序章｜葛飾区で土地売却を考えたとき、足立区とは“戦い方”が違う理由

「葛飾区の土地はいくらで売れるのか？」
「借地でも売却できるのか？」
「再建築不可の土地は本当に売れないのか？」
「急ぎで現金化したいが、買取は損なのか？」

葛飾区で土地売却を検討する方の多くが、こうした疑問を抱えています。

しかし、葛飾区の土地売却は
足立区とは“構造”が違います。

なぜなら葛飾区には、

• 柴又・立石・四つ木・堀切などの借地エリア

• 私道接道や2項道路の多い住宅地

• 再建築不可や狭小地が一定数存在

• 京成線沿線特有の価格帯形成

• 立石再開発・新小岩駅周辺の価格変動

といった“クセのある市場特性”があるからです。

同じ「土地売却」でも、

✔ 所有権土地なのか
✔ 借地権なのか
✔ 再建築可能かどうか
✔ 即現金化が必要か

によって、戦略はまったく異なります。

■ 葛飾区は“二極化市場”

近年の傾向として、

• 新小岩・青戸・立石駅近 → 需要強め

• バス便・借地・再建築不可 → 慎重市場

という二極化が進んでいます。

さらに建築費高騰の影響で、
買主は土地の“条件”によりシビアになっています。

つまり、

「出せば売れる」ではなく
「設計しないと売れない」時代です。

■ 借地・再建築不可・買取は“弱み”ではない

多くの売主様が、

「借地だから安くなる」
「再建築不可だから売れない」
「急いでいるから買取しかない」

と考えがちです。

しかし実際は、

• 借地でも需要はある

• 再建築不可でも出口はある

• 即現金化にも戦略がある

問題は“市場に合った設計”ができているかどうかです。

■ 葛飾区の土地売却は「理由別設計」がカギ

葛飾区で多い相談は、

• 相続した借地の処分

• 底地整理

• 再建築不可の売却

• 老朽化家屋の土地整理

• 即現金化（買取）希望

足立区版よりも、
より“専門性”が求められるのが葛飾区です。

■ 不動産のみらいの立ち位置

私たちは1,000件以上の売買実績の中で、
借地・再建築不可・即現金化案件も数多く扱ってきました。

大切にしているのは、

✔ 高く売ること
✔ 早く売ること
✔ トラブルなく終えること

この3つのバランスです。

本記事では、

• 葛飾区 土地 売却 相場の実態

• 借地・底地売却のリアル

• 再建築不可の戦略

• 即現金化（買取）の判断基準

• 売却期間と初動設計

• 失敗事例と回避策

• FAQ15問以上

まで、網羅的に解説します。

読み終えたとき、あなたは
「葛飾区でどう売るべきか」
が明確になります。

第1章｜葛飾区 土地売却 相場のリアル｜新小岩・青戸・立石・柴又でここまで違う価格差

葛飾区で土地売却を考えるとき、最初に知っておくべきなのは――
「同じ葛飾区でも、価格差は想像以上に大きい」という事実です。

足立区よりも“エリアごとのクセ”が強いのが葛飾区の特徴です。

■ 葛飾区主要エリア別・土地相場目安（住宅用地）

※実勢価格ベース（概算レンジ）

※借地・再建築不可・旗竿地はこの水準より下振れします。

■ なぜ葛飾区は価格差が大きいのか？

理由は大きく5つあります。

① JR総武線「新小岩」の強さ

新小岩は総武快速線利用可能。
東京駅方面へのアクセスの良さから需要が安定。

駅徒歩10分以内の整形地は
競争が激しく、価格も強めです。

② 京成線沿線の個性

青戸・立石・お花茶屋・四つ木など
京成沿線は価格が安定しつつも、
駅距離や道路条件で差が出やすい。

特に立石は再開発影響もあり、
エリア内での価格差が拡大傾向です。

③ 借地エリアの存在

柴又・堀切・立石周辺では
借地権割合が高いエリアもあります。

借地の場合、

✔ 所有権より価格が下がる
✔ 地主承諾が必要
✔ 更新料問題

など、売却設計が変わります。

④ 再建築不可・私道問題

葛飾区は私道接道・2項道路が多く、

✔ 間口2m未満
✔ セットバック必要
✔ 共有私道持分未整理

などが価格に大きく影響します。

⑤ 建築費高騰の影響

近年は建築費が上昇しており、
買主は“土地価格を抑えたい”傾向が強い。

整形地は強いですが、
変形地・狭小地は価格調整が必要になるケースが増えています。

■ 葛飾区 土地 売却 相場でよくある勘違い

❌ 売出価格＝相場と思ってしまう
❌ 隣が高く売れたから同じ価格でいける
❌ 借地だから売れないと決めつける

実際に重要なのは、

成約価格＋売却期間

です。

例えば、

・新小岩駅徒歩8分整形地 → 1〜2ヶ月
・堀切駅徒歩15分借地 → 価格設計次第で長期化

価格と期間はセットで考える必要があります。

■ 葛飾区は「価格」より「条件」が効く

足立区よりも、

✔ 借地かどうか
✔ 再建築可能か
✔ 接道条件
✔ 私道整理状況

が価格に強く影響します。

つまり、

“相場だけ見ても正解は出ない”

のが葛飾区です。

■ 成功の第一歩は「市場ポジションの把握」

売却成功の第一歩は、

✔ 自分の土地がどのカテゴリーに属するのか
✔ 所有権か借地か
✔ 再建築可否
✔ 駅距離と競合状況

これを正確に把握することです。

不動産のみらいでは、

• 成約事例分析

• 競合物件比較

• 期間シミュレーション

まで含めた査定を行っています。

単なる“価格提示”ではなく、
売却戦略の設計が重要です。

葛飾区でマンション売却を検討している方はこちら

//fudosan-mirai.com/katsushika-mansion-baikyaku/

第2章｜葛飾区 借地・借地権 土地売却のリアル｜柴又・立石・堀切で本当に起きていること

葛飾区の土地売却を語る上で、
避けて通れないテーマが 「借地（借地権）」 です。

特に、

• 柴又

• 立石

• 堀切

• 四つ木

• 東四つ木

このあたりでは、今でも借地が一定数存在しています。

足立区よりも“借地の比率が高い”エリアがあるのが、葛飾区の特徴です。

■ 借地権とは何か？（簡潔整理）

借地とは、

✔ 土地は地主の所有
✔ 建物は借地人の所有

という形態です。

売却できるのは「借地権（建物付き）」であり、
所有権の土地とは扱いが異なります。

■ 葛飾区 借地 売却が難しいと言われる理由

① 地主の承諾が必要

借地権を売却する場合、

✔ 地主の承諾
✔ 承諾料の支払い（一般的に売却価格の10％前後目安）

が必要になるケースが多いです。

これを事前に整理していないと、
契約直前で止まることもあります。

② 買主が限定される

借地権は、

✔ 住宅ローン審査が厳しくなる
✔ 地主との関係を引き継ぐ必要がある

ため、購入層がやや限定されます。

結果として、
所有権よりも価格が下がる傾向があります。

③ 更新料・地代問題

柴又・立石周辺では、

✔ 更新料の支払い有無
✔ 地代改定交渉

が絡むケースもあり、
条件整理が不可欠です。

■ それでも借地は「売れない」わけではない

ここが重要です。

借地＝売れない、ではありません。

実際に葛飾区では、

✔ 駅徒歩圏
✔ 建物状態良好
✔ 地代が低額

であれば、十分に成約しています。

問題は「設計不足」です。

葛飾区の借地・底地売却の詳しい解説はこちら

//fudosan-mirai.com/katsushika-shakuchi-baikyaku/

■ 借地売却の戦略3パターン

① 借地権のみ売却

最も一般的。
地主承諾を取り、通常売却。

② 地主へ売却（底地整理）

地主が買い取るケース。
価格は市場より低めになる傾向。

③ 底地との同時売却（所有権化）

地主と交渉し、
底地と借地を同時売却。

難易度は高いが、
最も価格が伸びる可能性があります。

■ 実例｜立石の借地売却ケース

立石駅徒歩12分、借地25坪。

査定レンジ：1,950〜2,150万円
地主承諾料：売却価格の10％

売出価格：2,080万円
承諾調整を事前に整理。

結果：2,050万円で成約。

事前設計が成功要因でした。

■ 借地で失敗する典型例

❌ 承諾を後回しにする
❌ 地代未払いがある
❌ 更新期限を確認していない
❌ 借地だから安く出しすぎる

借地は“弱み”ではなく、
整理不足が弱みになります。

■ 葛飾区の借地は専門性が必要

葛飾区は借地案件が多いため、
対応経験の差が結果に直結します。

不動産のみらいでは、

✔ 借地売却実績
✔ 地主交渉経験
✔ 承諾料設計
✔ トラブル防止契約設計

を重視しています。

■ 借地売却の本質

借地は価格よりも、

✔ 条件整理
✔ 地主との関係性
✔ 買主ターゲット設定

が成功の鍵です。

葛飾区の土地売却を語る上で、
借地は「特殊」ではなく「現実」です。

葛飾区の戸建て売却相場を詳しく見る

//fudosan-mirai.com/katsushika-kodate-baikyaku/

第3章｜葛飾区 再建築不可・旗竿地など“売りにくい土地”の売却戦略｜堀切・四つ木・柴又の現実

葛飾区で土地売却を検討する際、
借地と並んで多い相談が――

「再建築不可」や「条件の悪い土地」の売却です。

特に、

• 堀切

• 四つ木

• 東四つ木

• 柴又

• 立石の一部エリア

では、

✔ 私道接道
✔ 2項道路
✔ 間口2m未満
✔ セットバック必要
✔ 旗竿地
✔ 狭小地（20坪未満）

といったケースが一定数存在します。

■ 再建築不可とは？

原則として、

建築基準法上の接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接する）
を満たさない土地は、新築できません。

これが「再建築不可」です。

葛飾区では、
古くからの住宅地が多いため、
この問題が出やすいのが特徴です。

■ 再建築不可＝売れないは間違い

結論から言うと、

売れます。

ただし、

✔ 価格設定
✔ 買主ターゲット
✔ 出口設計

が通常の土地とは異なります。

■ 再建築不可土地の買主は誰か？

主なターゲットは、

1️⃣ 隣地所有者
2️⃣ 投資家（賃貸活用）
3️⃣ 現況利用目的の購入者
4️⃣ 再建築可能化を狙う事業者

一般のマイホーム層とは異なります。

■ 価格の目安はどれくらい下がる？

所有権・再建築可土地と比較して、

2〜4割程度下がるケースが多い

例：

四つ木駅徒歩10分
通常評価：2,800万円
再建築不可：1,700〜2,000万円

ただし立地が良ければ、
思ったより下がらないケースもあります。

■ 旗竿地・狭小地はどうか？

葛飾区では20坪未満や奥行きの長い旗竿地も多い。

旗竿地でも、

✔ 間口2.5m以上
✔ 奥行き十分
✔ 建築プランが入りやすい

なら需要はあります。

問題は、

✔ 駐車不可
✔ 建築制限厳しい
✔ 日当たり悪い

場合です。

■ 失敗事例｜堀切の再建築不可土地

堀切駅徒歩14分、再建築不可。

売主希望：2,300万円
市場適正：1,800万円前後

半年売れず、最終的に1,650万円成約。

最初に1,850万円前後で出していれば、
より良い条件で早期成約できた可能性があります。

■ 売却戦略3パターン

① 隣地へ直接打診

最も高値になる可能性あり。

② 投資家向け販売

利回り設計で提案。

③ 即現金化（買取）

スピード優先なら有効。

■ 再建築不可は“交渉型物件”

通常の土地よりも、

✔ 法規整理
✔ 境界確認
✔ 利用可能性説明

が重要になります。

テンプレ販売では失敗します。

■ 葛飾区は条件土地が多い＝チャンスも多い

再建築不可や狭小地は
競合が少ない分、

戦略次第で十分売却可能です。

重要なのは、

✔ 正確な法規確認
✔ 価格の現実化
✔ 出口ターゲットの明確化

です。

■ 不動産のみらいの視点

私たちは、

✔ 再建築不可実績
✔ 隣地交渉経験
✔ 投資家ネットワーク
✔ 買取選択肢の提示

まで含めて提案しています。

“難しい土地”ほど、
専門性が差になります。

再建築不可の土地売却について詳しく見る

//fudosan-mirai.com/katsushika-saikenchikufuka-baikyaku/

第4章｜葛飾区 土地 買取（即現金化）のリアル｜新小岩・青戸・堀切で判断を誤らないために

葛飾区で土地売却を考える方の中には、

• 相続人が遠方に住んでいる

• 借地や再建築不可で売却が不安

• 空き家の管理が限界

• 固定資産税を早く止めたい

• とにかく早く現金化したい

という理由で、**「即現金化（買取）」**を検討される方も少なくありません。

ここで重要なのは、

買取は“損”でも“得”でもなく、目的次第で正解が変わるということです。

■ 仲介と買取の違い（葛飾区版）

価格差は決して小さくありません。

■ 実例｜青戸エリアのケース

青戸駅徒歩13分、30坪所有権。

仲介想定：3,200万円
買取提示：2,650万円

差額：約550万円。

時間に余裕があれば仲介が有利ですが、
期限が明確なら買取も合理的です。

■ 即現金化が向いているケース

① 借地・再建築不可で流動性が低い

葛飾区では借地や再建築不可案件も多く、
一般市場で時間がかかるケースがあります。

② 相続人が複数で早期分配したい

揉める前に現金化する方が
精神的負担が軽い場合もあります。

③ 老朽化空き家でリスクが高い

倒壊リスク・近隣トラブル・放火リスクなど、
維持コストが見えない負担になることも。

④ 資金が急ぎで必要

住み替え・事業資金・債務整理など、
時間優先のケース。

■ 葛飾区でよくある買取の誤判断

❌ 最初から買取に決めてしまう
❌ 1社だけの提示で判断する
❌ 相場を確認しないまま即決

特に新小岩・立石・金町など
需要が読めるエリアでは、

仲介チャレンジ期間を設ける方が合理的な場合も多いです。

■ ハイブリッド戦略という考え方

最近増えているのが、

1️⃣ 60日間仲介チャレンジ
2️⃣ 反響弱ければ買取へ切替

という設計です。

これにより、

✔ 高値の可能性を残す
✔ 期限も確保する

両立が可能になります。

■ 実例｜堀切の再建築不可土地

堀切駅徒歩15分、再建築不可。

仲介想定：1,900万円
買取提示：1,650万円

売主様は管理リスクを優先し、
1,680万円で買取決定。

価格よりも
“精神的解放”を重視した判断でした。

■ 買取は「負け」ではない

葛飾区の土地売却は、

✔ 借地
✔ 再建築不可
✔ 私道問題
✔ 老朽化物件

など、通常より難易度が高いケースもあります。

その中で、

スピードを価値とする選択は、合理的な戦略です。

■ 不動産のみらいのスタンス

私たちは、

✔ 仲介が有利なら仲介
✔ 即現金化が合理的なら買取
✔ 両方比較提示

という方針です。

売主様の目的に合わせた設計を行います。

葛飾区の土地売却は、

価格だけでなく
“時間”と“条件”のバランス設計が重要です。

第5章｜葛飾区 土地 売却 期間の目安と“初動30日戦略”｜新小岩・金町・立石で差がつく理由

葛飾区で土地売却を検討する際、
多くの方が気にするのが――

「葛飾区 土地 売却 期間はどれくらいか？」

という点です。

結論から言えば、

平均2〜4ヶ月が目安
ただしこれは“適正価格で設計された場合”です。

借地や再建築不可の場合は、
3〜6ヶ月以上かかることもあります。

■ 葛飾区エリア別・売却期間の目安

※条件により変動します。

■ なぜ“最初の30日”が重要なのか？

葛飾区の土地売却では、
販売開始から30日間で結果の方向性がほぼ決まります。

理由は3つあります。

① 新着効果

ポータルサイトでは新着物件にアクセスが集中します。
本気の買主は常に市場をチェックしています。

② 価格の第一印象

市場は「最初の価格」を基準に評価します。

高すぎる価格で出すと、

✔ 反響が集まらない
✔ 値下げ
✔ 売れ残り印象

という流れに入りやすい。

③ 葛飾区は“条件比較市場”

借地・再建築不可・私道問題など、
条件が複雑な物件が多いため、

比較されるスピードが早いのが葛飾区の特徴です。

■ 初動30日戦略とは？

不動産のみらいでは、
売却開始からの30日間を以下のように設計します。

✔ 成約事例ベース価格設定
✔ 競合物件分析
✔ 法規・接道条件整理
✔ 借地なら承諾整理
✔ 再建築不可なら出口戦略明確化
✔ ターゲット明確化（一般か投資家か）

単なる“掲載”ではなく、
戦略的販売設計を行います。

■ よくある失敗パターン

❌ 3ヶ月様子を見る

反響がないのに価格を維持。

→ 半年後に大幅値下げ
→ 最初より安く売却

❌ 最高査定額で出す

複数社の最高額を採用。

→ 市場とズレる
→ 長期化

❌ 条件整理が遅い

借地承諾や境界未確定を放置。

→ 契約直前でストップ

■ 実例｜新小岩の成功事例

新小岩駅徒歩9分、30坪整形地。

査定レンジ：3,600〜3,850万円
売出価格：3,780万円

初動2週間で内覧4件。
35日で3,820万円成約。

価格とタイミング設計が成功要因でした。

■ 期間をコントロールする3つの要素

1️⃣ 価格
2️⃣ 条件整理
3️⃣ ターゲット明確化

この3つが揃えば、
葛飾区でも売却期間はコントロール可能です。

■ 「売れない土地」は存在するのか？

正確には、

売れない土地ではなく、
市場に合っていない価格設定が原因です。

特に葛飾区は条件差が大きい市場。

“待つ”ではなく、
**“設計する”**が正解です。

第6章｜葛飾区 土地 売却 失敗事例と回避策｜立石・柴又・四つ木で実際に起きたケースから学ぶ

ここまで、

• 相場

• 借地

• 再建築不可

• 即現金化（買取）

• 売却期間と初動戦略

を解説してきました。

最後にお伝えしたいのは、
葛飾区 土地 売却 失敗は“パターン化”しているという事実です。

失敗を知れば、回避できます。

■ 失敗事例①｜立石で借地承諾を後回しにしたケース

立石駅徒歩11分、借地。

売出価格：2,200万円
買付取得後、地主承諾を取得しようとしたところ…

✔ 承諾料が想定より高額
✔ 地主条件変更

結果：契約破談。

その後3ヶ月販売停滞。

✔ 回避策

• 売出前に地主と事前調整

• 承諾料目安を明確化

• 契約条件を整理してから販売開始

葛飾区の借地は
“事前整理”が命です。

■ 失敗事例②｜柴又の再建築不可を高値放置

柴又駅徒歩13分、再建築不可。

所有者希望：2,500万円
市場適正：1,900万円前後

半年間反響ほぼゼロ。
最終成約：1,750万円。

最初に1,950万円前後で出していれば、
価格維持できた可能性。

✔ 回避策

• 再建築不可は相場の再計算が必要

• 隣地・投資家戦略を同時進行

• 初動30日で判断

■ 失敗事例③｜四つ木で私道問題を軽視

四つ木駅徒歩14分、私道共有持分未整理。

販売開始後、

✔ 境界不明確
✔ 私道承諾書不足

買主ローン審査でストップ。

成約まで7ヶ月。

✔ 回避策

• 境界確認

• 私道持分整理

• 書類事前準備

葛飾区は私道トラブルが起きやすいエリアです。

■ 失敗事例④｜新小岩で買取即決

新小岩徒歩12分、整形地。

仲介想定：3,800万円
買取提示：3,200万円

急ぎで即決。

差額：約600万円。

時間に余裕があれば
仲介が合理的だったケース。

✔ 回避策

• 買取は比較して決定

• 仲介チャレンジ期間設定

• 価格と時間を数値化

■ 葛飾区 土地 売却 失敗の共通点

✔ 条件整理不足
✔ 借地承諾の遅れ
✔ 再建築不可の過大評価
✔ 私道問題軽視
✔ 価格改定遅れ
✔ 目的不明確

葛飾区は“条件市場”。

設計不足＝失敗リスクになります。

■ 成功する売却の共通点

逆に成功事例では、

1️⃣ 市場を正確に理解
2️⃣ 条件整理を先に実施
3️⃣ 初動30日で判断
4️⃣ 目的（価格か時間か）を明確化

が徹底されています。

■ 葛飾区は難しい市場だが、攻略可能

借地・再建築不可・私道問題――
一見マイナスに見える要素も、

正しく設計すれば売却可能です。

不動産のみらいでは、

✔ 借地承諾設計
✔ 再建築不可出口戦略
✔ 私道整理確認
✔ 買取比較提示

まで含めた提案を行っています。

売却は「売る作業」ではなく、
戦略設計です。

最新の葛飾区土地成約データを見る

//fudosan-mirai.com/katsushika-tochi-seiyaku-2026-01/

葛飾区 土地売却 よくある質問（FAQ）

Q1. 葛飾区の土地売却相場はいくらですか？

エリアによって大きく異なります。
新小岩は坪110〜160万円前後、青戸・立石は90〜135万円、柴又・堀切は75〜105万円が目安です。
借地や再建築不可の場合は2〜4割下がるケースもあります。

Q2. 葛飾区 土地 売却 期間はどれくらいですか？

適正価格であれば2〜4ヶ月が目安です。
借地や再建築不可の場合は3〜6ヶ月以上かかることもあります。

Q3. 借地権でも売却できますか？

可能です。
ただし地主の承諾が必要なケースが多く、承諾料が発生することがあります。
事前整理が重要です。

Q4. 借地権の売却価格はどのくらい下がりますか？

所有権と比べて1〜3割程度下がるケースが多いです。
地代や更新状況により変動します。

Q5. 地主に直接売ることはできますか？

可能です。
底地と借地の関係次第では、地主が買い取るケースもあります。
ただし価格は市場より低めになる傾向があります。

Q6. 再建築不可の土地は売れますか？

売却可能です。
隣地所有者や投資家向け販売が主な出口になります。
価格設計が重要です。

Q7. 再建築不可だと価格はどれくらい下がりますか？

所有権・再建築可と比較して2〜4割程度下がるケースが一般的です。

Q8. 旗竿地や狭小地も売却できますか？

可能です。
建築プランが入るかどうかで価格が大きく変わります。

Q9. 即現金化（買取）は損ですか？

価格は仲介より低くなる傾向がありますが、
スピード・手間・契約不適合責任免責などのメリットがあります。
目的次第で合理的な選択です。

Q10. 買取価格はどれくらい下がりますか？

市場価格の70〜85％前後が目安です。
立地や条件で変動します。

Q11. 私道問題があると売れませんか？

売却は可能ですが、
持分整理や承諾確認が必要です。
事前準備が重要です。

Q12. 売却前に測量は必要ですか？

境界が不明確な場合は推奨されます。
トラブル防止につながります。

Q13. 相続した借地は売れますか？

売却可能です。
相続登記完了と地主承諾整理が必要になります。

Q14. 売却時にかかる費用は何がありますか？

主な費用は、

・仲介手数料
・測量費
・解体費（必要な場合）
・承諾料（借地の場合）
・譲渡所得税（利益が出た場合）

です。

Q15. 葛飾区で土地を高く売るコツは？

✔ 成約事例ベースの価格設定
✔ 初動30日設計
✔ 借地・法規条件整理
✔ ターゲット明確化

が重要です。

Q16. どのエリアが今強いですか？

新小岩駅徒歩圏は安定需要。
立石は再開発影響で注目。
青戸・金町も堅調です。

Q17. 売却は何社に査定依頼すべきですか？

2〜3社が現実的です。
最高額だけで判断するのは危険です。

Q18. 売却後のトラブルはありますか？

境界・埋設物・借地条件などが主なトラブル要因です。
事前整理で回避可能です。

Q19. 借地の更新期限が近いと売れませんか？

売却可能ですが、
更新条件の確認が重要です。

Q20. 不動産のみらいの強みは何ですか？

・1,000件以上の売買実績
・借地・再建築不可対応経験
・条件整理重視の設計
・価格と時間の両立提案

葛飾区の“クセのある土地”にも対応しています。

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