不動産売却時の確定申告は？手順や申告の期間などを解説‼【前編】

税金を納めるには、法定申告期限内に確定申告をする必要があり、売却した年の翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告をします。

また、不動産購入時は、各種控除制度を利用するのに、確定申告が必要です。

しかし、すべての不動産売買において、確定申告が必須ではありません。

では、確定申告が必要になる場合と不要の場合を見てみましょう。

不動産売却で確定申告が必要な場合

不動産を売却して得た利益（譲渡所得）は、所得税の課税対象になります。
譲渡所得とは、財産を譲渡したことにより生じる所得のことで、不動産売却においては売却額から取得費を差し引いた差額が譲渡所得になります。
取得費とは、その不動産の購入代金や建築費、売却前にかかった費用や修繕費用、譲渡時にかかった仲介手数料などが含まれます。

譲渡所得の課税は、売却した年の所得税申告において行われますが、譲渡所得が一定の金額以下であれば、特別控除や特別軽減税率が適用される場合があります。
また、不動産の取得から売却までの期間が5年を超えるかどうかにより、適用する税率が異なるので、注意しましょう。

長期譲渡所得：所得税15％　住民税30％

短期譲渡所得：所得税5％　住民税9％

不動産売却で所得税が不要の場合

不動産を売却して譲渡損失が発生する場合、確定申告は原則として不要です。
譲渡損失とは、不動産を売却する際に売却額が取得費よりも低い場合に生じます。

譲渡損失が生じるケースには、売却額が取得費よりも少ない場合のほか、売却にかかる諸経費が売却額を上回った場合も該当し、売却にかかる諸経費とは、仲介手数料、印紙税、登記費用、測量費用などのことを指します。

ただし、譲渡損失が発生しても確定申告することで、その損失を繰り越して次年度以降の所得税や住民税の減税に利用することが可能になるので、確定申告が必要かどうかは、譲渡損失の金額や将来的な税金の減税効果などを総合的に考慮して判断する必要があるでしょう。

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【確定申告の手順】

確定申告の必要書類

・確定申告書(第一表)

確定申告の本体で、税務署または国税局のサイトからダウンロードできます。

・確定申告書(第二表)

第一表で記入する金額の内訳や詳細を記入するために必要で、所得や控除の詳細、住民税や個人事業税などを記入します。

・確定申告書第三表(分離課税用)

不動産を売却した時は、分離課税用の第三表が必要になります。
なぜなら、不動産の譲渡所得税は、他の所得と分離して課税されるからです。

・譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)

収入金額、取得費、譲渡費用などを正確に記入します。
上記の確定申告書第三表（分離課税用）に必要となり、正確な計算が必要です。

・売買契約書のコピー

売買契約書は、不動産を購入した際と、不動産を売却した際の両方が必要です。
売却価格や売買手数料などが記載されており、取得費と売却収入の証明になります。

・建物・土地の登記事項証明書

売却した土地の登記事項証明書が必要です。
不動産の所有者や抵当権の有無、土地の面積や形状、所有権移転の手続きが正しく行われたことを確認できます。
不動産を管轄する法務局で入手できるほか、オンライン申請システムを利用して請求することもできます。

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【譲渡所得税額の計算】

不動産売却の確定申告をする場合、譲渡所得税を計算する必要があり、やり方は以下の通りです。

譲渡所得額を計算する

譲渡所得額は、不動産売却価額から取得費と譲渡費用を差し引いた額です。

譲渡所得額＝売却価格－（取得費+譲渡費用）

売却価格：不動産売却総額
取得費：不動産を取得する際に支払った総額
譲渡費用：不動産売却にかかった費用の総額

（代表的な費用は、仲介手数料、測量費用、登記手数料、印紙税などです。）

また、不動産を売却する際の譲渡所得は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の2つに区分されています。

長期譲渡所得：所有期間が5年を超える場合
短期譲渡所得：所有期間が5年以下の場合

所有期間とは、不動産を取得してから引き続き所有していた期間を指し、相続や贈与で取得した場合は、取得日から所有期間が計算されます。
区分によって、税金の計算が異なります。

課税譲渡所得税を計算する

課税対象になる譲渡所得額の計算は以下の通りです。

課税譲渡所得額＝売却価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

課税長期譲渡所得額を計算する際に、取得費が不明の場合は、売却価額の5%を取得費にすることが可能です。
特別控除には、マイホームを売った場合の3,000万円の特別控除など各種の特例があります。
特別控除を差し引いた金額が課税譲渡所得額となります。

譲渡所得額を計算する

譲渡所得税額は、課税譲渡所得額に対して、譲渡所得税率を乗じた金額です。

譲渡所得税額＝課税譲渡所得額×譲渡所得税率

ただし、譲渡所得税率は、長期譲渡所得と短期譲渡所得で異なります。

長期譲渡所得税：課税所得金額→譲渡価額－(取得費+譲渡費用)－特別控除

　　　　　　　　　　　課税率→15％

　　　　　　　　　　住民税率→5％

　　　　　　　復興特別所得税→含まれる

　　　　　　　　特例適用可能→あり

短期譲渡所得税：譲渡所得金額→譲渡価額－(取得費＋譲渡費用)

　　　　　　　　　　　課税率→30％

　　　　　　　　　　住民税率→9％

　　　　　　　復興特別所得税→含まれる

　　　　　　　　特例適用可能→なし

長期譲渡所得税と短期譲渡所得税では、上記のように課税所得金額の計算方法と課税率・住民税率が異なり、長期譲渡所得税の課税所得金額は、譲渡価額から取得費や譲渡費用を差し引いた金額から特別控除を引いたものになります。
短期譲渡所得税は特別控除がなく、課税所得金額は取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡価額のみです。
長期譲渡所得税の課税率は15％、住民税率は5％ですが、短期譲渡所得税の課税率は30％、住民税率は9％です。

また、特定の要件を満たした場合は、長期譲渡所得税の場合にはマイホームを売却した場合の軽減税率の特例が適用されることがありますが、短期譲渡所得税の場合には特例がありません。

【確定申告書の記入】

確定申告書の記入は、慎重さが求められ、特に不動産売却での確定申告は譲渡所得税や固定資産税の計算方法が複雑なため、間違いがないよう注意する必要があります。

以前は、確定申告AとBに2種類の書式があったのですが、2023年からは確定申告Aが廃止され、Bのみに統一されました。

不動産売却の確定申告書の記入

基本事項：住所・氏名・生年月日・マイナンバー・連絡先など記入

所得の入力：譲渡所得金額・譲渡費用・修繕費用・譲渡益・損失金額など記入

控除の選択：配偶者・扶養家族に適用される所得控除・特別控除欄に該当金額記入

税額の計算：所得と控除の金額をもとに、計算したら税金額を記入

特別控除の申請：不動産所得期間が5年以上の場合、譲渡所得に対する特別控除が適用されるため、特別控除の申請書を別途用意

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【まとめ】

今回は、『不動産売却時の確定申告は？手順や申告の期間などを解説‼』前編を解説していきました。

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