不動産売却を検討している将来設計に不安を抱えている人にとって、相続前に売却するか、相続後に売却するか、どちらが得策なのかは大きな悩みどころです。
相続前・相続後の不動産売却それぞれにどんなメリット・デメリットがあるのかを解説します。
さらに、それぞれの状況に合った最適なタイミングを判断できるよう、具体的な事例を交えながらわかりやすく解説していきます。
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不動産を相続前に売却するメリット
不動産を相続前に売却するメリットは、大きく分けて以下の点が挙げられます。
相続に関するメリット
遺産分割がスムーズになる: 不動産は分割が難しいため、相続人が複数いる場合、遺産分割でトラブルになる可能性があります。事前に売却することで、現金で遺産を分けることができ、争いを回避できます。
相続税の計算がシンプルになる: 不動産を売却し、現金化しておけば、相続税の計算が単純になります。不動産の評価額が複雑な場合が多いですが、現金であれば評価額が明確で、相続税の申告もスムーズに行えます。
その他のメリット
老後の資金に充てることができる: 売却益を老後の資金に充てることができます。特に、介護費用や医療費など、まとまった資金が必要となる場合に有効です。
税制上の優遇措置が受けられる場合がある: 3,000万円の特別控除や、長期保有による譲渡所得税の軽減など、税制上の優遇措置が適用される場合があります。
不動産管理の負担から解放される: 不動産の管理や維持費といった負担から解放されます。特に、遠方の不動産を所有している場合、管理が難しいという課題を解消できます。
不動産を相続前に売却するデメリット
相続税が増える可能性がある: 売却益が出た場合、譲渡所得税がかかる可能性があります。また、売却することで現金が増えるため、相続税の基礎控除額が減少し、結果的に相続税が増える可能性もあります。
住み慣れた家をを手放さなければならない: 所有している不動産に住んでいる場合、売却することで住む場所を失うことになります。
市場価格が変動するリスクがある: 不動産価格は常に変動するため、売却時期によっては、希望の価格で売却できない可能性があります。
不動産を相続後に売却するメリット
不動産を相続後に売却するメリットは、相続前に売却する場合とは異なり、税金面で有利な点が多いです。主なメリットは以下の通りです。
税金面でのメリット
相続税の評価額が低い: 相続財産として評価される際は、時価ではなく、路線価や固定資産税評価額に基づいて評価されることが多いです。そのため、市場価格よりも低い金額で評価されるケースが多く、相続税の負担を軽減できます。
譲渡所得税の特例: 相続した不動産を一定期間内に売却した場合、譲渡所得税の計算において、取得費を高く評価できる特例が適用される場合があります。これにより、譲渡所得が減り、税金の負担が軽くなります。
居住用財産の特例: 相続した不動産が居住用財産の場合、一定の要件を満たせば、3,000万円の特別控除を受けることができます。
その他のメリット
相続人の間で公平に財産分ける: 不動産は分割が難しいため、相続人の間で争いが起こりやすいですが、売却することで現金に換えることができ、公平な分割が可能です。
不動産管理の負担から解放される: 不動産を所有していると、固定資産税や管理費などの負担がかかります。売却することで、これらの負担から解放されます。
不動産を相続後に売却するデメリット
手続きが複雑になる: 相続の手続きに加えて、不動産の売却手続きも必要となり、時間がかかる場合があります。
市場価格の変動リスク: 不動産価格は常に変動するため、売却時期によっては、希望の価格で売却できない可能性があります。
相続税の申告が複雑になる: 相続税の申告は、不動産を売却した場合、より複雑になります。
相続前・相続後、どちらで不動産を売却すべきか？状況別で比較
不動産の売却は、相続手続きにおいて非常に重要な決断です。相続前と相続後、それぞれにメリット・デメリットがあり、どちらが最適かは、ご自身の状況によって異なります。
相続前に売却するメリット・デメリット
メリット
遺産分割がスムーズになる: 不動産を現金化することで、遺産分割が円滑に進みます。
相続税の計算がシンプルになる: 現金での相続は、不動産の評価額が複雑になることを避けられます。
老後の資金に充てられる: 売却益を老後の資金に充てることができます。
デメリット
相続税が増える可能性がある: 売却益に課税される譲渡所得税がかかる可能性があります。
住み慣れた家をを手放さなければならない: 所有している不動産に住んでいる場合、売却することで住む場所を失います。
市場価格の変動リスクがある: 不動産価格の変動により、希望の価格で売却できない可能性があります。
相続後に売却するメリット・デメリット
メリット
相続税の評価額が低い: 相続財産として評価される際は、時価ではなく、路線価や固定資産税評価額に基づいて評価されることが多いです。
譲渡所得税の特例: 相続した不動産を一定期間内に売却した場合、譲渡所得税の計算において、取得費を高く評価できる特例が適用される場合があります。
相続人の間で公平に財産分ける: 不動産を現金化することで、相続人の間で公平に財産を分けることができます。
デメリット
手続きが複雑になる: 相続の手続きに加えて、不動産の売却手続きも必要となり、時間がかかる場合があります。
相続税の申告が複雑になる: 相続税の申告は、不動産を売却した場合、より複雑になります。
状況別で考えてみよう！
相続前に売却が適しているケース
相続人が複数いて、遺産分割で争う可能性がある場合
相続税の負担を軽減したい場合（ただし、譲渡所得税がかかる可能性も考慮する必要がある）
不動産の管理が困難な場合（遠方の不動産など）
老後の資金が必要な場合
相続後に売却が適しているケース
相続税の評価額を下げたい場合
譲渡所得税の特例を受けたい場合
相続人が少ない場合
不動産を売却するまで、しばらく住み続けたい場合
どのような場合に専門家の相談が必要か？
不動産の価値が不明な場合
相続税の計算が複雑な場合
税制上の優遇措置を受けたい場合
相続人との間で意見が食い違う場合
まとめ
不動産の売却は、税金や法律など、専門的な知識が必要となる場合があります。ご自身の状況に合わせて、メリットとデメリットを比較し、最適な判断をすることが大切です。
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