自宅を高く不動産売却する方法

自宅を不動産売却しようと思った場合に、住宅ローンの返済中だけど売却が可能なのかや、不動産売却予定の家に住みながら同時進行で不売却を進めることはできるのかなどたくさんのことが心配になる方も多いと思います。

そこで、今の状態で自宅を不動産売却できるのかの見極め方についてお話しします。

住宅ローンが残っていても不動産売却はできるの？

結論から言うと不動産売却を考えている家の住宅ローンが残っている場合でも不動産売却をすることは可能です。

ただし、不動産を売却する際は抵当権を抹消することが必須です。抵当権抹消の条件には引渡の時までに残りの住宅ローンを完済することが組み込まれています。

引渡時までには、自分の家を売却したお金が入るのでそのお金を残債支払いに充てることができます。

ここで重要なのが、自宅の売却額がローン残債より高い（＝アンダーローン）かです。自宅の売却額が、ローン残高より少ないとオーバーローンの状態となり、引渡時までのローン完済ができず、不動産売却ができなくなってしまします。

住み替えをする場合は、たとえアンダーローンであったとしても、売却したお金が全額手元に残るわけではなく、ローン残債の支払いにも充てなければならないことを考えながら次のお家の資金計画を立てましょう。

不動産会社に依頼してから売却できないことが判明して時間を無駄にすることがないよう、不動産売却を考えたらまず、住宅ローンの残債額と不動産売却額（目安）を調べるようにしましょう。

売却額は、3～6社くらいの不動産会社に査定をしてもらいその平均を出すと相場がつかめると思います。査定は、依頼した不動産会社の実績や市況などから判断されるため、100万円近く差が出ることはまれではありません。必ず複数の不動産会社に依頼しましょう。

住ながらでも不動産売却を進めることはできるの？

自宅に住みながらでも不動産売却をすることはもちろん可能です。

内覧の際に、実際に家具が入っている状態のお家を見てもらうことで購入希望者は、物件を購入した後の生活や広さをイメージしやすくなる利点もあります。

住み替えを考えている場合は、新しい家に引っ越して、売ろうとしている自宅と新しい家の2つの家賃を払いながら売却活動をするのはもったいないですよね。

売却のコストを抑えつつ効率よく不動産売却ができるので、住みながら売却活動をしている方も多いです。

自宅を高く不動産売却する3つの方法

不動産売却をするなら高く売りたいと思う方は多いですよね。自宅を高く売る方法なんて実際ないと思われるかもしれませんが、実はあるんです。

特に依頼する不動産会社選びを失敗すると売却額が数百万円低くなってしまうというケースもあります。

自宅を高く不動産売却するための3つの方法

1.高い時期に売る

2.付加価値をつけて売る

3.高く売ってくれそうな不動産会社に依頼する

1つずつ説明していきましょう。

1.高い時期に売る

出典：不動産価格指数，国土交通省

景気の動向によって土地の価格が上昇するため、それに伴って中古住宅の売却額も変動していきます。

そのため、中古住宅の価格が高い時期に売却することで、自宅の売却額を上げることができます。

上のグラフは国土交通省が令和4年9月に発表した不動産価格指数の推移をあらわしたものです。これを見ると2013年から急速にマンションの価格が高騰し、コロナになった2020年以降も上昇し続けています。戸建てもマンションほどではありませんが、上昇しています。これは中古物件にも言えることで、現在は不動産の価格が高騰している時期と言っていいでしょう。つまり、不動産売却には最適の時期ということになります。このように不動産売却は時期によって大きく変動するので、高い時期を見極めて高額売却を目指してみてください。

2.付加価値をつけて売る

ここで言う付加価値とは、

・リフォームをする

・買主が住宅ローン控除を利用できるようにするというようなことです。

リフォームした物件は、同じ築年数の物件と比べても高く売ることが可能です。

売却の際にリフォームするということではなく、直近5年くらいの間でリフォームが行われていれば、付加価値となり高く売却することができます。

買主が住宅ローン控除をできるようにするというのは、中古物件の場合は住宅ローン控除が利用できない場合があります。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住まいを購入した際に、「年末時点での受託ローン残高の0.7％」が入居時から最大13年間にわたり、給与などで納めた所得税や住民税から控除される制度です。年間で約30万円前後控除されることになるので買主からすると利用できるのは嬉しい制度です。

住宅ローン控除に関しては、マンションは築25年超、戸建てなら築20年超の物件はそのままに売却すると住宅ローン控除が利用できません。

ただし、築年数の条件を超過している場合は売主側で耐震基準適合証明書を発行したり、瑕疵（かし）担保保険に加入したりすると住宅ローン控除を利用できる物件にすることができます。

瑕疵担保保険とは、住宅の主要部分等に瑕疵が見つかった場合に補修費用が下りる保険のことです。

瑕疵担保保険は、買主が住宅ローン控除を受けられるようになることに加え、万が一引き渡し後に瑕疵が発見されても補修費用をカバーできる一石二鳥な保険です。そのため瑕疵保険が付保されている物件は価値が高くなり、結果として売却額が高くなります。

3.高く売ってくれる不動産会社にお願いする

不動産に限らず「売るのが上手い営業マン」というのは存在するものですよね。

不動産売却が上手な不動産会社を見つけるにはまず、複数の不動産会社に査定を依頼するということは絶対に欠かせません。

査定額は不動産会社によってことなり、100万円近い差が出ることもまれではありません。

これは不動産会社によって査定の根拠となる情報が異なったり、力量によって異なるので複数の不動産会社に査定をすることはとっても重要になります。

さらに、査定を依頼する会社は地元の不動産屋さんにお願いしましょう。

不動産には地域特性というものがあり、同じ駅から10分でも北側と南側で利便性が異なったり価格も人気に応じて異なってきます。そのような地域ごとの特色はその地域で経営してる不動産会社の方が断然詳しいでしょう。エリアごとに人気の年代層や売り方を知り尽くした地元の不動産会社に査定を依頼するとより正確な査定額が出るでしょう。

まとめ

不動産売却を考えたらまず、ローン残債を調べ、査定を依頼しオーバーローンではないかを確認しましょう。

住ながら不動産売却をすることももちろん可能です。

高く売るための方法は

1.高い時期に不動産売却する

2.付加価値をつけて売却する

3.高く売ってくれる不動産会社を見つける　の3点です。

この記事をが不動産売却を考えている方の少しでもお役に立てたら嬉しいです。

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