「相続した実家が再建築不可だと判明して困っている」
「古家を手放したいけれど、不動産会社に“売るのは難しい”と言われた」
こうしたお悩みをお持ちの方は、決して少なくありません。
確かに、再建築不可物件は一般的な住宅と比べて流通性が低く、売却が難しいとされるカテゴリーです。しかし、物件の持つポテンシャルを適切に評価し、戦略的に動けば売却は十分可能です。
そこで今回は、「不動産のみらい」が葛飾区・足立区を中心に、城東エリアの方に、不動産のプロとして再建築不可物件の売却をどのように進めるべきか、法的観点・評価の視点・実務のポイントから徹底解説していきます。
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1｜再建築不可物件とは？制度の基本をおさらい
▷ 建築基準法による接道義務
建物を新築・再建築するには、その土地が建築基準法上の道路（幅4m以上）に2m以上接道している必要があります。これを「接道義務」と呼びます。
再建築不可物件とは、この接道要件を満たしておらず、建て替えが法律上できない土地に建つ建物を指します。
▷ なぜ建て替えができないのか？
再建築不可物件の原因には主に次のようなケースがあります：
敷地が道路に2m以上接していない
接している道路が建築基準法上の道路でない（位置指定道路でない私道など）
隣地を通らないと道路に出られない旗竿地
昔は建築可能だったが、法改正により不可になった
こうした事情があるため、将来的に新築を建てられない＝資産価値が低いと見なされがちなのです。
2｜それでも「売れる」理由とは？
再建築不可物件でも、買主が現れるケースは多数あります。鍵となるのは、買主ニーズを読み解き、適切な出口戦略を描けるかどうか。
① 利回り重視の投資家に人気
築古物件で再建築不可のケースでも、既存の建物をリフォームして賃貸運用すれば、低価格で購入できる分、利回りが高くなる傾向があります。
都内の再建築不可物件で利回り10%以上を狙える例もあり、キャッシュフロー重視の投資家には根強いニーズがあります。
② 隣地を持つ地権者からの需要
隣地所有者にとっては、再建築不可物件を買い取ることで
・接道義務を満たせる
・土地の有効活用が可能になる
といったメリットがあり、将来的に自分の土地も建て替え可能になる場合もあります。
③ 自己使用目的の現金買主
住宅ローンが組めない再建築不可物件は、原則「現金購入」となります。
資金に余裕のある方が、趣味のアトリエや倉庫、店舗として使いたいといった需要も存在します。
3｜売却前に知っておきたい準備と確認事項
再建築不可物件の売却では、買主の不安を事前に減らすことが成約率アップのカギ。下記を整えておきましょう。
◎ 法的制約の確認（役所調査）
建築基準法上の「接道要件」
再建築に関する制限の有無（建築審査会の許可条件など）
都市計画区域の種類、用途地域
→行政窓口での事前調査が不可欠。公図・測量図・建築確認済証などの資料も集めておくと◎
◎ 境界・面積・権利関係の整理
境界杭の有無、越境の有無
私道の持分があるかどうか
他人の通行地役権があるかどうか
不明点がある場合は、測量士による現況測量や筆界特定制度の利用も視野に入れましょう。
◎ 建物の評価とリフォーム提案
建物の劣化状況を把握（雨漏り、基礎、シロアリなど）
買主が使えるレベルであれば「リフォーム費用の概算提示」も有効
4｜再建築不可物件の3つの売却戦略
【1】不動産買取業者に直接売却
現金化が早く、瑕疵責任の免除も期待できる方法。
売却価格は相場の50～70％程度になることが多いですが、「手間なく」「短期で」売れるのが最大の魅力。
▶おすすめシーン：
早急な現金化を希望／遠方に住んでいて管理が難しい／心理的負担を減らしたい場合
【2】投資家や現金購入者に仲介売却
再建築不可物件に強い不動産会社を選べば、投資家やリフォーム目的の個人買主への販売が可能。
価格も条件次第で相場に近づけられます。
▶注意点：
建物状態、法的調査、買主への説明責任などに不備があるとトラブルリスクあり。専門家のサポートが必須。
【3】隣地所有者への直接アプローチ
隣地と一体化すれば「再建築可能」となる場合も。
隣地所有者と事前にコミュニケーションを取り、意向を確認しましょう。仲介業者が代わりに打診することも可能です。
5｜売却時の注意点とトラブル防止のコツ
再建築不可物件の売却では、一般的な物件以上に透明性が求められます。
特に下記のポイントを押さえておきましょう。
▼ 融資が使えないケースが大半
住宅ローンは、再建築不可物件には原則適用されません。現金一括払いが前提のため、ターゲット買主が限られます。
▼ 売買契約書・重要事項説明書の明記が必須
「本物件は再建築不可であり、今後の建て替えは不可」などの記載をしっかりと明記することが法律上必要です。
▼ 瑕疵担保責任は慎重に取り決めを
建物の状態が悪い場合、売主に損害賠償請求される可能性もあります。買取業者相手なら「現状有姿・瑕疵免責」での売買が主流ですが、個人相手には慎重に。
6｜まとめ：再建築不可物件は「活かし方次第」で資産になる
再建築不可＝売れない、というのは過去のイメージ。
現代では、ニーズにマッチした買主が見つかれば、十分に資産としての価値を発揮できます。
しかし、売却には法的・実務的なハードルがあるため、不動産会社の選び方が最も重要です。
当社「不動産のみらい」では、東京都を中心に数多くの再建築不可物件の取扱実績があります。
地元密着の視点と、買取・投資家ルートとのつながりを活かし、お客様一人ひとりに合った売却方法をご提案しています。
「もしかしてうちも再建築不可？」と感じたら、どうぞお気軽にご相談ください。
私たち不動産のみらいは葛飾区、足立区を中心に城東エリアの方の不動産売却のご相談を２４時間受け付けております。
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