序章｜葛飾区四つ木・東四つ木で相続した土地をどうするか

葛飾区四つ木・東四つ木エリアで、
土地や古家を相続したものの、

・借地だけど売れるのか分からない
・建物が古く、再建築できるのか不安
・遠方に住んでいて管理が難しい
・早く現金化したいが安くなりすぎるのは避けたい

このようなご相談が近年増えています。

四つ木・東四つ木は、
京成押上線「四つ木駅」周辺を中心に住宅地が広がり、
下町らしい街並みと戸建て中心のエリア構成が特徴です。

一方で、

✔ 借地権付き住宅が一定数存在
✔ 私道接道や2項道路が多い
✔ 建物の老朽化が進んでいる物件も多い

という“条件整理が必要な市場”でもあります。

相続不動産は、

「とりあえず売る」
「とりあえず保有する」

という判断ではなく、

・相場を知る
・借地条件を確認する
・売却か買取かを比較する
・将来的な固定資産税負担を考慮する

といった“設計”が重要です。

特に借地の場合は、
地主との調整や承諾料の問題が発生する可能性もあり、
一般的な土地売却とは進め方が異なります。

また、

「時間をかけて高く売る仲介」
「スピード重視の買取（即現金化）」

のどちらが合理的かは、
相続人の状況によって変わります。

本記事では、

・四つ木・東四つ木の相続土地の相場
・借地相続の売却ポイント
・再建築不可・私道問題の注意点
・買取という選択肢
・売却期間の目安と失敗事例

まで、実務目線で詳しく解説していきます。

相続した土地を「後悔のない判断」にするために、
まずは四つ木・東四つ木の市場特性を正しく理解していきましょう。

第1章｜葛飾区四つ木・東四つ木の相続土地売却相場｜借地・所有権の価格差も解説

相続した土地を売却するうえで、最初に把握すべきなのは
**「四つ木・東四つ木のリアルな成約相場」**です。

ポータルサイトに掲載されている“売出価格”ではなく、
実際に成約している水準を知ることが重要です。

■ 四つ木・東四つ木の土地相場目安（所有権）

※近年の取引傾向から見る概算水準

• 駅徒歩5分圏内：坪110万〜145万円

• 徒歩10分圏内：坪95万〜120万円

• 徒歩15分以上：坪75万〜100万円

特に京成押上線「四つ木駅」徒歩圏は安定需要があります。

一方、東四つ木の一部エリアでは
私道接道・間口制限の影響で価格に差が出やすい傾向があります。

■ 借地権付き土地の相場水準

四つ木・東四つ木は借地割合が一定数存在するエリアです。

借地権の場合、

所有権価格の
70〜85％程度が目安となるケースが多いです。

例えば：

• 所有権3,000万円相当
  → 借地権2,100〜2,500万円前後

ただし、

✔ 地代の水準
✔ 更新履歴
✔ 地主との関係性
✔ 承諾料条件

により価格は大きく変動します。

■ 古家付き土地の価格傾向

四つ木・東四つ木では、
昭和築の戸建てが多く、

「解体前提の土地」として取引されるケースが多数。

解体費（100〜200万円前後）を織り込んで
価格交渉が入ることが一般的です。

そのため、

✔ 解体して更地で出すか
✔ 古家付きのまま出すか

の判断が価格に直結します。

■ 相続土地で価格が割れる3つの要因

① 接道条件（2項道路・私道）

幅員・セットバックの有無で数百万円差が出ることも。

② 間口・形状

旗竿地・不整形地は相場より1〜2割下がる傾向。

③ 建築可否

再建築不可の場合は2〜4割下落するケースもあります。

■ 四つ木・東四つ木は「見た目より差が出る市場」

同じ「四つ木〇丁目」でも、

✔ 駅距離
✔ 接道
✔ 借地か所有権か
✔ 建築可否

で価格は大きく異なります。

つまり、

査定額の幅が出やすいエリアです。

相続不動産では特に、

・感情的価格設定
・相場より高すぎる売出
・借地条件未整理

が失敗要因になります。

■ 不動産のみらいの査定設計

四つ木・東四つ木の相続土地では、

✔ 成約事例ベース査定
✔ 借地承諾条件整理
✔ 解体・更地シミュレーション
✔ 買取価格との比較提示

を行い、価格と期間の両立を目指します。

相続土地は「高い査定」よりも
売れる設計が重要です。

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第2章｜葛飾区四つ木・東四つ木の借地相続売却戦略｜地主承諾・承諾料・価格設計のリアル

四つ木・東四つ木エリアで相続相談が増えているのが、
**「借地権付き不動産の売却」**です。

相続人の方からよくあるご相談がこちらです。

・親が借地で家を建てていた
・地主との関係がよく分からない
・地代を払い続けるのが負担
・借地でも売れるのか不安

借地相続は、所有権とは“別物”です。
ここを理解せずに動くと、売却は止まります。

■ 借地相続で最初に確認すべき3つ

① 契約内容（普通借地か旧法借地か）

四つ木・東四つ木では、
旧法借地が残っているケースもあります。

契約形態により、

✔ 更新条件
✔ 存続期間
✔ 承諾条件

が異なります。

② 地代と更新状況

✔ 地代はいくらか
✔ 滞納はないか
✔ 更新料の履歴はあるか

地代が低額で安定していれば、
買主は安心します。

逆に条件が曖昧だと、価格は下がります。

③ 地主承諾の可否

借地権を第三者に売却するには、
地主の承諾が必要なケースがほとんどです。

承諾料の目安は
売却価格の10％前後と言われますが、
実際はケースバイケース。

ここを事前に整理しないと、
契約直前で止まるリスクがあります。

■ 四つ木エリアの借地価格の考え方

借地権価格は一般的に、

所有権価格 × 借地権割合

で算出されます。

例：

所有権想定価格：3,000万円
借地割合70％の場合
→ 2,100万円前後が目安

ただし四つ木・東四つ木では、

✔ 地代が安い
✔ 地主が柔軟
✔ 駅徒歩圏

といった条件が揃えば、
相場より強く出ることもあります。

■ 借地売却の3つの出口戦略

① 通常売却（第三者へ）

最も一般的。
地主承諾整理がカギ。

② 地主への売却（底地整理）

地主が買い取るケース。
価格は市場より低くなりやすい。

③ 底地と借地の同時売却

難易度は高いが、
価格が最大化する可能性があります。

専門性が必要です。

■ 失敗事例｜東四つ木の借地案件

東四つ木駅徒歩14分、借地。

売出価格：2,300万円
買付取得後に承諾交渉開始。

地主側から
想定外の条件提示。

結果：契約白紙。

販売再開まで3ヶ月。

事前整理をしていれば防げた事例です。

■ 借地は“弱い資産”ではない

四つ木・東四つ木は、

✔ 下町住宅地
✔ 戸建需要安定
✔ 価格帯が現実的

という市場。

借地でも需要はあります。

重要なのは、

✔ 条件整理
✔ 承諾設計
✔ 価格の現実化

です。

葛飾区の借地・底地売却について詳しくはこちら

//fudosan-mirai.com/katsushika-shakuchi-baikyaku/

■ 不動産のみらいの借地設計

当社では、

✔ 借地契約確認
✔ 地主事前打診
✔ 承諾料想定
✔ 買取価格比較

まで含めた売却設計を行っています。

借地は“価格勝負”ではなく、
調整力勝負です。

第3章｜葛飾区四つ木・東四つ木の再建築不可・私道問題と相続土地売却の現実

相続した土地が、

・再建築不可だった
・私道にしか接していない
・間口が2m未満だった
・セットバックが必要だった

というケースは、四つ木・東四つ木では珍しくありません。

特に昭和築の住宅が多いエリアでは、
建築基準法の接道義務を満たしていない土地が一定数存在します。

■ 再建築不可とは何か？

建物を建て替えるには、

幅員4m以上の道路に2m以上接していること

が原則です。

これを満たさない土地は、
原則として新築ができません。

これが「再建築不可」です。

■ 四つ木・東四つ木で起きやすいパターン

✔ 2項道路でセットバック未実施
✔ 私道の持分未整理
✔ 共有私道で承諾書不足
✔ 間口が実測で2m未満

相続人が初めて知るケースも多いです。

■ 再建築不可＝売れないは間違い

結論から言えば、
売却は可能です。

ただし、買主層が変わります。

■ 再建築不可土地の主な買主

1️⃣ 隣地所有者
2️⃣ 投資家（賃貸利用）
3️⃣ 再建築可能化を狙う事業者
4️⃣ 現況利用目的の購入者

一般的なマイホーム層ではなく、
目的が明確な買主が対象になります。

■ 価格はどれくらい下がる？

四つ木・東四つ木の場合、

所有権・再建築可と比較して
2〜4割下落するケースが多いです。

例：

再建築可：2,800万円
再建築不可：1,700〜2,000万円

ただし、

✔ 駅徒歩圏
✔ 隣地が購入意欲あり
✔ 将来的に道路拡張可能性あり

などの条件があれば価格は変わります。

■ 私道問題は“放置が一番危険”

相続土地でよくあるのが、

・境界未確定
・私道持分が不明
・承諾書がない

という状態。

これを整理せず販売すると、

✔ ローン審査で止まる
✔ 契約直前で白紙
✔ 成約まで長期化

というリスクがあります。

■ 実例｜東四つ木の私道案件

東四つ木駅徒歩12分、私道共有。

当初価格：2,400万円
買付取得後に私道承諾問題発覚。

再調整に3ヶ月。

最終成約：2,150万円。

事前整理があれば
価格維持できた可能性がありました。

■ 売却戦略3パターン

① 隣地への直接打診

最も高値になる可能性あり。

② 投資家向け販売

利回り設計で提案。

③ 即現金化（買取）

時間優先なら合理的。

■ 四つ木は“条件差市場”

同じ丁目でも、

✔ 再建築可否
✔ 私道整理状況
✔ 接道幅

で価格は数百万円単位で変わります。

相続土地は、

まず法規確認が第一歩です。

再建築不可の土地売却を詳しく解説

//fudosan-mirai.com/katsushika-saikenchikufuka-baikyaku/

■ 不動産のみらいの対応

当社では、

✔ 接道・建築可否調査
✔ 私道持分確認
✔ 境界整理アドバイス
✔ 買取比較提示

まで含めた売却設計を行っています。

“難しい土地”ほど、
専門性が結果を左右します。

第4章｜葛飾区四つ木・東四つ木で相続土地を即現金化するという選択｜買取のリアルと判断基準

相続した土地について、

・遠方に住んでいて管理ができない
・借地や再建築不可で売却が不安
・兄弟で早く分けたい
・固定資産税を止めたい

このような理由から、
「すぐ現金化できるなら買取でいいのでは？」
と考える方も少なくありません。

結論から言えば、

買取は“損”でも“逃げ”でもありません。
ただし、比較せずに決めるのは危険です。

■ 仲介と買取の違い（四つ木エリア視点）

価格差は数百万円単位になることもあります。

■ 実例｜四つ木の相続土地

四つ木駅徒歩10分、28坪、古家付き。

仲介想定：2,600万円
買取提示：2,200万円

差額：約400万円。

時間に余裕があれば仲介が有利ですが、

✔ 相続人が遠方
✔ 建物老朽化
✔ 私道問題あり

という状況では、
買取も合理的な選択でした。

■ 買取が向いているケース

① 借地で承諾交渉が複雑

地主との関係が不透明な場合、
買取業者が調整を引き継ぐケースもあります。

② 再建築不可・私道問題がある

一般市場で時間がかかる可能性が高い場合。

③ 相続人が複数で早期分配したい

トラブルを長引かせないための選択。

④ 管理リスクを早く止めたい

空き家の倒壊・近隣苦情・固定資産税負担。

■ よくある失敗パターン

❌ 1社提示だけで即決
❌ 相場を確認しない
❌ 仲介チャレンジをせず決断

四つ木・東四つ木は需要が安定しているため、
条件次第では仲介で十分売れるケースも多いです。

■ ハイブリッド戦略という考え方

おすすめなのが、

1️⃣ 60日間仲介チャレンジ
2️⃣ 反響弱ければ買取へ切替

この方法なら、

✔ 高値の可能性を残す
✔ 期限も確保する

両立が可能です。

■ 買取は「時間を買う」選択

価格を最大化するか、
時間と安心を優先するか。

相続土地では、

“精神的負担”も判断基準に入れるべきです。

■ 不動産のみらいの提案姿勢

当社では、

✔ 仲介価格
✔ 複数買取価格
✔ 売却期間予測

をすべて提示し、
数字で比較できる形にします。

決めるのは売主様です。

四つ木・東四つ木の相続土地は、

✔ 借地
✔ 私道
✔ 再建築不可
✔ 古家問題

などが絡むため、

価格と時間のバランス設計が重要です。

葛飾区で土地を即現金化する方法はこちら

//fudosan-mirai.com/katsushika-tochi-kaitori/

第5章｜葛飾区四つ木・東四つ木 相続土地の売却期間と初動30日戦略

相続した土地を売ると決めたとき、
多くの方が気にするのが、

「どれくらいで売れるのか？」

という点です。

結論から言えば、

適正価格なら2〜4ヶ月が目安
借地・再建築不可は3〜6ヶ月かかることも

ただし、これは“設計できている場合”の話です。

■ 四つ木・東四つ木の売却期間目安

※価格設定次第で大きく変動します。

■ なぜ「最初の30日」が重要なのか？

売却開始から30日間は、

✔ 新着効果
✔ 本気買主の集中期間
✔ 市場評価が決まるタイミング

です。

ここで反響が弱いと、
売却は長期化する可能性が高まります。

■ 四つ木エリアでよくある失敗

❌ 相場より高く出して様子を見る

相続感情が価格に影響しがちです。

結果：

・反響ゼロ
・3ヶ月後に値下げ
・最終的に想定より安く成約

❌ 借地承諾整理が遅れる

販売中に条件確認。

→ 買主離脱
→ 信頼低下

❌ 私道・境界未確認

ローン審査でストップ。

■ 初動30日でやるべきこと

不動産のみらいでは、

✔ 成約事例ベース価格設定
✔ 借地条件事前整理
✔ 私道・境界確認
✔ 解体シミュレーション
✔ 買取価格比較提示

まで行った上で販売を開始します。

「売りながら考える」ではなく、
売る前に整える。

これが成功のポイントです。

■ 実例｜東四つ木の成功事例

東四つ木駅徒歩11分、所有権、30坪。

査定レンジ：2,650〜2,900万円
売出価格：2,780万円

初動2週間で内覧3件。
38日で2,820万円成約。

ポイントは、

✔ 相場内価格
✔ 古家活用提案
✔ 事前条件整理

でした。

■ 売却期間をコントロールする3要素

1️⃣ 価格
2️⃣ 条件整理
3️⃣ ターゲット明確化

四つ木・東四つ木は
「条件差市場」です。

設計できれば、期間は読めます。

■ 相続土地は“放置が最大のリスク”

売却を迷っている間も、

✔ 固定資産税
✔ 空き家管理
✔ 老朽化リスク

は進行します。

売る・売らないに関わらず、
まず市場価値を知ることが第一歩です。

第6章｜葛飾区四つ木・東四つ木 相続土地売却の失敗事例と回避策

ここまで、

• 相場

• 借地

• 再建築不可

• 買取

• 売却期間

を解説してきました。

最後にお伝えしたいのは、

四つ木・東四つ木の相続土地売却は“失敗パターンが似ている”

という事実です。

失敗を知れば、回避できます。

■ 失敗事例①｜借地承諾を後回しにしたケース（東四つ木）

東四つ木駅徒歩12分、借地。

売出価格：2,400万円
買付取得後に地主承諾交渉開始。

地主から想定外の条件提示。

契約白紙。

販売再開まで3ヶ月。

✔ 回避策

• 売出前に地主へ事前確認

• 承諾料の目安明確化

• 契約条件整理後に販売開始

借地は“事前設計”がすべてです。

■ 失敗事例②｜再建築不可を高値放置（四つ木）

四つ木駅徒歩14分、再建築不可。

所有者希望：2,300万円
市場適正：1,750〜1,900万円

半年間反響ほぼなし。

最終成約：1,650万円。

✔ 回避策

• 隣地打診を早期実施

• 投資家向け販売同時進行

• 初動30日で価格判断

再建築不可は“強気放置”が最も危険です。

■ 失敗事例③｜私道問題を軽視

四つ木3丁目、私道共有持分不明。

販売後に境界問題発覚。

ローン審査ストップ。
成約まで7ヶ月。

✔ 回避策

• 境界確認

• 私道持分整理

• 書類準備

四つ木は私道問題が起きやすいエリアです。

■ 失敗事例④｜買取を急ぎすぎた

東四つ木、所有権整形地。

仲介想定：2,900万円
買取提示：2,450万円

即決。

差額：約450万円。

時間に余裕があれば
仲介で十分可能だったケース。

✔ 回避策

• 複数社買取比較

• 仲介チャレンジ期間設定

• 数字で判断

■ 四つ木・東四つ木の失敗共通点

✔ 感情で価格設定
✔ 条件整理不足
✔ 借地承諾遅れ
✔ 私道確認不足
✔ 価格改定遅れ
✔ 目的不明確

相続土地は「初動設計」が命です。

■ 成功する売却の共通点

逆に成功しているケースは、

1️⃣ 成約事例ベース価格設定
2️⃣ 借地・法規事前整理
3️⃣ 初動30日で判断
4️⃣ 買取価格も同時把握

を徹底しています。

■ 相続土地は“価格”より“設計”

四つ木・東四つ木は、

✔ 借地
✔ 私道
✔ 古家
✔ 再建築不可

が絡みやすい市場。

だからこそ、

戦略設計が結果を左右します。

■ 不動産のみらいの姿勢（自然挿入）

当社では、

✔ 借地承諾事前整理
✔ 私道確認
✔ 解体シミュレーション
✔ 仲介・買取比較提示

まで行い、
“後悔しない判断材料”を提供します。

売却はゴールではなく、
相続整理の通過点です。

葛飾区四つ木・東四つ木 相続土地売却｜よくある質問（FAQ）

Q1. 四つ木・東四つ木の相続土地の相場はいくらですか？

所有権であれば坪75万〜145万円程度が目安です。
駅距離や接道条件により大きく差が出ます。借地の場合は所有権の70〜85％程度になるケースが一般的です。

Q2. 借地を相続しましたが売却できますか？

売却可能です。
ただし地主の承諾が必要になることが多く、承諾料が発生する場合があります。事前整理が重要です。

Q3. 借地の承諾料はどのくらいかかりますか？

一般的には売却価格の10％前後と言われますが、契約内容や地主との関係性により異なります。

Q4. 再建築不可の土地は売れますか？

売却可能です。
隣地所有者や投資家が主な買主層になります。価格は通常より2〜4割下がる傾向があります。

Q5. 私道に接している土地でも売れますか？

可能です。
ただし私道持分や承諾書の有無が重要です。整理しておくことで売却がスムーズになります。

Q6. 四つ木エリアは借地が多いのですか？

一定数存在します。
旧法借地が残っているケースもあり、契約内容の確認が必要です。

Q7. 古家付きのまま売るべきですか？

ケースによります。
解体費（100〜200万円前後）を考慮し、更地渡しか現況渡しかを戦略的に判断します。

Q8. 相続人が複数いる場合、どう進めればよいですか？

相続登記を完了させ、全員の同意を得る必要があります。
早期現金化を選ぶケースも増えています。

Q9. 買取は安くなりますか？

仲介より価格は下がる傾向があります（市場の70〜85％前後）。
その代わり、スピードと手間軽減のメリットがあります。

Q10. 売却期間はどのくらいかかりますか？

所有権なら2〜4ヶ月、
借地や再建築不可は3〜6ヶ月が目安です。
価格設定が大きく影響します。

Q11. 四つ木で土地を高く売るコツは？

✔ 成約事例ベース価格設定
✔ 借地条件整理
✔ 私道確認
✔ 初動30日設計

が重要です。

Q12. 地主に直接売ることはできますか？

可能です。
ただし市場価格より低くなる傾向があります。

Q13. 再建築不可を再建築可能にできますか？

条件次第で可能性はありますが、現実的には難易度が高いです。
事前調査が必要です。

Q14. 売却時にかかる費用は何ですか？

主な費用は、

・仲介手数料
・測量費
・解体費
・承諾料（借地の場合）
・譲渡所得税

などです。

Q15. 固定資産税が負担です。すぐ売るべきですか？

状況次第です。
市場価格と買取価格を比較し、時間コストも含めて判断するのが合理的です。

Q16. 四つ木・東四つ木で今売り時ですか？

駅徒歩圏は安定需要があります。
ただし条件次第で差が出るため、個別査定が重要です。

Q17. 相続後すぐに売却できますか？

相続登記完了後に売却可能です。
未登記では売却できません。

Q18. 空き家のまま放置するとどうなりますか？

固定資産税負担に加え、老朽化・近隣トラブルのリスクがあります。
早期判断が重要です。

Q19. 不動産のみらいの強みは何ですか？

✔ 1,000件以上の売買実績
✔ 借地・再建築不可対応経験
✔ 仲介と買取の比較提示
✔ 条件整理重視の売却設計

四つ木の“難しい土地”にも対応しています。

Q20. まず何から始めればいいですか？

まずは相場を知ることです。
売る・売らないに関わらず、市場価値の把握が第一歩です。

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