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住み替えは住宅ローンの残債があるとできない？流れや注意点を解説!!住み替えローンを利用できる銀行をご紹介
2023-05-13
【この記事でわかること】
- 残債がある場合の住宅ローンの種類
- 「住み替えローン」「ダブルローン」の特徴
- 住み替えローンの流れ
- 住み替えローンの知っておきたい注意点
- 住み替えローンを利用できる銀行
「住み替えたいけど、今住んでる家のローンの残債があってもできるの？」
「不動産売却が先？購入が先？」
「住み替えの流れを知っておきたい！！」
などのご相談が多くあります。
住宅ローンの残債が残っている場合でも、一括返済をしなくても住み替えは可能です。
コチラの記事も読まれています｜不動産売却とローン残債の関係
【残債があっても住み替えはできる？？】
残債があっても不動産売却をすることはできるの？
結論→残債が残っているままでは売却することはできない。
「住宅ローンの残債がある」＝「抵当権が設定されている」
銀行が貸付をするときに家を担保にするために「抵当権」を設定します。
＊抵当権とは→住宅ローンなどを借りる際に、購入する住宅の土地、建物に対して銀行側が設定する権利のこと
その抵当権を消すためには、住宅ローンを一括返済する必要があります。
しかし、一括返済できなくても「住み替えローン」または「ダブルローン」を利用しての住み替えが可能です。
【住み替えローン・ダブルローンの違い】
～住替えローン～
＊住み替えローンとは→「今住んでる家の残債」＋「新居の購入代金」を合わせて新しく１つの住宅ローンを契約する方法
【例】
300万円（今住んでる家の残債）＋2,700万円（新居の代金）＝3,000万円（住み替えローン）
このように、売却後に残債があっても「住み替えローン」を契約すれば住み替えることができるのです‼
金融機関によっては「買い替えローン」とも呼ばれています。意味は同じです。
～ダブルローン～
＊ダブルローンとは→「今住んでる家のローン」＋「新居のローン」をダブルで支払っていく方法
不動産売却をする前に新しい家を購入するため「年収がとても高い」「今住んでる家の残債が少ない」などの条件が必要になります。
また、ダブルローンを契約できたとしても、元々住んでた家の売却ができるまでは、毎月２つの住宅ローンを支払うことになるため、ローン破綻するリスクが高くなります。
そのため一般的には、「一括返済後に新たに住宅ローン」または「住み替えローン 」を利用する事となります。
コチラの記事も読まれています｜自宅を高く不動産売却する方法
【住み替えローンの流れ】
- 不動産会社に住宅の査定依頼
- 売却後のローンの残債を確認
- 「残債＋新居購入費用」の金額を確認
- 住み替えローンの事前審査
- 本審査
- 融資を受けて新居を購入
まず、今住んでいる家がいくらで売れるのかを査定依頼します。
| 売却価格＞住宅ローン残債 | 一括返済できるため通常の住宅ローンを利用 |
| 売却価格＜住宅ローンの残債 | オーバーローンの状態になるため住み替えローンを利用 |
売却価格が残債より低ければ「住み替えローン」を利用。
購入予定の物件価格と不動産売却後に予想される残債を足して融資額を決定します。
「事前審査」→「本審査」という流れになりますが、事前審査に通っても本審査で詳しく審査した結果通らないことも…
融資が無事に通れば売却と購入を同時におこない新居へお引越し!!
【住み替えローンの注意点】
～住み替えローンの審査は○○～
住み替えローンは、担保になる不動産の評価額以上の融資を金融機関がおこないます。そのため、通常の住宅ローンより審査基準が厳しくなります。
年収・勤務先・年齢・勤続年数などの条件が厳しく見られるため、通常の住宅ローンは通っても住み替えローンの審査では通らない可能性もあります。
～金利が高い～
住み替えローンで担保の価値以上に融資するのは金融機関にとってハイリスクなります。そのため、通常の住宅ローンより金利が高くなります。
一般的に、店頭に表示されている「基準金利」ではなく「適用金利」になりますのでご注意ください。
～不動産売却がスムーズにいかないことも…～
新築住宅と比べて中古住宅は、売却までの期間が長くなりやすいです。
一般的に長期間売れない場合、販売価格を下げる方法を取ります。
しかし「売却益が下がる＝融資額が増える」ことになるため「購入する物件の価格を下げる」もしくは金融機関に「融資額を増額」の相談をすることになります。
～返済が困難になることも…～
新居の価格にもよりますが、残債が上乗せされるため通常の住宅ローンの返済額より高くなりやすく、毎月の返済が困難になることもあります。
長期間返済が滞ると「任意売却」や「競売」することになり、せっかくの新居を手放す可能性もあります。
～年齢制限などの条件～
金融機関によって細かい条件は違いますが、一般的な条件はこちらです。
【住み替えローンの条件】
- 借入時の年齢が「満20歳以上満70歳まで」
- 完済時の年齢が「満80歳まで」
- 返済期間は「1年以上35年以内」
- 団体信用生命保険に加入できる
- 安定した収入がある方
住み替えローンは、不動産売却と新居の決済を同じタイミングにする必要があります。
なぜなら、前の住宅の「抵当権を消す」と同時に購入した不動産に「抵当権を設定する」からです。
不動産売却が決まっても、購入する決済日のスケジュールが合わないと融資が受けられない可能性があります。
スケジュール調整をスムーズにするためにも不動産売却と購入を依頼する不動産会社は同じ会社にする事をオススメします。
同じ会社にすることで「不動産売却」と「新居購入」の期間や価格の相談をしやすくなりますよ。
【住み替えローンを利用できる金融機関は？？】
住み替えローンを扱っている金融機関は大手や地方銀行などが多く、ネット銀行では少なくなります。
①三井住友銀行「web申込専用住み替えローン」
病気やケガ、自然災害によって住宅ローンの返済が困難になった場合の保障が手厚い。８大疾病保証や共働き夫婦におすすめのクロスサポートを採用。
②りそな銀行「りそな住みかえローン」
「新規購入物件の担保評価額＋最大1,000万円」まで融資可能。変動金利・固定金利選択型の２パターン。団体信用保険料は無料。
③みずほ銀行「みずほ買い替えローン」
変動金利・固定金利選択・全期間固定金利のすべての金利タイプを選択可能。産休や育休などのライフイベントによる家計の変化に対応して返済額の増減もできる。団体信用保険料は無料。
【住み替えローンのシミレーションを事前に】
実際にシミュレーションして住み替えローンを利用しても今後の返済計画に無理がないか確認をしましょう。
金利や返済方法によって「毎月の返済額」が違ってきます。
通常の住宅ローンの金利ではないので注意が必要です。
また、住み替えるために諸費用も「不動産売却」と「新居購入」のどちらにもかかります。
諸費用を資金計画に組み込むことをお忘れなく。
コチラの記事も読まれています｜葛飾区で不動産売却をするなら安心安全の当店へ
【まとめ】
住宅ローンの残債を一括返済できないとしても「住み替えローン」を利用することで新居を購入して住み替えることが可能◎
住み替えを成功させるポイントは、できるだけ高値で不動産売却をし、タイミングを合わせて新居を購入することです。
そのためには、販売価格から資金計画まで相談できる地域に強い不動産会社に依頼することをオススメします。
【住み替えをお考えの方はぜひ「不動産のみらい」まで】
私たち不動産のみらいは葛飾区、足立区を中心に城東エリアの方の不動産売却のご相談を２４時間受け付けております。
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