再建築不可物件は買取と仲介どちらがいい？価格・売却期間・手取り額を徹底比較【足立区・葛飾区】

「再建築不可の家を売るなら、買取と仲介のどちらがいいのでしょうか？」

「買取業者から査定額を提示されたけれど、安すぎる気がする」

「仲介なら高く売れると言われたけれど、本当に買い手が見つかるの？」

「相続した古い家なので、できるだけ早く手放したい」

足立区・葛飾区で再建築不可物件の売却を考えている方から、このようなご相談をいただくことがあります。

再建築不可物件は、一般的な中古戸建てと比べて購入希望者が限られ、住宅ローンの利用や建物の維持管理が問題になる場合があります。

そのため、売却方法の選び方が非常に重要です。

結論からお伝えすると、売却価格を優先するなら仲介、売却時期や条件の確実性を優先するなら買取が有力な選択肢です。

ただし、必ずしも仲介の方が高く売れるとは限りません。

また、買取だから必ず早く売れるわけでもありません。

大切なのは、再建築不可物件の条件を正確に調査し、仲介での想定成約価格と専門業者の買取条件を比較することです。

この記事では、足立区・葛飾区の中古不動産売却専門店「不動産のみらい」が、1,000件以上の不動産売買取引に携わってきた経験を踏まえ、買取と仲介の違い、売却価格、費用、売却期間、契約不適合責任、失敗を防ぐポイントまで詳しく解説します。

1. 再建築不可物件は買取と仲介どちらがいい？

価格を重視するなら仲介を検討

仲介とは、不動産会社が売主様から売却を依頼され、購入希望者を探す方法です。

再建築不可物件でも、既存建物を利用したい方、不動産投資家、隣地所有者などが購入候補になる場合があります。

条件に合う購入希望者が見つかれば、専門業者の買取価格より高い価格で成約する可能性があります。

ただし、希望価格で売れる保証はありません。

購入希望者が見つからなかったり、融資が利用できなかったりして、売却まで時間がかかる場合があります。

売却時期を重視するなら買取を検討

買取とは、不動産買取業者などが直接物件を購入する方法です。

業者が購入を決定すれば、一般の購入希望者を探す販売活動を省けるため、比較的短期間で売却できる場合があります。

また、建物の老朽化や残置物などについて、現状のまま引き受けてもらえる場合もあります。

一方、買取業者は再販売費用、修繕費用、保有コスト、事業上のリスクなどを考慮して価格を決めます。

そのため、仲介での想定成約価格より買取価格が低くなる場合があります。

最初からどちらか一方に決める必要はない

再建築不可物件の売却では、仲介と買取を同時に比較する方法もあります。

仲介でどの程度の価格が期待できるのか。

専門業者はいくらで、どのような条件で買い取るのか。

それぞれを確認したうえで、売主様の希望に合った方法を選ぶことが大切です。

2. 再建築不可物件の買取と仲介を7項目で比較

① 売却価格

仲介では、購入希望者との交渉によって成約価格が決まります。

購入希望者の需要があれば、買取価格を上回る可能性があります。

一方、買取では、業者が費用やリスクを考慮した価格を提示します。

ただし、仲介の査定額は成約価格の保証ではありません。

実際に売れる価格と、査定書に書かれた価格は区別する必要があります。

② 売却期間

仲介は購入希望者を探す必要があるため、売却期間が読みにくい場合があります。

買取は、業者の調査と購入判断が完了すれば、比較的早く契約・決済へ進める可能性があります。

ただし、権利関係や道路条件に問題がある場合には、買取でも調査に時間がかかることがあります。

③ 仲介手数料

仲介では、媒介契約に基づいて仲介手数料が発生します。

一方、買取業者へ直接売却する場合には、通常、仲介手数料は発生しません。

ただし、別の不動産会社が買取業者との間に入って仲介する場合には、仲介手数料が発生することがあります。

「業者買取なら必ず仲介手数料無料」とは限らないため、取引形態を確認しましょう。

④ 建物の状態

仲介では、買主が建物の状態を慎重に確認する場合があります。

特に築年数の古い再建築不可物件では、雨漏り、シロアリ、設備の故障などが購入判断に影響することがあります。

買取では、専門業者が建物の状態を踏まえて現状のまま購入する場合があります。

ただし、すべての業者が残置物や建物の不具合を無条件で引き受けるわけではありません。

⑤ 契約不適合責任

契約不適合責任とは、引き渡された不動産が契約で定めた内容に適合していない場合に問題となる売主の責任です。

仲介でも買取でも、売主の責任範囲は契約内容などによって異なります。

専門業者への買取では、売主の責任を限定する条件を協議できる場合があります。

ただし、買取だから自動的に責任が免除されるわけではありません。

また、売主が知っている重大な不具合や権利関係を隠してよいという意味でもありません。

⑥ 売却活動の負担

仲介では、広告掲載、内見、価格交渉などが必要になる場合があります。

買取では、一般の購入希望者に向けた販売活動を省けるため、売主様の負担が少なくなる場合があります。

ただし、どちらも必要書類の準備や権利関係の確認は重要です。

⑦ 売却できる確実性

仲介では、購入希望者が見つかるまで成約が確定しません。

買取では、業者が購入を決定すれば売却条件を具体化しやすくなります。

ただし、買取査定を受けただけでは売却が確定したわけではありません。

契約条件、決済日、融資条件、契約解除に関する条項などを確認する必要があります。

【仲介と買取、どちらがよいか迷っている方へ】

不動産のみらいでは、物件の条件と売主様の希望を踏まえて売却方法をご提案します。

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3. 再建築不可物件の売却価格は買取だと何割安い？

一律の価格差はありません

「再建築不可物件の買取価格は仲介価格の何割ですか？」

このような質問をいただくことがあります。

しかし、全国共通の価格差や値下がり率はありません。

再建築不可物件の価値は、立地、土地面積、接道条件、既存建物の状態、隣地との関係などによって異なります。

また、仲介での査定額は、実際の成約価格を保証するものではありません。

買取価格と比較する場合には、希望売出価格ではなく、現実的な想定成約価格を参考にすることが重要です。

仲介価格が高くても手取り額で逆転することがある

例えば、仲介で高い価格を目指す場合でも、仲介手数料、残置物処分費、修繕費、測量費、売却までの維持管理費などがかかる可能性があります。

一方、買取では、業者が一定の費用や負担を引き受ける条件になる場合があります。

そのため、売却価格だけではなく、最終的に売主様の手元に残る金額で比較することが重要です。

4. 仲介と買取の手取り額を比較する具体例

ここでは、わかりやすくするために仮の条件で比較します。

実際の相場や成約事例ではありません。

【仲介の場合】

想定成約価格：1,500万円

仲介手数料：56万1,000円（税込・上限の例）

その他の売却費用：30万円

概算手取り額：1,413万9,000円

【直接買取の場合】

買取提示価格：1,300万円

仲介手数料：0円

その他の売却費用：10万円

概算手取り額：1,290万円

この例では、仲介の方が手取り額は123万9,000円多くなります。

ただし、仲介で1,500万円で売れる保証はありません。

また、実際には税金、抵当権抹消費用、借入金返済額なども考慮する必要があります。

大切なのは、同じ条件で比較することです。

5. 再建築不可物件で仲介が向いているケース

売却を急いでいない

売却期間に余裕がある場合には、仲介で購入希望者を探す方法を検討できます。

既存建物の状態が比較的良い

建替えに制限があっても、既存建物を利用したい方に需要がある場合があります。

ただし、既存建物の修繕や改修についても、工事内容に応じた法令確認が必要です。

立地や利用条件に強みがある

駅からの距離、周辺環境、土地の利用可能性などが購入判断に影響します。

隣地所有者などに購入需要がある

隣地と一体利用することで利便性が高まる場合があります。

ただし、隣地所有者が購入を希望するとは限りません。

6. 再建築不可物件で買取が向いているケース

相続した空き家を早く手放したい

空き家を長期間所有すると、固定資産税、管理費、建物の維持管理などの負担が続く場合があります。

売却時期を優先したい場合には、買取が選択肢になります。

建物の老朽化が進んでいる

雨漏り、シロアリ被害、設備の故障などがある場合、一般の購入希望者が購入を見送ることがあります。

専門業者であれば、こうした状態を考慮して買取を検討できる場合があります。

接道や私道の問題が複雑

接道幅が2m未満、私道持分がない、通行や掘削の権利関係が不明確などの物件では、一般の購入希望者への売却が難しくなる場合があります。

ただし、専門業者でも購入できない物件はあります。

内見や販売活動の負担を減らしたい

仕事が忙しい方や遠方にお住まいの相続人などは、一般の購入希望者に向けた販売活動を省ける買取が適している場合があります。

7. 再建築不可物件を売却する前に確認すべきこと

本当に再建築不可なのか

再建築不可と説明された物件でも、道路種別や接道状況を確認することが重要です。

建築基準法第42条の道路に該当するか、接道幅は何mあるか、43条2項の認定・許可を検討できるかなどを確認します。

ただし、認定・許可が必ず受けられるわけではありません。

私道持分・通行権・掘削条件

私道に面している場合は、所有者、持分、通行権、ライフラインの工事条件なども確認します。

これらは売却価格だけでなく、引渡し後のトラブル防止にも関係します。

建物を解体する前に相談する

再建築不可物件では、建物を解体すると新築できない可能性があります。

既存建物を利用したい購入希望者もいるため、安易な解体はおすすめできません。

建物の不具合や告知事項を整理する

雨漏り、シロアリ、設備の故障、境界、越境、過去の修繕履歴など、売主様が把握している情報を整理しましょう。

「買取だから何も説明しなくてよい」という考え方は危険です。

8. 再建築不可物件の買取で失敗しないための5つの注意点

① 1社の買取価格だけで決めない

専門業者によって購入目的や査定方法が異なります。

複数の条件を比較することが重要です。

② 高い査定額だけで判断しない

最初の査定額が高くても、調査後に価格変更が生じる場合があります。

提示価格の前提条件を確認しましょう。

③ 契約不適合責任の範囲を確認する

売主様がどのような責任を負うのか、契約書で確認することが重要です。

④ 残置物・解体・測量費用を確認する

残置物の処分、建物の解体、境界確認などの費用を誰が負担するのか明確にしましょう。

⑤ 決済条件と解除条件を確認する

契約締結後の価格変更、決済延期、解除に関する条件などを確認することが大切です。

9. 再建築不可物件を仲介で売るときの注意点

仲介では、購入希望者が物件の制限を理解したうえで判断できるよう、情報を正確に伝える必要があります。

特に、再建築不可であることは、広告や売買契約に関わる重要な情報です。

売却価格を高く見せるために、建築上の制限を曖昧にしてはいけません。

また、住宅ローンを利用できない購入希望者がいる場合、契約条件や資金計画にも注意が必要です。

購入申込みがあっても、融資や契約条件が整わなければ成約に至らないことがあります。

再建築不可物件の仲介では、購入希望者を探す力だけでなく、調査・説明・契約条件の整理が重要です。

10. 足立区・葛飾区で再建築不可物件を売却するなら

足立区・葛飾区には、古くから住宅が建ち並ぶ地域があります。

足立区では、綾瀬、千住、梅田、関原、本木、西新井など。

葛飾区では、立石、四つ木、堀切、青戸、新小岩、お花茶屋など。

こうした地域で古い戸建てや相続した土地を売却する際には、接道条件や私道の権利関係などを確認することが重要です。

ただし、これらの地域にある物件が一律に再建築不可という意味ではありません。

同じ町内でも、道路や敷地の条件は物件ごとに異なります。

地域の取引事情を踏まえながら、仲介と買取を比較することが大切です。

11. 売買取引1,000件以上の不動産のみらいが大切にすること

不動産のみらいは、足立区・葛飾区を中心とする中古不動産売却専門店です。

これまで1,000件以上の不動産売買取引に携わってきました。

私たちが大切にしているのは、単に高い査定額を提示することではありません。

道路種別、接道状況、私道の権利関係、建物の状態、告知事項、契約条件、引渡し時の取り決めまで丁寧に確認することです。

再建築不可物件では、売主様が知らなかった問題が、売却時の調査で見つかることもあります。

だからこそ、売主様にも買主様にも必要な情報を正確にお伝えし、引渡し後のトラブルを防ぐことを重視しています。

これまで1,000件以上の売買取引に携わり、引渡し後のトラブルなくお取引をお手伝いしてきた経験が、私たちの自信です。

「他社で売れないと言われた」

「買取価格が安すぎる気がする」

「仲介で売れる可能性があるのか知りたい」

「相続した古い実家を早く手放したい」

そんな方も、諦める前に一度ご相談ください。

不動産のみらいでは、最初から買取だけをすすめることも、根拠なく高い仲介査定額を提示することもありません。

仲介と買取、それぞれのメリット・デメリットを比較し、売主様に合った方法をご提案します。

不動産のみらいで難しいなら、他社でも簡単ではない。

それくらいの覚悟と自信を持って、難しい条件の不動産売却に向き合っています。

もちろん、必ず高く売れるとお約束するものではありません。

難しいことは難しいと正直にお伝えし、安心・安全なお取引を目指します。

12. まとめ｜再建築不可物件は仲介と買取の両方を比較する

再建築不可物件の売却では、価格を重視するなら仲介、売却時期や条件を優先するなら買取が有力な選択肢です。

ただし、どちらが得かは物件の条件と売主様の希望によって異なります。

大切なのは、次の3つです。

① 道路・接道・私道などの条件を正確に調査する

② 仲介の想定成約価格と買取の提示価格を比較する

③ 費用・売却期間・契約条件を含めた最終的な手取り額で判断する

「買取しかできないと言われた」

「仲介ならもっと高く売れるのでは？」

そのようなお悩みをお持ちの方は、まずは売却方法を比較してみましょう。

足立区・葛飾区で再建築不可物件、接道2m未満の土地、私道に面した家、相続した古い実家の売却をお考えなら、中古不動産売却専門「不動産のみらい」へご相談ください。

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再建築不可物件の買取・仲介に関するよくある質問20選

Q1. 再建築不可物件は買取と仲介どちらがいいですか？

売却価格を優先するなら仲介、売却時期や負担軽減を優先するなら買取が有力です。ただし、物件条件によって異なります。

Q2. 再建築不可物件は仲介でも売れますか？

はい。既存建物を利用したい方や不動産投資家などが購入する可能性があります。

Q3. 再建築不可物件の買取価格は仲介より何割安いですか？

一律の割合はありません。道路条件、建物の状態、立地、需要などによって異なります。

Q4. 再建築不可物件は買取の方が早く売れますか？

業者の購入判断が整えば比較的短期間で売却できる場合があります。ただし、権利関係などの調査に時間がかかることもあります。

Q5. 再建築不可物件の仲介では住宅ローンが使えますか？

金融機関や物件条件によって異なります。建築制限のため融資が難しくなる場合があります。

Q6. 買取なら仲介手数料は無料ですか？

買取業者への直接売却では通常発生しません。ただし、仲介会社を通じて買取業者に売却する場合には発生することがあります。

Q7. 買取なら契約不適合責任は免除されますか？

自動的に免除されるわけではありません。責任を限定する契約条件を協議できる場合があります。

Q8. 雨漏りのある再建築不可物件でも買取できますか？

専門業者が買取を検討する場合があります。ただし、建物の状態や事業計画によって判断が異なります。

Q9. シロアリ被害のある古い家は仲介で売れますか？

売却できる可能性があります。ただし、被害状況の調査と買主への正確な説明が重要です。

Q10. 残置物がある家はそのまま買取してもらえますか？

残置物を含めて引き受ける業者もありますが、契約条件によります。

Q11. 再建築不可物件は解体してから売った方がいいですか？

安易な解体はおすすめできません。解体後に新築できず、既存建物の利用価値を失う可能性があります。

Q12. 接道2m未満の土地は買取しかできませんか？

いいえ。仲介での売却も検討できます。接道条件や建築可能性の確認が重要です。

Q13. 私道持分がない再建築不可物件も売却できますか？

売買自体は可能です。ただし、通行権や掘削条件などの確認が必要です。

Q14. 再建築不可物件の査定額が会社によって違うのはなぜですか？

購入希望者の想定、再販売方法、修繕費用、リスク評価などが会社によって異なるためです。

Q15. 仲介の査定額は必ず売れる価格ですか？

いいえ。査定額は成約価格を保証するものではありません。

Q16. 仲介で売れなかったら買取に変更できますか？

可能です。ただし、媒介契約の内容や売却条件を確認する必要があります。

Q17. 買取査定は何社くらい比較した方がいいですか？

一律の正解はありません。価格だけでなく、費用負担、契約条件、決済時期などを比較できるよう複数の条件を確認するとよいでしょう。

Q18. 相続登記が終わっていなくても買取査定できますか？

査定や相談は可能です。ただし、売却に向けて相続関係と所有者名義の整理が必要です。

Q19. 再建築不可物件の売却で最も注意すべきことは？

道路・接道・私道などの制限を正確に確認し、売却価格だけでなく契約条件と引渡し後のリスクまで比較することです。

Q20. 足立区・葛飾区で再建築不可物件の買取と仲介を相談するなら？

接道条件や建物の状態を確認し、両方の売却方法を比較できる不動産会社への相談が有効です。不動産のみらいでは、1,000件以上の売買取引経験を活かしてご提案します。

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