離婚を考えるとき、「子ども」や「お金」と並んで悩みのタネになるのが、住んでいた家の扱いです。マイホームを購入している場合、多くの方が「この家、どうしよう…」と迷います。
そこで今回は、「不動産のみらい」が葛飾区・足立区を中心に、城東エリアの方に、離婚をきっかけに不動産を売却することになった方へ向けて、後悔しないための流れや注意点をわかりやすく解説します。
離婚後の不動産売却でお悩みの方は、ぜひこの記事を参考にしてくださいね。
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離婚と不動産、なぜ問題になる？
離婚時には、「夫婦で築いた財産は、原則として折半する」という【財産分与】の考え方が基本になります。不動産はこの財産分与の対象に含まれるため、対応をあいまいにしてしまうと、後々トラブルになることも。
また、住宅ローンが残っている場合や、名義が夫婦共有になっている場合など、さまざまな要素が絡み合うのが特徴です。
売却？住み続ける？3つの選択肢
離婚と不動産の関係で、よくある3つの選択肢を紹介します。
① 売却して現金を分ける
もっとも多いパターンです。不動産を売却し、その売却代金を分け合う方法。公平でわかりやすく、後腐れが少ないのがメリットです。
② どちらかが住み続ける（代償分与）
どちらかが家に住み続ける場合、その分の資産価値に相当する金額をもう一方に支払う「代償分与」という方法をとることもあります。
③ 共有名義のまま、賃貸に出す
すぐには売却できない場合や、住み続けたくない場合は、家を賃貸にして収益を分け合うことも。ただし、後々のトラブル防止のため、契約書などはしっかり交わしておく必要があります。
ローンが残っている場合の注意点
住宅ローンが残っている場合は、以下の点に注意が必要です。
ローンを完済してからでないと原則売却できない
売却額よりローン残債が多い「オーバーローン」の場合、自己資金の持ち出しが必要になることも
金融機関の許可が必要なケースも多いため、早めに相談を
オーバーローンになってしまう場合は、「任意売却」という手段もあります。不動産会社や専門のアドバイザーに相談することで、柔軟な選択肢が見つかるかもしれません。
売却の流れと準備
離婚後に不動産を売却する際の主な流れは以下の通りです。
査定を受ける
まずは現在の不動産価値を知ることが第一歩。複数社から査定を取るのがおすすめです。
名義を確認する
登記簿上の名義人が誰か、ローンの名義がどうなっているかを確認します。共有名義の場合は、双方の同意が必須です。
媒介契約を結ぶ
信頼できる不動産会社を選び、売却の依頼（媒介契約）をします。
販売活動を行う
ポータルサイト掲載や内見対応を通じて、買い手を見つけます。
契約・引き渡し
買主との契約がまとまれば、残金決済と同時に所有権移転が行われます。
トラブルを防ぐために
離婚後の不動産売却では、以下のようなトラブルが起こることも。
連絡が取れず、売却の同意が得られない
売却価格や条件で揉めて話が進まない
子どもの養育をめぐって感情的な対立が売却にも影響する
こうした問題に直面したときは、【弁護士】や【不動産に強い専門家】のサポートを活用しましょう。中立的な第三者が入ることで、話がスムーズに進みやすくなります。
離婚にともなう不動産売却でよくある質問（Q&A）
Q1. 離婚前に家を売却するべき？それとも離婚後？
A：ケースバイケースですが、「離婚前の売却」がスムーズに進むことが多いです。
理由は、売却に必要な書類への署名や同意が、離婚後よりも取りやすいからです。離婚後は連絡が取りにくくなったり、感情的なしこりが残ったりして手続きが難航するケースもあります。
また、ローンの名義や共有の扱いも、婚姻関係にある間のほうが明確で、金融機関との調整もしやすいです。
Q2. 売却するか、住み続けるか迷っています…
A：住み続ける場合は「住宅ローン」「将来の管理費や税金」の負担も考慮しましょう。
例えば、夫婦のうち片方が家に残る場合、ローン返済能力の問題や、固定資産税など維持費の支払いについて明確に決めておかないと、のちにトラブルになることがあります。
また、子どもがいる家庭では「転園・転校の心配がないように、家に住み続けたい」と希望することもあります。その場合でも、家の資産価値やローン残債とのバランスをよく考えて、専門家と一緒に判断するのが安心です。
Q3. 共有名義ですが、相手が協力してくれません…
A：売却は原則「共有者全員の同意」が必要です。
相手が協力してくれない場合は、交渉が必要になります。それでも話が進まない場合は、家庭裁判所での「財産分与調停」や「共有物分割請求訴訟」など、法的手続きをとることになります。
このような状況では、法律や不動産に詳しい専門家（弁護士・司法書士など）に早めに相談しましょう。
また、不動産のみらいでは、ご相談者様の味方になって売却のお手伝いをしていきます！
離婚と不動産売却をスムーズに進めるコツ
ここからは、実際にスムーズに手続きを進めるためのポイントを紹介します。
① 話し合いは記録を残す
口頭だけのやり取りでは、後で「言った・言わない」のトラブルになることも。LINEやメールなど、記録が残る形で合意内容を書き留めておきましょう。内容がまとまったら、簡易的な覚書でも構いませんので、文書化しておくと安心です。
② 不動産会社選びは“離婚対応の実績”があるところを
離婚をともなう売却は、感情面の配慮や調整スキルも求められます。
「単に売るだけ」でなく、お互いの事情をくみ取って、丁寧にサポートしてくれる不動産会社を選びましょう。
たとえば「夫婦それぞれに中立的に対応してくれる」「調停や弁護士とも連携できる」などの対応力がある会社だと、ストレスが少なく済みます。
③ 税金にも注意！譲渡所得税が発生することも
家を売却して利益が出た場合、「譲渡所得税」がかかることがあります。ただし、マイホームの場合は「3,000万円の特別控除」が使えることも。
条件や手続きは少し複雑なので、税理士や不動産会社に確認しながら進めるのが安心です。
④ 売却までにやっておくとよい準備リスト
登記簿謄本の取得（名義の確認）
住宅ローンの残高証明書の取得
家の管理状況を整える（掃除、修繕箇所のチェックなど）
売却に必要な書類の確認（印鑑証明書・住民票など）
財産分与の基本方針を夫婦間で整理しておく
まとめ
離婚にともなう不動産売却は、精神的にも手続き的にも大きな負担になります。ですが、事前に知識を得ておくことで、冷静に判断しやすくなります。
「こんな状況だけど売却できる？」「まずは話を聞いてみたい」
そんな段階でもOKです。まずは専門家に相談して、次の一歩を踏み出しましょう。
私たち不動産のみらいは葛飾区、足立区を中心に城東エリアの方の不動産売却のご相談を２４時間受け付けております。
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