「住み慣れた我が家だけれど、どうしても手放さなければならない時が来た…」住宅ローンがまだ残っている家を売却するというのは、人生における大きな決断の一つです。しかし、適切な手順と注意点さえ押さえておけば、スムーズに売却を進めることができます。
そこで今回は、「不動産のみらい」が葛飾区・足立区を中心に、城東エリアの方に、住宅ローン返済中の家を売却する理由から、具体的な手順、そして注意すべきポイントまでを詳しく解説します。
不動産売却をお考えの方は、ぜひこの記事を参考にしてくださいね。
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住宅ローン返済中の家を手放す理由とは
住宅ローン返済中に家を売却する理由は人それぞれです。主な理由としては、以下のようなものが挙げられます。
転勤や転職: 新しい勤務地への移動やキャリアチェンジに伴い、現在の住居が通勤圏外となる場合。
住み替え: 家族構成の変化（子供の成長や独立など）により、より広い家や利便性の高い家への住み替えを希望する場合。
経済的な理由: 収入の減少やリストラなどにより、住宅ローンの返済が困難になった場合。
離婚: 夫婦共有名義の家を、離婚に伴い売却する必要が生じた場合。
老後資金の確保: 定年退職後の生活資金を確保するために、資産である家を現金化する場合。
家の老朽化: 建物の老朽化が進み、修繕費用がかさむため、売却して新しい住居に移る場合。
どのような理由であれ、住宅ローンが残っている家を売却する際には、通常の売却とは異なる手続きや注意点が必要になります。
住宅ローン返済中の家を売却する前にやるべきこと
住宅ローンが残っている家を売却する前に、以下の点をしっかりと確認し、準備を進めていきましょう。
ローン残債を確認
まず最初に、現在住宅ローンがいくら残っているのかを正確に把握する必要があります。金融機関から送られてくる「償還予定表」や、インターネットバンキングの明細などで確認できます。もし手元に資料がない場合は、直接金融機関に問い合わせて確認しましょう。
家がいくらで売れる見込みかを調べる
次に、あなたの家が現在の市場でどのくらいの価格で売れそうかを把握します。これにはいくつかの方法があります。
不動産仲介会社に査定を依頼する: 複数の不動産仲介会社に査定を依頼し、それぞれの査定額や根拠、担当者の対応などを比較検討しましょう。
不動産情報サイトで類似物件の価格を調べる: SUUMOやLIFULL HOME'Sなどの不動産情報サイトで、築年数や広さ、立地条件などが似ている物件の売却価格を参考にします。
不動産一括査定サイトを利用する: 一度の情報入力で複数の不動産会社に査定を依頼できるため、効率的に相場を把握できます。
複数の情報を集め、客観的な視点で家の価値を見極めることが重要です。
売却金額でローンが完済できるかの確認
査定額や類似物件の価格を参考に、売却見込み額を把握したら、その金額で住宅ローンを完済できるかどうかを確認します。
アンダーローン: 売却見込み額が住宅ローンの残債額を上回る場合。
オーバーローン: 売却見込み額が住宅ローンの残債額を下回る場合。
どちらに該当するかによって、売却の手順や必要な対応が大きく異なります。
売却にかかる費用を計算する
家の売却には、仲介手数料、登記費用、印紙税など、様々な費用がかかります。
これらの費用を事前に把握し、売却後の手残りがいくらになるのかを試算しておくことが重要です。主な費用としては以下のものが挙げられます。
不動産仲介手数料: 売買契約が成立した際に、不動産仲介会社に支払う報酬。宅地建物取引業法で上限が定められています。
印紙税: 不動産の売買契約書に貼付する税金。契約金額によって税額が異なります。
登記費用: 抵当権抹消登記や所有権移転登記などにかかる費用。司法書士に依頼することが一般的です。
測量費用（必要に応じて）: 土地の境界が不明確な場合などに必要となることがあります。
ハウスクリーニング費用（必要に応じて）: より良い条件で売却するために、ハウスクリーニングを行う場合があります。
引っ越し費用: 新居への引っ越しにかかる費用。
これらの費用を考慮した上で、売却計画を立てる必要があります。
アンダーローンで家を売却する手順
売却見込み額が住宅ローンの残債額を上回るアンダーローンの場合は、比較的スムーズに売却を進めることができます。一般的な手順は以下の通りです。
不動産仲介会社を選ぶ: 複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額や担当者の対応、実績などを比較検討して、信頼できる不動産会社を選びます。
媒介契約を結ぶ: 選んだ不動産会社と媒介契約（一般媒介、専任媒介、専属専任媒介のいずれか）を結び、売却活動を依頼します。
売却活動を行う: 不動産会社の担当者と協力して、購入希望者への物件紹介、内覧対応などを行います。
購入希望者との交渉: 購入希望者から購入申し込みが入ったら、価格や引き渡し時期などの条件を交渉します。
売買契約を結ぶ: 条件が合意に達したら、購入希望者と不動産の売買契約を結びます。この際、手付金を受け取ります。
住宅ローンの完済手続き: 売買契約に基づき、残りの住宅ローンを金融機関に一括返済する手続きを行います。
抵当権抹消手続き: ローン完済後、不動産に設定されていた抵当権を抹消する手続きを行います。司法書士に依頼することが一般的です。
決済・引き渡し: 残代金の受け取りと同時に、購入者へ物件の鍵を引き渡し、所有権移転登記を行います。
オーバーローンで家を売却する方法
売却見込み額が住宅ローンの残債額を下回るオーバーローンの場合は、通常の売却ではローンを完済することができません。この場合、以下のいずれかの方法を検討する必要があります。
自己資金でローンを完済する
不足分の住宅ローン残債を自己資金で補填し、ローンを完済する方法です。貯蓄や親族からの援助など、自己資金で不足額を準備できる場合に有効な手段です。
住み替えローンを利用して完済する
住み替えローンとは、現在住んでいる家の住宅ローン残債と、新たに購入する家の住宅ローンを一本化して借り入れることができるローンです。ただし、利用には金融機関の審査が必要であり、金利や借入限度額などの条件も確認する必要があります。また、住み替え先の物件が見つかっていることが前提となります。
任意売却を利用する場合
上記の方法が難しい場合、債権者（金融機関）の同意を得て、市場価格に近い価格で家を売却する方法が任意売却です。通常の競売よりも高く売れる可能性があり、引っ越し費用などの一部を債権者から配分してもらえる場合もあります。
任意売却を行う場合は、専門の不動産会社や弁護士に相談し、サポートを受けながら進めることが重要です。ただし、任意売却はあくまで最終的な手段であり、信用情報に影響が出る可能性があることも理解しておきましょう。
まとめ
住宅ローン返済中の家を売却するには、事前の準備と正確な情報把握が不可欠です。ローンの残債額や家の売却見込み額を把握し、アンダーローンかオーバーローンかによって適切な売却方法を選択する必要があります。
アンダーローンの場合は、信頼できる不動産仲介会社と協力してスムーズな売却を目指しましょう。オーバーローンの場合は、自己資金での完済、住み替えローンの利用、任意売却など、状況に応じた対応を検討する必要があります。
いずれの場合も、売却にかかる費用を事前に把握し、資金計画をしっかりと立てることが重要です。もし不安なことや不明な点があれば、早めに不動産会社や金融機関、専門家などに相談することをおすすめします。
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