【足立区・葛飾区】再建築不可物件の売却価格はどう決まる？査定額が安い理由と適正価格の調べ方を公開

「相続した実家が再建築不可と言われた」

「近所の家は高く売れているのに、なぜうちの査定額はこんなに安いの？」

「買取業者によって査定額が違いすぎて、何を信じればいいかわからない」

足立区・葛飾区で再建築不可物件の売却を検討されている方の中には、このようなお悩みを抱えている方もいらっしゃいます。

中古不動産売却専門店「不動産のみらい」では、新たに【再建築不可物件の売却価格はどう決まる？】を公開しました。

再建築不可物件は、一般的な中古戸建てや土地と比べて、建替えの制限や住宅ローンの利用、購入希望者の需要などが売却価格に影響する場合があります。

しかし、「再建築不可だから相場の半額」と一律に決まるわけではありません。

大切なのは、再建築不可となっている理由を正確に調査し、物件の条件に合った査定を行うことです。

■ 再建築不可物件の売却価格はどう決まる？

再建築不可物件の売却価格は、主に次のような条件によって左右されます。

① 立地・駅からの距離・周辺の購入需要

② 道路種別・接道幅・建築可能性

③ 土地面積・間口・奥行・土地の形状

④ 建物の築年数・雨漏り・シロアリなどの状態

⑤ 私道持分・通行権・掘削に関する条件

⑥ 建替えの可能性や条件改善の余地

⑦ 既存建物を利用したい購入希望者の需要

⑧ 仲介と買取、どちらで売却するか

同じ地域にある物件でも、道路との接し方や建物の状態によって価格が大きく異なる場合があります。

そのため、周辺の売却相場だけで査定額を判断することはできません。

■ 「再建築不可だから半額」と言われたら？

再建築不可物件について、「通常の土地の半額程度」「相場より3割安い」といった説明を受けることがあります。

しかし、すべての物件に当てはまる全国共通の値下がり率はありません。

例えば、駅に近く、既存建物の状態が良い物件と、建物の老朽化が進み、道路や権利関係にも問題がある物件では、購入希望者の評価が異なります。

また、接道幅が不足している土地と、建築基準法上の道路に接していない土地では、建築可能性について検討できる内容も異なります。

重要なのは、「なぜその価格になるのか」を理解することです。

■ 再建築不可と言われても、建築可能性を確認することが大切

建築基準法では、原則として建築基準法上の道路に敷地が2m以上接する必要があります。

ただし、道路種別や敷地条件、建築計画などによっては、建築基準法第43条第2項の認定・許可を検討できる場合があります。

また、私道に面している場合には、道路の所有者や持分、通行権、ライフラインの工事条件なども確認する必要があります。

こうした調査をせずに「再建築不可だから安い」と決めつけることは避けたいところです。

もちろん、調査によって必ず建築可能になるわけではありません。

■ 仲介と買取では査定額が違うことも

再建築不可物件の売却方法には、主に仲介と買取があります。

仲介は、不動産会社が購入希望者を探す方法です。

既存建物を利用したい方や不動産投資家、隣地所有者などが購入する可能性があります。

条件に合う買主が見つかれば、専門業者の買取価格より高く売れる場合があります。

一方、買取は専門業者などが直接購入する方法です。

業者が再販売費用や修繕費用、事業上のリスクを考慮するため、仲介の想定成約価格より低くなる場合があります。

ただし、仲介の査定額は実際の成約価格を保証するものではありません。

売却価格だけでなく、仲介手数料、測量費、残置物処分費、売却期間、契約条件なども比較することが大切です。

■ 査定額が会社によって違うのはなぜ？

同じ再建築不可物件でも、不動産会社によって査定額が異なることがあります。

その理由として、購入希望者の想定、建物の評価、道路や権利関係の調査状況、必要費用、販売方法などの違いが考えられます。

特に注意したいのは、査定額の高さだけで不動産会社を選ぶことです。

「どの取引事例を参考にしたのか」

「何が価格を下げる要因なのか」

「仲介ならどのような買主が考えられるのか」

「買取なら費用や契約条件はどうなるのか」

こうした説明を受け、納得できる売却方法を選ぶことが重要です。

■ 売買取引1,000件以上の経験を活かした安心・安全な売却

不動産のみらいは、これまで1,000件以上の不動産売買取引に携わってきました。

私たちが大切にしているのは、単に高い査定額を提示することではありません。

道路種別、接道幅、私道の権利関係、建物の状態、告知事項、契約条件、引渡し時の取り決めまで丁寧に確認することです。

売主様にも買主様にも必要な情報を正確にお伝えし、引渡し後のトラブルを防ぐことを重視しています。

これまで引渡し後のトラブルなくお取引をお手伝いしてきた経験と実績が、私たちの自信です。

「他社から再建築不可だから安いと言われた」

「買取査定額が適正なのかわからない」

「相続した古い実家の価値を調べてほしい」

そんな方も、諦める前に一度ご相談ください。

不動産のみらいでは、仲介と買取の両方を比較し、物件の条件と売主様の希望に合った売却方法を検討します。

■ 足立区・葛飾区の再建築不可物件の査定なら不動産のみらいへ

今回の記事では、再建築不可物件の売却価格が決まる仕組み、査定額が安くなる理由、接道条件、建物の状態、仲介と買取の違いなどを詳しく解説しています。

足立区の綾瀬・千住・梅田・西新井、葛飾区の立石・四つ木・堀切・青戸・新小岩などで、再建築不可物件や相続した古い戸建ての売却をお考えの方は、ぜひご覧ください。

売却を決めていない段階でもご相談いただけます。

【再建築不可物件の無料売却査定・価格相談】
https://www.fudosan-mirai.com/assessment/

足立区・葛飾区の再建築不可・接道2m未満・私道・相続不動産の売却なら、中古不動産売却専門「不動産のみらい」へ。

【足立区・葛飾区】再建築不可物件は買取と仲介どちらがいい？価格・売却期間・手取り額を比較する記事を公開

「相続した実家が再建築不可と言われた」

「買取業者から提示された価格が安すぎる気がする」

「仲介ならもっと高く売れるのでは？」

足立区・葛飾区で再建築不可物件の売却を検討されている方の中には、このようなお悩みを抱えている方もいらっしゃいます。

中古不動産売却専門店「不動産のみらい」では、新たに【再建築不可物件は買取と仲介どちらがいい？】を公開しました。

再建築不可物件は、一般的な中古戸建てとは異なり、建替えの制限や住宅ローンの利用、既存建物の状態などによって、売却方法や価格が大きく変わる場合があります。

そのため、最初から「買取しかできない」と決めつけず、仲介で売却できる可能性も含めて検討することが重要です。

■ 再建築不可物件は買取と仲介どちらがいい？

結論からお伝えすると、売却価格を重視するなら仲介、売却時期や売主様の負担軽減を重視するなら買取が有力な選択肢です。

ただし、必ず仲介の方が高く売れるわけではありません。

また、買取なら必ず早く売れるというわけでもありません。

再建築不可物件では、接道条件、私道の権利関係、建物の状態、立地などによって、購入希望者や買取業者の判断が異なります。

そのため、仲介の想定成約価格と専門業者の買取条件を比較してから判断することをおすすめします。

■ 仲介で売却するメリット・デメリット

仲介は、不動産会社が購入希望者を探す方法です。

再建築不可物件でも、既存建物を利用したい方や不動産投資家、隣地所有者などが購入する可能性があります。

条件に合う買主が見つかれば、専門業者の買取価格より高く売れる場合があります。

一方で、購入希望者が限られるため、売却まで時間がかかる可能性があります。

また、建替えの制限によって住宅ローンの審査が難しくなる場合もあります。

仲介で売却する際には、希望売出価格と実際の成約価格を区別して考えることが大切です。

■ 専門業者に買取してもらうメリット・デメリット

買取は、不動産買取業者などが直接物件を購入する方法です。

業者の購入判断が整えば、一般の購入希望者を探す販売活動を省けるため、比較的短期間で売却できる場合があります。

また、雨漏りや老朽化、残置物がある家でも、現状のまま相談できる場合があります。

一方で、買取業者は再販売費用や修繕費用、事業上のリスクなどを考慮して価格を決めます。

そのため、仲介での想定成約価格より買取価格が低くなる場合があります。

ただし、買取だから必ず安いというわけではありません。

物件の条件や購入する業者によって判断は異なります。

■ 売却価格だけでなく「最終的な手取り額」で比較する

再建築不可物件の売却では、査定額だけで判断しないことが重要です。

例えば、仲介で売却する場合には、仲介手数料、残置物処分費、測量費、売却までの維持管理費などが必要になる場合があります。

一方、買取では、業者が残置物処分や一定の費用負担を引き受ける条件になる場合があります。

また、契約不適合責任についても、売主様がどの範囲まで責任を負うのか、契約内容を確認する必要があります。

「仲介の査定額は高いけれど、実際にいつ売れるかわからない」

「買取価格は少し低いけれど、費用負担が少なく、売却時期を決めやすい」

このように、売却価格、費用、期間、契約条件を総合的に比較することが大切です。

■ 再建築不可と言われても、売却方法を諦めないでください

再建築不可物件の中には、接道幅が2m未満の土地や、建築基準法上の道路に接していない土地、私道の権利関係が複雑な物件などがあります。

ただし、道路種別や敷地条件を正確に調査することで、建築可能性について再検討できる場合もあります。

また、既存建物を利用する購入希望者や、隣地所有者などに売却できる可能性もあります。

そのため、最初から専門業者への買取だけに限定せず、複数の売却方法を比較することが重要です。

■ 売買取引1,000件以上の経験を活かした安心・安全な売却

不動産のみらいは、これまで1,000件以上の不動産売買取引に携わってきました。

私たちが大切にしているのは、単に高い査定額を提示することではありません。

道路種別、接道幅、私道の権利関係、建物の状態、告知事項、契約条件、引渡し時の取り決めまで丁寧に確認することです。

売主様と買主様の双方が十分に納得し、引渡し後のトラブルを防げるよう、安心・安全なお取引を目指しています。

これまで引渡し後のトラブルなくお取引をお手伝いしてきた経験と実績が、私たちの自信です。

「他社で再建築不可だから売れないと言われた」

「買取価格が安すぎる気がする」

「仲介で売れる可能性があるのか知りたい」

そんな方も、諦める前に一度ご相談ください。

不動産のみらいでは、仲介と買取の両方を比較し、売主様に合った売却方法をご提案します。

■ 足立区・葛飾区の再建築不可物件の売却なら不動産のみらいへ

今回の記事では、再建築不可物件の買取と仲介の違い、売却価格、売却期間、仲介手数料、契約不適合責任、最終的な手取り額などを詳しく解説しています。

足立区の綾瀬・千住・梅田・西新井、葛飾区の立石・四つ木・堀切・青戸・新小岩などで、再建築不可物件や相続した古い戸建ての売却をお考えの方は、ぜひご覧ください。

売却を決めていない段階でもご相談いただけます。

【再建築不可物件の仲介・買取無料比較相談】
https://www.fudosan-mirai.com/assessment/

足立区・葛飾区の再建築不可・接道2m未満・私道・相続不動産の売却なら、中古不動産売却専門「不動産のみらい」へ。

【足立区・葛飾区】私道に面した家は売れる？売却前に確認したい7つの注意点を公開

「相続した実家の前の道路が私道だった」

「私道持分がないので売却できないと言われた」

「通行承諾書や掘削承諾書が見つからない」

足立区・葛飾区で古い戸建てや相続不動産の売却を検討する際、このようなお悩みを抱える方もいらっしゃいます。

中古不動産売却専門「不動産のみらい」では、新たに【私道に面した家を売却するときの注意点】を公開しました。

結論からお伝えすると、私道に面した家でも売却は可能です。

ただし、私道の権利関係や建築上の制限を十分に確認しないまま売却すると、契約前だけでなく、引渡し後のトラブルにつながる可能性があります。

大切なのは、私道だから売れないと決めつけるのではなく、道路種別や権利関係を正確に調査することです。

■ 私道に面した家はなぜ売却が難しくなることがある？

私道に面した家では、一般的な不動産売却と比べて、確認すべき事項が増える場合があります。

例えば、私道の所有者が誰なのか、通行する権利があるのか、将来の水道・ガス管の工事ができるのかなどです。

また、私道であっても建築基準法上の道路に該当する場合があり、必ずしも再建築不可とは限りません。

反対に、見た目は道路でも建築基準法上の道路ではない通路の場合、建替えに制限が生じることがあります。

そのため、私道か公道かという区分だけで売却の可否や価格を判断することはできません。

■ 私道に面した家を売却するときの7つの注意点

今回の記事では、次の7つのポイントを詳しく解説しています。

① 私道の所有者と持分を確認する

② 通行権と通行承諾の有無を確認する

③ 掘削承諾とライフラインの状況を確認する

④ 建築基準法上の道路種別を確認する

⑤ セットバックの必要性を確認する

⑥ 私道の維持管理費や費用負担を確認する

⑦ 売買契約と重要事項説明に正確に反映する

特に重要なのは、今まで問題なく暮らしていたことと、買主が将来も同じ条件で私道を利用できることは、必ずしも同じではないという点です。

売却前に確認しておくことで、買主の不安を減らし、契約後のトラブル防止につながります。

■ 私道持分や掘削承諾書がなくても売却できる？

私道持分がない場合や、通行・掘削承諾書が見つからない場合でも、売買そのものが禁止されるわけではありません。

ただし、通行やライフライン利用について、どのような権利があるのかを確認する必要があります。

また、2023年4月施行の改正民法では、一定の条件のもとで他人の土地へのライフライン設備の設置・使用に関する権利が明文化されました。

そのため、「掘削承諾書がないから絶対に工事できない」とは限りません。

一方で、事前通知や工事方法、費用負担などの条件があるため、個別の確認が重要です。

■ 私道に面した家は再建築できる？

私道に面しているからといって、必ず再建築不可になるわけではありません。

建築基準法上の位置指定道路や42条2項道路などに該当する場合、接道条件やその他の建築制限を満たすことで建築できる可能性があります。

一方、建築基準法上の道路ではない通路にしか接していない場合には、建替えに制限が生じることがあります。

建築可能性については、道路種別、接道幅、敷地形状などを踏まえて確認することが大切です。

■ 売買取引1,000件以上の経験を活かした安心・安全な売却

不動産のみらいは、これまで1,000件以上の不動産売買取引に携わってきました。

私たちが大切にしているのは、単に売買契約を成立させることではありません。

私道持分、通行権、掘削に関する条件、建築制限、告知事項、契約内容、引渡し時の取り決めまで丁寧に確認することです。

売主様と買主様の双方に必要な情報を正確にお伝えし、引渡し後のトラブルを防ぐことを重視しています。

「私道持分がないので売れないと言われた」

「通行承諾書がなくて困っている」

「相続した実家の道路関係がよくわからない」

そんな方も、諦める前に一度ご相談ください。

不動産のみらいでは、仲介・専門買取・権利関係の整理など、考えられる売却方法を検討します。

■ 足立区・葛飾区の私道に面した家の売却なら不動産のみらいへ

今回の記事では、私道持分がない場合の売却方法、通行承諾書・掘削承諾書の確認、再建築の可否、セットバック、私道の維持管理費、売却価格への影響などを詳しく解説しています。

足立区の綾瀬・千住・梅田・西新井、葛飾区の立石・四つ木・堀切・青戸・新小岩などで、私道に面した家や相続した古い戸建ての売却をお考えの方は、ぜひご覧ください。

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