私道に面した家を売却するときの注意点｜私道持分・通行権・掘削承諾・再建築の確認方法【足立区・葛飾区】

「相続した実家の前の道路が私道だとわかった」

「私道持分がない家は売れないのでしょうか？」

「通行承諾書や掘削承諾書がないと売却できないと言われた」

「今まで普通に住んでいたのに、売却するときに問題になるのはなぜ？」

足立区・葛飾区で古い戸建てや相続した実家の売却を検討する際、このような悩みに直面する方もいらっしゃいます。

特に、古くから住宅が建ち並ぶ地域では、前面道路が私道だったり、複数の所有者で道路を共有していたりする場合があります。

結論からお伝えすると、私道に面した家でも売却は可能です。

ただし、私道に関する権利関係や建築上の制限を十分に確認しないまま売却すると、契約前のトラブルだけでなく、引渡し後の問題につながる可能性があります。

重要なのは、私道だから売れないと決めつけることではありません。

道路種別、私道持分、通行権、掘削に関する条件、建築可能性を正確に確認し、買主に説明できる状態にすることです。

この記事では、足立区・葛飾区の中古不動産売却専門「不動産のみらい」が、私道に面した家を売却するときの注意点と、安心・安全に売却するための方法を詳しく解説します。

1. 私道に面した家は売却できる？

私道に面していても売却は可能

私道に面した家だからといって、不動産の売買そのものが禁止されるわけではありません。

実際に確認すべきなのは、その私道がどのような道路なのか、誰が所有しているのか、どのような権利に基づいて利用しているのかという点です。

例えば、建築基準法上の道路に該当する私道で、接道条件を満たしている場合と、建築基準法上の道路ではない通路に接している場合では、建築可能性が異なります。

また、私道の持分がある場合と、第三者が単独所有している場合でも、確認すべき内容は変わります。

私道だから再建築不可とは限らない

私道に面しているという理由だけで、再建築不可になるわけではありません。

建築基準法第42条では、一定の要件を満たす私道も建築基準法上の道路として扱われます。

例えば、位置指定道路や、一定の条件を満たす42条2項道路などです。

一方、見た目は道路でも、建築基準法上の道路に該当しない通路もあります。

そのため、売却前には道路の所有者だけでなく、建築基準法上の道路種別を確認することが重要です。

2. 私道に面した家を売却するときの7つの注意点

注意点① 私道の所有者と持分を確認する

最初に確認したいのは、前面道路の所有者です。

私道には、主に次のような所有形態があります。

・特定の個人や法人が単独所有している

・周辺の土地所有者が共有している

・道路部分が複数の土地に分かれ、それぞれ別の所有者がいる

・売却する土地に私道部分の所有権や共有持分が付いている

私道持分がある場合は、売却対象に含まれているか、持分割合はどのくらいかを確認します。

また、私道持分がない場合でも、直ちに売却できないという意味ではありません。

通行権や道路の利用状況などを調査する必要があります。

私道持分の確認方法

法務局で登記事項証明書や公図を取得し、道路部分の地番、所有者、共有持分などを確認します。

古い売買契約書や重要事項説明書に、私道に関する記載が残っている場合もあります。

私道部分が複数の筆に分かれていることもあるため、前面道路全体を確認することが大切です。

注意点② 通行権と通行承諾の有無を確認する

私道に面した家では、通行に関する権利が重要です。

「何十年も通っているから、これからも自由に通れるはず」

そう考える方もいらっしゃいます。

しかし、これまで通行できていたことと、買主が将来にわたって同じ条件で通行できることは、必ずしも同じではありません。

通行地役権、民法上の通行権、所有者との合意など、利用の根拠を確認する必要があります。

また、徒歩での通行と自動車での通行では、問題になる条件が異なる場合があります。

通行承諾書は必ず必要？

すべての私道で、売却のために通行承諾書が法律上一律に必要というわけではありません。

ただし、第三者所有の私道を利用する場合には、通行の範囲や条件を明確にするため、承諾書の取得を検討することが重要です。

承諾書がある場合でも、買主に引き継げる内容か、車両通行を含むか、有償か無償かなどを確認します。

注意点③ 掘削承諾とライフラインを確認する

私道に面した家の売却では、掘削に関する問題も重要です。

例えば、将来、買主が建替えやリフォームを行う際に、水道管やガス管の交換工事が必要になる場合があります。

その際、第三者所有の私道を掘削する必要が生じることがあります。

従来、こうした工事について私道所有者との承諾関係が問題になることがありました。

しかし、2023年4月施行の改正民法では、一定の条件のもとで、他人の土地へのライフライン設備の設置や他人の設備の使用に関する権利が明文化されました。

そのため、掘削承諾書がないから絶対に工事できない、という説明は正確ではありません。

一方で、法令上の権利が認められる場合でも、事前通知、工事方法、費用負担、損害への対応などを検討する必要があります。

売却前に確認したいこと

・水道管やガス管がどこを通っているか

・私道の所有者は誰か

・既存の掘削承諾書はあるか

・承諾書が買主にも適用されるか

・将来の工事に制限や条件があるか

・設備の設置・使用に関する民法上の権利を検討できるか

こうした情報を整理しておくことで、買主の不安を減らせる可能性があります。

注意点④ 建築基準法上の道路種別を確認する

私道に面した家が再建築できるかどうかは、建築基準法上の道路種別が重要です。

建築基準法第43条では、原則として建物の敷地が建築基準法上の道路に2m以上接する必要があります。

そのため、私道であっても建築基準法上の道路に該当し、接道義務などを満たしていれば、建築できる可能性があります。

一方、建築基準法上の道路ではない通路にしか接していない場合には、建替えに制限が生じることがあります。

ただし、建築基準法第43条第2項の認定・許可を検討できる場合もあります。

建築可能性は、道路種別、接道幅、敷地形状、建築計画などを踏まえて確認する必要があります。

注意点⑤ セットバックの有無を確認する

前面道路が建築基準法第42条第2項の道路に該当する場合、原則として道路中心線から2mの位置まで後退するセットバックが必要です。

ただし、道路の反対側に川や崖などがある場合には、後退位置の考え方が異なることがあります。

セットバックが必要な土地では、建築に利用できる敷地面積が減る可能性があります。

売却価格や買主の建築計画にも影響するため、後退範囲を確認することが重要です。

注意点⑥ 私道の維持管理費と負担を確認する

私道では、舗装の補修や排水設備の維持管理などについて、所有者や利用者の間で費用負担が生じる場合があります。

ただし、私道の維持管理費が必ず発生するわけではありません。

費用負担の有無や割合は、所有関係、契約、管理規約、当事者間の合意などによって異なります。

売却前には、過去の費用負担や今後の管理方法について確認しておきましょう。

注意点⑦ 売買契約と重要事項説明に正確に反映する

私道に面した家の売却で、特に大切なのが契約条件の整理です。

例えば、次のような事項を確認します。

・私道部分の所有権や共有持分

・通行権と通行条件

・掘削に関する権利や承諾の状況

・道路種別と建築上の制限

・セットバックの要否

・私道の維持管理費や負担金

・ライフラインの配管状況

・買主に引き継ぐ承諾書や覚書

これらの条件を曖昧にしたまま契約すると、引渡し後に「聞いていなかった」「工事ができない」「通行料を請求された」といった問題につながる可能性があります。

売主様と買主様の双方が納得できるよう、確認済みの事実と未確認の事項を区別して説明することが重要です。

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3. 私道持分がない家は売却できない？

私道持分がなくても売却できる場合がある

私道持分がない家でも、売却そのものは可能です。

ただし、通行やライフラインの利用について、どのような権利があるのかを確認する必要があります。

例えば、私道所有者との間で通行承諾が交わされている場合や、通行地役権などの権利が設定されている場合があります。

また、土地の状況によっては、民法上の通行権が問題になることもあります。

ただし、私道持分がないから必ず通行権が認められるわけではありません。

個別の権利関係の確認が必要です。

私道持分がないと住宅ローンに影響する？

金融機関によっては、私道の権利関係や建築可能性、通行・掘削の条件を確認する場合があります。

そのため、私道持分がないことが融資審査に影響する可能性はあります。

ただし、私道持分がない家では必ず住宅ローンが利用できない、というわけではありません。

金融機関ごとの審査基準と物件条件によって異なります。

私道持分がない家を売るための対策

まずは、道路の所有者と利用の根拠を調査します。

必要に応じて、通行承諾書や掘削承諾書の取得、既存の覚書の確認、私道持分の取得可能性などを検討します。

ただし、承諾書の取得や持分の購入には相手方との合意が必要です。

必ず取得できるとは限りません。

4. 通行承諾書・掘削承諾書がない場合の売却方法

承諾書がなくても売却相談は可能

通行承諾書や掘削承諾書がない場合でも、売却相談や査定は可能です。

また、承諾書がないことだけで、売買そのものが禁止されるわけではありません。

ただし、買主が将来どのように私道を利用できるのか、工事が必要になった場合にどのような手続きが必要かを確認することが重要です。

まずは既存資料を探す

過去の売買契約書、重要事項説明書、通行承諾書、掘削承諾書、覚書などを確認します。

相続した実家の場合、親が以前に承諾書を取得していた可能性もあります。

書類が見つからない場合は、私道所有者や関係者との確認が必要になることがあります。

承諾書の取得が難しい場合

私道所有者が承諾書の作成に応じない場合でも、直ちに売却できないと判断する必要はありません。

既存の権利関係や民法上の規定を確認し、必要に応じて弁護士などの専門家に相談する方法があります。

また、買主に条件を正確に説明したうえで、現状のまま売却する方法を検討する場合もあります。

ただし、売却できるかどうかや契約条件は、個別の状況によって異なります。

5. 私道に面した家は再建築できる？

私道でも建築できる場合がある

私道に面した家が再建築できるかどうかは、私道の所有者ではなく、建築基準法上の道路種別や接道条件などによって判断します。

例えば、建築基準法上の位置指定道路に接し、必要な接道幅などの条件を満たしている場合には、建築できる可能性があります。

一方、建築基準法上の道路ではない通路にしか接していない場合には、原則として建築に制限が生じます。

42条2項道路の場合

幅4m未満の私道でも、建築基準法第42条第2項の道路に該当する場合があります。

この場合、セットバックなどの条件を確認する必要があります。

43条2項の認定・許可

建築基準法上の道路に接していない場合でも、一定の条件を満たす建築計画について、43条2項の認定・許可が認められる可能性があります。

ただし、必ず認定・許可を受けられるわけではありません。

行政による個別の確認が必要です。

6. 私道に面した家の売却価格は安くなる？

私道だから必ず安くなるわけではない

私道に面した家の売却価格に、全国共通の値下がり率はありません。

私道であっても、建築基準法上の道路に該当し、通行や掘削に関する条件が整理されている場合と、権利関係が不明確な場合では評価が異なります。

価格に影響する主な条件

・道路種別

・接道幅と道路幅員

・私道持分の有無

・通行権と通行条件

・掘削に関する権利や承諾状況

・ライフラインの配管状況

・再建築の可否

・私道の維持管理費

・建物の築年数と状態

・周辺の取引事例

そのため、「私道だから相場より何割安い」といった一律の判断ではなく、物件ごとの条件を踏まえた査定が必要です。

7. 私道トラブルを防いで売却するための5つの手順

STEP1 道路の地番と所有者を確認する

公図や登記事項証明書で、私道部分の地番、所有者、共有持分を確認します。

STEP2 建築基準法上の道路種別を確認する

行政の道路資料や建築担当窓口などで、道路種別や建築上の制限を確認します。

STEP3 通行・掘削・ライフラインを調査する

通行権、承諾書、配管経路、将来の工事に関する条件などを確認します。

STEP4 仲介と買取の両方を比較する

私道に関する条件を踏まえ、仲介での想定成約価格と専門業者の買取価格を比較します。

STEP5 契約条件と引渡し時の取り決めを整理する

買主に引き継ぐ権利や書類、未確認事項、費用負担などを明確にします。

特に、売却後のトラブルを防ぐためには、契約前の調査と説明が重要です。

8. 相続した実家が私道に面している場合

親から相続した実家が私道に面している場合、過去の権利関係がわからないことがあります。

例えば、親が近隣の方と口頭で通行について合意していたものの、書面が残っていないケースなどです。

このような場合には、古い契約書や重要事項説明書、登記情報などを確認する必要があります。

また、相続登記が終わっていない場合は、売却に向けて名義の整理も必要です。

2024年4月から相続登記が義務化されており、原則として相続による取得を知った日から3年以内に申請する必要があります。

相続した家の売却では、私道の問題と相続手続きを並行して整理することが大切です。

9. 足立区・葛飾区で私道に面した家を売却する際のポイント

足立区・葛飾区には、古くから住宅が建ち並ぶ地域があります。

足立区では、綾瀬、千住、梅田、関原、本木、西新井など。

葛飾区では、立石、四つ木、堀切、青戸、新小岩、お花茶屋など。

こうした地域で古い戸建てを売却する際には、道路種別、私道持分、通行権、掘削に関する条件などを確認することが重要です。

ただし、これらの地域にある不動産が一律に私道問題を抱えているという意味ではありません。

同じ町内でも、道路や権利関係は物件ごとに異なります。

地域密着の不動産会社に相談するメリット

私道に面した家の売却では、土地面積や築年数だけでは適正価格を判断できません。

道路種別、建築可能性、通行・掘削の条件、近隣との権利関係などを踏まえた売却戦略が必要です。

特に、相続した古い家では、過去の書類が残っていない場合もあります。

そのような物件こそ、売却前の調査が重要になります。

10. 不動産のみらいが大切にしていること

不動産のみらいは、足立区・葛飾区を中心とする中古不動産売却専門店です。

これまで1,000件以上の不動産売買取引に携わってきました。

私たちが大切にしているのは、単に売買契約を成立させることではありません。

道路種別、私道持分、通行権、掘削に関する条件、建物の状態、告知事項、契約条件、引渡し時の取り決めまで丁寧に確認することです。

私道に面した家の売却では、売主様が問題なく暮らしてきたとしても、買主様が将来同じ条件で利用できるとは限りません。

だからこそ、売却前に必要な情報を整理し、買主様にも正確に説明することが重要です。

売主様と買主様の双方が十分に納得し、引渡し後のトラブルを防ぐ。

それが、私たちの考える安心・安全な不動産取引です。

これまで1,000件以上の売買取引に携わり、引渡し後のトラブルなくお取引をお手伝いしてきた経験が、私たちの自信です。

「私道持分がないので売れないと言われた」

「通行承諾書がなくて困っている」

「掘削承諾が取れないので買取しかないと言われた」

「相続した実家の道路関係がよくわからない」

そんな方も、諦める前に一度ご相談ください。

私たちは、最初から売却方法を一つに決めつけません。

仲介、専門買取、権利関係の整理など、考えられる方法を比較し、物件に合った選択肢を検討します。

不動産のみらいで難しいなら、他社でも簡単ではない。

それくらいの覚悟と自信を持って、難しい条件の不動産売却に向き合っています。

もちろん、必ず高く売れるとお約束するものではありません。

難しいことは難しいと正直にお伝えし、根拠のある査定と売却方法をご提案します。

11. まとめ｜私道に面した家は売却前の調査が重要

私道に面した家でも売却は可能です。

ただし、道路種別、私道持分、通行権、掘削に関する条件、建築可能性などによって、売却方法や価格は異なります。

大切なのは、次の3つです。

① 私道の所有者と権利関係を確認する

② 通行・掘削・建築可能性を調査する

③ 契約条件を整理し、引渡し後のトラブルを防ぐ

「私道持分がないから売れない」

「通行承諾書がないから売却できない」

そのように決めつける前に、まずは物件の条件を確認しましょう。

足立区・葛飾区で私道に面した家、再建築不可物件、接道2m未満の土地、相続した古い実家の売却をお考えなら、中古不動産売却専門「不動産のみらい」へご相談ください。

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私道に面した家の売却に関するよくある質問20選

Q1. 私道に面した家は売却できますか？

はい。私道に面した家でも売却できます。ただし、道路種別、通行権、私道持分、掘削に関する条件などの確認が重要です。

Q2. 私道持分がない家は売れませんか？

いいえ。私道持分がなくても売買は可能です。ただし、通行やライフライン利用の根拠を調べ、買主に説明する必要があります。

Q3. 私道に面していると再建築不可ですか？

必ずしもそうではありません。私道でも建築基準法第42条の道路に該当する場合があります。接道条件などを確認しましょう。

Q4. 私道の通行承諾書がないと売却できませんか？

承諾書がないことだけで売買は禁止されません。ただし、買主の通行条件が不明確な場合、購入判断や融資に影響する可能性があります。

Q5. 掘削承諾書がないと水道管を交換できませんか？

必ずしもそうではありません。改正民法には一定の条件下でライフライン設備を設置・使用する権利が規定されています。事前通知や工事条件などの確認が必要です。

Q6. 私道持分があれば自由に通行できますか？

共有持分があっても、通行方法や利用状況、他の共有者の権利などを確認する必要があります。

Q7. 私道を車で通行しても大丈夫ですか？

徒歩と車両の通行では、権利の内容や合意条件が異なる場合があります。車両通行が認められるか確認しましょう。

Q8. 私道の所有者が通行料を請求することはありますか？

契約や権利関係によって通行料が問題になる場合があります。請求が法的に認められるかは個別の事情によります。

Q9. 私道の舗装費用は誰が負担しますか？

所有関係や管理契約、当事者間の合意などによって異なります。一律に売主や買主が負担するわけではありません。

Q10. 私道に面した家は住宅ローンを利用できますか？

利用できる場合があります。ただし、私道の権利関係や建築可能性によって金融機関の審査に影響する可能性があります。

Q11. 位置指定道路とは何ですか？

建築基準法第42条第1項第5号に基づき、特定行政庁から道路の位置の指定を受けた道路です。私道である場合もあります。

Q12. 42条2項道路とは何ですか？

建築基準法上、一定の条件で道路とみなされる幅4m未満の道です。原則としてセットバックが必要になります。

Q13. 私道でもセットバックが必要ですか？

42条2項道路に該当する場合などには必要です。私道か公道かだけでは判断できません。

Q14. 私道に面した家の価格は何割安くなりますか？

全国共通の値下がり率はありません。道路種別、私道持分、通行・掘削条件、建築可能性、立地などによって異なります。

Q15. 私道持分を後から購入できますか？

所有者との合意があれば検討できます。ただし、必ず購入できるわけではなく、費用や登記手続きなどの確認も必要です。

Q16. 私道所有者が承諾書を書いてくれない場合は？

既存の権利関係や民法上の規定を確認し、必要に応じて弁護士などの専門家に相談します。承諾書がないことだけで売却を諦める必要はありません。

Q17. 相続した家の私道持分がわからない場合は？

公図や登記事項証明書、過去の売買契約書、重要事項説明書などを確認します。道路が複数の土地に分かれている場合もあります。

Q18. 私道の問題は重要事項説明で説明されますか？

宅地建物取引業者が媒介する取引では、法令上の重要事項に加え、私道負担や利用上の制限など、取引判断に重要な事項の確認・説明が必要です。

Q19. 私道に面した古い家は買取してもらえますか？

専門業者による買取を検討できます。ただし、道路条件や権利関係によって買取の可否や価格は異なります。

Q20. 足立区・葛飾区で私道に面した家はどこに相談すればいいですか？

道路種別、私道持分、通行・掘削条件、建築可能性を確認し、仲介と買取を比較できる不動産会社への相談が有効です。不動産のみらいでは、1,000件以上の売買取引経験を活かして売却方法を検討します。

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