再建築不可物件の売却完全ガイド｜売れないと言われた家を売る方法・相場・買取・注意点【足立区・葛飾区】

「古い実家を売ろうとしたら、再建築不可だから売れないと言われた」

「相続した家が道路に2m接していないらしい」

「買取業者から安い金額を提示されたけれど、本当にその価格で売るしかないの？」

「再建築不可でも、できるだけ高く売る方法を知りたい」

足立区・葛飾区で古い戸建てや相続した実家を売却しようとした際、このような問題に直面する方がいます。

特に、昔から住宅が密集している地域では、道路が狭い、敷地の間口が足りない、私道の扱いが複雑といった事情により、建替えに制限が生じる場合があります。

しかし、最初にお伝えしたいことがあります。

再建築不可物件でも、売却することは可能です。

さらに、再建築不可と説明された物件でも、道路や接道状況を詳しく調べることで、建築の可能性を再検討できる場合があります。

大切なのは「再建築不可だから売れない」と決めつけず、売れない理由を正確に確認することです。

この記事では、足立区・葛飾区の中古不動産売却専門「不動産のみらい」が、再建築不可物件の売却方法、価格の決まり方、接道義務、43条2項の認定・許可、買取と仲介の違い、相続時の注意点まで詳しく解説します。

1. 再建築不可物件とは？なぜ建替えできないのか

再建築不可物件の意味

再建築不可物件とは、現在の建物を解体した後、原則として新しい建物を建てられない土地・建物を指す不動産取引上の呼び方です。

代表的な原因は、建築基準法上の接道義務を満たしていないことです。

建築基準法第43条では、原則として建築物の敷地は、同法第42条に規定する道路に2m以上接する必要があります。

ここで重要なのは、単に道路らしい場所に接していればよいわけではないということです。

その道が建築基準法上の道路に該当するかどうかを確認しなければなりません。

再建築不可になる代表的なケース

① 敷地が建築基準法上の道路に接していない

② 道路に接している間口が2m未満

③ 接している通路が建築基準法上の道路ではない

④ 路地状敷地について東京都の条例上の条件を満たしていない

⑤ その他の法令上の制限によって建築できない

このうち、どの原因に該当するかによって、売却方法や価格は変わります。

昔から家が建っているのに、なぜ建替えできない？

建築当時は適法に建てられた建物でも、その後の法令や敷地条件との関係で、現在の建替え基準を満たさない場合があります。

また、昔から住宅が建っているという事実だけでは、現在も建築できる証明にはなりません。

建築当時の資料と現在の道路・敷地条件を確認する必要があります。

2. 再建築不可物件は売れる？売れないと言われる理由

再建築不可でも売買はできる

再建築不可だからといって、不動産の所有権を売買できなくなるわけではありません。

建替えできないことを理解したうえで購入を検討する方や、既存建物の利用を希望する方、専門の買取業者などが購入候補になります。

ただし、通常の住宅に比べて購入希望者が限られやすく、販売期間が長くなる可能性があります。

売却が難しくなる3つの理由

第一に、建替えできないため、購入後の土地利用に制約があることです。

第二に、金融機関の担保評価や融資条件によって、購入希望者が住宅ローンを利用しにくい場合があることです。

第三に、建物が老朽化している場合、修繕費用や将来の利用リスクを買主が慎重に判断することです。

しかし、これらは「絶対に売れない」という意味ではありません。

購入者層に合わせた販売戦略を立てることが重要です。

3. 再建築不可物件の売却相場は何割安い？

一律の値下がり率はない

インターネット上では「再建築不可物件は通常の土地より何割安い」といった情報を見かけます。

しかし、再建築不可物件の売却価格に全国共通の下落率はありません。

駅からの距離、土地面積、接道状況、建物の利用可能性、周辺需要、隣地との関係などによって大きく異なります。

特に、将来の建築可能性がある物件と、建築可能性が極めて低い物件では、評価が異なります。

再建築不可でも価値が残る理由

建替えできなくても、既存建物を利用できる場合があります。

また、隣地所有者にとっては、土地を一体利用することで価値が高まる可能性があります。

そのため、一般の購入希望者だけでなく、隣地所有者や専門業者を含めて売却先を検討することが大切です。

査定価格の決まり方

査定では、まず周辺の土地価格や建物の状態を確認します。

そのうえで、次の事情を考慮します。

・道路種別と接道幅

・建築可能性と行政上の制限

・土地の形状と面積

・既存建物の利用可能性

・修繕費用や解体費用

・融資の利用可能性

・隣地との関係

・売却までの希望期間

「再建築不可だから何％減額」という単純な計算だけでは、適正価格を判断できません。

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4. 本当に再建築不可？売却前に確認すべき道路と接道

建築基準法第42条の道路か確認する

道路に見える通路でも、建築基準法上の道路に該当しない場合があります。

確認する代表的な道路は、次のとおりです。

・42条1項1号道路などの法令上の道路

・位置指定道路

・42条2項道路

・建築基準法上の道路に該当しない通路

道路の種類によって、建築可能性や必要な手続きが変わります。

道路台帳、指定道路図、建築計画概要書などを確認し、必要に応じて建築行政担当部署へ照会します。

接道幅は2m以上あるか

建築基準法では、原則として道路に2m以上接することが求められます。

ただし、敷地が道路に接する部分の測り方や、途中の幅が狭い路地状部分の扱いなどは、個別の確認が必要です。

図面上は2mあっても、現地の塀や境界の状況によって確認が必要になることがあります。

42条2項道路なら建替えできる場合がある

前面道路の幅が4m未満でも、建築基準法第42条第2項の道路として指定されている場合があります。

この場合、原則として道路中心線から2mの位置までセットバックすることで、建築を検討できる場合があります。

ただし、接道義務や他の建築制限も満たす必要があります。

「道幅が4mないから再建築不可」とは限りません。

東京都の路地状敷地には追加の制限がある

足立区・葛飾区では、旗竿地や路地状敷地にも注意が必要です。

東京都建築安全条例では、路地状部分の長さなどに応じた幅員の制限があります。

原則として、路地状部分の長さが20m以下なら幅2m以上、20mを超える場合は幅3m以上が必要です。

建物の用途・規模・構造によっては、さらに厳しい制限が適用される場合があります。

単に「間口が2mある」だけで建築可能と判断しないことが重要です。

5. 再建築不可を解消できる可能性はある？

方法① 隣地を取得して接道幅を確保する

接道幅が不足している場合、隣地の一部を取得することで建築条件を満たせる可能性があります。

ただし、隣地所有者との合意、土地の分筆、境界、費用などの確認が必要です。

方法② 土地を一体利用する

隣接する土地と一体的に利用することで、建築条件を満たせる可能性があります。

ただし、単に土地を借りたり通行承諾を得たりするだけで、必ず接道義務を満たせるわけではありません。

建築確認上の敷地設定や権利関係を確認する必要があります。

方法③ 建築基準法43条2項の認定・許可を検討する

建築基準法第43条第2項には、一定の条件を満たす場合の認定・許可制度があります。

これにより、通常の接道義務を満たしていなくても、建築が認められる場合があります。

ただし、認定・許可は自動的に得られるものではありません。

通路の状況、建物の用途や規模、安全性などについて、行政の判断が必要です。

また、過去に認定や許可を受けたことがあっても、将来の建替えが必ず認められるとは限りません。

方法④ 道路種別や敷地条件を再確認する

道路指定や敷地境界に関する資料を調べ直すことで、従来の説明と異なる事実が判明する可能性もあります。

ただし、調査によって必ず再建築可能になるわけではありません。

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6. 再建築不可物件を売る5つの方法

① 現状のまま仲介で売却する

建替えできない条件を説明したうえで、既存建物の利用を希望する購入者を探す方法です。

建物の状態や立地によっては、価格を重視した売却を検討できます。

ただし、購入希望者が限られ、販売期間が長くなる場合があります。

② 再建築不可物件の専門買取業者へ売却する

再建築不可物件を扱う買取業者へ直接売却する方法です。

条件が合えば、残置物や修繕が必要な状態でも相談できる場合があります。

一方、買取業者は再販売費用やリスクを考慮するため、仲介による想定成約価格より低い提示になることがあります。

③ 隣地所有者へ売却する

隣地所有者が土地を取得することで、敷地の使い勝手が改善する場合があります。

そのため、隣地所有者が有力な購入候補になることがあります。

ただし、隣地所有者に購入意思があるとは限らず、交渉方法にも配慮が必要です。

④ 賃貸利用を検討したうえで売却する

建物が安全に利用でき、必要な法令・契約上の条件を満たす場合、賃貸利用を検討できることがあります。

収益物件として購入する方が候補になる可能性もあります。

ただし、老朽化や修繕費、賃貸需要、法令上の制限などを慎重に確認する必要があります。

⑤ 建築可能性を調査してから売却する

接道状況や43条2項の認定・許可の可能性を調べたうえで販売する方法です。

建築可能性について具体的な根拠が得られれば、買主が判断しやすくなる場合があります。

ただし、調査結果と建築可能性の説明は正確に区別し、未確定の事項を保証するような広告は避けなければなりません。

7. 仲介と買取はどちらがおすすめ？

再建築不可物件では、売却価格だけでなく、期間と売主様の負担も比較することが大切です。

仲介が向いているケース

・できるだけ高い価格で売却したい

・販売期間に余裕がある

・既存建物を利用できる

・購入希望者への内見対応が可能

買取が向いているケース

・早期に売却したい

・老朽化や残置物がある

・建物の管理が難しい

・売却までの負担を減らしたい

どちらが適しているかは、物件の条件や売主様の希望によって異なります。

仲介での想定成約価格と買取提示額を比較し、最終的な手取り額で判断しましょう。

8. 再建築不可物件は解体してから売るべき？

安易な解体はおすすめできない

再建築不可物件では、既存建物を解体すると、新しい建物を建てられない可能性があります。

そのため、通常の古家付き土地と同じ感覚で解体を決めるのは危険です。

建物が残っているからこそ、購入希望者が利用価値を見いだす場合もあります。

解体前に確認すること

・本当に再建築不可なのか

・既存建物の利用可能性

・解体費用

・建物滅失後の土地利用

・固定資産税等への影響

・買主が解体を希望しているか

解体費用をかけても、売却価格が上がるとは限りません。

原則として、査定と建築可能性の調査を先に行いましょう。

9. 再建築不可物件はリフォームできる？

再建築不可でも、すべての修繕が禁止されるわけではありません。

ただし、増築、改築、大規模な修繕・模様替えなどは、工事内容や建物の条件によって建築基準法上の確認が必要になる場合があります。

また、建築確認が不要な工事であっても、建築基準法その他の法令に適合する必要があります。

「建替えできないからフルリフォームなら自由にできる」という考え方は危険です。

売却前に大規模な工事を検討する場合は、建築士や建築行政担当部署に確認しましょう。

10. 相続した再建築不可物件を売るときの注意点

相続登記

2024年4月から相続登記が義務化されています。

原則として、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請が必要です。

売却前に、所有者名義と相続関係を確認しましょう。

共有名義

相続人が複数いる場合、共有不動産全体の売却には原則として共有者全員の合意が必要です。

売却価格だけでなく、売却時期や費用負担についても事前に話し合いましょう。

遺品整理と残置物

家財道具が残っていても、売却相談や査定は可能です。

ただし、残置物を残したまま引き渡す場合は、買主との合意と契約条件の明確化が必要です。

税金と特例

売却によって利益が生じた場合、譲渡所得税等がかかる可能性があります。

また、相続した空き家の譲渡所得の特例などについては、建物の条件や売却時期などの要件を確認する必要があります。

再建築不可であることだけで、特例の適用可否が決まるわけではありません。

11. 足立区・葛飾区で再建築不可物件を売る際のポイント

足立区・葛飾区には、古くから住宅が建ち並ぶ地域があります。

例えば、足立区では綾瀬、千住、梅田、関原、本木、西新井など。

葛飾区では立石、四つ木、堀切、東四つ木、青戸、新小岩など。

こうした地域で古い戸建てを売却する際には、道路種別、接道幅、私道の権利関係、セットバックの要否などを丁寧に確認することが重要です。

ただし、これらの地域にある物件が一律に再建築不可という意味ではありません。

同じ町内でも、敷地条件によって建築可能性は異なります。

地域密着だからこそ、道路と土地の条件を確認する

再建築不可物件では、単に近隣の坪単価を比較するだけでは十分ではありません。

道路種別、敷地形状、隣地との関係、既存建物の状態、購入希望者層などを踏まえた個別査定が必要です。

12. 不動産のみらいが再建築不可物件の売却に強い理由

不動産のみらいは、足立区・葛飾区を中心とする中古不動産売却専門店です。

これまで1,000件以上の不動産売買取引に携わってきました。

再建築不可、狭小地、古い戸建て、相続不動産など、売却に不安を抱える方のご相談にも向き合っています。

私たちが大切にしているのは、最初から「売れない」「買取しかない」と決めつけないことです。

まず、売れないと言われた理由を確認する。

次に、道路や敷地の条件を整理する。

そして、仲介、専門買取、隣地所有者への売却など、考えられる選択肢を比較する。

必要に応じて、建築士や専門業者などとも連携し、売主様にとって納得できる方法を検討します。

もちろん、すべての再建築不可物件を高く売れるとお約束するものではありません。

できることも難しいことも正直にお伝えし、契約条件や引渡し後のリスクまで丁寧に確認することを大切にしています。

「他社で断られた」

「再建築不可だから価値がないと言われた」

「買取価格が安すぎる気がする」

「相続した実家をどうしたらよいかわからない」

そんな方も、ぜひ一度ご相談ください。

不動産のみらいで難しいなら、他社でも簡単ではない。

それくらいの覚悟で、難しい条件の不動産売却に取り組んでいます。

13. まとめ｜再建築不可物件は、売れない理由を調べることから始めよう

再建築不可物件でも、売却することは可能です。

ただし、接道義務、道路種別、建物の状態、購入者層、融資条件などによって、売却方法や価格は変わります。

重要なのは、次の3つです。

① 本当に再建築不可なのか、根拠を確認する

② 仲介・買取・隣地所有者への売却などを比較する

③ 売却価格だけでなく、費用と手取り額で判断する

再建築不可だからといって、最初から安い価格で売る必要があるとは限りません。

足立区・葛飾区で再建築不可物件、接道義務を満たさない土地、古い相続戸建て、狭小地、訳アリ物件の売却をお考えなら、中古不動産売却専門「不動産のみらい」へご相談ください。

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再建築不可物件の売却に関するよくある質問20選

Q1. 再建築不可物件でも売却できますか？

はい。再建築不可でも不動産の売買は可能です。仲介、専門業者による買取、隣地所有者への売却などを検討できます。

Q2. 再建築不可物件はなぜ売れないと言われるのですか？

建替えに制限があり、購入希望者が限られやすいことや、住宅ローンの利用が難しい場合があるためです。ただし、必ず売れないわけではありません。

Q3. 再建築不可物件の売却相場は何割安いですか？

全国共通の下落率はありません。立地、接道状況、建物の状態、将来の建築可能性などによって異なります。

Q4. 再建築不可物件の買取価格はどう決まりますか？

土地・建物の利用価値、道路条件、修繕費用、再販売の可能性、事業上のリスクなどを考慮して決まります。

Q5. 接道が2m未満でも売却できますか？

はい。売買自体は可能です。ただし、原則として建替えに制限が生じるため、接道状況を正確に説明する必要があります。

Q6. 道路幅が4m未満なら再建築不可ですか？

必ずしもそうではありません。42条2項道路など、幅員4m未満でも建築基準法上の道路として扱われる場合があります。

Q7. セットバックすれば建替えできますか？

42条2項道路などではセットバックが必要になる場合があります。ただし、接道義務やその他の建築制限も満たす必要があります。

Q8. 建築基準法43条2項の許可があれば建替えできますか？

認定または許可の対象となる建築計画について、条件を満たせば建築が認められる場合があります。将来の建替えを一律に保証するものではありません。

Q9. 旗竿地はすべて再建築不可ですか？

いいえ。道路への接道状況や路地状部分の幅・長さ、東京都建築安全条例などの条件によって判断します。

Q10. 私道にしか接していない家は売れますか？

売却できます。ただし、私道が建築基準法上の道路に該当するか、通行・掘削の権利関係などを確認する必要があります。

Q11. 再建築不可物件は住宅ローンを利用できますか？

金融機関や物件条件によって異なります。融資が難しい場合もあるため、購入希望者の資金計画を早めに確認することが重要です。

Q12. 再建築不可物件は解体してから売るべきですか？

安易な解体はおすすめできません。解体後に新築できない可能性があるため、建築可能性と売却方法を確認してから判断しましょう。

Q13. 再建築不可でもリフォームできますか？

工事内容によって可能な場合があります。ただし、増改築や大規模修繕などは法令上の制限や確認手続きに注意が必要です。

Q14. 再建築不可物件を賃貸に出せますか？

建物が安全に利用でき、法令上・契約上の条件を満たす場合は検討できます。ただし、建物の状態や修繕費、賃貸需要を確認する必要があります。

Q15. 隣地所有者に売却すると高く売れますか？

隣地との一体利用によって価値が高まる可能性はありますが、必ず高く売れるわけではありません。購入意思や利用計画によって異なります。

Q16. 再建築不可を解消する方法はありますか？

隣地取得による接道確保、敷地の一体利用、43条2項の認定・許可などを検討できる場合があります。個別の行政確認が必要です。

Q17. 相続した再建築不可物件も売却できますか？

はい。相続人や所有者名義、道路条件などを整理したうえで売却できます。相続登記が必要になる場合があります。

Q18. 再建築不可物件の売却で告知は必要ですか？

再建築不可という建築上の制限は、買主の判断に関わる重要な情報です。不動産広告や取引時に適切な説明が必要です。

Q19. 他社で再建築不可だから売れないと言われました。相談できますか？

はい。道路種別、接道幅、建物の状態、売却方法などを再確認することで、別の選択肢を検討できる場合があります。

Q20. 足立区・葛飾区で再建築不可物件を売るならどこに相談すればよいですか？

地域の道路事情や中古不動産の取引に詳しく、仲介と買取の両方を比較できる不動産会社への相談が有効です。不動産のみらいでは、1,000件以上の売買取引経験を活かし、物件ごとの売却方法を検討します。

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