雨漏りがある家はそのまま売却できる？修理せず売る方法・告知義務・契約不適合責任を解説【足立区・葛飾区】

「雨漏りしている家でも、そのまま売れるのでしょうか？」

「天井に雨染みがあるけれど、修理するお金がない」

「昔、雨漏りを直したことがある。売却するときに伝えなければいけない？」

「売却した後に雨漏りが見つかって、修理費を請求されたらどうしよう……」

足立区・葛飾区で古い戸建てや相続した実家を売却しようと考えたとき、このような不安を抱える方もいらっしゃいます。

特に築40年・50年以上の木造住宅では、屋根や外壁、防水部分などの劣化が進み、雨漏りが発生している場合があります。

長年家族が暮らしてきた大切な家だからこそ、「欠陥がある家」と思われることに抵抗を感じるかもしれません。

しかし、雨漏りがある家でも、必ず修理してから売却しなければならないわけではありません。

雨漏りの状況を正確に説明し、その状態を前提とした売買条件で合意できれば、現状のまま売却することも可能です。

ただし、雨漏りを隠したまま売却することは避けなければなりません。

この記事では、足立区・葛飾区の中古不動産売却専門店「不動産のみらい」が、1,000件以上の不動産売買取引に携わってきた経験を踏まえ、雨漏りがある家を修理せずに売却する方法、告知すべき内容、契約不適合責任、査定価格、仲介と買取の違いを詳しく解説します。

1. 雨漏りがある家はそのまま売却できる？

結論：雨漏りを修理しなくても売却できる場合があります

雨漏りがあるからといって、不動産の売買そのものが禁止されるわけではありません。

例えば、次のような購入希望者が考えられます。

• 雨漏りの修理を前提に中古住宅を購入したい方

• 自分の希望に合わせて大規模リフォームを行いたい方

• 建物の再生を検討する不動産事業者

• 古家付き土地として購入したい方

• 現状のままの買取を検討する専門業者

• 
  

ただし、雨漏りの程度や建物の安全性、土地の条件によっては、購入希望者が限られる場合があります。

「雨漏りがある家でも必ず売れる」という意味ではありません。

修理していない家でも売却相談は可能

「修理してからでないと査定してもらえない」と考える必要はありません。

雨漏りが発生している状態でも、現状のまま査定を受け、売却方法を比較することができます。

特に古い家では、屋根だけでなく外壁や構造部分に傷みが広がっている可能性もあります。

原因や被害範囲がわからないまま高額な修理を行う前に、まずは現状を確認することが大切です。

2. 雨漏りがある家はなぜ売れにくくなる？

① 修理費用が不明確になりやすい

天井の雨染みだけを見ても、雨漏りの原因や被害範囲がわかるとは限りません。

屋根、外壁、窓周辺、防水部分など、雨水が浸入する場所はさまざまです。

また、室内に見えている染みの位置と、実際の雨水の浸入口が一致するとも限りません。

購入希望者にとって、修理費用が読みにくいことは不安材料になります。

② 柱や梁などに影響している可能性がある

長期間雨漏りが続いている場合、木材の腐食やカビなどが生じている可能性があります。

ただし、雨漏りがあるからといって、必ず構造部分が傷んでいるとは限りません。

建物の状態を確認し、わかっていることと、まだ確認できていないことを分けて説明する必要があります。

③ 買主の住宅ローンや購入判断に影響する場合がある

建物の状態によっては、金融機関の担保評価や融資条件に影響する場合があります。

ただし、雨漏りがある住宅はすべて住宅ローンを利用できない、というわけではありません。

金融機関や物件の条件によって判断が異なります。

④ 売却後のトラブルを心配されやすい

購入希望者は、引渡し後に雨漏りが再発した場合の修理費や責任を気にすることがあります。

売主様も「売った後に修理費を請求されるのでは」と不安になるでしょう。

そのため、雨漏りの事実と契約条件を明確にすることが重要です。

3. 雨漏りがある家を修理せずに売却する4つの方法

方法① 現状のまま仲介で売却する

不動産会社が購入希望者を探す方法です。

雨漏りの状況を説明したうえで、修理やリフォームを前提に購入する買主を探します。

買主が見つかれば、買取業者の提示価格より高く売却できる場合があります。

ただし、販売期間が長くなったり、修理費用を理由に価格交渉を受けたりする可能性があります。

方法② 古家付き土地として売却する

建物が古く、雨漏りもある場合には、土地の利用価値を重視して売却する方法があります。

買主が建物を利用するか、解体するかは個別の判断になります。

ただし、古家付き土地という表示だけで、雨漏りについての説明や契約上の責任が自動的になくなるわけではありません。

方法③ 専門業者へ直接買取してもらう

雨漏りのある住宅を扱う不動産業者に、現状のまま売却する方法です。

業者が修理費用や再販売費用を考慮して購入する場合があります。

売却前に売主様が修理を行わずに済む可能性がある一方、買取価格は仲介の想定成約価格より低くなる場合があります。

契約不適合責任の取り扱いについても、契約書で確認する必要があります。

方法④ 雨漏りを修理してから売却する

修理内容と費用が明確で、修理によって購入希望者の不安を減らせる場合には、修理後の売却も選択肢になります。

ただし、修理費用を売却価格で回収できるとは限りません。

修理前の査定価格、修理費用、修理後の想定価格を比較して判断しましょう。

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不動産のみらいでは、現状のままの売却方法をご相談いただけます。

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4. 雨漏りがある家の売却価格はどれくらい下がる？

全国共通の値下がり率はありません

雨漏りがある家の査定価格は、建物の状態や土地の条件によって異なります。

例えば、次のような点が価格に影響する場合があります。

1. 雨漏りが現在も続いているか

2. 雨漏りの発生箇所と被害範囲

3. 原因が特定されているか

4. 過去の修理履歴があるか

5. 構造部分への影響があるか

6. 建物の築年数と維持管理状況

7. 土地の立地、面積、接道条件

8. 仲介と買取、それぞれの購入需要

9. 
   

「雨漏りがある家は相場の何割安くなる」と一律に決めることはできません。

修理費用と値下がり額は同じではない

例えば、修理見積もりが100万円だったとしても、売却価格が必ず100万円下がるとは限りません。

買主がどの程度のリスクを見込むか、建物を利用するか、土地として購入するかによって評価は異なります。

また、修理しても原因が完全に解消されたと確認できない場合には、購入希望者の不安が残ることもあります。

5. 雨漏りの告知義務｜過去に修理した場合も伝える？

現在の雨漏りだけでなく、過去の履歴も整理する

雨漏りがある家を売却する際には、現在の状態だけでなく、過去の雨漏りや修理履歴についても、把握している事実を正確に伝えることが重要です。

例えば、次の内容を整理しましょう。

• いつ頃、どの部屋で雨漏りが起きたか

• 現在も雨漏りが発生しているか

• どのような修理を行ったか

• 修理業者の報告書や見積書が残っているか

• 修理後に再発したことがあるか

• 原因が特定できているか

• 
  

過去に修理済みだからといって、雨漏りの履歴を一切説明しなくてよいと決めつけることは避けましょう。

物件状況等報告書を活用する

東京都の「安心して既存住宅を売買するためのガイド」では、雨漏り、シロアリ被害、腐食、給排水管の不具合などを確認することが案内されています。

物件状況等報告書は、売主様が把握している建物の状況を買主様に伝え、後のトラブルを防ぐために役立ちます。

ただし、売主様が知らないことまで断定する必要はありません。

「原因は不明」「修理後の再発は把握していない」など、確認できている範囲を正確に伝えることが大切です。

6. 雨漏りのある家を売った後、契約不適合責任はどうなる？

契約不適合責任とは？

契約不適合責任とは、引き渡された不動産が契約で定めた内容に適合していない場合に生じる売主の責任です。

東京都の「不動産取引の手引き」でも、「雨漏りはない」として売買した既存住宅に、引渡し時から雨漏りがあった場合を例に説明しています。

契約不適合がある場合、契約内容や法律上の要件に応じて、修補、代金減額、損害賠償、契約解除などが問題になることがあります。

雨漏りを告知すれば責任はなくなる？

雨漏りを説明したという事実だけで、すべての責任がなくなるわけではありません。

重要なのは、雨漏りの状態がどのように契約内容に反映され、買主様が何を理解して購入したかという点です。

例えば、雨漏りの発生箇所や未修理であること、原因が特定できていないことなどを具体的に整理します。

契約書では、売買対象となる建物の状態、修理の取り扱い、責任の範囲などを明確にする必要があります。

「現状有姿」「契約不適合責任免責」なら安心？

現状有姿という表現だけで、売主の責任が自動的になくなるわけではありません。

また、民法第572条では、売主が知りながら告げなかった事実については、免責特約があっても責任を免れることができないとされています。

個人の売主様が契約不適合責任の範囲や期間を特約で定める場合でも、知っている雨漏りを隠してよいという意味ではありません。

売主が宅建業者の場合には、宅地建物取引業法による特約の制限にも注意が必要です。

7. 雨漏りの調査・インスペクションは必要？

売却前に必ず調査しなければならない？

雨漏りがある家を売却する際、すべての物件で専門調査が必須になるわけではありません。

ただし、雨漏りの原因や被害範囲が不明確な場合、調査によって売却条件を整理しやすくなることがあります。

建物状況調査とは？

建物状況調査（インスペクション）は、国の基準に基づき、一定の資格を持つ建築士が建物の劣化や不具合の状況を調べるものです。

雨水の浸入を防止する部分などが調査対象に含まれます。

ただし、一般的な建物状況調査は、すべての雨漏り原因を特定する調査ではありません。

雨漏りの原因調査や修理方法の検討が必要な場合には、別途専門的な調査が必要になることがあります。

8. 雨漏りのある家を売却するときの7つの注意点

① 雨漏りを隠さない

把握している雨漏りの事実や修理履歴は、正確に説明しましょう。

② 修理済みでも履歴を整理する

修理した時期、内容、再発の有無などを記録しておきましょう。

③ 原因が不明なら不明と伝える

調査していないことを「完全に直っている」と断定しないことが重要です。

④ 売却前の修理を急がない

修理費用を売却価格で回収できるとは限りません。現状査定と比較しましょう。

⑤ 建物だけでなく土地の条件も確認する

再建築不可、接道義務、私道、セットバックなどの問題が重なる場合には、売却方法が変わる可能性があります。

⑥ 仲介と買取の条件を比較する

査定価格だけでなく、修理費用、売却期間、引渡し条件、契約不適合責任を比較しましょう。

⑦ 契約書と物件状況等報告書を丁寧に作成する

売主様と買主様の認識を一致させることが、引渡し後のトラブルを防ぐうえで重要です。

9. 足立区・葛飾区で雨漏りのある家を売却するには？

足立区での雨漏り物件売却

綾瀬、千住、梅田、西新井、本木、関原、竹の塚、六町など、足立区内でも土地の形状や道路条件はさまざまです。

雨漏りがある家では、建物の状態だけでなく、土地としての利用可能性も確認することが大切です。

葛飾区での雨漏り物件売却

立石、四つ木、堀切、青戸、新小岩、お花茶屋、亀有、金町など、葛飾区内でも築古戸建ての条件は一件ごとに異なります。

特に古い家では、雨漏りだけでなく、私道や接道、再建築の条件なども確認する必要があります。

雨漏りと再建築不可が重なっている場合

建物が雨漏りしていて、さらに再建築不可の場合には、安易な解体はおすすめできません。

解体すると、新しい建物を建てられない可能性があるためです。

まずは道路種別や建替えの条件を確認し、既存建物を利用する方法と現状売却を比較することが重要です。

10. 雨漏りがある家は仲介と買取どちらがいい？

仲介と買取のどちらが有利かは、物件の状態と売主様の希望によって異なります。

仲介では、リフォーム前提の買主様を探すことで、買取より高い価格で売却できる場合があります。

一方、雨漏りの原因や修理費用が不明確な場合、購入希望者が慎重になり、売却まで時間がかかる可能性があります。

専門業者への買取では、現状のまま購入を検討してもらえる場合がありますが、修理費や再販売費用などが価格に反映されます。

売却価格だけでなく、最終的な手取り額、売却期間、契約条件を比較しましょう。

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11. 売買取引1,000件以上の不動産のみらいが大切にすること

不動産のみらいは、足立区・葛飾区を中心とする中古不動産売却専門店です。

これまで1,000件以上の不動産売買取引に携わってきました。

私たちが大切にしているのは、単に高い査定額を提示することではありません。

雨漏りの状況、修理履歴、建物の状態、境界、道路種別、私道の権利関係、告知事項、契約不適合責任、引渡し時の取り決めまで丁寧に確認することです。

雨漏りがある家では、売主様が把握していることと、買主様が理解していることに違いがあると、引渡し後のトラブルにつながる可能性があります。

だからこそ、必要な情報を正確に説明し、契約条件を明確にすることを重視しています。

これまで1,000件以上の売買取引に携わり、引渡し後のトラブルなくお取引をお手伝いしてきた経験が、私たちの自信です。

「雨漏りがあるから売れないと言われた」

「修理費用を負担できない」

「過去に雨漏りを修理したが、売却後の責任が心配」

「相続した古い実家を現状のまま売りたい」

そんな方も、諦める前に一度ご相談ください。

不動産のみらいでは、現状のままの仲介、修理後の売却、古家付き土地としての売却、専門業者への買取などを比較します。

不動産のみらいで難しいなら、他社でも簡単ではない。

それくらいの覚悟と自信を持って、難しい条件の不動産売却に向き合っています。

もちろん、高値売却や成約を保証するものではありません。

難しいことは難しいと正直にお伝えし、安心・安全なお取引を目指します。

12. まとめ｜雨漏りがある家は修理する前に売却方法を比較する

雨漏りがある家でも、現状のまま売却できる場合があります。

大切なのは、次の3つです。

1. 雨漏りの状況や修理履歴を正確に整理する

2. 修理前の査定と、修理後の売却可能性を比較する

3. 仲介と買取の価格・費用・契約条件を比較する

4. 
   

「雨漏りしているから売れない」

「修理するお金がないから売却できない」

「売却後の責任が心配だから相談できない」

そう決めつける必要はありません。

足立区・葛飾区で雨漏りのある家、築40年・50年以上の古い戸建て、相続した空き家、再建築不可、私道に面した家の売却をお考えなら、中古不動産売却専門「不動産のみらい」へご相談ください。

修理を決める前、売却を決める前でも大丈夫です。

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雨漏りがある家の売却に関するよくある質問20選

Q1. 雨漏りがある家はそのまま売却できますか？

はい。雨漏りの状況を説明し、その状態を前提とした契約条件で買主と合意できれば、現状のまま売却できます。

Q2. 雨漏りを修理しないと売れませんか？

必ずしも修理は必要ありません。修理前の仲介や専門業者への買取などを検討できます。

Q3. 雨漏りがある家は何割安くなりますか？

全国共通の減額割合はありません。雨漏りの程度、修理費用、築年数、土地の条件、購入需要などによって異なります。

Q4. 雨漏りを隠して売却するとどうなりますか？

契約不適合責任などをめぐる紛争につながるおそれがあります。把握している事実は正確に説明することが重要です。

Q5. 過去に雨漏りを修理した場合も告知が必要ですか？

修理履歴も買主の判断に関わるため、把握している内容を伝えることが重要です。

Q6. 雨漏りが完全に直っていれば説明しなくても大丈夫ですか？

修理済みでも、過去の雨漏りや修理内容を整理して説明することが望まれます。「完全に直った」と断定するには根拠が必要です。

Q7. 雨漏りの原因がわからない場合はどうすればいいですか？

原因が不明であることを伝え、必要に応じて専門調査を検討します。原因を推測して断定しないことが重要です。

Q8. 天井に雨染みがあるだけでも売却できますか？

売却は可能です。ただし、染みの原因や現在の雨漏りの有無が不明な場合には、その状況を説明する必要があります。

Q9. 雨漏りがある家は住宅ローンを利用できますか？

物件の状態や金融機関の審査によって異なります。雨漏りがあるという理由だけで、すべての住宅ローンが利用できなくなるわけではありません。

Q10. 雨漏りがある家を古家付き土地として売れますか？

はい。土地の利用価値を重視して売却する方法があります。ただし、建物の状態に関する説明や契約条件の整理は必要です。

Q11. 雨漏りがある家を買取してもらえますか？

専門業者が現状のまま買取を検討する場合があります。価格や条件は物件によって異なります。

Q12. 仲介と買取はどちらが有利ですか？

売却価格を重視するなら仲介、修理負担や売却時期を重視するなら買取が選択肢になります。双方の条件を比較しましょう。

Q13. 雨漏りがある家を売った後に修理費を請求されますか？

契約内容に適合しない状態で引き渡された場合などには、法律上の要件に応じて修補や損害賠償などが問題になる可能性があります。

Q14. 契約不適合責任を免責にすれば安心ですか？

免責特約があっても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れられません。契約内容を具体的に確認しましょう。

Q15. 現状有姿で売却すれば雨漏りの責任はありませんか？

現状有姿という表現だけで、すべての責任がなくなるわけではありません。雨漏りの状態と契約内容を明確にする必要があります。

Q16. 売却前にインスペクションは必要ですか？

すべての物件で必須ではありません。建物の状態を把握するために有効な場合がありますが、雨漏りの原因をすべて特定できるものではありません。

Q17. 雨漏りの修理費用はいくらですか？

発生箇所、原因、被害範囲、必要な工事によって異なります。具体的な費用は専門業者による調査と見積もりが必要です。

Q18. 相続した実家が雨漏りしていても売れますか？

売却できる可能性があります。相続登記や建物の状態、土地の条件を確認し、売却方法を比較します。

Q19. 雨漏りと再建築不可の問題が重なっていても売れますか？

売却できる可能性があります。ただし、購入希望者が限られる場合があるため、道路種別や建替え条件の確認が重要です。

Q20. 足立区・葛飾区で雨漏りのある家の売却はどこに相談すればいいですか？

建物の状態、告知事項、契約不適合責任、仲介と買取の違いまで説明できる不動産会社への相談が有効です。不動産のみらいでは、現状のままの無料売却査定を受け付けています。

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