序章｜舎人で土地を売却したいと考えたとき、多くの人が最初に悩むこと

「舎人にある土地を売却したい」

そう考えたとき、多くの方が最初に感じるのは
**“何から始めればいいのか分からない”**という不安です。

例えば、次のような相談が非常に多くあります。

・親から相続した土地をどうするか迷っている
・古い家が建っているが売れるのか不安
・舎人ライナー沿線の相場が分からない
・固定資産税だけ払い続けている
・再建築不可かもしれない
・不動産会社に相談すると営業されそうで怖い

実際、足立区舎人エリアでは近年このような相談が急増しています。

その理由のひとつが
日暮里・舎人ライナー開通以降の住宅需要の変化です。

舎人は以前まで
「郊外の住宅地」というイメージが強いエリアでした。

しかし現在は、

・舎人公園の人気
・舎人ライナーによる都心アクセス改善
・戸建て住宅需要の増加
・子育て世代の流入

などの影響で、
土地の売却需要と購入需要が同時に高まっている地域になっています。

特に近年は、次のようなケースの売却が増えています。

■ 相続土地
親から相続したが住む予定がない

■ 古家付き土地
築40年以上の戸建て

■ 空き家
長年住んでいない住宅

■ 再建築不可土地
接道条件が悪い土地

■ 共有名義土地
兄弟で相続した土地

このような土地は、

「売れないのではないか」

と不安になる方が多いですが、
実際には正しい戦略を取れば売却できるケースがほとんどです。

ただし注意が必要です。

土地売却は

最初の30日で結果の8割が決まる

と言われています。

つまり、

・価格設定
・販売戦略
・ターゲット設定

この3つを最初に間違えると、

・売れ残る
・価格を下げる
・買取になる

という結果になりやすいのです。

特に舎人エリアは、

・駅距離で価格差が大きい
・接道条件で評価が変わる
・建築条件付き土地が多い
・戸建て需要が中心

など、
土地価格を決める要素が複雑な地域でもあります。

そのため、

「とりあえず査定してもらう」

というだけでは、
本当に高く売ることは難しいのが現実です。

大切なのは

①相場を正しく理解すること
②失敗パターンを知ること
③売却戦略を作ること

です。

この記事では、

・舎人の土地相場
・価格が決まる仕組み
・失敗する人の共通点
・土地を高く売る戦略
・地域密着不動産会社の活用方法

まで、
実際の売却相談をもとに徹底解説します。

また、足立区で多くの土地売却をサポートしてきた
**地元密着の中古不動産売却専門店「不動産のみらい」**の実例も交えながら、

「舎人の土地を後悔なく売却する方法」

を具体的にお伝えします。

もし今、

・舎人で土地を売ろうか迷っている
・相場を知りたい
・売却タイミングを知りたい

そう考えているなら、
まずはこの記事を最後まで読んでみてください。

きっと、

「何から始めればいいか」

がはっきり見えてくるはずです。

また、

「今すぐ売却ではないが相談したい」

という方も多くいらっしゃいます。

その場合は、
無理な営業は一切ありませんので、
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次の章では、
舎人エリアの土地相場と価格の決まり方を解説します。

実は舎人の土地価格は

駅距離
接道条件
住宅需要

この3つで大きく変わります。

知らないと
数百万円以上損する可能性もある重要ポイントです。

第1章｜舎人の土地売却相場と価格の決まり方｜駅距離・需要・住宅ローン視点で解説

舎人で土地売却を考えるとき、
最初に気になるのは

「いくらで売れるのか」

という相場ではないでしょうか。

しかし実際には、

「舎人の土地相場はいくら」

と一言で言えるほど単純ではありません。

なぜなら舎人エリアは、
条件によって価格差が非常に大きい地域だからです。

特に次の3つの要素で
土地価格は大きく変わります。

① 駅距離
② 接道条件
③ 戸建て住宅需要

これを理解することで、
土地売却の成功率は大きく変わります。

舎人エリアの土地相場の目安

まずは大まかな相場感を見てみましょう。

舎人エリアの土地価格は
足立区内でも比較的落ち着いた住宅地価格です。

2025〜2026年の取引データを参考にすると、
坪単価はおおよそ次の通りです。

■ 舎人駅徒歩10分圏内
坪単価
約90万円〜120万円

■ 徒歩10〜15分
坪単価
約75万円〜95万円

■ 徒歩15分以上
坪単価
約60万円〜80万円

例えば、

100㎡（約30坪）の土地なら

坪90万円 × 30坪
＝ 約2,700万円

というイメージになります。

ただしこれはあくまで平均です。

実際の売却価格は

・接道
・土地形状
・用途地域
・前面道路
・建築条件

などで大きく変わります。

舎人の土地価格は「駅距離」で大きく変わる

舎人エリアの最大の特徴は

日暮里・舎人ライナーの存在

です。

この路線の開通によって
舎人は住宅地としての価値が大きく変わりました。

現在、購入検討者の多くは

・西日暮里
・日暮里
・上野

方面への通勤を考えています。

そのため

駅徒歩10分以内

の土地は
非常に人気が高い傾向があります。

一方で

徒歩15分以上

になると、

・バス利用
・自転車利用

が前提になるため
価格は下がる傾向があります。

この駅距離の違いだけで

500万円以上の差

が出ることも珍しくありません。

舎人は戸建て住宅需要が強い地域

舎人の土地売却で重要なのが

購入者の多くが戸建て購入者

という点です。

足立区には

・北千住（商業地）
・綾瀬（マンション需要）

など様々なエリアがありますが、

舎人は

戸建て住宅地

という特徴があります。

そのため購入者は主に

・30代〜40代
・子育て世代
・住宅ローン利用

というケースが多いです。

この層の購入判断は
非常にシンプルです。

住宅ローンから逆算して
購入価格を決めています。

住宅ローンから見る土地価格の考え方

例えば、

年収600万円の家庭の場合

住宅ローンの借入目安は

約4,000万円前後

と言われています。

その場合、

建物価格
約2,000万円

土地価格
約2,000万円

というバランスになります。

つまり

舎人エリアでは

土地価格2,000万円〜2,500万円

が非常に売れやすいゾーンになります。

この価格帯に入ると

・住宅ローン審査が通りやすい
・購入検討者が増える
・販売期間が短くなる

というメリットがあります。

逆に

3,500万円以上など
高すぎる価格設定をすると

購入者が大きく減ります。

これが

土地売却の価格戦略

の基本です。

接道条件で評価が変わる

舎人の土地は
接道条件も重要です。

例えば

■ 南道路
→ 高評価

■ 東西道路
→ 標準

■ 北道路
→ やや低評価

さらに

■ 前面道路4m以上
→ 建築しやすい

■ 私道2.7mなど
→ 再建築問題あり

など、
道路条件だけで

数百万円変わる

こともあります。

足立区の再開発が影響するエリア

足立区では近年、

・竹ノ塚再開発
・綾瀬駅周辺整備
・北千住商業地拡大

などの影響で
住宅需要が全体的に上がっています。

この影響は舎人にも及んでいます。

理由はシンプルで、

北千住周辺が高くなり

住宅購入者が舎人へ流れている

からです。

つまり、

舎人は

価格と住環境のバランスが良いエリア

として人気が上がっています。

これは

土地売却を考えている方にとって
大きなチャンスでもあります。

土地価格はこの式で考える

土地売却では、
次の計算式で価格イメージを作ります。

坪単価 × 面積 = 土地価格

例

坪85万円
×
30坪

＝
約2,550万円

ここから

・形状
・接道
・古家
・越境

などで調整します。

相場を知らずに売却すると損をする理由

土地売却相談でよくあるのが

「不動産会社の言う価格で決めた」

というケースです。

しかし実際には

・査定価格
・売れる価格
・買取価格

はすべて違います。

この違いを知らないと

500万円以上損することもあります。

そのため

必ず

・相場
・販売戦略
・売却期間

を理解したうえで
売却を進めることが重要です。

もし

「舎人の土地はいくらで売れるのか」

気になる方は
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次の章では

舎人の土地売却で失敗する人の共通点

を解説します。

実は土地売却は

間違った不動産会社選び

で失敗するケースが非常に多いのです。

第2章｜舎人の土地売却で失敗する人の共通点｜よくあるミスと回避策

舎人で土地売却の相談を受けていると、
実は失敗してしまう方には共通点があります。

それは特別なケースではなく、
むしろ多くの人がやってしまう「普通の判断」です。

例えば次のようなケースです。

・査定価格が一番高い会社に依頼した
・1社だけで決めた
・相場を調べていない
・売却期間を考えていない
・契約内容を理解していない

このような判断をしてしまうと、

・売れない
・値下げする
・買取になる

という結果になりやすくなります。

ここでは舎人エリアでも実際に多い
土地売却の失敗パターンを解説します。

失敗① 査定価格が高い会社に依頼してしまう

土地売却で最も多い失敗が

査定価格だけで不動産会社を決めること

です。

例えば3社査定した場合、

A社
2,200万円

B社
2,500万円

C社
2,700万円

この場合、多くの人は

「一番高いC社」

を選びます。

しかしここに
大きな落とし穴があります。

査定価格は

売れる価格ではない

からです。

査定価格はあくまで

「提案価格」

です。

実際の売却では

・売れる価格
・購入者が出る価格

が重要になります。

高い査定価格を出す会社の中には

媒介契約を取るために高く提示する

ケースもあります。

その結果、

最初の価格が高すぎて

・3ヶ月売れない
・値下げ
・最終的に相場以下で売却

という流れになることもあります。

失敗② 1社だけで決めてしまう

舎人エリアでもよくあるのが

最初に相談した不動産会社にそのまま依頼

するケースです。

これは一見スムーズですが
実はリスクがあります。

理由は

会社によって販売戦略が違う

からです。

例えば

■ 大手不動産会社
→ 広告重視

■ 地域密着会社
→ 地元購入者ネットワーク

■ 買取会社
→ 即現金化

同じ土地でも

販売戦略が違うと

売却価格が変わる

ことがあります。

そのため、

最低でも

2〜3社の話を聞く

ことが大切です。

失敗③ 相場を知らないまま売却する

土地売却では

相場を知らないこと

も大きなリスクです。

例えば舎人エリアで

坪85万円の相場の土地を

坪70万円で売却してしまうと

30坪の土地なら

450万円の差

になります。

不動産は

人生で何度も売るものではありません。

だからこそ

・エリア相場
・販売価格
・売却期間

を理解することが大切です。

失敗④ 囲い込みで売却が遅れる

不動産売却では

囲い込み

という問題もあります。

これは、

不動産会社が

自社で買主を見つけるために

他社からの紹介を断る行為です。

囲い込みが起きると

・購入者が減る
・売却期間が長くなる
・値下げになる

という可能性があります。

特に土地売却では

建築会社や仲介会社など

多くのネットワークが必要です。

そのため

広く販売できる会社

を選ぶことが重要です。

失敗⑤ 売却期間を考えていない

土地売却は

販売期間の戦略

も重要です。

目安としては

■ 1ヶ月
→ 価格が適正

■ 3ヶ月
→ 相場範囲

■ 6ヶ月以上
→ 価格見直し

という流れになります。

特に最初の

30日

が非常に重要です。

最初の30日で

・広告
・問い合わせ
・内覧

が動かないと、

売却が長期化する可能性があります。

失敗しないための3つのポイント

舎人の土地売却で成功するためには
次の3つが重要です。

① 相場を知る
② 販売戦略を作る
③ 地域に強い会社を選ぶ

この3つを押さえることで
売却結果は大きく変わります。

実際、当社でも

「他社で売れなかった土地」

が売れるケースは多くあります。

それは単純に

販売方法が違う

からです。

もし

・舎人で土地を売ろうか迷っている
・相場を知りたい
・売却タイミングを相談したい

という場合は
お気軽にご相談ください。

無理な営業は一切ありません。

第3章｜舎人の土地を高く売る具体戦略｜仲介・買取・価格設計の考え方

舎人で土地売却を成功させるために最も重要なのが
売却戦略です。

実は土地売却は、
同じ土地でも

・売却方法
・販売価格
・販売方法

によって
結果が数百万円変わることも珍しくありません。

そのため、

「とりあえず売りに出す」

という方法ではなく、
戦略を作って売ることが重要です。

ここでは、舎人エリアで実際に行われている
土地売却の具体的な戦略を解説します。

仲介と買取の違いを理解する

土地売却には大きく分けて

仲介
と
買取

という2つの方法があります。

この違いを理解しておくことは
非常に重要です。

仲介

仲介とは、
不動産会社が

買主を探して売却する方法

です。

メリット

・相場に近い価格で売れる
・高値売却の可能性
・購入者が多い

デメリット

・売却まで時間がかかる
・内覧対応が必要

売却期間の目安

1〜3ヶ月

舎人エリアでは
多くの土地売却が

仲介

で行われています。

理由は

・戸建て住宅需要が多い
・住宅ローン購入者が多い

ためです。

買取

買取とは、

不動産会社が直接購入する方法

です。

メリット

・すぐ現金化
・内覧不要
・契約が早い

デメリット

・価格が低い

一般的には

相場の70〜80%

になることが多いです。

そのため、

・急いで売却したい
・再建築不可
・問題物件

などの場合に利用されます。

舎人で土地を高く売る価格戦略

土地売却では

価格設定が最も重要

です。

価格設定には大きく3つの考え方があります。

強気価格

相場より高めに出す方法です。

メリット

・高値売却の可能性

デメリット

・売却期間が長くなる

相場価格

最も売れやすい価格帯です。

メリット

・購入者が多い
・早く売れる

舎人の土地売却では
この価格設定が最も多いです。

早期売却価格

相場より少し低めです。

メリット

・すぐ売れる

デメリット

・利益が減る

舎人エリアで売れやすい土地の特徴

舎人エリアでは
次のような土地が人気です。

■ 舎人ライナー徒歩10分以内
■ 30〜35坪前後
■ 南道路
■ 整形地

この条件の土地は

非常に売れやすい

傾向があります。

一方で

・旗竿地
・接道2mギリギリ
・再建築不可

などは
販売方法が重要になります。

古家付き土地の売却戦略

舎人では

古家付き土地

も多くあります。

この場合、

解体するべきか
現況のまま売るか

迷う方が多いです。

実は多くの場合

現況販売

の方が有利です。

理由は

・解体費用がかかる
・買主が自由に建築できる

ためです。

ただし、

・倒壊危険
・ゴミ屋敷

などの場合は
解体が必要になることもあります。

舎人で売却期間を短くする方法

土地売却は

最初の30日

が非常に重要です。

この期間で

・広告
・ポータル掲載
・購入相談

が動きます。

ここで反響が少ない場合は
価格の見直しが必要です。

舎人エリアの平均売却期間は

約2〜3ヶ月

です。

この期間で売却できれば
成功と言えます。

エリア特化販売が重要

舎人の土地売却では

エリア特化販売

が重要です。

例えば

・舎人公園近く
・舎人ライナー沿線
・戸建て住宅地

など、
購入者のニーズがあります。

また、

北千住や綾瀬の住宅価格が上がったことで
舎人に購入者が流れている

傾向もあります。

この流れを理解して
販売することが重要です。

もし

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第4章｜なぜ舎人の土地売却で「不動産のみらい」が選ばれているのか

舎人で土地売却を考えたとき、
多くの方が最初に迷うのが

「どの不動産会社に相談すればいいのか」

という点ではないでしょうか。

現在、足立区には

・大手不動産会社
・フランチャイズ
・地域密着会社

など多くの不動産会社があります。

しかし実際の売却相談では、

「大手に相談したが動きが遅かった」
「査定価格は高かったが売れなかった」
「売却の説明がよく分からなかった」

という理由で
当社に相談される方も少なくありません。

ではなぜ、
舎人を含めた足立区エリアで

「不動産のみらい」

が土地売却相談で選ばれているのでしょうか。

その理由を具体的にご紹介します。

地元密着の中古不動産売却専門店

不動産のみらいは

中古不動産売却専門店

です。

所在地
東京都足立区綾瀬2-36-2

電話
03-6662-5981

多くの不動産会社は

・賃貸
・管理
・新築販売
・投資物件

など様々な業務を行っています。

しかし当社は

売却サポート

に特化しています。

そのため、

・売却価格の設計
・販売戦略
・買主探し

などに集中することができます。

足立区・葛飾区で1000件以上の売買取引実績

これまでに

1000件以上の売買取引

をサポートしてきました。

特に多いのが

・相続不動産
・古家付き土地
・空き家
・再建築不可
・共有名義不動産

などの売却です。

舎人エリアでも

・相続土地
・空き家
・古家付き戸建て

の売却相談が増えています。

こうした物件は

一般的な売却より
難しいケースもあります。

そのため、

経験のある会社に相談することが
非常に重要です。

独自の販売戦略

不動産のみらいでは
一般的なポータル掲載だけでなく、

独自の販売戦略

を行っています。

例えば

■ 不動産ポータルサイト掲載
■ 地域購入希望者ネットワーク
■ 建築会社への情報提供
■ 不動産会社ネットワーク
■ 自社ホームページSEO

などです。

特に

地域購入者ネットワーク

は大きな強みです。

舎人エリアでは

・戸建て住宅購入者
・建売会社
・建築会社

など
土地購入を検討している方が多くいます。

こうした購入希望者に
直接情報を届けることで

早期売却

につながるケースもあります。

囲い込みをしない販売

不動産業界では

囲い込み

という問題があります。

これは、

自社で買主を見つけるために
他社からの紹介を断る行為です。

しかしこの方法では

購入者が減り
売却期間が長くなる可能性があります。

不動産のみらいでは

広く買主を探す販売

を行っています。

その結果

・売却期間が短い
・価格交渉が有利
・購入者が増える

というメリットがあります。

引渡後トラブルのない安心安全な取引

不動産売却では

引渡後トラブル

も問題になることがあります。

例えば

・越境問題
・境界未確定
・設備不具合
・告知事項

などです。

こうした問題は

売却後にトラブルになることもあります。

不動産のみらいでは

トラブルのない取引

を重視しています。

売却前に

・物件調査
・重要事項確認
・境界確認

などを行い

安心安全な取引をサポートします。

無理な営業は一切ありません

土地売却相談では

「まだ売るか決めていない」

という方も多くいます。

そのため当社では

無理な営業は一切行っていません。

・相場を知りたい
・売却タイミングを知りたい
・今売るべきか相談したい

という相談も
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舎人の土地売却でよくある質問（FAQ）

Q1 舎人の土地は今売り時ですか？

はい、現在は比較的売却しやすい状況です。

理由は次の通りです。

・日暮里舎人ライナーの利便性
・北千住周辺の価格上昇
・戸建て住宅需要の増加
・子育て世帯の流入

特に舎人は

住宅価格と住環境のバランスが良いエリア

として人気があります。

そのため
土地購入を検討する方が増えています。

Q2 舎人の土地相場はいくらですか？

目安としては

坪単価

約60万円〜120万円程度です。

価格は

・駅距離
・接道条件
・土地形状
・面積

などで変わります。

例えば

30坪の土地の場合

約1,800万円〜3,000万円程度

になることが多いです。

Q3 舎人で土地が売れるまでどれくらいかかりますか？

平均的な売却期間は

2〜3ヶ月

です。

ただし

・価格設定
・土地条件
・販売方法

によって変わります。

適正価格なら
1ヶ月以内に購入申込みが入るケースもあります。

Q4 古家付き土地でも売れますか？

はい、売れます。

舎人では

古家付き土地

の売却も非常に多いです。

多くの場合

解体せず
現況のまま販売する方が有利です。

理由は

・解体費用が不要
・建築会社が購入する場合がある

からです。

Q5 解体してから売るべきですか？

ケースによります。

多くの場合

解体せず売却

する方が多いです。

ただし

・倒壊危険
・ゴミ屋敷
・老朽化が激しい

場合は
解体した方が売れやすいこともあります。

Q6 再建築不可の土地でも売れますか？

はい、売却可能です。

再建築不可でも

・隣地所有者
・投資家
・買取業者

などが購入することがあります。

ただし

価格は相場より低くなる傾向があります。

Q7 土地売却には税金がかかりますか？

はい、売却益が出た場合は

譲渡所得税

がかかります。

税率は

所有期間によって変わります。

5年以下
短期譲渡

5年以上
長期譲渡

また

相続の場合は
取得費加算などの特例

が使えることもあります。

Q8 土地売却の流れを教えてください

一般的な流れは次の通りです。

①査定
②媒介契約
③販売開始
④購入申込み
⑤売買契約
⑥決済引渡し

通常は

2〜3ヶ月

で売却が完了します。

Q9 仲介と買取はどちらがいいですか？

基本的には

仲介

の方が高く売れます。

買取は

・すぐ売りたい
・問題物件

などの場合に利用されます。

Q10 舎人の土地は住宅需要がありますか？

はい、あります。

特に

・子育て世代
・戸建て購入者

から人気があります。

舎人公園や住宅環境の良さも
評価されています。

Q11 舎人で人気の土地条件は？

人気が高い条件は次の通りです。

・駅徒歩10分以内
・南道路
・整形地
・30坪前後

この条件の土地は
比較的早く売れる傾向があります。

Q12 土地売却はどの会社に相談すべきですか？

重要なのは

地域に強い会社

です。

舎人の土地売却では

・地域購入者
・建築会社
・不動産会社ネットワーク

を持つ会社が有利です。

Q13 不動産査定は無料ですか？

はい、無料です。

不動産のみらいでは

無料査定

を行っています。

査定したからといって
売却する必要はありません。

Q14 売却前に準備するものは？

主に次の書類です。

・登記簿
・固定資産税通知
・測量図

なくても査定は可能です。

Q15 売却相談だけでも大丈夫ですか？

もちろん大丈夫です。

多くの方が

・売却するか迷っている
・相場を知りたい

という段階で相談されています。

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まとめ｜舎人で土地売却を成功させるために一番大切なこと

舎人で土地売却を考えるとき、
最も大切なのは

正しい相場理解と売却戦略

です。

舎人エリアは近年、

・日暮里舎人ライナーの利便性
・舎人公園周辺の住宅人気
・北千住価格上昇による住宅需要移動

などの影響で、
戸建て住宅用地としての需要が安定している地域です。

そのため、

相場に合った価格設定と
適切な販売戦略を行えば

比較的売却しやすいエリア

でもあります。

しかし一方で、

・価格設定ミス
・囲い込み
・販売戦略不足

などによって

本来より

数百万円安く売れてしまうケース

もあります。

土地売却は

最初の30日が最も重要

と言われています。

この初動で

・価格
・販売戦略
・広告

をしっかり設計することで
売却結果は大きく変わります。

もし今

・舎人の土地を売ろうか迷っている
・相続した土地をどうするか悩んでいる
・固定資産税だけ払っている
・相場だけ知りたい

という場合は、
まずはお気軽にご相談ください。

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