ここ数年日本では離婚するご夫婦が増えていて、今や3組に1組が離婚すると言われています。離婚時の多くの揉め事は財産分与での不動産売却だそうです。不動産は、お金や株のように簡単に配分できるものではなく、権利関係も複雑だからという理由だそうです。また、住宅ローンが残っている不動産も財産分与対象になるのでさらに複雑なものになっています。
そこで今回は、「不動産のみらい」が葛飾区・足立区を中心に、城東エリアの方に、離婚時の家の売却について解説していきます。
【離婚となった場合、家はどうなるの？相談が多いお悩み】
・家は売る？売らない？いくらで売れる？
・売ったお金の分け方は？
・売却しても住宅ローンが残ってしまう場合は？
・離婚してもこのまま住み続けることはできる？
・家を売るタイミングは？
上記のお悩みは、ご希望や状況により解決方法が多少異なります。
離婚が理由で家を売却した際、売却によって得たお金は財産分与によって2分の1で分けることが原則です。家を売却する場合は夫婦が合意した上で、売却活動を開始しなければなりません。また、一方がそのまま家に住み続けたいという場合は、公式な書面によって二者で取り決めを交わさなければならず、住宅ローンが残っている場合には返済に関する取り決めも行っておかないと、後々の返済トラブルが生じ、住宅ローンの支払いが滞ってしまった時に住む家を失ってしまうことも考えられるます。
離婚によって家を売る事が決まったら、住宅ローンの返済もそれまで計画を立てて行ってきたものですが、ローン返済の精算について現金の用意などの対応をしなければなりません。所有の権利などの協議も必要に応じて行います。中には離婚手続きの前や、離婚後に行ったほうがよいこともあり、手続きも大変です。
そのため、1番の解決方法は家を売却し、きっちり財産分与をするのがいいでしょう。
【離婚時の家の売り方：気を付けるべきポイント】
離婚時に家を売却することは、以下のような点に注意しながら進めることが重要です。
1. 早めに話し合いを始める
離婚が決断したら、できるだけ早い段階で家の売却について話し合いを始めましょう。売却時期や売却方法、売却益の分配などについて、双方が納得できるように話し合うことが大切です。
2. 所有権を確認する
家が夫婦どちらの所有物なのか、登記簿謄本などで確認しましょう。共有名義の場合は、双方の同意がなければ売却できません。
3. 住宅ローンの残債がある場合
住宅ローンが残っている場合は、ローンの返済方法について話し合う必要があります。抵当権が設定されている場合は、抵当権抹消の手続きも必要になります。
4. 査定を受ける
不動産会社に依頼して、家の査定を受けましょう。査定結果は、売却価格を決める際の参考となります。
5. 売却方法を決める
仲介、買取、任意売却など、さまざまな売却方法があります。それぞれのメリット・デメリットを理解した上で、状況に合った方法を選びましょう。
6. 売却活動を行う
不動産会社に依頼して、売却活動を行います。購入希望者が見つかったら、売買契約を締結します。
7. 所有権移転の手続きを行う
買主への所有権移転の手続きを行います。抵当権抹消などの手続きも必要になります。
8. 売却益の分配を行う
売却益は、夫婦間で合意した割合で分配されます。
離婚時の家の売り方に関する注意点
・感情的にならず、冷静に話し合う
・専門家の意見を聞く
・書面で残しておく
・早めに準備を始める
離婚時の家の売却は、複雑な手続きが伴います。分からないことがあれば、弁護士や司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。
【少しでも高く売りたいなら「仲介売却」がおすすめ！】
不動産売却には大きく分けて2つの方法があります。
仲介売却: 不動産会社が売主と買主の間に立ち、売買契約の締結をサポートする方法です。
買取: 不動産会社が直接物件を買い取る方法です。
一般的に、仲介売却の方が買取よりも高く売却できる可能性が高いと言われています。
仲介売却のメリット
買取よりも高価格で売却できる可能性が高い: 不動産会社が幅広い買主を探し、競争を促すことで、より高価格で売却できる可能性があります。
希望に合致する買主を見つけられる: 不動産会社が買主の希望条件を聞き取り、希望に合致する買主を探すことができます。
売却後のトラブルが少ない: 不動産会社が売買契約の締結をサポートするため、売却後のトラブルが少ないと言われています。
仲介売却のデメリット
売却まで時間がかかる: 買主を見つけるまで時間がかかるため、売却まで時間がかかる場合があります。
仲介手数料がかかる: 売却が成立した場合、売主は不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
買取のメリット
すぐに現金化できる: 不動産会社が直接物件を買い取るため、すぐに現金化することができます。
売却にかかる手間が少ない: 売却活動や契約手続きなどの手間がかかりません。
仲介手数料がかからない: 仲介手数料がかかりません。
買取のデメリット
仲介売却よりも低価格で売却される: 不動産会社は利益を出すために、仲介売却よりも低価格で買い取る傾向があります。
希望に合致する買主が見つからない: 希望に合致する買主が見つからない場合は、売却が不成立になる可能性があります。
売却後のトラブルが多い: 売買契約の締結を不動産会社が行うため、売却後のトラブルが多いと言われています。
【離婚時の不動産売却：名義人の役割と注意点】
離婚時に家を売却する場合、売却手続きを進められるのは名義人のみとなります。**たとえ夫婦共有名義であっても、どちらか一方が勝手に売却することはできないので注意が必要です。
1. 名義確認と共有名義の場合の注意点
売却前に必ず登記簿謄本などで所有権を確認しましょう。
共有名義の場合は、双方の合意が必要となります。一方のみの合意で売却することはできません。
合意が得られない場合は、家庭裁判所に調停を申し立てるなどの方法があります。
2. 名義義務と売却益の分配
名義人には、住宅ローンなどの支払い義務や固定資産税などの納税義務があります。
売却益は、夫婦間で合意した割合で分配されます。法定相続分とは必ずしも一致するわけではないことに注意が必要です。
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