セットバックが必要な家は売れる？売却方法・費用・査定価格・注意点を徹底解説【足立区・葛飾区】

「家の前の道路が狭いので、売却するときにセットバックが必要と言われた」

「セットバックすると土地が減るけれど、売却価格は下がるの？」

「相続した実家が古い道路に面している。解体してから売った方がいい？」

「他社から再建築不可と言われたけれど、本当に建替えできないの？」

足立区・葛飾区で古い戸建てや相続した実家の売却を考える際、このようなお悩みを抱える方もいらっしゃいます。

長年暮らしてきた家なのに、道路が狭いという理由で売却に制限があると聞けば、不安になりますよね。

しかし、セットバックが必要な家でも売却は可能です。

さらに、セットバックが必要だからといって、必ず再建築不可になるわけではありません。

大切なのは、道路の種類、後退する範囲、建替えの条件、売却時の費用負担を正確に確認することです。

この記事では、足立区・葛飾区の中古不動産売却専門店「不動産のみらい」が、1,000件以上の不動産売買取引に携わってきた経験を踏まえ、セットバックが必要な家の売却方法、査定価格への影響、測量や工事の費用、自治体の助成制度、仲介と買取の選び方を詳しく解説します。

1. セットバックが必要な家でも売却できる？

結論：セットバック前でも売却できます

セットバックとは、建築基準法上の一定の道路に面する土地で、建築物を建てる際に敷地を道路側から後退させることです。

代表的なのが、建築基準法第42条第2項の道路、いわゆる「2項道路」「みなし道路」に面した土地です。

原則として、基準時の道路中心線から両側2mの範囲が道路とみなされます。

この道路とみなされる部分には、建物や門・塀などを設けることができません。

ただし、セットバックが必要だからといって、売買そのものが禁止されるわけではありません。

後退部分が未整備の状態でも、売主様と買主様が条件を理解し、合意すれば売却できます。

重要なのは、後退範囲と将来の建築制限、整備費用の負担などを明確にしておくことです。

セットバックが必要な家は再建築不可ではない

ここは特に誤解されやすいポイントです。

建築基準法第42条第2項の道路は、幅員4m未満でも、一定の条件のもとで建築基準法上の道路とみなされます。

そのため、接道長さやその他の建築基準を満たせば、セットバックを前提に建替えできる場合があります。

一方、建築基準法上の道路ではない通路に面している場合や、必要な接道長さを満たさない場合には、別の問題が生じます。

道路が狭いという見た目だけで、建替えの可否を判断してはいけません。

2. セットバックとは？道路幅4m未満なら必ず必要？

建築基準法第42条第2項道路とは

建築基準法では、原則として幅員4m以上の道路が定められています。

ただし、法の適用時などに既に建物が立ち並んでいた道で、特定行政庁が指定したものについては、幅員4m未満でも道路とみなす制度があります。

これが2項道路です。

2項道路に面した土地で建築する場合、原則として道路の基準時の中心線から2m後退した位置が道路境界線とみなされます。

ただし、道路の反対側が崖地や川などの場合には、後退方法が異なることがあります。

また、現在の道路の見た目だけで中心線を決められるとは限りません。

行政資料や過去の建築関係資料などを踏まえた確認が必要です。

道路幅4m未満でもセットバック不要の場合がある

幅員4m未満の道が、すべて2項道路とは限りません。

また、建築基準法上の道路に該当しない通路の場合、単に後退すれば建築できるというものでもありません。

まずは行政で道路種別を確認することが大切です。

3. セットバックすると土地はどれくらい減る？

後退面積の考え方

例えば、次のような土地を考えてみましょう。

【計算例：実際の査定事例ではありません】

・土地面積：100㎡
・前面道路幅員：3m
・道路に接する長さ：10m
・道路の中心線から両側へ均等に後退する条件

この場合、単純化すると道路中心線から敷地側へ必要な後退距離は0.5mです。

後退距離0.5m × 間口10m ＝ 後退面積約5㎡

100㎡の土地でも、建築上の敷地面積は約95㎡となる計算です。

ただし、これは説明用の概算です。

実際の後退面積は、道路中心線の位置、境界、敷地形状、隅切りなどによって異なります。

セットバックした部分の所有権はどうなる？

セットバックしたからといって、土地の所有権が自動的に自治体へ移るわけではありません。

所有者が引き続き所有する場合もあれば、自治体への寄附などを行う場合もあります。

取り扱いは土地の状況や自治体の制度によって異なります。

また、所有権が残っていても、道路とみなされる部分は建築敷地として利用できません。

「登記簿上の土地面積」と「建築上利用できる敷地面積」を区別する必要があります。

4. セットバックが必要な家の売却価格は下がる？

一律に何％下がるとは決められない

セットバックが必要な土地では、後退部分を建築敷地として利用できないため、査定価格に影響する場合があります。

ただし、「セットバックが必要なら相場より2割安い」といった全国共通の減額率はありません。

価格を考える際には、次の条件を確認します。

① 後退面積がどれくらいあるか

② 後退後の建築可能な敷地面積

③ 間口や土地の形状

④ 建替え時に建てられる建物の規模

⑤ 門・塀・擁壁などの撤去費用

⑥ 道路や境界の確定状況

⑦ 仲介と買取、それぞれの購入需要

同じ100㎡の土地でも、後退面積が2㎡の場合と15㎡の場合では、購入希望者の評価が異なる可能性があります。

ただし、後退面積の割合だけで価格が決まるわけではありません。

セットバック部分も売買価格に含まれる？

後退部分が売買対象の土地に含まれることはあります。

ただし、建築上の利用制限があるため、通常の宅地部分と同じ評価になるとは限りません。

重要なのは、土地の登記面積だけでなく、後退面積と利用可能な面積を買主様へ正確に説明することです。

5. セットバックが必要な家の売却方法は3つ

方法① 現状のまま仲介で売却する

セットバックが必要な家でも、現在の状態で売り出すことができます。

購入希望者に、道路種別、後退範囲、建替え時の制限、整備費用などを説明し、条件に合意してもらう方法です。

既存建物を利用したい方や、建替えを検討する方などが購入候補になります。

売主様が事前にすべての工事を行わずに済む場合がある一方、後退範囲や費用負担が不明確だと、購入判断が難しくなる可能性があります。

方法② 測量や後退範囲を整理して仲介で売却する

売却前に道路種別や境界を確認し、必要に応じて測量などを行う方法です。

買主様が後退面積や建築可能な敷地面積を把握しやすくなるため、売却条件の説明が明確になります。

ただし、測量や境界確認には費用と時間がかかる場合があります。

売却前にどこまで調査するかは、費用対効果を考えて判断することが重要です。

方法③ 専門業者に買取してもらう

セットバックが必要な土地や古い建物を、専門業者へ売却する方法です。

業者が購入を判断すれば、一般の購入希望者を探す販売活動を省ける場合があります。

ただし、買取業者は整備費用や再販売費用、事業上のリスクなどを考慮して価格を提示します。

そのため、仲介の想定成約価格より低くなる場合があります。

売却価格だけでなく、費用負担や契約条件も含めて比較することが大切です。

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6. セットバック工事は売却前に必要？

売却するだけなら必ずしも工事は必要ない

セットバックが必要な土地でも、売却前に必ず舗装工事や門・塀の撤去を済ませなければならないわけではありません。

ただし、建替え時には後退が必要となる場合があります。

そのため、売却時点で後退部分が未整備なら、将来の整備について買主様へ説明する必要があります。

門・塀・擁壁がある場合は注意

後退範囲に門、塀、擁壁などがある場合、建替えに伴って撤去や移設が必要になることがあります。

工事費用を売主様が負担するのか、買主様が負担するのかは、売買条件として整理することが重要です。

解体してから売るべき？

古い家がある場合でも、安易な解体はおすすめできません。

解体費用がかかるだけでなく、建替えの条件や既存建物の利用可能性を確認する必要があるためです。

売却前に、現状のままの仲介、解体後の仲介、専門業者による買取を比較するとよいでしょう。

7. セットバックにかかる費用は誰が負担する？

セットバックに関連して、次のような費用が発生する場合があります。

・測量費用

・境界確認費用

・門や塀の撤去費用

・擁壁の工事費用

・舗装や側溝の整備費用

・水道管やガス管などの移設費用

・必要に応じた分筆や登記費用

ただし、すべての物件でこれらの費用が発生するわけではありません。

自治体の整備事業や補助制度が利用できる場合もあります。

売却する際には、売主様が負担する費用と買主様が負担する費用を明確にしておきましょう。

8. 足立区のセットバック・細街路整備制度

足立区には「細街路整備事業」があります。

区が指定した細街路路線について、L形側溝の後退などによる道路の拡幅整備を進める制度です。

ただし、足立区内のすべての2項道路が細街路整備事業の対象になるわけではありません。

また、細街路協議を行えば必ず区が工事を行う、あるいは助成金・奨励金が受けられるというものでもありません。

対象条件によっては自主整備が必要になる場合があります。

さらに、門・塀などの支障物やライフラインの移設については、申請者側で対応が必要になる場合があります。

足立区でセットバックが必要な家を売却する際には、建築基準法上の道路調査と、細街路整備事業の対象確認を分けて行うことが大切です。

【足立区公式情報】
//www.city.adachi.tokyo.jp/k-bousai/machi/machizukuri/saigairo.html

9. 葛飾区のセットバック・細街路拡幅整備制度

葛飾区でも、細街路の拡幅整備事業が実施されています。

葛飾区の公式案内では、対象となる後退用地やすみ切り用地を区の費用で舗装し、門・塀などの除却・築造工事費の一部を補助する制度が紹介されています。

ただし、対象となる道路や工事内容などの条件を確認する必要があります。

葛飾区で古い戸建てを売却する場合には、後退面積や工事費用だけでなく、制度の対象になるかどうかも調べておくとよいでしょう。

【葛飾区公式情報】
//www.city.katsushika.lg.jp/planning/1030242/1003613/1003718.html

10. セットバックが必要な家を売却するときの7つの注意点

① 道路幅だけで判断しない

幅員4m未満だからといって、必ず2項道路とは限りません。

建築基準法上の道路種別を確認しましょう。

② 現在の道路中心線だけで後退距離を決めない

道路中心線の判断には、行政資料や現地の状況などの確認が必要です。

③ 後退後の敷地面積を確認する

建築可能な敷地面積が変わるため、建ぺい率・容積率や建築計画への影響を確認します。

④ セットバック部分の所有権を確認する

所有権が残るのか、寄附などの手続きが必要なのか、個別に確認します。

⑤ 門・塀・擁壁などの費用を確認する

撤去・移設の必要性と費用負担を整理しましょう。

⑥ 広告・重要事項説明に正確に反映する

セットバックが必要な物件では、その旨を広告に表示する必要があります。

後退部分が土地面積のおおむね10％以上の場合には、そのおおむねの面積も表示しなければなりません。

また、売買契約や重要事項説明では、後退範囲や建築制限、費用負担などを正確に説明することが重要です。

⑦ 売却価格だけで不動産会社を選ばない

高い査定額を提示されたとしても、その価格で成約できるとは限りません。

道路調査、建築制限の説明、販売方法、契約条件まで確認できる会社を選ぶことが大切です。

11. セットバックが必要な家を少しでも有利に売るには？

重要なのは、セットバックが必要なことを隠すのではなく、購入希望者が判断しやすい情報を整えることです。

例えば、道路種別、後退面積、建築可能な敷地面積、整備費用、自治体の制度などを整理することで、購入希望者の疑問に答えやすくなります。

また、仲介で購入希望者を探す方法と、専門業者に買取してもらう方法を比較することも重要です。

ただし、売却前に高額な測量や工事を行っても、その費用を売却価格で回収できるとは限りません。

先に不動産会社へ相談し、必要な調査と費用対効果を検討することをおすすめします。

12. 売買取引1,000件以上の不動産のみらいが大切にすること

不動産のみらいは、足立区・葛飾区を中心とする中古不動産売却専門店です。

これまで1,000件以上の不動産売買取引に携わってきました。

私たちが大切にしているのは、単に高い査定額を提示することではありません。

道路種別、接道状況、セットバック範囲、私道の権利関係、建物の状態、告知事項、契約条件、引渡し時の取り決めまで丁寧に確認することです。

セットバックが必要な家では、道路の調査や費用負担の整理が不十分だと、契約後に買主様との認識の違いが生じる可能性があります。

だからこそ、売主様にも買主様にも必要な情報を正確にお伝えし、引渡し後のトラブルを防ぐことを重視しています。

これまで1,000件以上の売買取引に携わり、引渡し後のトラブルなくお取引をお手伝いしてきた経験が、私たちの自信です。

「道路が狭いから売れないと言われた」

「セットバックが必要なので査定額が安いと言われた」

「測量や工事をしてから売るべきか迷っている」

「相続した古い実家をできるだけ負担なく売却したい」

そんな方も、諦める前に一度ご相談ください。

不動産のみらいでは、現状のままの仲介、必要な調査を行ったうえでの仲介、専門業者による買取などを比較します。

不動産のみらいで難しいなら、他社でも簡単ではない。

それくらいの覚悟と自信を持って、難しい条件の不動産売却に向き合っています。

もちろん、必ず高く売れるとお約束するものではありません。

難しいことは難しいと正直にお伝えし、安心・安全なお取引を目指します。

13. まとめ｜セットバックが必要な家は調査してから売却方法を決める

セットバックが必要な家でも売却できます。

また、セットバックが必要だからといって、必ず再建築不可になるわけではありません。

売却前に重要なのは、次の3つです。

① 建築基準法上の道路種別と後退範囲を確認する

② 建築可能な敷地面積と工事費用を確認する

③ 仲介と買取を比較し、売主様に合った売却方法を選ぶ

足立区・葛飾区では、細街路の拡幅整備に関する制度が設けられています。

対象となる場合には、整備や費用負担について相談できる可能性もあります。

「セットバックが必要だから売れない」と諦める前に、まずは物件の条件を確認しましょう。

足立区・葛飾区でセットバックが必要な家、道路幅4m未満の戸建て、私道に面した家、接道条件に問題のある土地、相続した古い実家の売却をお考えなら、中古不動産売却専門「不動産のみらい」へご相談ください。

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セットバックが必要な家の売却に関するよくある質問20選

Q1. セットバックが必要な家でも売却できますか？

はい。セットバックが未実施でも売却は可能です。ただし、道路種別、後退範囲、将来の建築制限、費用負担などを買主へ説明することが重要です。

Q2. セットバックが必要な家は再建築不可ですか？

必ずしも再建築不可ではありません。2項道路に面していて、接道長さやその他の建築基準を満たす場合には、セットバックを前提に建替えを検討できます。

Q3. セットバックとは何ですか？

建築基準法第42条第2項の道路などに面した土地で、建築する際に道路境界とみなされる位置まで敷地を後退させることです。

Q4. 道路幅が4m未満なら必ずセットバックが必要ですか？

いいえ。まず建築基準法上の道路種別を確認する必要があります。幅員4m未満の道がすべて2項道路とは限りません。

Q5. セットバックは何m必要ですか？

2項道路では原則として基準時の道路中心線から2mの位置までです。ただし、反対側の状況などによって判断が異なる場合があります。

Q6. セットバックすると土地面積は減りますか？

登記上の所有面積が自動的に減るわけではありませんが、後退部分は建築敷地として利用できません。

Q7. セットバック部分の土地は誰のものですか？

所有者が引き続き所有する場合もあります。自治体への寄附などを行う場合もあり、取り扱いは個別に異なります。

Q8. セットバックすると売却価格は下がりますか？

建築可能な敷地面積や整備費用などが価格に影響する場合があります。ただし、一律の値下がり率はありません。

Q9. セットバックが必要な家は何割安くなりますか？

全国共通の減額割合はありません。後退面積、立地、建築条件、購入需要などを踏まえた査定が必要です。

Q10. セットバック工事をしないと売れませんか？

売却だけを理由に必ず工事が必要になるわけではありません。未整備の場合には、将来の工事や費用負担を売買条件として整理しましょう。

Q11. セットバック費用は売主と買主のどちらが負担しますか？

売買契約でどちらが負担するかを定めることができます。自治体の制度が利用できる場合もあります。

Q12. セットバックの測量費用はいくらですか？

土地の形状、境界の状況、測量内容などによって異なります。具体的な金額は個別の見積もりが必要です。

Q13. セットバック部分に門や塀があっても売れますか？

売却は可能ですが、建替え時などに撤去・移設が必要になる場合があります。費用負担を確認しましょう。

Q14. セットバックが必要な家は解体してから売った方がいいですか？

必ずしもそうではありません。解体費用や建替え条件を確認し、現状売却と比較して判断することが重要です。

Q15. セットバックが必要な土地を買取してもらえますか？

専門業者が買取を検討する場合があります。買取価格や条件は物件ごとに異なります。

Q16. セットバックが必要な家は仲介と買取どちらがいいですか？

価格を重視するなら仲介、売却時期や負担軽減を重視するなら買取が有力です。両方を比較することをおすすめします。

Q17. 足立区にはセットバックの助成制度がありますか？

足立区には細街路整備事業があります。ただし、対象路線や工事内容、助成・奨励金の条件を確認する必要があります。

Q18. 葛飾区にはセットバックの助成制度がありますか？

葛飾区には細街路拡幅整備事業があります。対象となる後退用地の舗装や、門・塀などの工事費の一部補助が案内されています。

Q19. セットバックが必要なことを広告に表示しなければなりませんか？

はい。2項道路に接する土地でセットバックが必要な場合、その旨の表示が必要です。後退部分が土地面積のおおむね10％以上の場合は、おおむねの面積も表示します。

Q20. 足立区・葛飾区でセットバックが必要な家の売却はどこに相談すればいいですか？

道路種別、後退面積、建築制限、費用負担を確認できる不動産会社への相談が有効です。不動産のみらいでは、仲介と買取を比較した無料売却相談を受け付けています。

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