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相続した土地の売却は○○までにやった方がいい⁉
2023-05-29
①所有期間の見極め
土地の売却を検討中の方は、譲渡所得税の税率が切り替わるタイミングでの売却を検討してみましょう。
譲渡所得税とは→土地や建物など不動産を売却したときに得た利益に対してかかる税金のこと
譲渡所得税は所有期間の5年を区切りに、課税譲渡所得に決められた税率を乗じて算出し、大きく変わります。 5年以上の期間所有している不動産で得た利益は「長期譲渡所得」、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」と言います。
所有期間が5年を超えると税率が約半分になるため、譲渡所得税も安く抑えることが可能です。 長期譲渡所得になるタイミングかどうかを確認すると、土地を売る際にかかるコストを削減できますね。
また建物を売却する場合、10年以上所有する居住用不動産であれば譲渡所得税の軽減措置を受けられるので、土地と建物を同時に売却する場合にはそれぞれの所有期間を確認することが大切です。
ちなみに、「相続税」「固定資産税」も相続してから納税するまでの期間が変わってきます。
「相続税」を節税したい場合→相続開始から10か月以内に相続税評価額より安く売却することで、相続税を節税できる可能性があります。相続税は、≪相続税の総額×(各相続人の課税価格÷課税価格の合計額)≫で算出されるため、土地をそのままにしておくと土地の相続税評価額の基準に計算されてしまいますが、土地の売却金＜相続税評価額になれば相続税の総額が少額になるので節税が可能になります。
ここで注意したいのが、安く売りたいがために身内に売却したり、相場よりもはるかに安い金額で売却した場合、節税が認められないこともあるので注意しましょう!
「固定資産税」を節税したい場合→相続した土地に、空き家がある場合は、空き家が「特定空き家」に指定される前に売却すれば固定資産税を節税することができます。
＊特定空き家とは→『空き家対策特別措置法』に定められた周辺の住環境や景観を著しく損ねると国や自治体が判断した住宅用建物のこと
普通の空き家には、「住宅用地の特例」が適用されますが、特定空き家にはこの特例が適用されません。
＊住宅用地の特例とは→「土地に対する固定資産税が課税される年の1月1日において、住居用建物が建っている土地の税率を最大1/6軽減する」制度のこと
ですので、特定空き家と判断された場合、支払う税金が6倍になってしまうのです。
②地価の動きや経済指標をチェックする
土地売却を検討中の方は、地価の動きや経済指標をチェックするのもオススメです。
土地の価格が上昇している現在は売却を検討するのに良いタイミングと言われていて、経済指標や地価動向の違いによっても利益が大きく変わります。
ただ、コロナウイルス感染拡大の影響で景気が悪化しているため、5～10年後から見ると「コロナによる景気悪化で地価が下がる前の2022～2023年頃が売り時だった」と判断できる可能性があります。
今後は地価が下がると予想されている点もあるので、過去や現在の動向だけではなく、未来の動向にも目を向けて考えてみましょう。
③土地の売却のタイミングと名義に関する注意点
土地の売却手続きは名義人本人がおこなわなければなりません。
「相続した親の土地を売りたい」などの場合、売却活動を始める前に自分の名前に名義変更の手続きをおこないましょう。 名義変更は必要書類を用意したうえで申請書類を提出するのが大まかな流れです。
譲渡や相続など変更理由によって必要な書類は変わるため、変更理由に合わせて必要な書類の準備をしましょう。
相続土地国庫帰属制度を利用しましょう‼
＊相続土地国庫帰属制度とは↓
相続した土地の買い手が中々見つからず、処分に困るという時に国が引き取ってくれる制度のこと
～相続土地国庫帰属制度の流れ～
＃1.事前相談
所有する土地を国が引き取ってくれるか、物件の所在する地域を管轄する法務局・地方法務局(本局)で事前相談を受けます。
遠隔地の土地の場合は、申請者の近くの法務局・地方法務局(本局)で相談することも可能です。
土地の登記事項証明書、土地の図面、写真などを持参すると話がスムーズにいくでしょう。
相談は事前予約制で、1回 30分以内で、法務省のサイト「法務局手続案内予約サービス」から予約できます。
＃2.承認申請
土地の所有者が申請します。
申請書の作成は、弁護士、司法書士、行政書士に代行してもらうことができます。申請書類に必要な項目は、法務省サイトに掲載されたチェックリストにも公開されています。
・承認申請する土地の位置及び範囲を明 らかにする図面
・承認申請する土地と隣接する土地との境界を明らかにする写真
・承認申請する土地の形状を明らかにする写真
・)承認申請者の印鑑証明書(有効期限なし) 審査手数料は、1 筆14,000円です。
申請書類についても事前相談で確認ができます。
＃3.書面調査・実地調査
申請後、法務局お担当官による書面調査と実地調査が行われます。
現地までの道のりが複雑な場合、土地所有者に同行を求められることがあります。
審査期間は、概ね6か月～１年ぐらいとされています。
＃4.負担金納付
国に引き取ってもらう場合、国に納付する負担金は、土地の種目、面積、地域に応じ、10年分の土地管理費相当額と定められてます。
宅地は原則20万円、市街化区域や用途地域では面積に応じた金額になります。
負担金は、通知が届いてから30日以内に納付が必要です。
国庫帰属による所有権移転登記は、国が実施してくれます。
コチラの記事も読まれています｜不動産相続での必要な手続きや遺産分割の方法
【まとめ】
今回は、相続した土地を売却するタイミングや救済処置などの解説をしていきました。
相続や不動産売却は手続きや必要書類が多くて検討中のまま中々話が進まない事もあるかと思いますが、放置したままの方が倍以上の税金を支払うことになる可能性もあるので活用方法がない場合は、なるべく早めに売却することをオススメします。
私たち不動産のみらいは葛飾区、足立区を中心に城東エリアの方の不動産売却のご相談を２４時間受け付けております。
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