用途地域とはなにか?種類や建築制限などを詳しく解説!!



家や土地を購入する時は、色々な情報をチェックする必要がありますが、その一つが「用途地域」です。
土地付きの家を購入し、将来的に建て替えを検討している場合、土地の用途地域を確認しておく必要があります。
そこで今回は、不動産のみらい」が葛飾区・足立区を中心に、城東エリアの方に、用途地域について、種類や調べ方を詳しく解説していきます。


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【用途地域とは?】

用途地域は、健全で秩序ある都市の発展を目指すために制定された「都市計画法」に基づき、住居、商業、工業などの用途に応じて土地エリア分けしたものです。


・用途地域の目的

都市計画法では次のように分けられています。


都市計画区域:多くの人が生活をしていて、計画的に街づくりを進めていくために都市計画法で定められた地域

都市計画区域外:人があまり生活してなく、都市的な土地利用がなされていない地域

準都市計画区域:人の性格は少ないが、都市的な土地利用が拡大していることから乱開発を防止するために都市計画法で定められた地域


都市計画区域は、2つに区分されています。


区分区域のある区域:市街化区域と市街化調整区域に区分された地域

非線引き都市計画区域:市街化区域と市街化調整区域に区分されていない区域


市街化区域とは→すでに市街化区域を形成している区域またはおおむね10年以内に優先的、計画的に市街化を図るべき区域のこと。


多くの人が生活する市街化区域は、必ず用途地域が定められていて、そのエリアでの建てられる建物の種類や大きさが制限されます。


例えば、住宅エリア内では、商業施設や工場が建築されると静かで安全な生活が侵害されてしまう恐れがあるので、人々の快適な暮らしを守るため用途地域が定められています。




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【13種類の用途地域】

用途地域は大きく3つに分かれており、住宅、商業、工業をそれぞれ細かく13種類に分かれています。


~住宅~

・第一種低層住居専用地域

小規模な住宅、小中学校、診療所、が建築可能。

高さ制限:10m~12m以下(3階建てぐらい)


・第二種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域に加え、コンビニや小規模な店舗、飲食店が可。

150㎡まで


・第一種中高層住居専用地域

住宅、病院、高校・大学、中規模の飲食店が建築可能。

高さ制限:なし

日影規制と呼ばれる、一定時間以上の日照時間を確保するための制限あり

容積率が高く指定されてるので、中高層マンションが立ち並ぶ地域


・第二種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域に加え、中規模のオフィス、1500㎡までの店舗


第一種住宅地域

住宅、病院、大学、飲食店、オフィスビル、ホテルなどの建築可能

高さ制限:なし

日影規制:第一種中高層住居専用地域と同じ

指定される容積率も第一種中高層住居専用地域と同等、もしくはそれ以下。


・第二種住居地域

第一種住居地域に加え、パチンコ店、カラオケ店も可能


・田園住居地域

農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅の良好な住環境を保護するための地域。

低層住居専用地域に建築可能なもの、または農業用施設(農産物直売所・農家レストラン等で面積500㎡以内のもの、農産物・農業の生産資材の倉庫等)に限られています。


・準住居地域

第二種住居地域に加え、営業用倉庫、小規模工場、自動車修理工場も可能。

新幹線道路沿いの業務の利便に加え、住居との調和を図る地域。




~商業~

・近隣商業地域

住宅環境の悪化の恐れがある工場、危険性の高い工場以外は、色々な用途の建築が可能。

しかし、ナイトクラブ、個室付き浴場の建築は不可。

近隣住民への日知用品を供給する商業の利便を増進する地域


・商業地域

近隣商業と違い、ナイトクラブ、個室付き浴場の建築が可能



~工業~

準工業地域

住宅環境悪化の恐れがある工場、危険性の高い工場、個室付き浴場以外、色々な建築が可能。



・工業地域

どんな工場でも建築可能。

ただし、学校、病院、ホテル、映画館などは不可。

住宅、店舗は可能。


・工業専用地域

工業の利便性を増進する地域。

どんな工場でも建築可能。

住宅、学校、病院、ホテルなどは不可。




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【用途地域によって決められているもの】


建てられる建物のほか、建物の種類、用途地域を解説します。


容積率

容積率とは建物の延床面積の敷地面積に対する割合のこと


例えば、100㎡の土地の容積率が100%だとしたら、100㎡の延べ床面積の建物しか建てられません。

容積率が200%であれば、建物を高くすれば、200㎡の延べ床面積の建物が建築可能になります。


住居の容積率は50~500%に定められており、前面道路の幅の影響も受けるので注意が必要です。

前面道路の幅が12m未満であれば、道路の幅に用途地域の法定乗数を容積率に乗じることになります。



建ぺい率

建ぺい率とは→建築面積の敷地面積に対する割合のこと

建築面積とは→原則、建物を上空から見たときの面積のこと

建ぺい率は容積率とは違い、100%以上になることはありません。


住居の建ぺい率は、30~80%で、地域によって異なるため、あらかじめ確認しておきましょう。



建物の建築制限

用途地域で定めらている容積率や建ぺい率以外にも、建物の制限はいくつかあり、その一つが高さ制限です。

高さ制限を大きく分けると、絶対高さ制限、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限の4種類になります。

隣地や道路などの日当たりや風通しを考慮し、圧迫感を与えないための制限です。

用途地域を調べる時は、これらの建築制限についてもチェックするようにしましょう。



【用途地域の調べ方】

用途地域が記されている用途地域図の調べ方と検索方法について説明します。


用途地域マップ

用途地域の検索に便利なのが「用途地域マップ」です。

調べたい土地の場所、都道府県、市町村の順に選択し、用途地域を調べます。

用途地域ごとに、色分けせれ表示されますが、国土交通省国土政策局の国土数値情報を利用して作成されていて、最新の情報とは限りません。

最新情報を調べたい場合は、国土交通省か市町村のサイトを利用しましょう。



国土数値情報ダウンロード

国土数値情報ダウンロードのサイトでは、国土数値情報の用途地域データを地域別にダウンロードできます。

ダウンロードの手間がかかりますが、資料として入手したい場合にはおすすめです。



市町村のホームページ

市町村のホームページでも用途地域が確認できます。

地域によって掲載の方法が違うので調べたい土地が所在してる市町村のホームページで確認してみましょう。



【用途地域の無指定とは?】

用途地域の無指定とは→用途地域が指定されていない区域のこと。

用途地域の無指定の土地は、非線引き都市計画区域における一部の地域や都市計画区域外等に存在し、無指定の地域では、用途制限に縛られずに建物を建てることができます。



【用途地域がまたがる場合】

用途地域が2つ以上の区域にまたがる場合は、制限によって適用が異なり、制限ごとの適用方法を確認しましょう。

  • 建物物の用途制限:またがる面積の大きい方の用途地域の建築制限が全体に適用
  • 容積率、建ぺい率:またがる敷地それぞれの加重平均を計算した数値が適用
  • 高さ制限:用途の境界で分かれ、それぞれの用途地域の制限が適用。道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限も同様
  • 日影規制:落ちる影がまたがる用途地域の中で最も厳しい日影規制の制限を適用
また、防火地域、準防火地域にまたがる場合、より厳しい規制が建物全体に適用されます。
制限の緩いエリアを防火壁で区画する場合、防火壁外のエリアは緩い側の規制を適用することができます。


【まとめ】
土地を探す場合は、用途地域の確認が必要になるため、用途地域をよく理解し、その土地の用途地域の確認をしましょう。

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