マンション売却で失敗したくないなら、マンション売却で失敗しないための、注意ポイントを先に理解しておくことが大切です。
そこで今回は、「不動産のみらい」が葛飾区・足立区を中心に、城東エリアの方に、マンション売却に失敗しないためのポイントをお伝えします。
この記事を参考にしてマンション売却の成功に繋げましょう！
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【マンション売却前に確認する事】
査定前に相場を把握しておく
マンションの売却を考えたときに不動産会社に査定依頼をしますが、その前に、自分でもいくらで売れそうなのか、相場を把握しておきましょう！
相場を把握しておくことで資金計画が立てやすくなり、査定額が適正なのかも見極めることができます。
相場は自分で調べられます。
過去に成約した取引情報を調べるには、「レインズ」を見てみましょう。
所在地、駅からの距離、間取りなどの条件から、売却したいマンションに近い物件を探し、近い条件の物件の成約価格を調べることで、相場を把握できます。
ただし、該当する物件がない場合もあることも理解しましょう。
また、売却したい物件と似た条件の物件がいくらで売り出されているか、物件情報サイトを見てみましょう。
ここでわかるのは、似た条件の物件の売出価格なので、実際に売れた価格ではないので、参考程度に考えるのがいいでしょう。
余裕もって書類の準備をする
査定時、媒介契約時、売買契約時、引き渡しなど売却を進めていく中で提出する書類がいくつかあります。
必要書類をあらかじめ把握しておくことで、必要なタイミングで焦らずに対応できます。
また、紛失した書類がある場合、再取得までに時間がかかることもあります。
契約当日に書類が揃えられなかったり、書類を取得するまでに購入希望者が心変わりして売買契約が流れてしまうこともあります。
マンション売却の際に売主側が準備する書類と取得場所、必要なタイミングのご紹介をします。
身分証明書：媒介契約時、売買契約時、引き渡し
マンションの権利証登記識別情報：媒介契約時、売買契約時、引き渡し(紛失した場合、司法書士に依頼し、再取得)
登記簿謄本：媒介契約時、売買契約時、引き渡し(法務局)
実印・印鑑証明書：売買契約時、引き渡し(最寄りの市町村)
マンションの管理規約：媒介契約時、売買契約時
固定資産税納税通知書：売買契約時(毎年4～6月に自宅に届く)
購入時の売買契約書：確定申告時
売却時にかかる費用
仲介手数料：法律で上限が決められていて、売買価格によって上限額は異なる。
400万円を超える売買は、売買価格の3%+6万+消費税が上限
抵当権抹消費用(登録免許税)
司法書士への報酬：売却するマンションのローンが残っている場合、
司法書士に必要な手続きをしてもらうことが多いので、報酬
も必要。
1物件につき、登録免許税は1,000円。
司法書士にお願いする場合は、10,000円ぐらい。
印紙税：売買価格によって、印紙税額が変わる。
住所変更登記の費用
司法書士への報酬：登記簿謄本にある住所と住民票上の住所が
異なる場合に必要で、司法書士にお願いすることが多いので報酬
が必要。
引っ越し費用：住み替えの場合、売り先行だと仮住まいが必要になる。
残債の一括繰り上げ返済手数料：残債がある場合、完済の必要があり、一括繰り上げ
返済には、手数料がかかる。手数料は金融機関によ
って異なる。
譲渡所得税：売却した時に利益がでれば必要。税率はマンション所有期間5年以下また
は5年超かで変わる。居住用物件の場合、3,000万円の特別控除がある。
その他：リフォーム費用、ハウスクリーニング費用がかかる場合がある。
売却前はリフォームしない
なるべく高値売却したいからといって、リフォームしたとしても高く売却できるとは限りません。リフォーム費用を売却価格に上乗せすると、高くなり買い手が見つかりにくいです。
リフォームを検討してる場合は、事前に不動産会社に相談するといいでしょう。
【マンション売却時に不動産会社を選ぶ注意点】
不動産会社選びによって、売却価格が数百万変わることもあります。
なるべく高値売却したいなら、優秀な不動産会社を慎重に選ぶことが大切です。
注意点を抑えて信頼できる不動産会社を見極めましょう！
会社の規模より担当者が重要
不動産会社を選ぶときに重視したいのが会社の規模よりも担当者が信頼できるかどうかです。
営業担当者の知識量、交渉力、コミニケーション能力で取引の条件が良くなることもあります。
以下のチェック項目も参考にしてみてください。
・宅建士の資格の有無
・経験が長く、実績豊富か
・質問に対して、親身に応えてくれるか、その答えが的確か
宅建士の資格を持っていることを前提で選びましょう。
だいたいが資格保持者ならば、名刺に記載されてます。
資格があると、専門的な知識があるので安心です。
専門的な知識があっても実務経験が少ないという人もいるので、経験が豊富だと信頼度も上がります。
そして、人柄も重要なポイントになります。的確な答えをくれたり、的確なアドバイスをしてくれる担当さんが理想的ですね。
囲い込みをする不動産会社には注意しよう
不動産会社が自分の顧客の中から買主を見つけるまで囲い込み、買主と売主の両方から仲介手数料をもらう両手取引を狙うこともあるため、注意が必要。
囲い込みを受けると、成約までの時間がかかるので、いつまでも物件が売却できないということも…ただし、ほとんどが売主側は囲い込みの事実を知りません。
どうしたら、囲い込みが防げるのかというと、単刀直入に「囲い込みをしないか」確認してみましょう。
囲い込みをされて売却までに時間がかかってしまわぬようにあらかじめ手を打っておきましょう！
【マンション売却時の売却活動の注意点】
値下げ交渉するときは担当者とよく相談してから
なかなか売却できない時は、値下げを検討します。どのタイミングで値下げをするか、いくらまで値下げをするか、それらを決めるには素人では難しいです。
価格を下げたくないという心理が働き、もう少しこの価格で粘ってみようと思ってしまう人もいるでしょう。
値下げにベストなタイミング、今を逃すと売却しにくくなるなどのタイミングもあるため、不動産の売却に慣れた担当者であれば、ベストなタイミングもアドバイスしてくれるので、よく相談して決めましょう。
ここまでなら、値下げしてもいいという価格を決めておくのもおススメです◎
1000万円→990万円という値段は、検索にヒットしやすくなり、お得感も出ます。
このように、値下げ幅を工夫することで、売却しやすくなることもあります。
担当者に相談すると、このようなアドバイスや、効果的な戦略を提案してくれることもあります。
内覧前は掃除・整理整頓が必須
内覧の申し込みが入ったら、部屋の掃除と整理整頓をしましょう。
整理整頓に関しては、売り出しを決めた時点で始めておくといいでしょう。
早めに不用品の処分などもし、いつ見学の申し込みが入ってもいいように部屋をキレイにしておきましょう。
ポイントは、なるべく断捨離をして、部屋を大きく広く見せるのがコツです。
内覧時に部屋が汚いと印象が悪くなってしまいます。
特に水回りは汚れやすく生活感も出やすいので、念入りに掃除しておくことをおススメします。
【売買契約時の注意点】
売買契約時の注意点は4つです。
①契約前に契約内容をしっかり確認しよう
売買契約は、解約するのが難しいので、契約を結ぶときは、内容をよく確認して、見落としのないようにしましょう。
引き渡し日の期日など、重要な契約条件に不明確な部分があると後でトラブルになることもあるので注意しましょう。
軽薄違反による解除は、売買価格の10～20％ぐらいの違約金がかかります。
売買価格が2,000万円の場合、200万円～400万円が相場になります。
契約を結ぶときは、慎重に行いましょう。
②物件の問題点は買主に隠さず伝えよう
近隣の騒音や、雨漏り、日照障害など、物件に問題がある場合、契約前に必ず買主に伝えましょう。売却したいからといって、マイナス要素を隠して売却した場合、契約後に問題が起きたら、契約解除や損害賠償など、「瑕疵担保責任」に問われる可能性があります。
瑕疵担保責任は物件の問題をすべて伝えてある場合、特約により免責にすることが可能です。
そのためにも、必ず、マイナス点は伝えた方が売主自身のためにもなるでしょう。
売却時に不動産会社から告知書の記入を求められたときは問題点を正直に記入しましょう。口頭で伝えるだけより、文章に残しておいた方がトラブル防止に繋がります。
③購入希望者の審査が通らない場合契約が白紙になる可能性も
買主がローンを利用する時、購入を決断してからローンの審査を申し込みます。
売買契約を結んだ後でも審査が通らなければ特約により契約が白紙になることがあるので、審査の結果を聞くまでは安心できません。
万が一、契約が白紙になった場合は、不動産会社から仲介手数料は戻ってきます。
そして、買主から受け取った手付金は返さなければいけないので手付金はすぐに使わないようにしましょう。
【まとめ】
マンション売却時の注意点をご紹介しましたが、一気に全部覚えるのは大変ですのでこの記事を読み返して頂き注意点を理解しながら、売却活動をスムーズに進めていくといいでしょう。
そして、これらの注意点をおさえておけば、売却に関する失敗を防ぐことができます。
私たち不動産のみらいは葛飾区、足立区を中心に城東エリアの方の不動産売却のご相談を２４時間受け付けております。
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