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不動産売却での契約不適合責任って何？瑕疵担保責任との違いは？
2024-04-03
【不動産売却における契約不適合責任と
は？】
不動産売却における契約不適合責任とは、売主が買主に引き渡した不動産が、種類・品質・数量に関して契約内容と適合していない場合に、買主に対し負うべき責任のことを指します。
具体的には、以下の場合に契約不適合責任が発生する可能性があります。
- 契約内容と異なる物件が引き渡された
- 例：土地の面積が契約書と異なる、建物の構造が契約書と異なる
- 物件に隠れた瑕疵があった
- 例：雨漏り、シロアリ被害、建物の不同沈下
- 売主が物件に関する重要事項を説明しなかった
- 例：建物の用途制限、隣地とのトラブル
買主は、契約不適合責任に基づいて、以下の請求をすることができます。
- 履行の追完：売主に対して、契約内容に適合する物件に修補・代替するよう請求
- 代金の減額：契約内容と適合していない程度に応じて、代金の減額を請求
- 損害賠償：契約不適合によって生じた損害の賠償を請求
- 契約の解除：重大な契約不適合の場合、契約を解除できる
民法改正により、2020年4月1日より以下の点が変わりました。
- 従来の「瑕疵担保責任」から名称が変更されました。
- 買主の権利が強化され、契約不適合責任の期間が延長されました。
- 売主は、契約不適合責任の免責特約を定めることが難しくなりました。
不動産売却を検討している方は、契約不適合責任について理解しておくことが重要です。
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【契約不適合責任における買主の5つの権
利】
契約不適合責任における買主の5つの権利は以下の通りです。
1. 追完請求
売主に対して、契約内容に適合する物件に修補・代替するよう請求できる権利です。
2. 代金の減額
契約内容と適合していない程度に応じて、代金の減額を請求できる権利です。
3. 損害賠償請求
契約不適合によって生じた損害の賠償を請求できる権利です。
4. 催告解除
売主に追完の催告を行い、それでも追完がされない場合は、契約を解除できる権利です。
5. 無催告解除
重大な契約不適合の場合、催告を行うことなく契約を解除できる権利です。
これらの権利は、民法第564条及び565条に規定されています。
なお、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求は、買主が契約不適合を知った時から5年以内に権利を行使しなければなりません。
また、催告解除及び無催告解除は、買主が契約不適合を知った時から1年以内に権利を行使しなければなりません。
ただし、売主が故意に契約不適合を隠していた場合には、これらの権利の時効は起算しません。
契約不適合責任は、買主にとって重要な権利です。
もし、購入した物件に契約不適合があった場合は、これらの権利を適切に行使するために、早めに弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。
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【不動産売却における契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い】
2020年4月1日より、民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に名称変更されました。
以下では、改正前の「瑕疵担保責任」と改正後の「契約不適合責任」の違いについて説明します。
1. 法的性質
- 瑕疵担保責任：法的責任
- 契約不適合責任：契約責任
2. 責任の発生要件
- 瑕疵担保責任：物件に隠れた瑕疵があった場合
- 契約不適合責任：物件が契約内容と適合していない場合
3. 買主の権利
- 瑕疵担保責任：契約解除、損害賠償請求
- 契約不適合責任：履行の追完、代金の減額請求、損害賠償請求、契約解除
4. 期間
- 瑕疵担保責任：買主が瑕疵を知った時から1年以内
- 契約不適合責任：買主が契約不適合を知った時から5年以内
5. 売主の免責特約
- 瑕疵担保責任：原則として認められなかった
- 契約不適合責任：原則として認められない
6. 過失要件
- 瑕疵担保責任：売主の過失の有無に関わらず責任を負う
- 契約不適合責任：原則として売主に故意または過失がある場合にのみ責任を負う
7. 追完請求
- 瑕疵担保責任：修理請求
- 契約不適合責任：修補請求または代替物の引渡し請求
8. 代金減額請求
- 瑕疵担保責任：認められなかった
- 契約不適合責任：認められる
9. 損害賠償請求
- 瑕疵担保責任：認められる
- 契約不適合責任：認められる
10. 契約解除
- 瑕疵担保責任：重大な瑕疵の場合にのみ認められる
- 契約不適合責任：重大な契約不適合の場合に認められる
11. 時効
- 瑕疵担保責任：買主が瑕疵を知った時から1年
- 契約不適合責任：買主が契約不適合を知った時から5年
12. 悪意・重過失の場合
- 瑕疵担保責任：期間制限なし
- 契約不適合責任：期間制限なし
13. 適用範囲
- 瑕疵担保責任：2020年4月1日より前に引き渡された物件
- 契約不適合責任：2020年4月1日以降に引き渡された物件
1. 契約内容を明確にする
契約書に物件の内容を詳細に記載し、契約内容と異なる物件が引き渡されないようにしましょう。
2. 物件の状態を調査する
雨漏り、シロアリ被害、建物の不同沈下など、物件に隠れた瑕疵がないか調査しましょう。
3. 重要事項説明を怠らない
建物の用途制限、隣地とのトラブルなど、物件に関する重要事項を必ず買主に説明しましょう。
4. 買主からの通知に迅速に対応する
買主から契約不適合の通知を受けた場合は、迅速に対応し、必要があれば修補や代替物の引渡しを行いましょう。
5. 契約不適合責任の免責特約は慎重に検討する
契約不適合責任の免責特約は、原則として認められません。特約を定める場合は、慎重に検討する必要があります。
6. 専門家に相談する
契約不適合責任は複雑な法律問題です。不安な場合は、弁護士や司法書士などの専門家に相談しましょう。
【まとめ】
契約不適合責任は、従来の瑕疵担保責任よりも買主の権利が強化されています。不動産売却を検討している方は、契約不適合責任について理解しておくことが重要です。
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