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土地の査定方法は？査定額を左右するポイントを解説!!
2023-08-08
ただし、土地が広い方が単価が高くなるケースと、低くなるケースが存在するので注意しましょう。
一般的に、土地面積が広いと活用方法が広がるので、需要も高まり価格も高くなります。５００坪ほどある土地ならマンションや商業施設を建てられるので、買い手が付きやすいです。
ただし、土地面積が広くても建てられる建物の規制が厳しいエリアの場合は、価格が低くなることがあります。「第一種低層住居専用地域」「市街化調整区域」などがこのケースです。
「第一種低層住居専用地域」は10ⅿまたは、12ｍまでの高さの建物しか建てられず、外壁の交換距離の制限など規制が設けられています。
そのため、土地の用途が限られてしまうので買い手が限定されやすく価格が低くなりやすいです。
上記のように土地の面積が広くても単価が低くなることもあることを理解しておきましょう！
査定ポイント：利用規制が緩いエリアは、土地が広い方が活用方法が多いので土地の単価が高くなるが、反対に利用規制が厳しいエリアは土地が広いと開発が難しいので土地の単価が低くなる
4.土地の形状
土地は正方形のような整った形の方が土地の価値が高くなる傾向があります。
細くて長すぎる土地やいびつな形の土地はてて物が立てにくいので価格が低くなることも。
住宅地の場合、いびつな形状の土地だと家の間取りが変になりやすくなるため査定額が相場より低くなってしまいます。
ただし、土地が広ければ形が多少いびつでもさほど影響がないため、価格にへの影響も少ないでしょう。
査定のポイント：いびつな形の土地よりも正方形のような整った形の土地の方が価格が高くなる傾向がある
5.前面道路の幅
土地に接している前面道路の幅が狭いと土地の価格が低くなる可能性があります。なぜなら、前面道路の幅により容積率が変わるので、建てられる建物が小さくなる可能性があるからです。
容積率とは、土地面積に対する建物の延べ床面積の割合のこと
容積率が200％なら、100㎡の土地に床面積200㎡までの建物を建てられるということです。前面道路の幅が4ⅿしかない場合その土地の容積率は4ⅿ×0.4×100％=160％ですが、前面道路の幅が5ⅿの場合は、容積率が200％になるので、より広い家を建てることができるのです。
査定のポイント：前面道路の幅が狭い場合、容積率が下がるので土地の価格が低くなりやすい
6.間口と奥行の長さ
間口が狭すぎたり、狭いのに長すぎたりする土地は、利用しにくいと判断されることがあるため、査定価格に響くことも。
間口とは、道路が面してる土地の長さ。もう一方の辺を奥行といいます。
間口が広い方が一般的には好まれやすく、狭い土地は敬遠されやすいです。
なぜなら、間口が広ければ正面に駐車場と玄関を設置できますが、間口が狭いと、駐車スペースの後ろに玄関を作るなどの工夫が必要になるからです。
奥行きも長い方がいいですが、間口が狭く奥行きが長い土地は、間取りに制限が出てくるので価格が上がりにくいでしょう。
査定のポイント：間口が狭い土地、奥行きが長い土地は価格が下がることもある
7.道路との関係
道路と土地がどのように接しているかによって価格にも影響が出ます。
角地：2つの道路で角ができている
二方路地：2つの道路に挟まれてる
中間画地：一方のみ道路に面してる
一般的に価格が高くなるのは、角地や二方路地です。
それは、日当たりや風通しがいい、二方向からの侵入ができる、建ぺい率が緩和されるなど理由があります。同じ角地でも南側と東側が道路に面してる土地は日当たり面のことから人気があります。
査定ポイント：一方のみが道路に面してる土地より、角地や二方路地の方が価格が高くなりやすい
8.道路に対しての高低差
低い位置にある土地は一般的に価格が低くなりやすいです。
道路より低い位置にある土地の場合、生活水路を引き上げるための排水工事のコストがかかるのと、日当たりや風通しが良くない可能性があるからです。
多少道路より高い位置にある土地は、価格への影響はあまりありませんが、高すぎると階段の設置が必要になり価格が落ちてしまうことがあります。
査定ポイント：道路に対して低い位置にある土地は、価格が低くなりやすい
9.土壌汚染・埋蔵文化財の存在
これはあまり一般的ではありませんが、土壌汚染されてる土地や埋蔵文化財がある土地は価格が大きく下がることがあります。
土壌汚染は対策費用がかなりかかることから買い手が付きにくいです。
埋蔵文化財が見つかった場合、文化財を保護する調査が行われるので、開発が停止されることもあります。
査定ポイント：土壌汚染や埋蔵文化財がある場合、価格が大きくさがる原因になる
10.近隣の嫌悪施設の存在
嫌悪施設とは、産業廃棄物処理場、墓地、送電線、軍事基地、風俗店などのこと。
人に不快を与えるような施設のこと。
このような施設が近くにある場合、土地の価格が下がりやすいです。
施設の種類、規模、距離によっても変わってきますが近隣にこのような施設がある場合、価格に影響を与える可能性があることを知っておきましょう。
査定ポイント：近隣に嫌悪施設がある場合、価格が下がる傾向がある
【まとめ】
いかがでしたか？
土地の査定方法と査定額を左右するポイントを解説していきました。
査定額を左右するポイントは10項目もあり、どれがどのぐらい価格に影響が出るのかはプロに聞くのが正確に知れていいでしょう。
そのためには、不動産会社に査定依頼をし、しっかりと査定してもらってから、売却をスタートさせましょう。
私たち不動産のみらいは葛飾区、足立区を中心に城東エリアの方の不動産売却のご相談を２４時間受け付けております。
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