マンション売却　円安時が狙い目⁉その理由を解説‼

・海外投資家の需要が増え、高値売却が狙える

ドル資金を持つ外国の方からしたら、円安時は金銭的な余裕ができると言えます。 日本の不動産に興味がある海外投資家は、手元資金が20%近くふえるので購入に積極的になれます。需要が増えれば価格上昇するので高値でマンションを売却できるチャンスですね。 一方円高時は、日本の景気がある程度安定してると言えるので、日本在住者は不動産購入をする意識が高まり国内の需要は安定しています。 購入意識が高まるにつれて売主側の需要も上がれば不動産の高値売却にチャレンジしやすいです。 しかし、都心部の高額不動産は一般的な日本在住者にはてが届きにくいため、円高時は高所得者と投機目的が多くなる傾向があります。 そのため、相対的に割安になってる米国に目を向けやすくなり、都心部の高額不動産も投資の数が減るので高額になりやすいです。 このことから、都心の高額不動産売却は円安の時がよいでしょう。

・円高時に比べると、都心の高額不動産の売却に向いてる

円安の時は、ドルを保有する人が増えますが、日本円を保有する日本人も増えます。

そのため、円高の時は日本人の目線が海外に向くと言えるでしょう。

円高の時は、日本の景気がある程度いい状況だと推定されるので、一般的に日本在住者は不動産購入の意欲が上がっています。

そのため、国の需要が安定します。

購入意欲が上がれば、購入者側の需要も高まるので、マンションの高値売却にチャレンジしやすくなります。

そして円高の時は、都心の高額不動産は一般的には手が届きにくく高齢者の実需と投資目的が多くなります。

つまり、円高時は投資家が保有する円がドルに比べ値上がりしてるので、米国に目が向きやすいです。

都心の高額不動産も投資の母数が減るので高額になりにくいです。

上記のことから、円高時は日本の都心高額不動産の売却は不向きな環境と言えます。

なので、円安の時が高額不動産に向いてるのです。

・新築マンションの価格上昇に伴い、中古マンションの価格が上がる

新築マンションの建築には、多くの部材を輸入します。

鉄筋コンクリートの鉄筋の原材料の鉄鋼は100％輸入品です。

最近では、国内森林保護のため国産材を採用しようと言う声が上がってますが、現状はフローリングなどの木材も輸入品に頼っています。

円安の時は、輸入コストも増えるので、新築マンションの価格も上がります。

マンションの売買市場を考えたときに、新築と中古は比較されるので、新築マンションの価格が上がれば、中古マンションの価格も上がりやすくなります。

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【円安時は誰に売却すべき？】

居住目的の人の場合

日本人は、基本的に円で預金を保有し、資金も円で購入するマンションも円なので、円安などのドル相場に大きな影響はありません。

ただ、現在の円安は日本政府の政策金利の影響でゼロ金利が続いていて住宅ローンの金利が低水準になっています。

都心部の高級エリアは、住宅ローンを利用する割合が下がりますが、郊外エリアのファミリータイプのマンションは住宅ローンを利用する人が多いです。

郊外エリアのファミリータイプのマンションを売却するなら日本人の居住目的の人をターゲットにするのがいいでしょう。

国内投資家の場合

国内の投資家の多くは日本円で資産を保有していますので、ドルの円相場の影響を受けにくいでしょう。

しかし、投資家自身の資産の影響は受けませんが、投資家ですので不動産価格の動向に敏感で、円安により海外投資家の資金が入ってくればマンションの価格は上昇します。マンションの価格上昇を見越して国内投資家も投資対象のマンションを探すでしょう。そして、住宅ローンだけでなく、投資系ローンも低水準なので、融資を利用し購入検討しやすい環境が整っていて、都心部のマンション購入は、国内投資家も積極的に購入検討するでしょう。

海外投資家の場合

円安時は、海外投資家が日本のマンションを購入しようとします。

ドル円相場が1ドル100円の時、予算が50ドルならば5,000万円までのマンションを購入できますが、1ドル150円なら7,500万円までのマンションを購入することができます。

円安時は、海外投資家の資産が増えるため、都心部を中心に積極的に投資物件を探します。世界の首都に比べたら東京都心部の不動産は割安と言われています。

そして、安全性が高いことから投資対象としても好まれています。

円安が続いている環境において、都心部のマンションを売却するなら、海外投資家の売却することも検討してみましょう。

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【円安時の中古マンションの価格と売却のしやすさ】

  毎年の円ドル相場と中古マンションの成約単価を比較した際、マンションの価格と円安・円高と連動していません。 中古マンションの価格は新築マンションの価格と連動します。 近隣の新築マンションの価格が上昇すれば、それに引っ張られて中古マンションの価格も上昇します。それは、購入検討者が新築と中古を比較しながら検討するからなのです。 昨今、都心部のマンション価格は、人件費、資材の高騰などで毎年上昇中です。 円安が続けば海外投資家からの資金が流れてきて、マンション価格が維持されます。成約価格に円安・円高は直接的な影響はありません。しかし、毎年の円ドル相場と中古マンションの成約件数を比較すると連動する動きがあったのです。 2009年～2011年にかけ、円高傾向が続いたタイミングで成約件数が減ってるのに対して、その後の2015年にかけて円安に進んだ時には成約件数が増えてきました。 日本の景気や法改正の影響などもありますが、直近10年を見てみると成約件数と円ドル相場は連動するように見えます。

理由はいろいろ考えらますが、以下のような理由から、中古マンションの売買件数が増えていく傾向にあります。

１．新築が供給され、中古マンションのストックが毎年増える

２．海外では、中古の流通量が日本よりも多い

３．人口減少の中新築を供給することで空き家問題にもつながるので中古売買を促進してる

４．マンションの質があがり、良質な中古マンションのストックが増えた

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【まとめ】

いかがでしたか？

円安時は、売却相手によって売却の狙い目であることがわかります。

国内の購入希望者の場合でも都心部のマンションより郊外のマンションなら狙い目です。

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