不動産売却と土地の譲渡の違いは?譲渡する際の流れなどを解説



「土地を人に渡したいけれど、どうすれば良いの?」や「譲渡と贈与の違いが分からない」など、所有する土地を手放す際のご質問をいただくことがあります。
親戚や知人などに土地を譲り渡す際になるべく費用負担は抑えたいとお考えの場合は、「譲渡」の仕組みを理解しておくことが重要です。
そこで今回は、不動産のみらい」が葛飾区・足立区を中心に、城東エリアの方に、譲渡とはなにかと、贈与や相続との違い、また、土地の譲渡をする際の流れなどについて解説していきます。
不動産・土地などを譲渡したいとお考えの方はぜひこの記事を参考にしてみてくださいね!


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【土地の譲渡とは?不動産売却と変わらない?】
まずは、土地の譲渡とはなにかについて解説していきます。
実は「不動産売却」と「土地の譲渡」は同じ内容を指すことができ、土地の譲渡とは、土地の所有権を有償で譲り渡す行為のことです。
たとえばAが所有している土地をBに譲り渡す時に、その対価としてお金を受け取ったとします。
これはAが所有している土地をBに「譲渡」した、そしてAが所有している土地をBに「売却」した、というのも同じことになります。





【土地の譲渡でかかる税金】
1. 所得税
譲渡所得に対して課税される所得税は、総合課税の対象となります。総合課税とは、給与、不動産所得、事業所得、雑所得など、全ての所得を合算して課税する制度です。
譲渡所得の税率は、長期譲渡所得と短期譲渡所得によって異なります。
長期譲渡所得:所有期間が5年超の場合に適用される税率です。譲渡所得の50%が課税対象となり、税率は15%です。復興特別所得税も課税されるため、実質的な税率は15.315%となります。
短期譲渡所得:所有期間が5年以下の場合に適用される税率です。譲渡所得の100%が課税対象となり、税率は30%です。復興特別所得税も課税されるため、実質的な税率は30.315%となります。

2. 住民税
譲渡所得に対して課税される住民税は、市町村税の一種です。住民税の税率は、居住する市町村によって異なりますが、一般的には10%程度です。

注意点
配偶者控除や扶養控除などの所得控除が適用される場合があります。
青色申告を選択している場合は、青色申告特別控除などの控除が適用される場合があります。
損失が出た場合は、翌年の譲渡所得から控除できる場合があります。
土地の譲渡は、高額な所得が発生する場合が多いため、税金の負担が大きくなります。譲渡する前には、税理士などに相談し、税金の負担を最小限に抑える対策を検討することをおすすめします。







【譲渡所得税の計算方法】
譲渡所得税の計算方法は、譲渡した資産の種類や所有期間によって異なりますが、基本的には以下の3つのステップで計算できます。

1. 譲渡所得の金額を計算する
譲渡所得の金額は、譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引いた金額です。

譲渡価額:譲渡した資産の売却価格です。
取得費:資産を取得した際に支払った費用です。具体的には、購入代金、仲介手数料、固定資産税、都市計画税、リフォーム費用などが含まれます。
譲渡費用:資産を譲渡する際に発生した費用です。具体的には、仲介手数料、広告料、弁護士費用などが含まれます。
取得費が不明な場合は、譲渡価額の5%を取得費として算定することができます。
~例~
譲渡価額:1,000万円
取得費:不明
譲渡費用:100万円
譲渡所得 = 1,000万円 - (1,000万円 x 5%) - 100万円 = 850万円

2. 課税譲渡所得金額を計算する
課税譲渡所得金額は、譲渡所得の金額から特別控除を差し引いた金額です。
特別控除は以下の通りです。
3,000万円特別控除:マイホームを譲渡する場合に適用される控除で、譲渡価額の3,000万円まで控除できます。
特定居住用地等譲渡差益特別控除:一定の要件を満たす土地等を譲渡する場合に適用される控除で、譲渡所得の50%まで控除できます。
~例~
譲渡所得:850万円
3,000万円特別控除:0円(マイホームではないため)
特定居住用地等譲渡差益特別控除:0円(要件を満たしていないため)
課税譲渡所得金額 = 850万円 - 0円 - 0円 = 850万円

3. 税額を計算する
譲渡所得に対する税率は、長期譲渡所得と短期譲渡所得によって異なります。
長期譲渡所得:所有期間が5年超の場合に適用される税率です。譲渡所得の50%が課税対象となり、税率は15%です。復興特別所得税も課税されるため、実質的な税率は15.315%となります。
短期譲渡所得:所有期間が5年以下の場合に適用される税率です。譲渡所得の100%が課税対象となり、税率は30%です。復興特別所得税も課税されるため、実質的な税率は30.315%となります。
~例~
課税譲渡所得金額:850万円
長期譲渡所得:該当しないため、短期譲渡所得として計算
税率:30.315%
税額 = 850万円 x 30.315% = 258,672.75円

*上記は基本的な計算方法であり、実際の税額は、個々の状況によって異なります。







【「土地の譲渡」と「贈与」「相続」との違いは?】
土地の譲渡は不動産売却と同じ意味で使うことができますが、「贈与」や「相続」は内容が異なります。
ここでは、「譲渡」と「贈与」「相続」の意味の違いについて解説していきます。


1. 対価の有無
譲渡:土地を売却する行為です。金銭などの対価を受け取って所有権を移転します。
贈与:土地を無償で譲り渡す行為です。金銭などの対価を受け取らずに所有権を移転します。

2. 課税対象
譲渡:譲渡した側が譲渡所得税を支払う必要があります。
贈与:贈与された側が贈与税を支払う必要があります。

3. 遺留分侵害
譲渡:遺留分を侵害することはありません。
贈与:一定の場合、遺留分を侵害する可能性があります。遺留分とは、相続人が最低限受け継ぐことのできる財産の割合です。贈与によって遺留分が侵害された場合、相続人は贈与の取消を請求することができます。

4. 特別控除
譲渡:3,000万円特別控除、特定居住用地等譲渡差益特別控除などの特別控除を適用できる場合があります。
贈与:特別控除はありません。

5. 契約書
譲渡:不動産売買契約書などの契約書を作成する必要があります。
贈与:任意ですが、トラブルを防ぐためにも、贈与契約書を作成しておくことをおすすめします。

6. 登記費用
譲渡:譲渡した側が負担します。
贈与:贈与された側が負担します。

7. 所得税・住民税
譲渡:譲渡した側が譲渡所得税を支払う必要があります。
贈与:贈与された側が贈与税を支払う必要があります。


【不動産売却や土地の譲渡の流れ】
不動産売却と土地の譲渡はの流れは同様の流れは基本的に同じです。
1. 事前準備
売却する土地についての情報を整理する(所在地、面積、登記簿謄本など)
希望売却価格を設定する
不動産会社を選定する

2. 査定
選定した不動産会社に査定を依頼する
複数の不動産会社から査定を取得し、比較検討する

3. 媒介契約
不動産会社と媒介契約を締結する
媒介契約では、媒介形態(専任媒介、一般媒介、限定媒介など)、媒介期間、仲介手数料などを定める

4. 売却活動
不動産会社が買主を募集する
インターネット、チラシ、オープンハウスなど、様々な手段で売却活動を行う

5. 買主との合意
買主が見つかったら、売買条件について合意する
売買条件には、売買価格、支払い条件、引き渡し時期などを含む

6. 売買契約
買主と売買契約を締結する
売買契約は、土地の所有権を移転するための重要な契約です。内容をしっかり確認し、誤解がないように注意する

7. 決済・引き渡し
買主から売買代金の支払いを受ける
土地の所有権を買主に移転する

8. 確定申告
譲渡により所得が発生した場合は、翌年の確定申告で譲渡所得税を申告する




【まとめ】
いかがでしたか?
土地の譲渡とはなにか、贈与や相続との違いと、譲渡する際の流れについて解説していきましたが、譲渡とは有償で所有権を譲り渡す行為であり、「売却」と同じ意味となります。

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