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賃貸中の投資物件は売却可能？売却方法と賃貸人変更通知書について解説！
2023-08-19
入居者がいる状態で、投資用の物件は売却可能なの？
結論!!
売却可能です◎
そこで今回は、「不動産のみらい」が葛飾区・足立区を中心に、城東エリアの方に、入居者がいる状態の投資物件について、売却方法や手順を詳しく解説していきます。
オーナーチェンジをご検討中の方はぜひこの記事を参考にしてみてくださいね。
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【賃貸中の投資物件の売却】
投資用物件を賃貸中でも、売却をしてオーナーチェンジすることは可能です。
しかし、入居者を退去させることはできません。
一般的には、賃貸中の投資物件は需要が限られてしまうため、空室の物件よりも低めの価格で取引されます。入居者がいる場合でも売却は自由にできますが、借主が契約内容を守っている限り、借りる側の権利は法律で保護されているので、オーナー都合で退去させるのは厳しいです。
ただ、賃貸借契約には、期間満了で退去してもらえるものもあります。
賃貸借契約には2種類あります。
1.普通賃貸借契約→期間の定めがないもの
2.定期賃貸借契約→期間の定めがあるもの
普通賃貸借契約では、2年間の契約期間が設けられていても、大体の人が終了せず契約更新します。
定期賃貸借契約では、契約期間満了で退去してもらうことが可能になります。
ただし、契約終了で退去してもらう場合は、半年前までに、入居者へ通知しなければなりません。
また、サブリースの場合は、契約内容を確認しましょう。
投資用物件を管理会社が借り上げて、入居者へ転貸しているサブリースの場合、管理会社との契約内容を確認する必要があるので注意しましょう。
この場合も、入居者の住む権利が1番に保護されるので、オーナー都合で退去してもらうことはできません。
【投資用物件を売却する時に発行する賃貸人変更通知書とは？】
賃貸人変更通知書の必要性、発行までの流れをご説明します。
コチラの記事も読まれています｜オーナーチェンジ物件売却の流れと注意ポイント
賃貸人変更通知書の必要性
オーナーには投資用物件を自由に売却できる権利があり、売却したとしても賃貸人変更通知書を発行する義務はありません。
しかし、家賃の振込先の変更や、敷金の返還義務の引継ぎなどのついて、入居者に通知する義務があります。そのため、賃貸人変更通知書を発行します。
発行の流れ
1.売却開始
2.購入希望者と条件の交渉
3.売買契約書を結ぶ
4.決済と引渡、賃貸借契約書の引継ぎ
5.賃貸人変更通知書の発行
賃貸人変更通知書は、売買契約終了後、旧オーナーと新しいオーナーが連名で作成して、物件の所有権の移転手続きが完了したことを入居者に通知します。
実際には、賃貸管理会社がこのような手続きを行うことが多いです。
コチラの記事も読まれています｜オーナーチェンジ物件の不動産売却を成功させる方法
【賃貸中の投資物件を売却する時の注意点】
物件の査定方法「収益還元法」
収益還元法とは→一般的に、投資目的の相場に使われ、オーナーチェンジ物件が該当
具体的に言うならば、投資用物件の査定価格を算出する時に使われる計算方法で、その物件が将来的にどのくらいの利益になるのかを収益力に基づき価格を求めます。
住むための住居用不動産は、その物件がどのくらい収益をだすかは問われないので、この計算方法は使われません。
収益還元法以外に取引事例比較法や、原価法といった計算方法があります。
自宅用としての購入検討者を除外する
オーナーチェンジ物件は基本的に、その物件を購入して、家賃収入を得たい人が売却対象になります。
自宅用で購入したいという場合、内覧の許可を入居者にとる必要があるのはもちろん、内覧したからといって、契約が決まるわけではありません。
すでに入居している人を強制退去させることはできないので、自宅用として、購入検討している人は、あらかじめ除外しておくのがいいでしょう。
売却の直前直後に退去者が出ないようにする
売却の直前直後に退去者がでてしまうと、想定していた家賃収入が得られず、トラブルになることも。
このようなトラブルは、少なくありません。
なるべく売却前の退去者は防がなくてはなりませんので、契約更新の手続きを早めにしてくれた入居者に、更新手数料を無料にするなどの案内をし、退去を防ぐようにしましょう！
【賃貸中の投資物件を売却する時のポイント】
区分所有している1室の場合、入居者に売却することも検討してみる
通常、オーナーチェンジ物件の場合は内覧ができません。
アパートや、マンションの場合なら、空室を見ることもできますが、区分所有している1室の場合、入居者に売却するのもアリだと思います◎
入居者であれば、室内の感じもわかってますし、判断に困ることが少ないというメリットもあります。
不動産会社に買取できるか聞いてみる
不動産会社を通して不動産を売却することもあるので、買取可能か事前に確認しておきましょう！
【まとめ】
賃貸中の投資用物件を売却する時は、自由に売却できますが、入居者を強制退去させることができませんし、売却直前直後に退去するようなことがあれば、購入者とのトラブルになる恐れもあります。
買い手が見つかったからと安心せず、新しいオーナーに引き渡してからも利益を得てもらうように配慮することも大切です。
今回の記事を参考に、現在の管理会社や信頼できる不動産会社に相談してみることをおススメします！
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