｜土地売却をする前に必ず注意すべき点
土地の売却を決めたら、スムーズにトラブルがなく売却できるように売り出す前に事前に確認しておきたい注意点がいくつかあります。今回はそんな、土地を売却する前に確認しておきたい注意点をご紹介するので、足立区、葛飾区をはじめ城東エリアで土地の売却をご検討している方はぜひご覧ください！
注意ポイント▼
1.境界線は確定しているか
2.土地に瑕疵がないか
3.再建築不可の土地かどうか
4.古家付きでも売却できるか
5.解体の費用はどのくらいなのか
6.名義人は売主本人か
7.共有名義なら合意形成できるか
8.ローンは残ってないか
1.境界線は確定しているか
境界線は原則として、土地の引き渡しまでに売主が確定しておく必要があります。
境界線があいまいだと隣地者とのトラブルが早くしやすいという理由で購入を避けられたり。購入後に裁判沙汰の訴訟に発展することもあります。
ですので、境界線が確定しているかはしっかりと確認しておきましょう。
境界線が確定してるかどうかは「境界確定図」や「確定実測図」など、「確定〇〇図」という名称の図面の有無で確認できます。
また、上の写真のような「境界標」と呼ばれる標識が土地の境界部分に埋め込まれているかも確認してください。境界標は工事などで紛失してるケースもあるので、無い場合には測量会社に依頼して再設置してもらいましょう。
境界線を確定させるための測量は「確定測量」と呼ばれ、測量会社の土地家屋調査士と呼ばれる専門家に調査してもらいます。費用は６０万円から８０万円で、約3～4か月ほどかかります。
期間もお金もかかるため、境界線の測量は売却活動と並行して行うと良いでしょう。
2.土地に瑕疵がないか
土壌汚染や地中埋設物などの瑕疵（＝不具合）がある場合、そのまま引き渡してしまうとトラブルになりかねません。
売主の契約不適合責任では、成約後に何らかの不具合が生じた場合、売主は買主に対して損害賠償責任を負うということが定められています。
このようンあことにならないよう、地中埋設物や土壌汚染などの物理的瑕疵の有無は土地の利用履歴から予測して事前に防いでおきましょう。
3.再建築不可の土地か
再建地下不可とは、一度更地にすると新しく建物を建てることができない土地のことです。
建物を解体して土地を売却しようと思っている方は、更地にすることでかえって売れなくなってしまうということがないように、自宅が再建築不可の土地ではないか確認しましょう。
再建築不可の土地の条件は法律で以下の全条件を満たす土地と定められています▼
・都市計画区域または準都市計画区域
・1960年（昭和25年）以前に建築された
・接道義務（＝幅員4ｍ以上の道路に対し2ｍ以上接している）を満たしていない
すべての条件を満たす土地は「再建築不可の土地」になるので更地には絶対しないようにしましょう。
そして、解体せずに売却する方法を不動産会社に相談するか、接道義務を満たすために隣地を買い足すなどをしましょう。
4.古家付きでも売れるか
一般的に、更地の方が、解体の手間や費用がなく用途が広がるため早く・高く売れます。
しかし、古家付きの土地だからといって売れないということはありません。
例えば立地が良い土地は土地そのものに価値があり、構造が立派なものは、リノベーション目的の買主ん以とっては価値があるので売れやすい傾向にあります。
5.解体の費用はどれくらいか
土地が再建築不可に該当せず、できるだけ早く・高く売りたいという方は解体を検討するのではないでしょうか？
本当に解体すべきかどうかは解体時の負担を理解しておくと不動産会社に相談しやすくなります。
解体費用の負担の相場▼
・解体費用 40坪で100万円～200万円
・翌年から固定資産税が上昇する（1,000万円相当の土地の場合、年間10万円負担が増えることも、、、）
解体費用は一般的に、木造40坪住宅で150万円前後が相場と言われています。構造や建材によって変わってくるので必ず複数の業者に見積もりを依頼し、1番安いところにお願いしましょう。
6.名義は売主本人か
前提として、土地を売却する際は売主本人でなければ売却ができません。
この所有者本人というのは「不動産登記簿」に記載されている名義人ということになります。
相続した土地は不動産登記簿上に掲載されている名義人が相続人になっていない場合がほとんどです。
相続人を変更する手続きは、必要書類をそろえたのちに法務局で相続登記を行うことで完了します。
相続登記の手続きは、必要書類をそろえば自分でも行うことができますが確実に行うためには司法書士に依頼することも可能です。
7.共有名義なら合意形成できるか
共有名義の土地の場合は売却時に名義人全員の合意形成をする必要があります。
共有名義の土地を売却する方法としては、売買契約時に共有者全員が署名捺印するか、共有者を代表する1名が代表して署名と捺印をする2つの方法があります。
全員が署名捺印する場合は、売買契約日の日時を全員で調整し、出席する必要がでてきます。
対して代表者が署名捺印する場合は、代表者は他の人から委任状を集めて売買契約時に持参する必要があります。これに加えて共有者間のトラブルを防止するために、代表者は「いつまでに、いくらで売却する」という最低ラインを共有者全員と合意形成しておきます。
8.ローンは残っていないか
住宅ローンが残っている土地は、引渡時までにローンを完済しなければ売却することができません。
ローン完済のためにお金を工面するか、引渡時までに売却したお金は手元に入るので、売却額をローン残債の返済に充てることも可能です。
いずれにしてもローンの残高を確認し、売却額でローンを返済する際は、査定額から残債額をカバーできるか確認しましょう。
｜まとめ
土地を売却する際にトラブルになったり、売却しづらくならないようにするために事前に確認したい注意点は以下の8つでした。
注意ポイント▼
1.境界線は確定しているか
2.土地に瑕疵がないか
3.再建築不可の土地かどうか
4.古家付きでも売却できるか
5.解体の費用はどのくらいなのか
6.名義人は売主本人か
7.共有名義なら合意形成できるか
8.ローンは残ってないか
以上のことを確認し、より良い土地売却を成功させてくださいね♪
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