「住宅ローンがまだ残っているけれど、家を手放さなければならない」
そう考える方は、転勤や離婚、家計の見直しなど、さまざまな事情を抱えていることでしょう。
実は、住宅ローンの残債があっても不動産を売却することは可能です。ただし、通常の売却よりも慎重に進める必要があり、いくつかの落とし穴や注意点を事前に理解しておくことが大切です。
そこで今回は、「不動産のみらい」が葛飾区・足立区を中心に、城東エリアの方に、「ローン残債のある住宅を売却する際の注意点」について、専門的な視点からわかりやすく解説していきます。
ローンが残っている不動産の売却をお考えの方は、ぜひこの記事を参考にしてくださいね♪
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1. 住宅ローンが残っていても家は売却できる
まず、よくある誤解ですが、「ローンを完済しないと売却できないのでは？」という声があります。
正確には、住宅ローンが残っていても売却自体は可能ですが、銀行などの金融機関が設定している**抵当権（担保権）**を外さないと、所有者を買主に移すことができません。
抵当権を抹消するには、ローンの完済が必須条件です。
つまり、「売却によって得られる代金」でローンを全額返済できれば、売却可能ということになります。
2. アンダーローンならスムーズに売却可能
住宅ローンの残債が売却価格よりも少ない場合を「アンダーローン」といいます。
このケースでは、売却代金からローンを返済すれば残債は完済となり、抵当権も抹消されます。
手続きも比較的スムーズで、一般的な不動産売却と大きく変わることはありません。
注意点：売却益が出る場合の税金
アンダーローンのケースでは、売却価格によっては「譲渡所得税」がかかる可能性もあります。
特に購入価格よりも高く売れた場合、譲渡益が発生し、課税対象となります。
ただし、住んでいた期間などの条件を満たせば「3,000万円の特別控除」などの税制優遇を受けられるケースもあるため、税理士や不動産会社に早めに確認しておきましょう。
3. オーバーローンの場合は「任意売却」も検討
住宅ローンの残債が売却価格を上回ってしまうケースを「オーバーローン」と呼びます。
この場合、売却代金だけではローンを完済できないため、不足分を自己資金で補填する必要があります。
しかし、すぐに数百万円の差額を用意できる方はそう多くありません。
そこで選択肢となるのが、「任意売却（にんいばいきゃく）」です。
任意売却とは？
任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなった場合に、金融機関の同意を得て、市場価格に近い金額で物件を売却する方法です。
通常は競売になる前の段階で利用されます。
【任意売却のメリット】
市場価格に近い価格で売れるため、競売より高額になりやすい
債務整理の交渉によって、売却後の返済計画が立てられる
買主に事情が知られにくい（外観は一般の売却と同じ）
【デメリット】
信用情報（いわゆる「ブラックリスト」）に一定期間記録される
金融機関との交渉が必要で、時間がかかる
通常の売却より自由度が下がる
任意売却は、経験のある専門業者や弁護士のサポートを受けながら進めることが非常に重要です。
5. 損をしないための5つのポイント
不動産売却は一度きりのことが多く、後悔しないためにも以下のポイントを抑えておきましょう。
① 査定額に惑わされず、「売れる価格」で設定する
相場とかけ離れた価格で売り出すと、結果的に長期化し値下げにつながることも。
「高く売れるか」よりも、「売れるかどうか」が重要です。
② 自己資金がない場合は「任意売却」を検討
オーバーローン時の現実的な選択肢。無理な返済よりも、生活再建を優先すべきです。
③ 買い替えローンの活用も視野に
住み替えを検討している方は、**今の住宅ローン残債を新しいローンに組み込む「買い替えローン」**という手も。
金融機関によって条件が異なるため、事前相談が必須です。
④ ローン返済中であることは不動産会社に必ず伝える
ローン状況を知らずに査定・販売を始めると、トラブルの原因になります。
信頼関係を築くためにも、状況は正直に伝えましょう。
⑤ 地域に強い不動産会社を選ぶ
「高く・早く・トラブルなく」売却するには、エリアの相場を熟知した会社に任せるのがベストです。
売却前にやりがちな「3つの落とし穴」に注意
最後に、売却前に注意しておきたいポイントを3つ紹介します。
① 査定額だけで「売れる」と思い込む
よくあるのが、「高く査定された＝その価格で売れる」と誤解してしまうこと。
実際には、売却価格は買主との交渉や市場動向によって変動します。売り出し価格と成約価格の違いを理解しておきましょう。
② ローン返済に必要な諸費用を見落とす
不動産を売却する際には、仲介手数料・登記費用・ローンの一括返済手数料などの費用がかかります。
「売却代金－ローン返済額」だけではなく、実際に手元に残る金額を事前にシミュレーションしておくことが大切です。
③ 家の状態を見直さないまま売り出す
内覧前の掃除や簡単な修繕、空室の印象づくり（いわゆる「ホームステージング」）などを怠ると、せっかく売れる物件も印象が悪くなり、値下げ交渉につながることもあります。
住宅ローンがあるからこそ、少しでも高く・早く売れる工夫が必要です。
よくあるご相談事例と解決のポイント
実際に「住宅ローンが残っている家を売りたい」と相談に来られる方からは、次のような質問をよくいただきます。
「離婚することになり、名義は夫だが妻が住んでいる。売却できるのか？」
「すでにローンの返済が滞ってしまい、督促状が来ているが今から売却できる？」
「相続した家にローンが残っているか不明。どう調べればいい？」
これらのケースはそれぞれ対応方法が異なりますが、共通して言えるのは、早めの相談がカギということです。
とくにローン返済に困っている場合は、時間が経つほど選択肢が減り、競売に進んでしまうリスクが高くなります。
早期に専門家と連携することで、任意売却・住み替え・債務整理など、より柔軟な対策が可能になります。
まとめ
住宅ローンが残っているからといって、不動産売却をあきらめる必要はありません。
適切な情報と信頼できるパートナーがいれば、スムーズに手続きを進めることが可能です。
「ローンの残債がいくら残っていて、今売ったらいくらになるのか？」
「任意売却や買い替えローンについてもっと知りたい」
そんな疑問をお持ちの方は、ぜひ一度「不動産のみらい」へご相談ください。
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