序章｜「建て替えできません」と言われた日の衝撃

親から相続した実家。

いざ売ろうと不動産会社に相談したら、こう言われた。

「この土地、再建築不可ですね。」

・接道が2m未満
・43条但し書き道路
・私道未整備
・位置指定不明

葛飾区では、
立石・四つ木・東四つ木・宝町・堀切などの旧住宅密集地で
特に多い問題です。

再建築不可とは？

建築基準法上、
原則「幅員4m以上の道路に2m以上接していない土地」は
建物を建て替えることができません。

つまり、

✔ 今の家を壊したら
✔ 新しい家が建てられない

これが“再建築不可”。

再建築不可は本当に売れないのか？

結論から言います。

売れます。

ただし、
「普通の土地売却」とは戦略がまったく違います。

なぜ再建築不可は嫌われるのか？

理由は明確です。

1. 住宅ローンが通りにくい

2. 買主が限定される

3. 将来の資産価値不安

4. 建替え不可＝出口が弱い

だから多くの会社は

「難しいですね…」

で終わります。

しかし葛飾区では事情が違う

葛飾区は

✔ 住宅密集エリアが多い
✔ 投資家需要がある
✔ リフォーム再生需要がある
✔ 買取専門業者が活発

つまり、

再建築不可＝0円

ではありません。

再建築不可の価格目安

一般的に、

所有権更地価格3,000万円の場合

再建築不可は
約50〜70％程度が目安になることが多いです。

例：60％と仮定すると

理論上の参考価格：1,800万円前後

※立地・建物状態・接道条件で変動します。

放置が一番危険

再建築不可は

✔ 老朽化
✔ 空き家化
✔ 固定資産税
✔ 近隣トラブル

時間が経つほど価値が下がります。

“売れない”のではなく、
“売り方を間違えている”ケースがほとんどです。

第1章｜なぜ葛飾区に再建築不可物件が多いのか？

「どうしてうちの土地だけ？」

実はそれ、
葛飾区では珍しくありません。

1. 建築基準法の接道義務とは？

建築基準法では原則、

幅員4m以上の道路に
2m以上接していないと建て替え不可

これがいわゆる「接道義務」です。

イメージ式で言うと：

かつ

この両方を満たさなければなりません。

2. 昭和の分筆事情

葛飾区は戦後、

✔ 小さな土地の分筆
✔ 細い私道の増加
✔ 建築基準法施行前の建物

が多く存在します。

当時は問題なかった土地が、
今の法律では“NG”になるケースが多いのです。

3. よくある再建築不可パターン

① 接道が1.5mしかない

例：

→ 原則建替え不可

② 私道が位置指定されていない

通路はあるが「道路扱い」ではないケース。

③ 43条但し書き道路

建築審査会の許可が必要。
確実性が低く、金融機関が嫌がります。

4. 葛飾区で特に多いエリア

・立石
・四つ木
・東立石
・宝町
・堀切

密集市街地で、
再建築不可の割合が高い傾向です。

5. 再建築不可でも「使い道」はある

重要なのはここ。

再建築不可でも：

✔ 現況利用
✔ リフォーム再販
✔ 投資物件
✔ 隣地とセット売却

選択肢はあります。

6. 問題は“知らないこと”

多くの方が、

「再建築不可＝価値ゼロ」

と思い込んでいます。

しかし実際は、

“評価方法が違うだけ”

です。

第2章｜再建築不可の土地は本当に売れる？相場と買主のリアル

結論から言います。

再建築不可の土地は
売れます。

ただし、

✔ 一般エンド向け住宅
ではなく

✔ 投資家
✔ 再生業者
✔ 隣地所有者

が主な買主になります。

1. なぜ一般の人は買いにくいのか？

理由はシンプルです。

・住宅ローンが通りにくい
・建替えできない
・将来の出口が弱い

金融機関は担保評価を厳しく見ます。

そのため、

再建築不可 ＝ ローン否決

になるケースが多いのです。

2. では誰が買うのか？

葛飾区では以下の層が動きます。

① 投資家

・現況貸家として保有
・リフォームして賃貸
・利回り重視

② 再生業者

・フルリノベーション
・現況販売

③ 隣地所有者

・土地を広げたい
・接道条件を改善したい

ここが狙い目です。

3. 再建築不可の価格目安

目安としては、

更地価格の50〜70％前後

例：所有権価格3,000万円の場合

最低ライン想定：約1,500万円

条件が良ければ

上限目安：約2,100万円

※接道状況・建物状態・駅距離で変動。

4. 価格が大きく変わるポイント

✔ 駅徒歩圏か？

新小岩・立石・四つ木など駅近は強い。

✔ 建物が使えるか？

雨漏り・傾きがあると減額大。

✔ 43条許可の可能性は？

条件付きで建替え可能なら評価上昇。

✔ 隣地とセットで売れるか？

ここが最大の伸び代。

5. 再建築不可でも高く売れるケース

実務でよくあるのは、

・隣地が欲しがる
・投資利回りが合う
・駅近小ぶり物件

“ゼロ評価”になることはほぼありません。

6. 一番やってはいけないこと

相場を知らずに

「3,000万円で出してみよう」

これです。

結果：

・反響ゼロ
・値下げ連鎖
・売れ残り物件化

再建築不可は
最初の価格戦略が9割です。

第3章｜再建築不可の土地を高く売るための具体策

再建築不可は、
「弱点」ではあります。

しかし実務では、

戦略次第で価格は大きく変わります。

1. 隣地へアプローチする

これが最強の戦略です。

再建築不可の弱点は

✔ 接道不足
✔ 単独では使いづらい

しかし隣地と合わせれば

✔ 接道改善
✔ 面積増加
✔ 建替え可能化

になる可能性があります。

価格の伸びイメージ

単独評価：3,000万円 × 0.5

隣地セット評価：3,000万円 × 0.8

差額：900万円

この差は大きいです。

2. 43条許可の可能性を調査する

完全な再建築不可か、
“条件付き可”かで価値は激変します。

✔ 役所事前相談
✔ 建築士確認
✔ 過去許可事例

ここを調査するだけで
数百万円変わることもあります。

3. 建物を壊す前に売る

よくある失敗がこれ。

「古いから壊そう」

しかし、

建物付きの方が

✔ 投資家が利回り計算できる
✔ 現況利用可能

結果的に有利なケースが多い。

4. 買取と仲介を使い分ける

再建築不可は、

✔ 時間をかけて高値を狙う仲介
✔ 早期現金化の買取

両方の戦略を比較すべきです。

5. 価格設定が命

再建築不可は、

最初の価格が高すぎると終わります。

例：

相場1,800万円なのに
2,600万円で出す

→ 反響ゼロ
→ 値下げ
→ 売れ残り物件

最初の設計が9割。

6. 放置は最大の損失

再建築不可は

✔ 老朽化
✔ 雨漏り
✔ 倒壊リスク
✔ 近隣苦情

時間が敵です。

7. 実務で一番多い成功パターン

・隣地へ打診
・価格現実設定
・建物現況利用
・買取との比較

この4点をやるだけで、
売却確率は大きく上がります。

第4章｜なぜ再建築不可の相談で「不動産のみらい」が選ばれているのか

再建築不可物件は、

✔ 法律知識
✔ 建築理解
✔ 役所確認
✔ 買取ルート
✔ 近隣交渉力

この5つが揃わないと結果が出ません。

そして正直に言います。

再建築不可は
会社によって価格が数百万円単位で変わります。

1. 「完全不可」かどうかをまず疑う

他社で

「これは無理ですね」

と言われた物件でも、

✔ 43条但し書き可能性
✔ セットバック整理
✔ 隣地交渉
✔ 過去許可事例

を調査すると評価が変わるケースがあります。

最初から諦めません。

2. 隣地アプローチ戦略を持っている

再建築不可で一番価格が伸びるのは

隣地との統合

です。

不動産のみらいでは、

✔ 隣地所有者の調査
✔ 売却意向ヒアリング
✔ 同時交渉

まで行います。

これができる会社は多くありません。

3. 仲介と買取の両方を提示

再建築不可は

・時間をかけて高値
・早期現金化

どちらが最適かはケース次第。

選択肢を1つしか提示しない会社は危険です。

4. 葛飾区特化の強み

葛飾区は

✔ 密集住宅地が多い
✔ 私道トラブルが多い
✔ 古い分筆が多い

地域特性を知らないと
正しい判断ができません。

立石・四つ木・東立石・宝町・堀切など、
エリアごとの事情を理解しています。

5. 相続案件に強い

再建築不可は

✔ 親の実家
✔ 空き家
✔ 兄弟共有

とセットになるケースが多い。

相続整理・共有調整・スケジュール設計まで
一体で対応します。

6. 放置させない

再建築不可は時間に弱い。

✔ 老朽化
✔ 固定資産税
✔ 近隣クレーム

相談が早いほど選択肢が広がります。

まとめ｜再建築不可は「売れない土地」ではない

売り方を間違えただけ。

葛飾区の再建築不可は、

✔ 戦略
✔ 地域理解
✔ 価格設計
✔ 交渉力

で結果が変わります。

親から相続した実家が
「建て替え不可」と言われても、

そこで終わりではありません。

まずは現状整理から。

可能性を一緒に探します。

FAQ｜葛飾区の再建築不可土地売却でよくある質問（15問）

Q1. 再建築不可の土地は本当に売れますか？

はい、売れます。
ただし一般住宅向けではなく、投資家・再生業者・隣地所有者が主な買主になります。

Q2. 再建築不可とはどういう意味ですか？

建築基準法上、
幅員4m以上の道路に2m以上接していない土地は、原則建て替えができません。

Q3. 住宅ローンは利用できますか？

基本的に難しいケースが多いです。
そのため現金購入や事業用融資が中心になります。

Q4. 相場はどれくらい下がりますか？

目安は所有権価格の50〜70％程度です。

例：3,000万円の土地の場合

条件次第で大きく変動します。

Q5. 古い建物は壊した方がいいですか？

必ずしもそうではありません。
現況利用できる場合は、建物付きの方が有利なこともあります。

Q6. 43条但し書きとは何ですか？

建築審査会の許可を受ければ、条件付きで建築可能になる制度です。
可能性があるかは調査が必要です。

Q7. 接道が1.8mしかありません。完全に無理ですか？

原則2m未満は不可ですが、
隣地との調整で改善できる可能性もあります。

Q8. 隣地に売ることは可能ですか？

はい。
再建築不可で最も価格が上がりやすいのが隣地売却です。

Q9. 固定資産税は安くなりますか？

建物があれば住宅用地特例が適用されます。
更地にすると税額が上がる場合があります。

Q10. 空き家のまま放置するとどうなりますか？

老朽化・近隣トラブル・倒壊リスクなどで価値が下がります。
早期対応が有利です。

Q11. 共有名義でも売れますか？

可能です。
ただし共有者全員の同意が必要になります。

Q12. 買取と仲介どちらが良いですか？

時間をかけて高値を狙うなら仲介、
早期現金化なら買取が向いています。

Q13. 建て替え不可でもリフォームはできますか？

はい、可能です。
構造変更を伴わない範囲であれば問題ありません。

Q14. 再建築不可が将来解消されることはありますか？

道路整備や隣地統合で接道条件が改善されれば可能性はあります。

Q15. 相談のベストタイミングはいつですか？

相続直後・老朽化前が最適です。
再建築不可は“時間に弱い不動産”です。

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