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オーナーチェンジ物件売却の流れと注意ポイント
2023-05-22
・オーナーチェンジしたい物件がある
・どこの不動産会社にお願いしよう…
・なるべく早くオーナーチェンジしたい
・投資物件を相続したけど売却したい
今回は、この様なお悩みを不動産のみらいが解決したいと思います。
オーナーチェンジをお考えの方はぜひこの記事を読んで参考にしてみてくださいね。
コチラの記事も読まれています｜不動産売却がうまくいかない原因と対処法
【オーナーチェンジ物件売却の流れ】
01.不動産査定を依頼
まずは、不動産査定をして最終的に仲介を依頼する不動産会社を決定します。 注意点としては、必ず複数の不動産会社に査定を依頼するということです。不動産査定は複数の会社の査定額を比べることで初めて相場をつかめたり、その価格が強気なのか適切なのかがわかります。 特に、オーナーチェンジ物件の売却は得意な会社と不得意な会社があるので査定額が数百万円変わることもまれではありません。1社でしか依頼しないで「もっと高く売れたのに」ということがないように、必ず複数の不動産会社に依頼して、損をしな不動産売却を行いましょう。
02.媒介契約を結ぶ
仲介を依頼する会社が決まったら媒介契約を結びます。 媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。
媒介契約の違いについては媒介契約の種類と違いで説明しているので合わせてご覧ください。
03.レントロールで賃貸状況を開示する
オーナーチェンジ物件の購入希望者が現れたら、物件情報や賃貸状況を説明します。 説明の際はレントロール（賃貸条件一覧表）を用意して賃料や敷金の有無などの情報を開示します。 このレントロールは賃貸物件の管理を委託している管理会社や仲介業者が作成するのが一般的です。 書式や項目に決まりはないのですがおおむね以下の項目が記載されています。
・間取り、面積
・賃料、敷金、礼金
・㎡単価、坪単価
・契約者（入居者）
・契約開始日、契約終了日
・賃料合計と平均㎡単価
・戸数稼働率
・保証会社
04.売買契約の締結
買主との間で価格や引き渡し日などの交渉を行い、両者が合意したら「売買契約」を結びます。 売買契約を締結すると簡単には破棄できないので、しっかりと確認したうえで契約を結びましょう。
05.物件引渡と賃貸借契約の引継ぎ
契約が成立し、売買代金の受領、登記申請（所有権の移転・抵当権の抹消登記）などおこないます。決済や手続きが完了すれば、物件を引き渡し、賃貸借契約の内容を引き継ぎます。 賃貸借契約の引継ぎについては、所有権の移転登記をおこなうことで継承されるので特別な手続きは必要ありません。 買主が確認しやすいように、賃貸借契約書の内容が記載されている書面を渡しておくとスムーズです。
06.入居者にオーナーの変更を通知する
オーナーチェンジ物件の所有権移転手続きが完了し次第、入居者にオーナーが変わったことを通知します。 通知書には以下のこを記載しましょう。
・賃貸契約条件の確認
・新しい賃料の振り込み先
・新しい管理者の名前と連絡先
コチラの記事も読まれています｜不動産売却でおすすめの査定法！購入も同時に進めるのはどうするの？
【オーナーチェンジするときの注意ポイント】
・ターゲットが絞られるので売れにくいことも…
オーナーチェンジ物件するときの主なターゲット層はこちらです。
・不動産投資家
・一般法人
・地主
ほとんどの不動産投資家は収益不動産のサイトを見て購入物件を探すので、大手のサイトに物件情報を掲載してくと、購入者が見つかりやすくなるでしょう。
・自分で住みたいという人はやめておく
オーナーチェンジ物件は不動産投資家や地主などに売却するのがベターです。オーナーチェンジ物件を売却するのに、自分が住むための家として購入を希望している人は、あまりおすすめできません。 買主様が住むためには今住んでいる賃借人に退去してもらうことになり、トラブルに発展するリスクが高いからです。 また賃借人様が住んでいるので、内覧ができないというデメリットもあります。 部屋を見ずに売却した場合、買主様から物件引渡し後にクレームがくる可能性が高くなります。 賃借人様に許可をもらい内覧ができとしても、購入に繋がらないということも…。
・利回りが良くても売れない場合も…
利回りの良い物件のほうが買い手はつきやすくなりますが、利回りが良いからといって、必ず売れるとは限りません。需要の少ない地方の物件や築古物件などは、今の利回りは高かったとしても、キープし続けることが難しかったり、入居率が悪いためあまり人気がありません。 入居率が高ければ、利回りが少しくらい低くても売却することが可能です。
【高値でオーナーチェンジ物件を売却する方法】
1.家賃を高くする
物件を高値で売るには、売却する不動産の価値を高めることが必要です。不動産の価値は利回りが良いかどうかで決まるので、物件の利回りが良ければ、価値のある不動産と見なされ、高値で売れる可能性UP。将来的に売却を検討している場合には、家賃を上げるチャンスを見逃さず、入居者が出て行ってしまわないように借り手に損をしたと感じさせないようにしましょう。賃貸契約の更新時や、新たに入居者を募集するタイミングなどが家賃を上げるタイミングとして最適です。
しかし、利回りが上がるからと言って家賃を上げすぎてしまうと入居者が出て行ってしまったり、新しい入居者が決まりにくくなってしまいますので利回りと借りる人の負担のバランスを考えて家賃を調整しましょう。
2.賃貸中に売却する
空室があると投資する側からするとマイナスになってしまうため、なるべく空き室は作らないようにしましょう。前述のとおり、家賃は高いに越したことはありませんが、なるべく入居者がいる状態で売却することを心がけましょう。家賃を上げたことで空室期間が長くなり、焦って家賃を下げて入居者を付けてしまうのは、利回りが低下するだけなので最も避けたいところです。
利回りと安定の観点から現在入居している人のには長くいてもらう努力をするのも大切です。
3.オーナーチェンジ物件の売却が得意な不動産会社に依頼する
オーナーチェンジ物件は特殊な取引形態であるため、不動産会社によって得意・不得意が分かれます。実績の少ない不動産会社は、見込み客もあまり抱えていませんし、売却プランを臨機応変に用意できるのはやはり、経験豊富で売却が得意な不動産会社になります。価格交渉で良い条件を引き出すためにはオーナーチェンジ物件の売却が得意で実績がある会社にお願いしましょう。
4.適切な価格で売り出す
売却にあたって非常に重要な情報が、相場価格です。まずはこの情報収集をしっかりと行いましょう。その上で、価格交渉があることを見据えて、相場価格より1割程度高く売り出すのです。「高く売りたい」と、相場からかけ離れた金額で売り出したとしても、買い手を見つけることは困難でしょう。逆に相場を把握しないまま大幅に安い金額で売ってしまい、損をするという可能性もあります。高すぎない売れるぎりぎりの価格を設定することが、結果として高く不動産売却をする近道となります。
駅が近い
マンションは駅徒歩5分が駅地価と言われていますが、実際には駅から10分以内の物件は人気が高く、高値で売れる傾向にあります。また、人口が多く、将来的にも減少しないと見込まれるエリアは条件が良いと考えられます。東京都であれば、環状七号線の内側のエリアなどは高値で売れる可能性が高いでしょう。
駅が近く、好立地な地域ではこれからも価値が高いといっていいでしょう。
設備がそろっている
設備が充実している物件であれば、賃貸競争力があり、収益性も高いと考えられます。特に人気のある設備は、オートロック、エレベーター、宅配ボックス、BT別、自転車置き場、駐車場などです。
総戸数は多い方が◎
区分マンションの場合、管理や修繕がしっかりされていることが多いため20戸以上ある物件は高値で売れる傾向にあります。戸数の少ない物件の場合、修繕積立金が貯まりづらく、スケールメリットがないことから管理費が割高になってしまうため、運営純収益が良くないことが多いのです。さらに、積立資金が足りなくなり将来値上がりする可能性があり、買い手が付きづらくなってしまうこともあります。売却を迷っている場合は修繕金の値上がりが浮上する前に売却することをおすすめします。
コチラの記事も読まれています｜不動産売却を考えている方向け！初歩編
【まとめ】
私たち不動産のみらいは葛飾区、足立区を中心に城東エリアの方の不動産売却のご相談を２４時間受け付けております。
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