上げ返済手数料無料」を行っている金融機関も多くあります。
～司法書士への手数料～
＊登記をおこなうため
売買するために「所有権移転登記」「抵当権抹消登記」「抵当権設定登記」などをおこないます。登記をするためには専門知識が必要になため司法書士に依頼します。
報酬には上限や定めはありません。
土地付きの分譲住宅を不動産会社から購入する場合、土地には消費税がかかりませんが建物には消費税がかかります。
記載されている価格には「土地＋建物」の総額表示が一般的です。
【3,500万円の分譲住宅の例】※価格比率は物件ごとに異なります。
| 土地代 | 1,300万円（消費税なし） |
| 建物代 | 2,200万円（消費税込み） |
| 総額 | 3,500万円（消費税込み） |
不動産会社に支払う仲介手数料を計算する場合、建物代の消費税を引いて計算しますのでご注意ください。
上の例の場合、建物代には10％の消費税が含まれていることから、税抜き価格である2,000万円にしてから計算します。
【仲介手数料の計算】
1,300万円＋2,000万円＝3,300万円
(3,300万円×3%＋6万円）×1.1＝115.5万円（仲介手数料）
コチラの記事も読まれています｜相続した不動産の売却方法 相続登記からの流れ
【土地売買時に消費税がかからない項目】
土地の売買→個人・不動産会社売買どちらもかかりません
住宅ローンの保証料・利息→事務手数料とは違うもの
火災保険料→住宅ローンを組む場合、火災保険加入必須
～住宅ローンの保証料・利息～
事務手数料とは違うもので、金融機関に支払う「保証料」「利息」には消費税はかかりません。「保証料」と「事務手数料」は似ていますが内容が違います。「保証料」を無料にしている金融機関は多いです。
～火災保険料～
火災保険は対価ではないので消費税はかかりません。住宅ローンを契約する場合「団体信用保険」と同様に「火災保険」への加入が必須です。
| 種類 | ※軽減税率での計算方法 |
| 所有権保存登記 （建物） | 固定資産税評価額×0.15％ |
| 所有権移転登記 （土地） | 固定資産税評価額×1.5％ |
| 所有権移転登記 （建物） | 固定資産税評価額×0.3％ |
| 抵当権設定登記 | 借入額×0.1％ |
※軽減税率は登記の内容によって「令和5年3月まで」または「令和6年3月まで」の期間
【購入の場合】
- 所有権移転登記：土地の所有権を売主から買主に移す登記
- 所有権保存登記：土地と同時に建物を購入した場合の建物の保存登記
- 抵当権設定登記：住宅ローンを組んだ場合に借入額を明示
【売却の場合】
- 抵当権抹消登記：住宅ローンを全額返済して抵当権を抹消
＊土地を購入した人が支払う税金のことです。
無償で土地を取得した場合でも税金は支払うことになります。住宅用地の場合の計算方法は下記になります。
【不動産取得税の計算式】
固定資産税評価額×1/2×3％
※3％の税率は令和6年3月31日まで
コチラの記事も読まれています｜空き家の固定資産税が〇倍⁉
【まとめ】
土地自体に消費税はかかりません。
ただし、不動産会社から土地付き分譲住宅を購入する場合は、建物に消費税が含まれています。 また、売買時に支払う仲介手数料や住宅ローンの事務手数料には消費税がかかりますので、そのことも考えて資金計画を立てることをオススメします。
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