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不動産売却に必要な費用や税金の種類
2023-03-10
不動産売却を行う際は一般的に、不動産会社に仲介を依頼して買主を探してもらいます。仲介手数料が発生するタイミングは、依頼された不動産会社が、売却活動を経て買主を見つけ、売買契約を締結できたときになります。
仲介手数料に支払いは、売買契約締結時と決済時の二回に分けて半分ずつ支払うのが一般的です。契約締結時にはまだ売却代金が自分の手元に入っていない状態なので、事前に準備しておく必要があります。
不動産のみらいでは仲介手数料を一括で頂いているので事前に準備していただく必要はございません！売却資金があまりないという方でも安心してご利用いただけます。
印紙税
印紙税とは売買契約書を作成するときにかかる税金です。契約書に印紙を張り付け、消印を押すことで納税したことになります。電子契約の場合は印紙を貼らなくていいので非課税となりますが紙の契約書に安心感がある方も多いと思います。印紙税額は1,000円から6万円で、売却金額が高いほど印紙税額も高くなります。
抵当権抹消費用
住宅ローンを利用している場合は、不動産売却をする際には抵当権を抹消する必要があります。抵当権抹消登記自体にかかる費用は1つの不動産につき1,000円の登録免許税がかかるだけなので比較的安価です。しかし、売却の際に確実に抵当権抹消登記をするためには司法書士に依頼する必要があります。司法書士に払う報酬の目安は5,000円から2万円ほどなので、売却の諸費用を計算するときには頭に入れておきましょう。
また、抵当権を抹消するには住宅ローン完済が必須条件ですが、まとめてローン残債額を支払う場合は1万円から3万円の繰り上げ返済手数料がかかる可能性があるので注意してください。
譲渡所得税
不動産売却の利益に対して所得税や住民税、復興特別所得税がかかり、それら3種類の税金の総称を譲渡所得税といいます。
譲渡所得税は売却価格そのものにかかるのではなく、かかった諸費用を差し引いた売却利益に対してのみ課される税金で、不動産売却の翌年に確定申告を行い納税します。売却代金が入った後に納税するので売却代金から支払うことも可能です。かかる費用は売却金額によって異なるため、事前にシミュレーションしておくといいかもしれません。
葛飾区の不動産売却なら不動産のみらいにお任せください！
離婚・相続・住み替えなど様々な理由での不動産売却についてのご相談や、不動産売却の流れや手続きに関するご質問など、どんなことでもお気軽にご相談ください！
不動産売却に掛かる費用の相場と計算方法
仲介手数料には上限が決められている
不動産会社に支払う仲介手数料は法律によって上限が定められています。仲介手数料の上限は、売却価格を基に以下の速算式を使って求められます。
1.売却価格200万円以下：売却価格×5％
2.売却価格200万円超400万円以下：売却価格×4％+2万円+消費税
3.売却価格400万円超：売却価格×3％+6万円+消費税
消費税が10％の場合、例えば500蔓延の不動産売却をした場合の仲介手数料の上限は23万1,000円、3,000万円の不動産を売却した場合は105万6,000円になります。
仲介手数料の相場
結論から言うと、仲介手数料の相場はないといえるでしょう。なぜなら、売却活動にかかる人件費や広告費を計算して、仲介手数料を最大料金とる不動産会社が一般的だからです。
もし、売り主からの依頼で特別な広告をした場合や遠方への出張が行われた場合は別途追加料金を請求されることもあります。しかし、事前に売主の了解を得る必要があるので、知らない内に請求されるということはないのでご安心ください。
400万円未満の空き家等における仲介手数料の例外
定められた速算式の通りに仲介手数料を計算すると、安い不動産の売却の場合に仲介手数料が極端に安くなってしまいます。たとえ安い不動産取引になっても同じように人件費や現地調査などの費用が多くかかり、安い価格の不動産取引は赤字になりかねいと不動産会社が担当しないケースが出てきてしまいます。このようなことは空き家の取引が進まない一因になってしまいます。
そうした背景から、放置された空き家を減らすため「400万円未満の空き家などを売却する場合は、仲介手数料の上限を18万円+消費税としてよい」という特例が法律で定められました。これに加えて、あらかじめ売主に説明し、了承を得ることで現地調査などでかかった費用を本来の仲介手数料に上乗せできるようになったのです。この特例によって、400万円未満の空き家や土地を売却する場合は最大で19万8,000円の仲介手数料がかかることがあります。
不動産売却の費用や税金は控除などで節約できる！
不動産売却に掛かる費用の中には節約が難しいものもありますが、控除や節約方法を利用すれば削減できる可能性があります。
ハウスクリーニングの費用や交通費を抑える
大きくかかる費用のほかに、売却前に行うハウスクリーニングや交通費などで細かくかかる費用もあります。自分でできる箇所を念入りに掃除することでハウスクリーニングが不要になり節約できる可能性があります。
また、交通費は不動産が遠方にある場合に請求されます。その場合は現地に訪れる回数を減らせないかと不動産会社に相談すれば、売主の負担も抑えられるでしょう。
3,000万円特別控除を利用する
自宅を売却する場合に、譲渡所得税の節税に使える控除があります。
自宅に住まなくなってからおよそ3年以内に売却するなどの要件を満たしていれば、譲渡所得税のもとになる譲渡所得から最大3,000万円控除されます。これが適用できれば、売却益が3,000万円以下の場合は譲渡所得税の負担が軽くなるかもしれません。自宅を売却する場合に利用しやすく、節税効果の大き制度です。
相続でも使える控除を利用する
自宅でなく、相続した不動産にも使える3,000万円控除もあります。相続後およそ3年以内に売却することのほか、建築年数などいくつかの条件を満たしている必要があります。相続した不動産を売却する場合は事前に利用できるか確認しておきましょう。
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