リースバックとは？契約の種類と退去の関係性について解説します‼

2023-10-07

リースバック

自宅を売却後もその家に住むことができる仕組みがあるのはご存じですか？

そこで今回は、「不動産のみらい」が葛飾区・足立区を中心に、城東エリアの方に、家を売却後もその家に住み続ける「リースバック」とその契約の種類と退去の関係性について解説致します。

自宅の売却を検討中の方で、次の家がまだ決まってない方は是非この記事を参考にしてみてくださいね。

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【リースバックとはなにか？】

リースバックとは、今住んでる家を売却し、その後もその家を賃貸物件として住み続けるサービスのこと。

リースバックの流れとしては、自宅を売却後、売却金を受け取ります。

その後、自宅を買い取った不動産会社と賃貸借契約を結び、家賃を支払うことで住み続けられるという仕組みです。

売却金から家賃を支払い住み続けられるので負担がないところも特徴です。

そして、契約内容によっては将来的に自宅を買い戻すことも◎

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【リースバックの賃貸借家契約の種類】

リースバックには「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類あります。

どちらの契約を結ぶかによって、退去時の条件が変わってきます。

普通借家契約の場合

契約満了の時に、借主が更新を希望すれば契約を更新できます。

定期借家契約の場合

契約期間満了のタイミングで必ずしも退去しなければいけないわけではありません。

貸主と借主の合意があれば住み続けることができます。

ただし、更新ではなく、再契約という形になります。

【更新と再契約の違いは？】

更新の特徴

①今までと同じ条件で契約継続できる

②借主の希望があれば契約更新できる

③原則、借主が更新拒否することはできない

再契約の特徴

①これまでの契約は白紙になり、新しく契約を結ぶことになる

②再契約の条件として、大幅な家賃の値上げを提示されるケースがある

③借主が再契約を希望しても、貸主側は拒否できる

リースバックの際に、普通借家契約か、定期借家契約かは不動産会社によって違います。契約の種類によって退去のタイミングにも大きく関わるので、契約前にきちんと確認しましょう！

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【リースバックの自主退去が認められる条件は？】

リースバックの家から自主退去したいと考えたとき、多くの場合は契約期間に関わらず好きなタイミングで自主退去できることになっています。

契約期間が決まっている賃貸借契約を結ぶ場合、「借主側から途中解約できる」と契約条項に含まれているケースがほとんどです。

これは、普通借家契約であっても、定期借家契約であっても同じです。

しかし、途中解約できることが契約書に記載がない場合は、基本的に自主退去は認められません。

途中解約条項がない状況で借主が自主退去を希望すれば、貸主の同意が必要です。

これを「合意解除」と言います。

自主退去をしたいときに合意解除が必要な場合は、早めに借主に相談しましょう！

やむを得ない事情がある場合

借主側にやむを得ない事情ができた場合、貸主の同意や中途解約条項がなくても中途解約できることがあります。

やむを得ない事情とは、「賃貸借契約している家を生活拠点とすることが難しい状況」になること。

例えば、「長期海外留学や海外転勤が決まった」「勤務先の会社が倒産もしくは、リストラされた」「転職、転勤により転居が必要になった」などです。

そして、定期借家契約で、賃貸借契約をしている建物の面積が200㎡未満であることが条件になります。

これらの事情があるときは、貸主の同意がなくても借主の一方的な意思表示により、中途解約できます。

「やむを得ない事情」以外で自主退去を希望する場合は、契約書の途中解約条項について確認し、途中解約条項がない場合は、合意解除を目指しましょう。

【リースバック契約した家を強制退去させられるケースとは】

①家賃滞納

リースバックの賃貸物件に限ったことではありませんが、家賃の滞納を続けると強制退去をさせられることがあります。

滞納1か月目は、不動産会社からの書面や電話などで督促されます。

滞納2ヶ月目は、内容証明郵便で催告手続きが進められます。

滞納3か月目になると、信頼関係の破壊による「契約解除事由」が生じます。

②賃貸借契約違反

賃貸借契約を守らず貸主との関係が悪化すると、強制退去を求められる可能性があります。契約違反とは、異臭や騒音などの近所迷惑になる行為、ペットの飼育、喫煙、無断転貸などです。家賃の滞納も賃貸借契約違反になります。

契約内容は貸主や物件によって異なるので、「知らぬ間に契約違反をしていた」ということにならないようご注意を。

③契約期間の満了

定期借家契約では契約期間が満了したタイミングでの退去が原則です。
しかし、借主が再契約を希望しても、貸主の同意がなければ強制退去となります。
一方、普通借家契約の場合は借主が希望すれば契約満了後の更新が可能です。

④建物の劣化

長年住み続けている自宅であっても、リースバックで売却した物件の所有者は買主（貸主）である不動産会社です。
そのため、建物の瑕疵などが原因で居住者がケガをした場合は、不動産会社が賠償責任を負わなければならないため、建物が老朽化などで危険な状態にある場合は、強制退去を求められることがあります。

【まとめ】

住み慣れた家を離れることなく資金を得られるリースバックは、住宅ローンの支払いが難しい方にとって有効な解決策の1つです。
しかし、普通借家契約なのか定期借家契約なのかによって退去の条件やタイミングが変わるので注意してください。
契約の種類や内容については、契約締結のタイミングでしっかり質問して確認しておきましょう。

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