訳アリ・事故物件の売却完全ガイド｜火事・孤独死・再建築不可・相続した家は売れる？【足立区・葛飾区】

「事故物件だから売れないと言われた」

「親が亡くなった家を、どうすればいいのかわからない」

「火事になった実家を相続したけれど、解体するお金もない」

「再建築不可のため、不動産会社に断られてしまった」

こうした事情を抱えている方に、まずお伝えしたいことがあります。

訳アリ物件だからといって、売却を諦める必要はありません。

ただし、一般的な住宅と同じ方法で売り出すことが、必ずしも最善とは限りません。

事故物件、火災物件、孤独死があった住宅、再建築不可物件、

雨漏りやシロアリ被害のある家などは、それぞれ売却時に確認すべき問題が異なります。

大切なのは、物件の問題点を正確に把握し、購入する方が納得できる条件を整えることです。

東京都足立区・葛飾区を中心に不動産売却をお手伝いする「不動産のみらい」では、

これまで1,000件以上の不動産売買取引に携わってきた経験をもとに、物件の状態だけでなく、

売主様のご事情にも配慮した売却方法をご提案しています。

この記事では、訳アリ物件の種類、告知義務、売却価格、仲介と買取の違い、

相続時の注意点、売却前にやってはいけないことまで、わかりやすく解説します。

1. 訳アリ物件・事故物件とは？どんな不動産が該当する？

訳アリ物件とは、建物の状態、法律上の制限、過去の出来事、権利関係などによって、

一般的な不動産より売却に工夫が必要な物件を指す通称です。

法律で一律に定義された物件分類ではありません。

代表的なものを整理すると、次のようになります。

ここで知っていただきたいのは、訳アリ物件と売却できない物件は同じではないということです。

一般の住宅購入者には敬遠される物件でも、リフォームを前提に購入する方、

投資目的の方、土地として活用したい方など、別の購入需要が考えられます。

ただし、すべての物件に買主が見つかると保証できるわけではありません。

物件ごとの条件を整理することが、売却の第一歩です。

2. 火事になった家は売れる？解体せずに売却できる？

火事があった住宅でも、売却できる可能性はあります。

全焼した住宅だけでなく、キッチンの一部が焼けた家、

隣家からの延焼によって損傷した家、消火活動による水濡れが生じた家など、火災物件の状態はさまざまです。

火災物件を売却するときには、主に次の点を確認します。

• 火災の原因と発生時期

• 焼損した範囲と建物の構造への影響

• 消火活動による水濡れや設備の故障

• 修繕・解体に必要な費用

• 建物を残して利用できるか

• 土地としての需要があるか

• 
  

火事になった家は解体してから売るべき？

必ずしも解体が正解とは限りません。

解体すると土地の状態が確認しやすくなる一方で、解体費用が発生します。

さらに、再建築不可物件では、建物を取り壊すことで従前の利用方法に戻せなくなる可能性もあります。

住宅用地に対する固定資産税等の特例への影響も確認が必要です。

そのため、火災物件では次の順番をおすすめします。

1. 建物の安全性と被害状況を確認する

2. 修繕費用・解体費用の概算を把握する

3. 建物付きの現況売却と更地売却を比較する

4. 売却後の手取り額を比較して判断する

「解体してから不動産会社に相談しよう」と考える前に、まずは現状のままで売却方法を確認することが大切です。

3. 孤独死があった家は売却できる？告知義務はどうなる？

ご家族が亡くなった住宅について、売却をためらう方は少なくありません。

特に、発見まで時間が経過していた場合や、特殊清掃が必要になった場合には、

精神的な負担だけでなく、金銭的な不安も大きくなります。

しかし、孤独死があったからといって、必ずしも売却できなくなるわけではありません。

自然死や病死も事故物件になる？

国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、

自然死や日常生活における不慮の死については、原則として告げなくてもよいと整理されています。

一方で、特殊清掃が行われた場合や、買主の判断に重要な影響を及ぼす事情がある場合などは、個別の検討が必要です。

また、買主から人の死について質問された場合には、原則として把握している内容を告げる必要があります。

国土交通省

事故物件の告知義務は何年？

「事故物件は3年経てば告知しなくてよい」という情報を見かけることがありますが、

これは売買に一律に適用できるルールではありません。

国土交通省ガイドラインの「概ね3年」という目安は、一定の賃貸借取引について整理されたものです。

売買取引では、経過年数だけで告知の要否を判断することはできません。

売主様が事実を正確に伝え、不動産会社が適切に調査・説明することが、引渡し後のトラブルを防ぐためにも重要です。

4. 再建築不可物件は売れる？古い家でも売却できる？

再建築不可物件とは、現在の建築基準法上の条件などによって、

既存建物を取り壊しても新たな建物を建築できない物件を指します。

代表的なのが、接道義務を満たしていない土地です。

一般的に、建築基準法上の道路に原則2m以上接することが求められますが、

例外や個別の許可制度もあるため、道路の種類や敷地条件を確認する必要があります。

再建築不可物件が売りにくい理由

主な理由は、建て替えの自由度が低いこと、購入希望者が住宅ローンを利用しにくい場合があること、

将来の資産価値を判断しにくいことです。

しかし、既存建物の利用を前提に購入する方や、近隣の土地所有者などが購入を検討する可能性もあります。

特に、足立区・葛飾区の古い住宅地では、道路の扱い、私道の権利関係、隣地との境界などを調べることが重要です。

再建築不可と聞いてすぐに売却を諦めるのではなく、まずは本当に再建築できない条件なのか、行政資料などをもとに確認することをおすすめします。

5. 訳アリ物件は相場より何割安くなる？

訳アリ物件の売却価格について、最も多い疑問の一つが「普通の物件よりどのくらい安くなるのか」というものです。

結論として、すべての訳アリ物件に共通する値下がり率はありません。

例えば、火事があった家でも、建物の損傷が軽微な場合と、構造部分まで損傷している場合では条件が大きく異なります。

孤独死物件についても、発見状況、特殊清掃の有無、建物の状態、周辺需要によって購入希望者の評価が変わります。

再建築不可物件なら、接道状況、既存建物の利用可能性、隣地との関係などが価格に影響します。

査定時には、次の要素を総合的に確認します。

単純に「事故物件だから半額」と判断するのではなく、

通常物件の市場価格を把握したうえで、個別の減価要因を検討することが大切です。

6. 訳アリ物件は仲介と買取、どちらがいい？

売却方法は、大きく分けると不動産仲介と不動産買取があります。

訳アリ物件だから買取一択、ではありません

事故物件や再建築不可物件というだけで、最初から買取業者への売却に限定する必要はありません。

仲介によって購入希望者を探した方が、売主様にとって有利な条件になる可能性もあります。

一方、建物の状態が悪く、修繕費用や管理負担が大きい場合には、買取の方が合理的なこともあります。

不動産のみらいでは、売却価格だけでなく、売却までの期間、必要経費、

引渡し後のリスクなどを踏まえて、売主様に適した方法を検討することを大切にしています。

7. 相続した事故物件・ボロボロの実家はどうすればいい？

相続した家の売却では、物件の状態だけでなく、所有権や相続人の確認が重要です。

特に、次のようなケースでは早めの整理をおすすめします。

• 亡くなった親の名義のままになっている

• 相続人が複数いて話し合いが進んでいない

• 室内に大量の家財道具が残っている

• 雨漏りや老朽化が進んでいる

• 固定資産税や管理費だけが発生している

相続登記は義務化されています

2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。

原則として、不動産を相続により取得したことを知った日から3年以内に申請が必要です。

施行前の相続にも適用され、一定の場合には2027年3月31日が期限となります。

正当な理由なく義務に違反すると、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

法務省

相続した家を売却する場合は、相続人や権利関係を確認し、必要な相続登記を進める必要があります。

「家の片付けが終わっていないから、まだ相談できない」と思う必要はありません。

売却の相談自体は、片付けや相続登記の完了前から始められます。

8. 訳アリ物件を売却する前にやってはいけない5つのこと

① 告知すべき事実を隠して売却する

過去の事件、火災、雨漏りなどについて、買主の判断に重要な影響を与える事実を隠すことは、契約後の紛争につながります。

② 査定前に多額の修繕費用をかける

修繕した費用が、そのまま売却価格に上乗せされるとは限りません。修繕前後の価格を比較してから判断しましょう。

③ 再建築不可の家を安易に解体する

既存建物の利用価値を失う可能性があります。解体前に建築制限を確認することが重要です。

④ 相続人の同意を確認せず売却を進める

遺産分割や共有関係の整理が必要な場合があります。後からトラブルにならないよう、権利関係を先に確認しましょう。

⑤ 最初の査定価格だけで不動産会社を選ぶ

査定価格は成約価格を保証するものではありません。査定の根拠、販売方法、費用、契約条件まで確認することが大切です。

9. 足立区・葛飾区で訳アリ物件を売却するなら

足立区・葛飾区では、駅からの距離や土地の広さだけでなく、

道路条件、周辺建物との関係、築年数などによって不動産の評価が変わります。

特に、古い住宅や相続した実家では、次のような確認が重要になります。

• 建築基準法上の道路に接しているか

• 私道の通行・掘削に関する権利はどうなっているか

• 建物の増改築履歴や不具合はあるか

• 土地の境界は明確か

• 売却前に必要な手続きや費用は何か

• 
  

こうした条件を確認せずに販売価格だけを決めると、

購入申込み後の調査で問題が見つかり、契約条件の変更や取引中止につながる可能性があります。

不動産のみらいでは、これまで1,000件以上の不動産売買取引に携わってきた経験を活かし、

売主様の希望価格を尊重しながら、物件の状況に応じた売却方法を検討します。

「他社では難しいと言われた」

「まずは売れる可能性だけ知りたい」

「売却するかどうか、まだ決めていない」

そのような段階でも、状況を整理するためのご相談を歓迎しています。

10. よくある質問（FAQ）

Q1. 事故物件でも住宅ローンを利用して購入する人はいますか？

はい、可能性はあります。ただし、金融機関の審査や建物の状態によって利用できない場合もあります。

Q2. 火事になった家は、解体しなくても査定できますか？

はい。被害状況を確認し、現況売却と解体後の売却を比較できます。現地の安全性には配慮が必要です。

Q3. 孤独死があった家は必ず告知が必要ですか？

必ずしもそうではありません。死因、特殊清掃の有無、取引内容などによって判断が異なります。

Q4. 事故物件の告知義務は何年でなくなりますか？

売買取引では、一律に何年と定められていません。国土交通省ガイドラインなどに基づき個別に判断します。

Q5. 再建築不可の家でも売れますか？

売却できる可能性はあります。ただし、購入者や資金調達方法が限定される場合があります。

Q6. 相続登記が終わっていなくても査定できますか？

はい。査定や売却相談は可能です。ただし、売却の実行には権利関係の整理と必要な登記が求められます。

Q7. 家財道具を片付けずに売却できますか？

買主との合意により、残置物を含む条件で売却できる場合があります。事前に処分費用と売却条件を比較しましょう。

Q8. 他社で売却を断られた物件でも相談できますか？

はい。断られた理由を確認し、ほかに考えられる売却方法があるか検討できます。ただし、売却の成立を保証するものではありません。

11. まとめ｜訳アリ物件の売却で一番大切なこと

事故物件、火災物件、孤独死があった家、再建築不可物件、相続した古い住宅。

こうした不動産は、売主様ご自身も、何から手をつければよいのかわからないことがあります。

しかし、物件に問題があることと、売却の選択肢がないことは同じではありません。

重要なのは、問題を隠さず、必要な調査を行い、購入希望者に適切な情報を伝えたうえで取引を進めることです。

そして、売却を急ぐべきか、時間をかけて購入者を探すべきかは、売主様の事情によっても変わります。

不動産のみらいが大切にしているのは、単に売却することではなく、引渡し後まで見据えた安心・安全な不動産取引です。

地元の不動産相続売却に強い会社概要

//www.fudosan-mirai.com/company/

なぜ不動産のみらいは不動産売却に強いのか

//www.fudosan-mirai.com/blog/detail855066/

-----------------------

お問合せはコチラ

ホームページ
//www.fudosan-mirai.com/

無料査定
//www.fudosan-mirai.com/assessment/

お問い合わせ
//www.fudosan-mirai.com/contact/

公式LINE
//line.me/R/ti/p/@020lezdc

電話
03-6662-5981

LP

不動産売却について急ぎで売却したい方は買取もオススメ　記事はコチラ↓

//fudosan-mirai.jp/real_estate_sell/20260311125944/

-----------------------

不動産売却をする際どの不動産屋に任せる？

//www.fudosan-mirai.com/blog/detail838996/

相続不動産売却完全ガイド｜相続した家・土地・マンションを後悔なく売却するための完全マニュアル

//www.fudosan-mirai.com/blog/detail831924/

足立区で相続した不動産を売却する完全ガイド

//www.fudosan-mirai.com/blog/detail849957/

不動産売却完全ガイド｜家・マンション・土地を高く安全に売る流れと失敗しない方法はコチラを見てください

//www.fudosan-mirai.com/blog/detail822516/

葛飾区で不動産売却するなら｜査定・相場・売却方法・地域別ポイントを徹底解説【2026年版】

//www.fudosan-mirai.com/blog/detail858615/