ローンの残債があるけど売却したい!残債があるときの売却の方法やコツを解説‼


ライフスタイルの変化により、 今住んでいる家のローンが残っている場合でも売却をしなければならないこともありますよね?

家を売却したいけど、住宅ローンが残ってるし…と迷っている方もいることでしょう。
住宅ローンが残ってる状態でも家を売却できるのかという点は、結論から言うと、売却は可能ですが、少し手間がかかります。
なぜなら、オーバーローン(ローンの残債が売却価格より高いこと)の場合、残債を返済するための対処が必要だからです。

そこで今回は、不動産のみらい」が葛飾区・足立区を中心に、城東エリアの方に、住宅ローンの残債がある場合の家の売却方法やコツを解説します。
残債が残っていても家を売却したいと思っている方は、是非この記事を参考にしてみてくださいね。

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【住宅ローンが残ってるけど家を売却したい!!そんな時ローンの残りはどうする⁈】


金融機関の住宅ローンを利用して購入した家には、抵当権がついていて、途中でローンの返済が困難になると、家を差し押さえられ競売にかけられてしまいます。家を売却するには、原則、住宅ローンを完済して、抵当権を外す必要があります。

そこでまずはローン残債額を調べてみよう!!


金機関発行の返済予定表・残高証明書を見る

住宅ローンを契約する際に、金融機関からローン返済表が発行されます。

ローン残高のほかにボーナス払いや、返済予定日、元金、利息などの内訳も確認できます。

繰り上げ返済をした場合は内容が変わってきますが、更新した内容なども確認できるので、わからない事などは金融機関に問い合わせて確認してみてください。

そして、だいたいの金融機関では、毎年10~11月ごろに、年末のローン残高が記載された書類が送られてきます。 これは、住宅控除を受ける際に必要になる書類です。年末時点の残債のものですが、目安にはなります。


金融機関のウェブサイトを確認する

インターネットサービスやネットバンキングに加入している場合は、ウェブサイトで確認できることもあります。

すべての金融機関で確認できるわけではないので、契約している金融機関に確認してみてください。



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【家の売却額の目安を調べてみよう!!】


ローンの残債が調べ終わったら、不動産会社に依頼をし査定をしてもらいましょう!!

売却価格の目安を調べるのも必要なことです。


そして、査定を依頼する際は、必ず複数社に査定依頼をしましょう。

複数社に査定依頼することで、査定額の平均を出せて大体の相場がつかめると思います。

そうすることで、住宅ローンの残債がオーバーローンになるか、アンダーローンになるかが把握できます。


査定依頼をするときは、査定したい物件のある地域の不動産屋にお願いするといいでしょう。

地域密着の不動産屋さんなら、地域の特性を熟知してるので適切な査定額と売却プランを提供してくれると思います。




【売却額でローン完済ができる場合】

アンダーローンの場合の売却の流れ

*アンダーローンとは→その家の売却額よりもローン残債が少ない場合のこと


例えばローン残債が2000万円で、売却額が3000万円だったという場合です。

この場合は引渡時までにローンを完済できるので不動産売却が可能です。アンダーローンを確認した後のおおよその流れは以下のようになります。


1.売却時にかかる諸費用の確認

2.不動産会社に仲介を依頼し、買主を探してもらう

3.買主が見つかり次第売買契約を交わし、決済と抵当権抹消手続きを行う




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【オーバーローンの場合は売却できない⁈】

オーバーローンの場合の売却の流れ

*オーバーローンとは→家の売却額よりもローンの残債が多い場合のこと


家は購入してからは価値が下がり続けるものなのでこの状態は決して珍しくありません。問題は売却額を返済に充ててどのくらい残債が残るかとその返済方法です。 オーバーローンの場合の売却の流れは以下のようにおなります。


1.売却時の必要諸費用の確認

2.不動産会社に仲介を依頼し売却活動を始める

3.不足分の資金を補う方法を決める(貯蓄・住み替え・任意売却)

4.貯蓄から返済する場合は一括返済し、売買契約締結後に抵当権抹消手続きと決済を行う



【住み替えの場合なら次のローンと一体化することができる】


*住み替えローンとは→新しく購入する家のローンに売却する家のローンの残債を上乗せできるローンのこと

ただ、ローンの返済額が大きくなってしまうのと、売却する家の抵当権の抹消と、新居の抵当権を同時に行う必要があるので返済能力やタイミングが重要になります。





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【住宅ローン返済中の家を高値で売却するコツ】

①家の写真にこだわる

家の購入希望者の多くが内覧をします。

内覧者が多ければ多いほど高値で売却できる可能性が高くなるでしょう。

なので、まあずは内覧者を増やしましょう!

内覧件数を増やすには、多くの人に「この家、内覧してみたい!」と思ってもらえるような広告を作成しましょう。

その広告方法が物件を最大限に引き出した写真を準備する事。

魅力的な写真を多く掲載できれば多少相場より高い金額でも内覧希望者を増やすことができます。

次のポイントを意識すると、初心者でも魅力的な写真が簡単に撮れます。


・広角カメラを利用

・室内は最低限の家具を配置

・なるべく明るいタイプの証明を使用

・水回りは、キレイに掃除する

・下から撮影して天井が入るようにする

・自然光が入るように午前中に撮影する(10時~11時がベスト◎)



②価格交渉に慣れておく

内覧が増えれば価格交渉も増えるでしょう。

たくさんの内覧者を集めても価格交渉で負ければ全部が水の泡になります。

ローンの残債よりも高値で売却したければ、価格交渉に慣れておきましょう!

価格交渉は、難しく考える必要はなく残債よりも低い金額を提示された人は、すべてお断りしましょう。

購入意欲が高くても残債よりも低い金額での売却は意味がありません。


断りを入れても内覧者が多ければ値引きなしでの購入希望者が現れるでしょう。

また、一度値引き交渉をしてきた人も「やはり値引きなしで購入したい」という人も出てくる可能性もあります。


値引き交渉を許可するのであれば、残債を下回らない金額で検討しましょう。

10万円ごとに許可し、値引き限度まで値下げすれば購入希望者の満足度も高まるでしょう。



【最終手段として…】

住宅ローンの支払いが困難な方や、絶対に家を売却したいという方は、「任意売却」という方法があります。


「競売」や「自己破産」などのやり方は聞いたことがある方法かと思いますが、任意売却は不動産会社に依頼し売却活動ができます。

ただ、借入している金融機関に応じてもらえた物件でしかできず、競売よりも相場に近い価格で売却が可能ですが、売却してもマイナス分の足りない残債額は今後も支払わなければなりません。

メリットもデメリットもありますので、慎重に考えましょう。




【まとめ】
いかがでしたか?
ローンの残債があっても家の売却は可能ですし、住み替えの場合なら、残ってるローンも一緒に上乗せすることもできます。

私たち不動産のみらいは葛飾区、足立区を中心に城東エリアの方の不動産売却のご相談を24時間受け付けております。
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