相続した不動産を売却する時は、手順に則って進める必要があります。なかなか心の整理も付かない中、相続は手続きが多く、初めてのことばかりで、何をしたらいいかわからないことも多いでしょう。しかし、相続税の納付期限が決まっているため、順序よく進めなければなりません。
そこで今回は、「不動産のみらい」が葛飾区・足立区を中心に、城東エリアの方に、相続した不動産をどうするか、売却するまでの手順や必要な書類などについて解説していきます。基礎知識を押さえてスムーズに進めましょう。
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【相続した不動産を売却するまでの流れ】
1. 遺言書の有無を確認する
まず、被相続人が遺言書を作成していたかどうかを確認します。遺言書があれば、遺言書の内容に従って相続人を決め、財産を分配します。遺言書がない場合は、法定相続人に基づいて相続人を決め、遺産分割協議で財産を分配します。
2. 相続人と相続する財産を確認する
誰がどの財産を相続するのかを明確にするために、相続人と相続する財産を確定します。
3. 遺産分割協議を行う
複数の相続人がいる場合は、遺産分割協議という話し合いを行い、誰がどの財産を取得するのかを決めなければなりません。遺産分割協議は、書面で作成する必要があります。
4. 相続登記をする
被相続人の名義であった不動産を、相続人の名義に変更する手続きです。法務局で相続登記を行います。
5. 相続税を申告・納税する
相続財産の価額が一定額を超えると、相続税の申告・納税が必要となります。
6. 相続した不動産を売却する
不動産を売却するには、不動産会社に媒介契約を依頼して、買主を見つけてもらうのが一般的です。売買契約を締結し、残金決済・引渡しを行って売却を完了します。
7. 確定申告をする
不動産を売却したことで譲渡益が発生した場合には、確定申告をして譲渡所得税を納める必要があります。
上記の手順は、あくまで一般的なものです。
【相続した不動産の分け方】
相続した不動産を分ける方法は、主に4種類あります。
1. 現物分割
不動産そのものを分割して、相続人に分配する方法です。例えば、土地を区画整理してそれぞれに分けたり、建物を増改築してそれぞれが住めるようにしたりするなどが考えられます。
メリット
・それぞれの相続人が具体的な財産を取得できる
・揉めにくい
デメリット
・分割方法によっては、価値が不均等になる可能性がある
・分割が難しい場合がある
2. 換価分割
不動産を売却して、その売却代金を相続人に分配する方法です。
メリット
・公平に分配できる
・現金で受け取れるため、使いみちに自由度がある
デメリット
・売却まで時間がかかる
・売却価格が希望通りにならない可能性がある
3. 代償分割
特定の相続人が不動産を取得し、他の相続人に金銭やその他の財産を渡す**方法です。
メリット
・特定の相続人が不動産をそのまま**取得できる
・揉めにくい
デメリット
・金銭の支払いが必要となる
・財産の価値が不均等になる可能性がある
4. 共有分割
相続人全員が不動産を共有する方法です。
メリット
・分割の手続きが簡単
・揉めにくい
デメリット
・将来、売却や賃貸などをする際に、話し合いが必要になる
・管理が複雑になる
どの方法を選ぶべきかは、相続人の数、不動産の状況、相続人の希望などを考慮して決めなければなりません。複数の方法を組み合わせることも可能です。
【相続した不動産の名義変更に必要な書類と方法】
相続した不動産の名義変更には、法務局で相続登記という手続きを行う必要があります。
相続登記に必要な書類は、以下のとおりです。
1. 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等
被相続人の出生から死亡までの戸籍のすべてが必要です。
転籍や婚姻などの履歴がある場合は、除籍謄本や改正原戸籍も必要です。
2. 相続人の戸籍謄本
法定相続人全員の現在戸籍が必要です。
相続人が亡くなっている場合は、除籍謄本や改正原戸籍が必要です。
3. 被相続人の住民票除票又は戸籍の附票
被相続人の死亡時の住民票の除票または戸籍の附票が必要です。
4. 不動産取得者の住民票
名義変更後の不動産の所有者となる相続人の住民票が必要です。
5. 印鑑証明書
法定相続人全員の印鑑証明書が必要です。
6. 相続関係説明図
相続人の続柄や相続分などを記入した図面です。
戸籍謄本や住民票の内容を参考に作成します。
7. 遺産分割協議書
法定相続分以外の割合で相続する場合は必要です。
遺産分割協議の内容を記載した書面です。
作成には2人以上の相続人の署名・捺印が必要です。
8. 登記申請書
法務局で配布している所定の用紙に記入します。
9. 収入印紙
登録免許税として必要です。
登記申請書に貼付します。
10. その他
遺言書がある場合は遺言書
遺産分割協議書に添付するものがある場合は添付するもの
相続登記の手続きは、法務局で行います。
1. 必要書類を準備する
上記の必要な書類をすべて準備します。
2. 法務局へ行く
管轄の法務局へ持参します。
管轄の法務局は、不動産の所在地によって異なります。
3. 申請書に記入する
法務局で配布している登記申請書に必要事項を記入します。
4. 提出する
必要書類と登記申請書を提出します。
5. 登録完了
登録が完了すると、登記簿謄本が交付されます。
法定相続分どおりに相続する場合
遺産分割協議書は不要です。
遺言に基づいて相続する場合
遺言書を添付する必要があります。
遺産分割協議に基づいて相続する場合
遺産分割協議書を添付する必要があります。
【相続した不動産を売却する際の注意点】
相続した不動産を売却する際には、以下の点に注意する必要があります。
1. 共有名義の売却は名義人全員の同意が必要
不動産が複数の名義で共有されている場合、売却するにはすべての名義人の同意が必要となります。相続人間で意見がまとまらない場合、売却が難航する可能性があります。
2. １人で所有権を取得している時は贈与にならないよう気を付ける
単独名義で所有している不動産を他の相続人に譲渡する場合、贈与とみなされる可能性があります。贈与とみなされた場合、贈与税の課税対象となりますので、注意が必要です。
3. 実績があって信頼できる不動産会社に依頼する
不動産会社によっては、相続に関する知識や経験が不足している場合があります。実績があって信頼できる不動産会社に依頼することで、スムーズに売却を進めることができます。
4. 相続してから一定期間を過ぎて売却すると譲渡所得税が高くなる
相続してから3年以内に不動産を売却した場合、譲渡所得税の計算方法に特例が適用されます。この特例を適用することで、譲渡所得税を節税することができます。
5. 「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
相続財産を譲渡する場合、被相続人が取得した際の取得費を引き継ぐことができます。これにより、譲渡所得を圧縮することができます。
6. 「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」
被相続人が居住用として所有していた不動産を売却する場合、譲渡所得税の特別控除を受けることができます。この特例を受けるためには、一定の条件を満たす**必要があります。
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