序章｜「再建築不可＝売れない」と思っていませんか？

「建て替えできないから価値がないと言われた…」
「接道がなくて売れないと断られた」
「相続したけど使い道がなく困っている」
「不動産会社に相談しても動いてくれない」

このようなお悩み、実は足立区では非常に多いです。

そして多くの方が

「再建築不可＝売れない不動産」

と誤解しています。

結論｜再建築不可でも“売れるし、現金化できる”

結論から言うと

再建築不可物件でも売却は可能です。

しかも条件次第では

最短数日で現金化も可能です。

なぜ「売れない」と言われるのか？

再建築不可物件が売れにくい理由は明確です。

・建て替えができない
・住宅ローンが使えない
・一般の買主が購入しない

つまり

「普通の売り方（仲介）」では売れにくいだけです。

逆に言えば「売り方を変えれば売れる」

ここが一番重要です。

再建築不可物件は

・投資家
・買取業者
・賃貸運用目的

にとっては

“利益を出せる不動産”です。

そのため

買取市場では需要がしっかり存在します。

足立区は“再建築不可が売れるエリア”

足立区は

・路地や私道が多い
・昔からの住宅地が多い
・接道条件が厳しいエリアが多い

という特徴から

再建築不可物件が非常に多い地域です。

つまり裏を返せば

買取業者・投資家が集まるエリア
再建築不可でも売却しやすい市場

が形成されています。

やってはいけないNG行動

ここかなり重要

・「売れない」と思って放置
・1社だけで即決
・安い価格で手放す

これをやると

数十万〜数百万円単位で損します。

再建築不可は「知識」で価格が変わる

再建築不可物件は

**“情報格差が価格差になる不動産”**です。

・どこに売るか
・どう売るか
・誰に見せるか

これだけで

売却スピード
売却価格

が大きく変わります。

CTA｜まずは「今いくらで売れるか」を知る

再建築不可の売却で一番重要なのは

悩むことではなく「確認すること」です。

今お問合せください！

足立区の再建築不可買取なら「不動産のみらい」

不動産のみらい
〒120-0005
東京都足立区綾瀬2-36-2

☎ 03-6662-5981

▼ホームページ
//www.fudosan-mirai.com/

▼無料査定
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▼お問い合わせ
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▼LINE相談
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✔ 接道なし
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✔ 狭小地
✔ 私道トラブル

すべて対応可能です。

第1章｜再建築不可買取とは？仲介との違い

結論から言うと、

再建築不可物件は「買取」が最も合理的で成功確率が高い売却方法です。

理由はシンプルで、

一般市場では買主がほぼつかない
しかし買取市場では需要がある

という“二極構造”だからです。

再建築不可とは？まずは正しく理解

再建築不可とは

今ある建物を解体すると、再度建物を建てられない土地です。

主な原因は以下です。

・道路に2m以上接していない（接道義務違反）
・建築基準法上の道路に接していない
・私道トラブル・位置指定道路の問題

つまりどういうことか？

建替えできない
新築できない
融資がつかない

その結果、

一般の住宅購入者はほぼ買わない不動産になります。

仲介とは？（一般的な売却方法）

仲介とは

不動産会社が買主を探して売る方法です。

・SUUMOなどに掲載
・内見対応
・価格交渉
・住宅ローン利用

を前提とした売却方法です。

再建築不可×仲介の現実

ここが重要

再建築不可を仲介で売ると

① 買主がほぼいない

・住宅ローン不可
・再建築不可
・将来性が低い

→ 検討すらされないケースが多い

② 売却期間が長期化

通常でも3〜6ヶ月
再建築不可だと

半年〜1年以上も普通

③ 大幅値下げになる

・売れない

・問い合わせがない

結果

価格をどんどん下げる

買取とは？（再建築不可の最適解）

買取とは

不動産会社や投資家が直接購入する方法です。

再建築不可買取の特徴

✔ 現状のまま売却OK
✔ 買主を探さない
✔ 内見不要
✔ 最短即現金化

つまり

「売れないリスクがない売却方法」

仲介と買取の違い（超重要）

なぜ再建築不可は買取が向いているのか？

ここが“理解の核心”。

① 買取業者は「再建築不可前提」で買う

一般の人
→「住めないから買わない」

業者
→「収益化できるから買う」

② 活用方法が全く違う

買取業者は

・賃貸運用
・再生リフォーム
・土地活用
・出口戦略

を持っています。

つまり

一般人が価値を感じない物件に価値を見出せる

③ リスクを織り込んで購入する

再建築不可の

・流動性
・将来性
・制限

をすべて理解した上で

最初から価格提示してくれる

特に買取が向いているケース

以下はほぼ100%買取向き

・接道なし
・路地奥
・狭小地
・古家付き
・空き家放置
・相続物件

よくある誤解（ここで信頼取る）

❌「仲介の方が高く売れる」
→ 再建築不可はそもそも売れないケース多数

❌「時間をかければ売れる」
→ 価値が下がるだけ

❌「リフォームすれば売れる」
→ 回収できない

結論｜再建築不可は“売り方で結果が決まる”

再建築不可は

不動産の中でも最も「売り方依存」が強い物件です。

CTA｜まずは「買取価格」を確認する

ここが最重要

悩む前に、数字を見て判断すること。

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第2章｜足立区で再建築不可物件の買取が増えている理由

結論から言うと、

足立区は「再建築不可でも売れる市場」が成立しているエリアだからです。

その理由はシンプルで、

再建築不可が多い
それを買う業者も多い

という

**“供給と需要が両方あるエリア”**だからです。

理由①｜そもそも再建築不可物件が多い地域

足立区は

・昔ながらの住宅地が多い
・路地・私道が多い
・区画が細かい

という特徴があります。

特に多いエリア

・綾瀬
・梅島
・西新井
・竹ノ塚
・北千住周辺

これらのエリアでは

接道2m未満
私道未整備
路地奥

といった

再建築不可の典型条件が揃っています。

つまりどういうことか？

再建築不可は“珍しい物件ではない”
市場として当たり前に存在している

理由②｜投資家・買取業者が集まるエリア

再建築不可が多い＝

それを買う人も集まる

これが重要。

なぜ足立区に集まるのか？

理由は3つ

① 価格が比較的安い

→ 初心者投資家でも参入しやすい

② 賃貸需要が安定している

・単身者
・外国人
・低コスト志向層

住む人はいる

③ 都心アクセスが良い

・北千住（ターミナル）
・千代田線
・日比谷線

立地のポテンシャルが高い

結果

再建築不可でも収益化できる
投資対象として成立

理由③｜「古家付き再建築不可」が多い

足立区の特徴として

再建築不可 × 古家付き

の組み合わせが多いです。

これがなぜ重要か？

買取業者にとっては

・リフォームして貸す
・最低限直して運用
・安く仕入れて利回り確保

など

収益モデルが作りやすい

理由④｜相続物件の増加

現在増えているのが

相続 × 再建築不可

よくあるケース

・親が住んでいた家
・古い路地奥物件
・使い道がない

問題点

・住めない
・貸せない
・売れないと思っている

結果

早く処分したい
買取ニーズが高まる

理由⑤｜再建築不可専門の買取市場がある

ここかなり重要

今は

再建築不可専門で買う業者
訳あり専門投資家

が存在します。

昔との違い

昔
→「売れない不動産」

今
→「条件付きで売れる不動産」

理由⑥｜実は“土地としての価値”がある

再建築不可でも

・立地が良い
・駅距離が近い
・生活利便性が高い

場合

土地として価値が残る

特に足立区はここが強い

・北千住エリア
・綾瀬エリア
・西新井エリア

“住む需要”がある

まとめ｜足立区は再建築不可でも売れる理由

まとめると

・再建築不可が多い
・投資家が多い
・賃貸需要がある
・相続物件が増えている

この4つが揃っているため

市場として成立している

重要｜ただし「どこに売るか」で結果が変わる

同じ足立区でも

会社によって価格が全然違う

理由は

・ネットワーク
・投資家ルート
・再生ノウハウ

が違うからです。

CTA｜まずは市場価格を知る

再建築不可で一番大事なのは

「売れる価格を知ること」

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第3章｜再建築不可買取に向いている不動産の特徴

結論から言うと、

「売れない」と思っている物件ほど、買取に向いています。

再建築不可物件は

• 制限がある

• 一般の買主が買えない

• 仲介では動かない

という特徴があります。

しかし逆に言えば

**その条件こそが「買取向き」**です。

ここでは、足立区で実際に多い
再建築不可×買取に向いている不動産を具体的に解説します。

① 接道がない・2m未満の土地

最も多いのがこれです。

・道路に接していない
・2m未満しか接していない

なぜ仲介では売れない？

・建て替え不可
・住宅ローン不可
・個人が買えない

なぜ買取なら売れる？

買取業者は

・現金購入
・再生前提
・賃貸運用

のため

問題なく購入対象になる

② 路地奥・旗竿地

足立区で非常に多い形状です。

・通路が細い
・奥まっている
・日当たりが悪い

仲介の現実

・人気がない
・内見で断られる
・価格が下がる

買取の考え方

・安く仕入れて利回り確保
・再生して貸す

収益物件として成立

③ 古家付き再建築不可

これかなり多い

・築40年以上
・木造
・修繕なし

よくある誤解

❌ 解体しないと売れない
→ 間違い

正解

古家付きのまま売る方が有利

理由

・解体費不要
・業者が安く解体できる
・投資判断しやすい

④ 空き家・長期間放置

・数年放置
・管理されていない
・荒れている

仲介だと

ほぼ売れない

買取だと

・そのままOK
・片付け不要
・残置物OK

むしろよくある案件

⑤ 私道・通行トラブルあり

足立区特有のパターン

・私道持分なし
・通行承諾なし
・権利関係不明

仲介の問題

・買主が怖がる
・トラブルリスク
・ローン不可

買取の強み

・法的整理前提
・経験あり
・投資判断で購入

対応可能なケースが多い

⑥ 狭小地（小さい土地）

・10坪以下
・極小地
・変形地

一般市場

ほぼ需要なし

買取市場

・低価格で仕入れ
・利回り重視
・特殊活用

成立する市場がある

⑦ 相続した再建築不可

今めちゃくちゃ多い

・親の家
・古い住宅地
・使い道なし

共通の悩み

・管理できない
・税金だけかかる
・どうすればいいかわからない

結論

買取が最も合理的

⑧ 「売れない」と言われた物件

これ実はチャンス

・不動産会社に断られた
・動いてくれない
・放置されている

なぜ起きる？

普通の仲介会社は扱えないから

逆に言うと

専門会社なら売れる可能性が高い

まとめ｜再建築不可は「問題があるほど買取向き」

ここ重要

再建築不可は

・条件が悪い
・制限がある

ほど

買取に向いている

よくある間違い

❌ 解体する
❌ リフォームする
❌ 片付ける

全部いらない

正解

そのまま査定する

CTA｜まずは現状のまま査定する

再建築不可で一番やってはいけないのは

自己判断でお金を使うこと

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第4章｜再建築不可を少しでも高く買取してもらうポイント

結論から言うと、

再建築不可物件は「売り方」で価格が大きく変わります。

同じ物件でも

100万円〜300万円以上差が出ることも普通です。

理由は

・業者ごとに評価が違う
・活用方法が違う
・出口戦略が違う

からです。

① 査定は必ず「複数社」で比較する

これが最重要です。

1社だけで決めるのは絶対NG。

なぜ差が出る？

例えば

・賃貸運用する業者
・転売する業者
・解体する業者

で

評価基準が全く違う

実際の差

・A社：300万円
・B社：450万円
・C社：520万円

普通に起きます

正しい流れ

①2〜4社に査定依頼
②価格＋条件比較
③最適な会社を選ぶ

これだけで確実に高くなる

② 「解体しない」が鉄則

再建築不可で多いミス

先に解体してしまう

なぜNG？

・解体費100〜300万
・価格に反映されない
・選択肢が減る

正解

古家付きのまま売る

理由

・業者の方が安く解体できる
・そのまま使う可能性もある

③ 「現状のまま」が最強

これも重要

リフォームしない
修繕しない
片付けすぎない

なぜ？

再建築不可は

建物より「土地価値」で判断

よくある失敗

・100万リフォーム
→ 買取価格0円アップ

完全に無駄

④ 「買取」と「仲介」を一度は比較

基本は買取だけど

例外ケース

・立地が良い
・北千住エリア
・接道がギリある

仲介の方が高い可能性あり

正解

両方の査定を取る

⑤ 売却タイミングを逃さない

再建築不可は

時間が経つほど価値が下がる

理由

・建物劣化
・管理コスト
・税金

特に注意

空き家放置は危険

⑥ 条件面も必ずチェック

価格だけで判断はNG

チェックポイント

・契約スピード
・引渡し時期
・残置物対応
・契約不適合責任

特に重要

契約不適合責任免除

⑦ 再建築不可に強い会社を選ぶ

ここで全部決まる

ダメな会社

・再建築不可の経験がない
・説明が曖昧
・すぐ安く提示

良い会社

・訳あり対応実績あり
・査定根拠が明確
・複数提案できる

まとめ｜再建築不可は“戦略で価格が決まる”

再建築不可は

普通に売ると損する不動産

成功の鍵

✔ 複数査定
✔ 現状売却
✔ タイミング
✔ 会社選び

これだけで結果が変わる

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第5章｜なぜ足立区の再建築不可買取で「不動産のみらい」が選ばれるのか

結論から言うと、

「再建築不可でも確実に売却できる仕組みと実績があるから」です。

再建築不可物件は

• 知識が必要

• ネットワークが必要

• 経験が必要

という“専門領域”です。

その中で不動産のみらいが選ばれる理由を解説します。

① 足立区密着だからできる「正確な査定」

不動産のみらいは

東京都足立区綾瀬2-36-2に拠点を置く地域密着会社です。

再建築不可は「エリア」で価格が変わる

例えば

・北千住 → 投資需要が強い
・綾瀬 → 安定した賃貸需要
・西新井 → 建替えニーズあり

同じ再建築不可でも

価格が全く違います

だからこそ

地域理解＝査定力

② 売却専門店だからできる「最適提案」

不動産のみらいは

売却特化型

できること

・買取が良いか判断
・仲介が良いか判断
・ベストなタイミング提示

「一番得する売り方」を提案できる

③ 1000件以上の売却実績

これかなり重要

実績＝再現性

実績の価値

・似た物件のデータ
・売れる価格帯
・売却スピード

再建築不可でも読みが外れない

④ 再建築不可でも売れる「独自ネットワーク」

ここが一番強い

ネットワーク

・買取業者
・投資家
・建売業者

複数ルートで売却可能

結果

他社より高く売れる可能性が高い

⑤ 現状のまま売却OK（手間ゼロ）

再建築不可は

・古家あり
・ボロい
・放置状態

が多いですが

すべてOK

✔ 片付け不要
✔ 解体不要
✔ 修繕不要

そのまま売却可能

⑥ スピード対応（即現金化）

不動産のみらいでは

・即査定
・即価格提示
・スピード契約

最短数日で現金化も可能

⑦ 安心・安全な取引

再建築不可で多い不安

・トラブル
・契約不安
・後から請求

解決

契約不適合責任免除（買取）

売主リスクを最小化

⑧ LINEで気軽に相談できる

これ地味に強い

メリット

・写真送るだけ
・匿名感覚
・スキマ時間OK

ハードルが低い

まとめ｜再建築不可は「会社選び」で決まる

ここ重要

再建築不可は

どこに頼むかで結果が変わる

不動産のみらいが選ばれる理由

✔ 地域密着
✔ 売却特化
✔ 実績豊富
✔ ネットワーク強い
✔ スピード対応

だから売れる

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FAQ｜足立区の再建築不可買取でよくある質問（15問以上）

結論から言うと、

再建築不可物件でも正しい方法なら問題なく売却できます。

不安をすべて潰す形で、実務ベースで解説します。

Q1｜再建築不可でも本当に売れますか？

はい、売れます。

再建築不可物件は

・投資用
・賃貸運用
・再生利用

として需要があります。

Q2｜再建築不可とは何ですか？

建物を解体すると

新しく建て直せない土地です。

主な原因は

・接道義務違反
・道路に2m接していない

などです。

Q3｜買取だと安くなりますか？

仲介より安くなる傾向はありますが、

・確実に売れる
・早く売れる
・手間がない

メリットがあります。

Q4｜どれくらいの期間で売れますか？

買取なら

最短数日〜2週間程度

仲介だと

半年〜1年以上

Q5｜古い家があっても大丈夫ですか？

問題ありません。

古家付きのままで売却可能です。

Q6｜解体した方がいいですか？

結論

解体しない方がいい

理由

・費用回収できない
・価格に反映されない

Q7｜リフォームは必要ですか？

不要です。

むしろやらない方が良い

Q8｜接道が全くなくても売れますか？

はい、売れます。

買取であれば対応可能です。

Q9｜私道トラブルがあっても売れますか？

可能です。

・通行問題
・持分なし

でも対応できます。

Q10｜狭い土地でも売れますか？

売れます。

狭小地は買取市場があります。

Q11｜相続した物件でも売れますか？

はい、可能です。

相続×再建築不可は買取向き

Q12｜近隣に知られずに売却できますか？

可能です。

・広告なし
・内見なし

Q13｜住宅ローンが残っていても売れますか？

はい、売れます。

売却代金で完済

Q14｜売却後のトラブルはありませんか？

買取の場合

契約不適合責任免除

リスクは低いです。

Q15｜査定だけでも大丈夫ですか？

もちろんOKです。

無料・売却義務なし

Q16｜どんな状態でも対応できますか？

はい、可能です。

・古家
・放置
・荒れている

すべて対応可能。

Q17｜とにかく早く現金化したい

可能です。

数日で現金化も対応

まとめ｜再建築不可は「売り方」で結果が決まる

結論

再建築不可は売れない不動産ではない。

成功のポイント

✔ 解体しない
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これで結果が変わる

放置はリスク

・劣化
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・近隣トラブル

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