序章｜葛飾区で「親の借地」を相続して悩んでいませんか？

葛飾区（立石・四つ木・新小岩・東立石・宝町など）では、
今もなお借地権付き住宅が多く存在しています。

とくに、

• 昭和40～60年代に建築された木造住宅

• 地主が個人のまま継続している土地

• 更新を繰り返してきた旧借地契約

このような物件を、親から相続されたケースが非常に多いのが現実です。

しかし相続後、多くの方がこう悩みます。

「借地って売れるの？」
「地主の承諾がないと無理？」
「更新料や名義書換料はいくら？」
「更地にして返した方がいい？」
「再建築不可だったらどうなる？」

借地は、通常の土地売却とはまったく別の世界です。

所有権の土地と違い、

• 地主との承諾関係

• 借地権割合

• 承諾料（名義書換料）

• 更新条件

• 旧法か新法か

これらが絡むため、
「普通の不動産会社」では扱いを嫌がられることも少なくありません。

しかし結論から言います。

葛飾区の借地は、正しい戦略を取れば売却可能です。

むしろ、

• 地主との関係整理

• 借地権価格の正確な把握

• 承諾条件の事前交渉

• 買取という選択肢

を整理することで、
「売れないと思っていた借地」が動くケースは多いのです。

なぜ葛飾区は借地が多いのか？

葛飾区は、かつて地主が多く、

• 立石エリア

• 四つ木エリア

• 東四つ木

• 宝町

• 東立石

• 新小岩北口側

などでは、今も借地物件が点在しています。

古くからの地主文化が残る地域だからこそ、
借地特有の事情を理解している仲介会社が重要になります。

相続×借地は「放置」が一番危険

相続したまま、

• 空き家

• 老朽化

• 地代滞納

• 更新放置

こうした状態になると、
借地契約解除リスクもゼロではありません。

借地は「借りている土地」です。

所有権と違い、
契約の維持が最優先になります。

この借地特化記事でわかること

今後の章では、

✔ 借地権とは何か（旧法・新法の違い）
✔ 葛飾区の借地相場
✔ 地主承諾の仕組み
✔ 名義書換料・更新料の目安
✔ 借地が売れないと言われる本当の理由
✔ 借地買取という選択肢
✔ 再建築不可借地の扱い

まで、実務レベルで解説していきます。

第1章｜借地権とは？旧借地法と新借地借家法の違いを正しく理解する

葛飾区で親から相続した土地が「借地」だった場合、
まず最初に理解すべきなのが 借地権の仕組み です。

1. 借地権とは何か？

借地権とは、

「土地を借りて建物を所有する権利」

のことです。

つまり、

• 土地 → 地主のもの

• 建物 → 借地人（あなた）のもの

という状態です。

葛飾区では、立石・四つ木・東立石・宝町・新小岩周辺に
この形態が今も多く残っています。

2. 旧借地法と新借地借家法の違い

ここが最大のポイントです。

■ 1992年以前の契約 → 旧借地法

■ 1992年以降の契約 → 借地借家法（新法）

葛飾区で相続される借地の多くは、
ほぼ旧借地法です。

旧借地法の特徴

• 契約期間：30年（初回）

• 更新が原則認められる

• 地主からの解約が極めて困難

• 借地人が強い

つまり、

「半永久的に更新できる可能性が高い」

これが旧借地法の強みです。

新借地借家法の特徴

• 契約期間：30年・20年など設定可能

• 定期借地権という更新不可タイプもある

• 契約内容が明確化

1992年以降の借地は、
定期借地の可能性もあるため注意が必要です。

3. なぜこの違いが売却に影響するのか？

買主は必ず確認します。

✔ 更新できるのか？
✔ 地主の意向は？
✔ 契約期間はあと何年か？

旧借地であれば、

「更新前提」で評価されやすくなります。

新法の定期借地であれば、

「残存期間」が価格に大きく影響します。

4. 借地権価格の基本的な考え方

借地権価格は、一般的に

更地価格 × 借地権割合

で算出されます。

葛飾区の住宅地では、
借地権割合は60％〜70％が多い傾向です。

例えば：

• 更地価格：3,000万円

• 借地権割合：60％

→ 借地権価格：約1,800万円

しかしこれは「理論値」です。

実際には、

• 地主承諾料

• 更新料

• 建物状態

• 再建築可否

• 地代水準

によって大きく変動します。

5. 葛飾区の借地が難しいと言われる理由

葛飾区は昔ながらの地主が多く、

• 口約束で更新している

• 契約書が古い

• 境界未確定

• 承諾条件が曖昧

というケースも珍しくありません。

ここを整理せずに売却活動を始めると、

✔ 買主がローン審査で止まる
✔ 地主承諾で揉める
✔ 承諾料が高額提示される

という事態になります。

6. 相続したらまず確認すべき5項目

1. 契約書はあるか

2. 旧法か新法か

3. 地代はいくらか

4. 更新履歴は？

5. 地主との関係性

この整理だけで、
売却成功率は大きく変わります。

第2章｜葛飾区の借地は本当に売れる？売却のリアルと成功事例

結論から言います。

葛飾区の借地は売れます。
ただし「普通の売却」とはまったく戦略が違います。

1. なぜ「借地は売れない」と言われるのか？

理由は主に5つあります。

① 地主承諾が必要
② 承諾料（名義書換料）が発生する
③ 住宅ローンが通りにくい場合がある
④ 契約書が古い
⑤ 不動産会社が扱いたがらない

つまり、

難しい＝売れない

と誤解されているだけなのです。

2. 実際の葛飾区の動き（エリア特性）

特に動きがあるのは：

• 立石エリア（再開発影響）

• 四つ木エリア

• 東立石

• 新小岩徒歩圏

これらは需要が強く、

✔ 駅近
✔ 建替え可能
✔ 地主が承諾協力的

であれば十分売却可能です。

3. 借地売却の3つの現実的パターン

パターン①｜第三者へ通常売却（地主承諾取得）

最も王道。

流れは：

1. 買主決定

2. 地主へ承諾申請

3. 承諾料支払い

4. 売買成立

承諾料は一般的に
借地権価格の10％前後が目安。

パターン②｜地主へ直接売却

地主が購入してくれるケース。

メリット：
✔ 承諾不要
✔ スムーズ
✔ トラブル回避

デメリット：
✔ 相場より安くなる傾向

パターン③｜借地専門買取業者へ売却

老朽化・再建築不可・契約不明確な場合は有効。

メリット：
✔ スピード
✔ 現状渡し可能
✔ 地主交渉も任せられる

デメリット：
✔ 仲介より価格は下がる

4. 実例（葛飾区四つ木ケース）

・旧借地
・築45年木造
・契約書あり
・更新直後

当初「売れない」と他社で断られました。

しかし、

✔ 地主と事前面談
✔ 承諾料条件を事前確認
✔ 建替え可を明確化

結果：
想定より200万円高く成約。

ポイントは

「地主交渉を売却前に終わらせたこと」

これが成功の鍵でした。

5. 借地売却が成功する条件

✔ 契約内容が明確
✔ 地代滞納なし
✔ 地主との関係良好
✔ 建替え可能
✔ 承諾料が相場範囲

これらが揃えば、
借地でも十分市場性はあります。

6. 借地が売れないケースとは？

逆に難しいのは：

・ 地代滞納
・ 契約書なし
・ 再建築不可
・ 地主が非協力的
・ 更新拒否の意向

この場合は、

「買取戦略」
「地主交渉先行型」

に切り替える必要があります。

7. 相続後すぐ動くべき理由

借地は時間が味方しません。

✔ 建物老朽化
✔ 空き家化
✔ 地代継続負担
✔ 更新時期到来

放置するほど条件が悪化します。

第3章｜地主承諾・名義書換料・更新料のリアル金額と交渉ポイント

借地売却で一番不安に思われるのが、

✔ 地主の承諾はもらえるのか？
✔ 承諾料はいくらかかるのか？
✔ 更新料は発生するのか？

ここを曖昧にしたまま売却すると、
必ずトラブルになります。

1. なぜ地主承諾が必要なのか？

借地は「土地を借りている」状態です。

第三者へ売却する場合、

借地権譲渡の承諾

が原則必要になります。

これは旧借地法でも新法でも基本は同じです。

2. 名義書換料（譲渡承諾料）の目安

葛飾区の住宅地では一般的に：

借地権価格の10％前後

が相場感です。

例

借地権価格が2,000万円の場合

承諾料：約200万円

※ただしこれは「慣行」であり、法的な固定額ではありません。

3. 更新料の目安

更新料は契約更新時に発生します。

葛飾区では：

更地価格の3〜5％
または借地権価格の5％前後

というケースが多い印象です。

例えば更地価格3,000万円の場合：

更新料：約150万円

4. 承諾料は交渉できるのか？

結論：

できます。

ただし、やり方が重要です。

NGパターン

・買主が決まってから急に交渉
・売主が直接強く出る
・金額だけを下げようとする

これでは関係が悪化します。

成功する交渉パターン

✔ 売却前に地主へ事前相談
✔ 相場を提示
✔ 地代履歴を整理
✔ 将来的な建替えメリットを提示

地主側にもメリットがあります。

• 新しい借地人になる

• 地代が安定する

• 空き家放置より安心

ここを説明できるかが鍵です。

5. 地主が非協力的な場合は？

旧借地法の場合、

正当事由なしに拒否は難しいケースが多いですが、
実務では揉めます。

その場合は：

① 地主買取提案
② 買取業者活用
③ 裁判所の許可申立て

という選択肢があります。

ただし時間とコストがかかります。

6. 実務で一番大事なこと

借地売却で成功する会社は、

「地主交渉を売却活動前に終わらせる」

これを徹底しています。

承諾条件を事前に明確化すれば、

✔ 買主安心
✔ ローン通過率向上
✔ 価格ブレ防止

結果として高値成約につながります。

7. 相続直後が一番交渉しやすい

なぜか？

• 地主も事情を理解している

• 更新タイミング前

• 建物劣化前

時間が経つほど交渉は難しくなります。

第4章｜借地が「売れない」と言われる本当の理由と対処法

葛飾区で借地売却を検討すると、よく言われます。

「借地は難しいですね」
「買い手が限られます」
「価格はかなり下がりますよ」

しかし実務を見ていると、
“売れない”のではなく、整理されていないだけのケースが大半です。

1. 売れないと言われる理由①｜住宅ローンが通らない？

確かに借地は、

✔ 地主承諾書
✔ 借地契約書
✔ 更新履歴

が揃っていないと、金融機関が慎重になります。

しかし逆に言えば、

書類が整っていればローンは通ります。

実際、葛飾区の借地でも住宅ローン利用成約は珍しくありません。

2. 売れないと言われる理由②｜承諾料が不透明

買主が一番嫌うのは「不確定要素」です。

承諾料が

・いくらか分からない
・地主がまだ未確認
・条件が曖昧

この状態だと価格が下がります。

対処法

売却前に地主へ確認。

例：

借地権価格1,800万円の場合

承諾料目安：約180万円

これを事前提示できれば
買主の不安は消えます。

3. 売れないと言われる理由③｜再建築不可の可能性

葛飾区の古い借地では、

✔ 接道2m未満
✔ セットバック未整理
✔ 建築確認履歴不明

などの問題もあります。

再建築不可になると、

✔ 自己居住希望者は減る
✔ 買取業者中心になる

価格は下がります。

ただし

再建築不可でも、

✔ 立地が良い
✔ 駅徒歩圏
✔ 収益用として需要あり

なら十分動きます。

“不可＝ゼロ”ではありません。

4. 売れないと言われる理由④｜不動産会社が嫌がる

これが一番多いです。

借地は

✔ 地主交渉
✔ 書類確認
✔ 法律知識
✔ 金融機関調整

と手間がかかります。

そのため、

「やりたくない」
＝「売れません」

と言われることがあるのです。

5. 本当に売れないケース

正直に言います。

以下は難易度が高いです：

・ 地代長期滞納
・ 地主が売却完全拒否
・ 契約解除通知済み
・ 建物が危険家屋

この場合は

地主売却交渉
専門買取
法的整理

戦略を変えます。

6. 借地売却で一番やってはいけないこと

放置です。

相続後、

✔ 空き家
✔ 老朽化
✔ 雨漏り
✔ 地代払い続け

時間が経つほど価値は下がります。

借地は「所有権より時間に弱い資産」です。

7. 葛飾区借地売却の本質

借地は、

✔ 法律理解
✔ 地主との関係整理
✔ 金額の透明化
✔ 買主への説明力

これが揃えば売れます。

逆に言えば、

ここをやらないと売れません。

第5章｜葛飾区の借地売却で成功する人・失敗する人の違い

同じ葛飾区の借地でも、

✔ 想定より高く売れる人
✔ 何年も売れない人

明確な違いがあります。

1. 成功する人の共通点

① 地主へ先に相談している

成功する方は、

「売却前」に地主へ事情を説明しています。

・承諾料の目安
・譲渡条件
・更新時期

これを先に整理します。

結果：

✔ 買主安心
✔ ローン通過
✔ 価格ブレなし

② 相場を理解している

借地は「所有権と同じ価格」では売れません。

例えば：

更地価格3,000万円
借地権割合60％

理論上の借地権価格：1,800万円

ここから

✔ 承諾料
✔ 建物状態
✔ 再建築可否

で調整されます。

現実的な価格設定ができる人は、売れます。

③ 放置しない

相続後すぐ動く人は有利です。

✔ 建物がまだ使える
✔ 地主との関係良好
✔ 更新前

時間は価値を下げます。

2. 失敗する人の共通点

① 所有権と同じ感覚で売ろうとする

「立地がいいから2,800万円で」

しかし借地であれば、

市場はもっとシビアです。

価格が現実離れすると、

半年、1年と動きません。

② 地主と揉める

直接強く交渉して関係悪化。

結果：

✔ 承諾料増額
✔ 条件厳格化
✔ 売却長期化

借地は“関係性の資産”です。

③ 契約内容を確認しない

・旧法か不明
・契約書紛失
・更新履歴なし

この状態で売り出すと、
買主は離れます。

3. 借地売却は「準備」が9割

所有権は市場勝負。

借地は準備勝負。

✔ 契約整理
✔ 地主確認
✔ 金額透明化
✔ 戦略選択（仲介or買取）

ここを整えた瞬間、
借地は“動く物件”になります。

4. 葛飾区で特に重要なこと

葛飾区は、

✔ 昔からの地主文化
✔ 世代交代が進行中
✔ 再開発エリア存在

借地をどう扱うかで、
将来の価値が大きく変わります。

今は「動くタイミング」です。

第6章｜なぜ葛飾区の借地相談で「不動産のみらい」が選ばれているのか

借地売却は、

✔ 法律知識
✔ 地主交渉力
✔ 地域理解
✔ 金額交渉

この4つが揃わないと成功しません。

そして実は、
借地は“会社によって結果が大きく変わる”分野です。

1. 地主交渉を「売却前」に行う

多くの会社は、

買主が決まってから地主へ連絡します。

しかしそれでは遅い。

不動産のみらいでは、

✔ 売却前に地主へ事前確認
✔ 承諾料の目安把握
✔ 更新時期の整理
✔ 書類の整備

ここまで整えてから販売します。

だから、

✔ ローンが通りやすい
✔ 価格がブレにくい
✔ トラブルにならない

結果が安定します。

2. 借地専門の価格設計

所有権と同じ査定はしません。

例えば：

更地価格3,000万円
借地権割合60％

ここから、

✔ 承諾料
✔ 建物状態
✔ 地代
✔ 再建築可否

を加味した「現実的で売れる価格」を提示します。

“高く見せる査定”はしません。

“売れる査定”をします。

3. 仲介だけでなく買取も選べる

借地はケースによって最適解が違います。

✔ 地主が協力的 → 仲介
✔ 老朽化 → 買取
✔ 再建築不可 → 専門業者
✔ 地主買戻し希望 → 直接交渉

選択肢を持てることが強みです。

4. 地域特化の強み（葛飾区）

葛飾区は

✔ 立石再開発
✔ 四つ木・東立石の借地文化
✔ 新小岩の需要増加

地域事情を知らないと、
借地は判断を誤ります。

不動産のみらいは、
足立区・葛飾区に特化。

地元の相場、地主事情、
買主層を理解しています。

5. 相続×借地に強い理由

HiRoの事業背景とも相性が良い部分です。

✔ 相続案件に慣れている
✔ 親世代の事情理解
✔ 家族間調整の経験
✔ 福祉・高齢者分野との親和性

借地は“法律”だけではなく
“感情整理”も重要です。

6. 借地売却は早めの相談が鍵

借地は時間が味方しません。

✔ 更新前
✔ 老朽化前
✔ 地主世代交代前

このタイミングがベストです。

まとめ｜葛飾区の借地は「売れない」のではない

整理していないだけです。

借地は、

✔ 準備
✔ 地主交渉
✔ 金額透明化
✔ 戦略選択

これが揃えば、動きます。

相続した借地で悩んでいるなら、

まずは状況整理から。

借地契約書があるかどうか、
それだけでも価値が変わります。

FAQ｜葛飾区の借地売却でよくある質問（15問）

Q1. 借地でも本当に売れますか？

はい、売れます。
ただし地主承諾・契約整理・価格設定が重要です。準備次第で成約可能です。

Q2. 地主が承諾してくれない場合はどうなりますか？

旧借地法の場合、正当事由なしに拒否は難しいケースが多いです。
交渉・条件整理・場合によっては裁判所の許可申立てという方法もあります。

Q3. 承諾料はいくらかかりますか？

一般的には借地権価格の約10％前後が目安です。

例：借地権価格1,500万円の場合

目安：約150万円

Q4. 更新料は必ず払う必要がありますか？

契約内容によります。
更新時期が近い場合、売却前に整理する必要があります。

Q5. 借地と所有権では価格はどれくらい違いますか？

一般的に更地価格の60〜70％が借地権価格の目安です。
立地・契約内容で大きく変わります。

Q6. 借地でも住宅ローンは使えますか？

可能です。
地主承諾書や契約書が整っていれば、多くの金融機関で対応可能です。

Q7. 地代を滞納していると売れませんか？

滞納があると難易度は上がります。
まずは精算・地主との関係修復が必要です。

Q8. 再建築不可の借地は売れますか？

売却可能ですが、主に買取業者や投資家が対象になります。
価格は通常より下がります。

Q9. 建物が古くても大丈夫ですか？

老朽化が進む前の方が有利です。
状態により解体前提での売却も選択肢です。

Q10. 地主に直接売ることはできますか？

可能です。
承諾料不要でスムーズなケースもありますが、価格は相場より低くなる傾向です。

Q11. 相続登記が終わっていなくても相談できますか？

はい、可能です。
ただし売却前に相続登記は必須です。

Q12. 契約書が見つからない場合はどうなりますか？

まず地主側保管分を確認します。
内容不明のまま売却はできません。

Q13. 借地権割合はどこで確認できますか？

国税庁の路線価図で確認可能です。
葛飾区では60％前後が多い傾向です。

Q14. 空き家のままでも売却できますか？

可能ですが、老朽化リスクがあります。
早めの行動が有利です。

Q15. 相談はどのタイミングがベストですか？

相続直後、更新前、建物劣化前が最適です。
借地は“時間に弱い資産”です。

まとめ｜葛飾区の借地売却で後悔しないために

借地は「売れない不動産」ではありません。

売れないと言われる理由の多くは、

✔ 地主未確認
✔ 承諾料不透明
✔ 契約整理不足
✔ 価格設定ミス

です。

借地売却の本質

借地は

✔ 法律
✔ 地主関係
✔ 金額設計
✔ 地域理解

この4つが揃えば動きます。

葛飾区は借地文化が色濃い地域です。

立石・四つ木・東立石・宝町・新小岩など、
借地特有の事情があります。

相続した借地は「放置」が最大リスク

✔ 老朽化
✔ 地代継続負担
✔ 更新料発生
✔ 地主世代交代

時間が経つほど条件は厳しくなります。

借地は戦略で結果が変わる

・仲介で高値を目指すか
・地主へ売却するか
・買取で早期現金化するか

状況によって最適解は違います。

葛飾区で親から相続した借地。

悩む前に、まずは整理から。

契約内容を確認するだけでも、
未来は大きく変わります。

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