一つ前の記事で確定申告の手順、必要書類や譲渡所得税の計算などを解説していきました。
この記事時では、「不動産のみらい」が葛飾区・足立区を中心に、城東エリアの方に、経費の計上や確定申告の時期を解説していきます。 不動産売却を行った際の確定申告をする方は、ぜひこの記事を参考にしてみてくださいね。
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不動産を売却する際、確定申告において経費を計上することは重要です。以下に、不動産売却時にかかる主な経費について詳しくご説明いたします。
取得費にできる経費
1. 購入価格：
最初に考慮すべきは、土地や建物を購入する際に支払った代金です。これが基準となり、売却益の計算に影響を与えます。
2. 仲介手数料：
不動産仲介業者に支払う手数料が仲介手数料です。これは売却価格に対して一定の割合がかかります。しっかりと契約を確認し、適正な手数料を支払いましょう。
3. 印紙税：
契約書に貼付する印紙代として印紙税が発生します。売買契約書には必ず印紙を貼付する必要があり、その額に応じて印紙税がかかります。
4. 登録免許税：
不動産登記に際してかかる登録免許税は、土地や建物の取引に伴い必要な税金です。正確な金額は土地や建物の価格により異なります。
5. 測量費用：
土地の測量が必要な場合、測量費用が発生します。土地の境界や形状が不明確な場合や、地積更正が必要な場合にこの費用が発生します。
6. 弁護士/司法書士報酬：
土地や建物の売買契約に関わる法的な手続きにおいて、弁護士や司法書士に依頼することがあります。その際の報酬がこの項目に含まれます。
7. 不動産取得税：
土地や建物を取得した際にかかる税金で、売却に際してはこれを経費として計上することができます。
8. 不動産登記費用：
土地や建物の登記手続きに必要な費用が不動産登記費用です。正確な金額は地域や登記内容により異なります。
9. 土地区画整理費用：
土地の区画整理が必要な場合、その整理にかかる費用が土地区画整理費用です。売却前に整備が必要な場合があります。
10. 環境調査費用：
土地の環境調査が必要な場合、そのための調査費用が発生します。環境に関する問題が分かれば、それをクリアするための対応が必要です。
不動産売却時に確定申告できない費用
住宅ローン保証料：
住宅ローンを組む際にかかる保証料は、確定申告の対象外です。これはローンを組む際の手数料として位置づけられています。
住宅ローン金利：
住宅ローンの金利も確定申告の対象外です。毎月の返済に含まれる金利部分は、経費として計上できません。
団体信用生命保険料：
団体信用生命保険料も確定申告の対象外です。これはローンの債務保証を受ける際にかかる保険料です。
つなぎローン事務手数料・金利：
つなぎローンの事務手数料や金利も、確定申告できる経費には含まれません。購入資金を調達するために利用されるこのローンの費用も注意が必要です。
火災保険料等：
火災保険料や地震保険料も確定申告の対象外です。これらの保険料は、不動産を所有している期間中に発生する経費ではなく、保有のための一般的な費用です。
管理準備金：
共有部分の修繕に備えるための管理準備金も、確定申告に計上することはできません。これは将来の修繕に備えるための準備金であり、経費とはみなされません。
管理費・修繕積立金：
共有部分の管理費や修繕積立金も、売却時の確定申告には計上できない費用です。
引越費用：
引越しにかかる費用も確定申告の対象外です。これは新居への移転に伴う個人的な費用として位置づけられます。
家電製品・家具などの購入費用：
不動産を売却した際に新たに購入した家電製品や家具などの費用も、確定申告には関係ありません。
町内会費：
所在地の町内会費も確定申告できる経費ではありません。
また、以下の費用も不動産取得税に計上できない費用です。
固定資産税
建物リフォーム代金
土地を改良するための借入金の利息
遺産分割の訴訟費用
【確定申告のタイミング】
不動産を売却する場合、確定申告が必要なのは次の2つのケースです。
譲渡所得が発生した場合：
不動産を取得した金額と売却した金額の差が譲渡所得となり、これに対して確定申告が必要です。ただし、譲渡所得が発生しない場合や、一定の軽減措置がある場合もあります。例えば、自らが居住していた住宅の場合、特定の条件を満たすと譲渡所得が非課税となることがあります。
源泉所得税の調整が必要な場合：
売却益が発生した場合、不動産の売買代金から源泉所得税を天引きされますが、これが実際の所得税と合致しない場合、確定申告で調整が必要です。この場合も、確定申告が必要なケースとなります。
確定申告の時期
確定申告の時期は、原則として毎年1月1日から12月31日までの課税期間に対して、その翌年の1月1日から3月15日までが申告期限とされています。不動産の場合、特に以下の点に留意する必要があります。
譲渡所得の発生時：
不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、翌年の1月1日から3月15日までに確定申告を行います。ただし、確定申告は自ら行うか、税理士や税務署の窓口で提出する必要があります。
源泉所得税の調整が必要な場合：
売却益から源泉所得税を天引きされる場合、その額が実際の所得税と異なる場合には、翌年の1月1日から3月15日までに確定申告を行います。
確定申告の手続き
確定申告の手続きは、以下のいくつかの方法があります。
e-Tax（電子申告）：
インターネットを利用して確定申告を行うe-Taxがあります。専用のソフトやウェブサイトを通じて申告書を提出することができます。
紙の申告書：
紙の申告書を記入し、税務署に提出する方法もあります。郵送や直接提出が可能です。
税理士や会計事務所を利用する：
専門家である税理士や会計事務所に依頼して確定申告を行うことも一般的です。特に複雑なケースや節税のアドバイスを受ける場合に有益です。
注意点
確定申告の際には、不動産の詳細な契約書や取引履歴、経費の証明書類が必要となります。不動産売却に伴う確定申告は緻密な計算と正確な情報が求められるため、専門のアドバイスや専門家のサポートを受けることが重要です。
【まとめ】
まず、確定申告の時期は、原則として2月16日から3月15日の間ですが、申告の方法によっては期限が異なる場合もあるため、確認が必要です。確定申告は、所得税や住民税、固定資産税などが対象となります。
不動産売買においては、正確な売買契約書や明細書の作成が必要です。売買代金や仲介手数料、登録免許税などの費用が発生しますが、これらは取得費にできるかどうかが重要です。取得費にできる費用は、売買代金や仲介手数料などの一部であり、これらを正確に把握し、確定申告に反映させることが大切です。
不動産の取得に伴う諸費用以外にも、住宅ローン保証料や団体信用生命保険料など、確定申告には計上できない費用もあります。これらの費用についても留意が必要です。
国税庁のサイトを参照し、必要に応じて税務署や税理士に相談しながら、適切な確定申告を行いましょう。不動産売買に伴う税金や手続きは複雑ですが、正確な情報と専門家のサポートを得ながら、円滑に確定申告を進めることが重要です。
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