老朽化・難あり物件の売却完全ガイド｜ボロボロの家・雨漏り・傾き・再建築不可でも売れる？【足立区・葛飾区】

「相続した実家がボロボロで、とても売れるとは思えない」

「雨漏りやシロアリ被害がある家でも売却できる？」

「家が傾いていると言われたけれど、解体費用がない」

「他の不動産会社から、古すぎて扱えないと言われた」

足立区・葛飾区で古い戸建てや相続した空き家を所有している方の中には、このような不安を抱えている方もいらっしゃいます。

親が長年暮らしてきた大切な実家。思い出があるからこそ、簡単には処分できないものです。

一方、誰も住まなくなった家は、雨漏りや湿気、害虫被害などによって傷みが進むことがあります。

「この状態では売れないのでは」と、相談すること自体をためらってしまう方もいるでしょう。

しかし、老朽化した家や難あり物件でも、売却できる可能性はあります。

大切なのは、最初から解体やリフォームを決めるのではなく、建物の状態、土地の条件、購入希望者の需要を調査することです。

この記事では、売買取引1,000件以上の経験を持つ中古不動産売却専門店「不動産のみらい」が、老朽化・難あり物件の売却方法、査定価格、解体費用、告知義務、契約不適合責任、仲介と買取の違いまで詳しく解説します。

1. 老朽化した家・難あり物件でも売却できる？

結論：ボロボロの家でも売却できる可能性があります

築40年、50年、あるいはそれ以上経過した戸建てでも、売買そのものが禁止されるわけではありません。

例えば、次のような購入希望者が考えられます。

• 
  

• 既存建物を修繕して住みたい方

• リフォームや再生を検討する不動産事業者

• 土地を利用したい方

• 賃貸住宅としての活用を検討する投資家

• 隣接する土地の所有者

• 古家付き土地や難あり物件を扱う買取業者

ただし、どの物件にも必ず買主が見つかるわけではありません。

立地、建物の安全性、接道条件、権利関係などによって売却の難易度は異なります。

「古い家」と「難あり物件」は同じではありません

築年数が古いことと、重大な不具合があることは別の問題です。

例えば、築50年でも適切に維持管理されている家があります。

一方、比較的新しい家でも、雨漏り、建物の傾き、地盤や施工上の問題などを抱えている場合があります。

そのため、築年数だけで売却できるかどうかを判断することはできません。

2. 老朽化・難あり物件にはどんな種類がある？

① 雨漏り・屋根や外壁の破損がある家

雨漏りは、天井や壁の染みだけでなく、柱や梁などの構造部分に影響している可能性があります。

売却時には、雨漏りの発生場所、修理履歴、現在の状況などを確認することが重要です。

② シロアリ被害・腐食がある家

シロアリ被害や木材の腐食がある場合、建物の状態によっては大規模な修繕が必要になることがあります。

過去の防除工事や被害履歴も含めて整理しましょう。

③ 建物が傾いている家

建物の傾きには、地盤沈下、基礎の問題、構造部分の劣化など、さまざまな原因が考えられます。

原因が不明なまま「少し傾いているだけ」と説明することは避けるべきです。

必要に応じて専門家による調査を検討します。

④ 長期間空き家になっている家

長年人が住んでいない家では、換気不足、雨漏り、給排水設備の故障、害虫被害などが生じている場合があります。

また、庭木や雑草、外壁の破損などが近隣に影響する可能性もあります。

⑤ 残置物・家財道具が大量にある家

相続した実家では、家具、衣類、家電、生活用品などがそのまま残っていることがあります。

片付け費用が高額になる可能性もありますが、売却前に必ずすべて処分しなければならないわけではありません。

買主との合意によって、残置物を含む条件で売却できる場合もあります。

⑥ 再建築不可・接道条件に問題がある家

建築基準法上の道路に必要な長さで接していない土地などでは、建替えに制限が生じる場合があります。

建物が古いことに加え、再建築不可の条件があると、購入希望者が限られる可能性があります。

ただし、道路種別や建築可能性を正確に調べることが重要です。

⑦ 私道・境界・共有名義などの問題がある家

私道の通行や掘削に関する権利、境界の不明確さ、共有者間の意見の違いなども売却に影響します。

建物だけでなく、土地の法的条件も調査する必要があります。

⑧ 相続・孤独死・火災などの事情がある家

相続登記が終わっていない家、過去に火災があった家、人が亡くなった家などでは、事実関係や必要な告知事項の整理が重要です。

ただし、人が亡くなった家だからといって、すべてのケースで同じ告知義務が生じるわけではありません。

国土交通省のガイドラインや個別事情を踏まえた判断が必要です。

3. ボロボロの家は解体してから売るべき？

解体する前に、現状のままの査定をおすすめします

老朽化した家の売却で、最初に考えていただきたいのが「本当に解体が必要なのか」という点です。

古い家でも、既存建物を利用したい買主がいる場合があります。

また、解体には費用がかかります。

さらに、再建築不可物件では、解体すると新しい建物を建てられない可能性があります。

そのため、売却前に解体を決めるのではなく、少なくとも次の3つを比較することが重要です。

1. 古家付き土地として現状のまま仲介で売却する

2. 解体して更地として売却する

3. 専門業者に現状のまま買取してもらう

解体費用はいくらかかる？

解体費用は、建物の構造、面積、立地、道路幅、アスベストの有無、残置物、重機の搬入条件などによって異なります。

具体的な金額は現地調査と見積もりが必要です。

特に足立区・葛飾区の住宅密集地では、前面道路が狭く、重機や大型車両の搬入が難しい場合があります。

解体費用をかけても、その分だけ高く売れるとは限りません。

更地にすると固定資産税はどうなる？

住宅が建っている土地には、条件を満たせば住宅用地特例が適用されます。

解体によって住宅用地としての要件を満たさなくなると、翌年度以降の固定資産税等に影響する場合があります。

ただし、空き家を放置して管理不全空家・特定空家として勧告を受けた場合にも、住宅用地特例が適用されなくなることがあります。

解体と保有の両方について、費用と税負担を確認することが重要です。

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4. 老朽化した家はリフォームしてから売るべき？

必ずしもリフォームが有利とは限りません

「古い家だから、きれいに直さないと売れない」と考える方もいらっしゃいます。

しかし、リフォームにかけた費用を売却価格で回収できるとは限りません。

例えば、買主が自分の好みに合わせてリフォームしたいと考えている場合、売主様が事前に行った工事が必ずしも評価されるとは限りません。

一方、安全性や雨漏りなどの問題については、修繕や調査が購入判断に影響する場合があります。

重要なのは、売却前に必要な工事と、買主に任せられる工事を分けて考えることです。

建物状況調査（インスペクション）という選択肢

中古住宅では、建物状況調査を活用する方法があります。

一定の資格を持つ建築士が、定められた方法に基づいて建物の劣化や不具合の状況を調べるものです。

ただし、すべての不具合を発見できるわけではなく、建物の安全性や将来の不具合がないことを保証するものでもありません。

物件の状態や売却方針に応じて、実施の必要性を検討しましょう。

5. 老朽化・難あり物件の売却方法は4つ

方法① 現状のまま仲介で売却する

不動産会社が購入希望者を探す方法です。

古家付き土地や中古戸建てとして販売し、物件の状態を理解した買主を探します。

条件に合う買主が見つかれば、買取業者の提示価格より高く売れる場合があります。

ただし、売却期間が長くなる可能性や、買主の融資条件などに注意が必要です。

方法② 古家付き土地として売却する

建物が古くても、土地の立地や形状に価値がある場合には、古家付き土地として売り出す方法があります。

買主が建物を利用するのか、解体するのかによって購入判断が異なります。

「古家付き土地」という表示だけで、建物の不具合についての説明責任がなくなるわけではありません。

方法③ 更地にして売却する

建替え可能な土地で、解体費用を考慮しても更地売却が有利と判断できる場合に検討します。

ただし、再建築不可や接道条件の問題がある土地では、特に慎重な判断が必要です。

方法④ 専門業者へ買取してもらう

老朽化した家や難あり物件を扱う専門業者に直接売却する方法です。

業者の判断によっては、雨漏りや残置物がある状態でも購入を検討してもらえる場合があります。

一方、修繕費や再販売費用、リスクを考慮して価格が提示されるため、仲介の想定成約価格より低くなる場合があります。

6. 仲介と買取はどちらがいい？価格・期間・手取り額を比較

老朽化・難あり物件の売却では、単純に「仲介が高い」「買取が早い」と決めつけないことが大切です。

仲介では、買主を探す時間や仲介手数料、売却までの管理費用などが必要になる場合があります。

買取では、直接取引であれば仲介手数料がかからない場合がありますが、買取業者の費用やリスクが価格に反映されます。

また、残置物の処分や契約不適合責任をどこまで引き受けてもらえるかは、契約条件によって異なります。

大切なのは、売却価格だけでなく、最終的な手取り額、売却期間、契約条件を比較することです。

7. 雨漏り・シロアリ・傾きは買主に伝える必要がある？

知っている不具合は正確に説明することが重要

老朽化した家を売却する際、雨漏り、シロアリ被害、建物の傾き、給排水設備の故障など、売主様が把握している事実を整理することが重要です。

「古い家だから説明しなくてもよい」というわけではありません。

物件状況報告書などを活用し、過去の修繕履歴や現在の状態を確認しましょう。

契約不適合責任とは？

契約不適合責任とは、引き渡した不動産が契約で定めた内容に適合していない場合に生じる売主の責任です。

老朽化した家では、どのような状態で売却するのか、どの不具合を買主が認識しているのかを契約で明確にすることが重要です。

個人間売買では、契約不適合責任の範囲や期間を特約で定めることがあります。

ただし、免責条項を入れれば、知っている不具合を隠しても責任を負わないというものではありません。

また、売主が宅建業者の場合には、特約に法的制限があります。

「現状有姿」「古家付き土地」なら責任ゼロ？

いいえ。

現状有姿や古家付き土地という表現だけで、売主の責任が自動的になくなるわけではありません。

物件の状態、告知内容、契約条項を具体的に整理することが重要です。

8. 相続したボロボロの実家を売るときの注意点

相続登記が終わっていない場合

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。

原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請が必要です。

義務化前の相続についても経過措置があります。

相続した実家を売却する際には、所有者の名義や相続人の関係を確認しましょう。

家財道具が残っている場合

親の家具、衣類、家電、生活用品などが大量に残っている場合でも、売却相談は可能です。

ただし、処分するものと残すもの、買主が引き受けるものを明確にする必要があります。

共有名義の場合

複数の相続人で共有している不動産を全体として売却するには、原則として共有者全員の合意が必要です。

売却方針がまとまらない場合には、相続人間の協議や専門家への相談が必要になることがあります。

9. 老朽化した空き家を放置するリスク

「今すぐ売らなくても、そのうち考えればいい」

そう思っている間にも、建物の傷みが進むことがあります。

国土交通省は、空き家を放置するリスクとして、倒壊、外壁の落下、害虫、悪臭、不法侵入などを挙げています。

また、管理不全空家や特定空家として行政から勧告を受けると、住宅用地特例が適用されなくなる場合があります。

所有者には、近隣へ危険や迷惑が及ばないよう適切に管理することが求められます。

売却まで時間がかかる場合でも、安全対策や必要な管理を行うことが大切です。

10. 足立区・葛飾区で老朽化した家を売却するには？

足立区の老朽家屋・空き家

足立区では、危険な状態にある老朽家屋への指導や、条件に応じた除却・耐震関連の助成制度などが案内されています。

ただし、すべての古い家が助成対象になるわけではありません。

解体や工事を行う前に、対象条件を確認することが重要です。

葛飾区の老朽家屋・空き家

葛飾区でも、老朽化した建物の売却では、道路種別、建替えの条件、建物の状態、周辺の購入需要などを確認する必要があります。

助成制度の対象や補助額は、物件の所在地、構造、建築時期、事業の要件などによって異なります。

個別物件について、補助金が利用できるかは事前確認が必要です。

地域によって査定の考え方は異なる

足立区の綾瀬・千住・梅田・西新井・本木・関原。

葛飾区の立石・四つ木・堀切・青戸・新小岩・お花茶屋。

同じ地域でも、土地の面積、道路幅、建物の状態、権利関係などによって査定価格は異なります。

老朽化した家だからといって、一律の割合で価格が下がるわけではありません。

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11. 老朽化・難あり物件を少しでも有利に売る7つのポイント

① 解体・リフォーム前に査定を受ける

工事費用をかけても、売却価格で回収できるとは限りません。

まず現状のままの売却可能性を確認しましょう。

② 雨漏り・シロアリ・傾きなどを正確に伝える

不具合を隠さず、売主様が把握している情報を整理することが重要です。

③ 道路・接道・再建築の条件を確認する

建物の状態だけでなく、土地の建築条件も売却価格に影響します。

④ 相続登記・共有名義を整理する

所有者や売却権限が不明確なままでは、取引を進めるうえで支障が生じる場合があります。

⑤ 残置物の処分を急がない

売却条件によっては、買主が残置物を引き受ける場合もあります。

ただし、処分費用や引渡し条件を明確にする必要があります。

⑥ 仲介と買取の両方を比較する

仲介の想定成約価格、買取提示価格、費用負担、売却期間を比較しましょう。

⑦ 査定額よりも取引の安全性を重視する

高い査定額だけでなく、売却価格の根拠、建物の調査、告知事項、契約条件を確認することが大切です。

12. 売買取引1,000件以上の不動産のみらいが大切にすること

不動産のみらいは、足立区・葛飾区を中心とする中古不動産売却専門店です。

これまで1,000件以上の不動産売買取引に携わってきました。

私たちが大切にしているのは、単に高い査定額を提示することではありません。

雨漏り、シロアリ、建物の傾き、境界、道路種別、私道の権利関係、告知事項、契約条件、引渡し時の取り決めまで丁寧に確認することです。

老朽化した家や難あり物件では、売主様が把握していなかった不具合が見つかる場合もあります。

だからこそ、売主様にも買主様にも必要な情報を正確にお伝えし、引渡し後のトラブルを防ぐことを重視しています。

これまで1,000件以上の売買取引に携わり、引渡し後のトラブルなくお取引をお手伝いしてきた経験が、私たちの自信です。

「他社から古すぎて売れないと言われた」

「雨漏りがあるから買取しかできないと言われた」

「解体費用がなくて困っている」

「相続した実家に家財道具が大量に残っている」

「再建築不可で、しかも建物がボロボロ」

そんな方も、諦める前に一度ご相談ください。

不動産のみらいでは、現状のままの仲介、古家付き土地としての売却、更地売却、専門業者への買取などを比較します。

不動産のみらいで難しいなら、他社でも簡単ではない。

それくらいの覚悟と自信を持って、難しい条件の不動産売却に向き合っています。

もちろん、必ず高く売れるとお約束するものではありません。

難しいことは難しいと正直にお伝えし、安心・安全なお取引を目指します。

13. まとめ｜ボロボロの家でも、諦める前に売却方法を比較する

老朽化した家や難あり物件でも、売却できる可能性はあります。

重要なのは、次の3つです。

① 建物の状態と土地の条件を正確に調査する

② 解体・リフォームする前に現状のままの売却可能性を確認する

③ 仲介と買取を比較し、手取り額と契約条件で判断する

「古すぎるから売れない」

「ボロボロだから解体するしかない」

「買取価格が安くても諦めるしかない」

そう決めつける必要はありません。

足立区・葛飾区で、築40年・50年以上の古い家、雨漏りや傾きのある戸建て、相続した空き家、再建築不可、残置物の多い家の売却をお考えなら、中古不動産売却専門「不動産のみらい」へご相談ください。

売却を決める前でも大丈夫です。

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老朽化・難あり物件の売却に関するよくある質問20選

Q1. ボロボロの家でも売却できますか？

はい。老朽化が進んだ家でも売却できる可能性があります。現状のままの仲介、古家付き土地、専門業者への買取などを検討できます。

Q2. 築50年以上の家は売れますか？

築50年以上でも売買は可能です。ただし、建物の状態、土地の条件、購入需要などによって売却の難易度が異なります。

Q3. 雨漏りがある家でも売却できますか？

売却できる場合があります。ただし、把握している雨漏りの状況や修繕履歴を正確に伝え、契約条件を整理することが重要です。

Q4. シロアリ被害がある家は売れますか？

売却の可能性はあります。被害の範囲や修繕の必要性によって価格や購入判断が変わります。

Q5. 傾いている家でも売却できますか？

売却できる場合があります。ただし、傾きの原因や程度によっては、専門家による調査が必要です。

Q6. 古い家は解体してから売るべきですか？

必ずしもそうではありません。解体費用、建替えの可否、現状売却の可能性を比較して判断しましょう。

Q7. 解体費用がなくても売却できますか？

現状のまま購入する買主や買取業者が見つかれば、売主様が事前に解体費用を負担せずに売却できる場合があります。

Q8. リフォームしてから売った方が高く売れますか？

必ずしも高く売れるわけではありません。工事費用を売却価格で回収できるかを検討する必要があります。

Q9. 家財道具が残ったままでも売却できますか？

買主との合意によって、残置物を含む条件で売却できる場合があります。処分費用と引渡し条件を明確にしましょう。

Q10. 古家付き土地として売れば建物の責任はなくなりますか？

いいえ。古家付き土地という表示だけで売主の責任が自動的になくなるわけではありません。

Q11. 現状有姿で売却すれば契約不適合責任はありませんか？

現状有姿という表現だけでは責任はなくなりません。契約内容と告知事項を具体的に整理する必要があります。

Q12. 雨漏りを伝えずに売却しても大丈夫ですか？

把握している重要な不具合を隠すことは、契約後の紛争につながるおそれがあります。正確に説明することが重要です。

Q13. 老朽化した家の買取価格は相場の何割ですか？

全国共通の割合はありません。土地の条件、建物の状態、修繕・解体費用、購入需要などによって異なります。

Q14. 仲介と買取はどちらがおすすめですか？

売却価格を重視する場合は仲介、売却時期や負担軽減を重視する場合は買取が選択肢になります。両方を比較することが重要です。

Q15. 再建築不可で建物もボロボロですが売れますか？

売却できる可能性はあります。ただし、購入希望者が限られる場合があるため、道路種別や接道条件、既存建物の利用可能性を確認します。

Q16. 相続登記が終わっていなくても売却相談できますか？

はい。査定相談は可能です。ただし、実際の売却に向けて所有者名義の整理が必要です。

Q17. 相続人が複数いる場合は売却できますか？

共有不動産全体の売却には原則として共有者全員の合意が必要です。まず相続関係と所有権を確認しましょう。

Q18. 老朽化した空き家を放置すると固定資産税が上がりますか？

管理不全空家や特定空家として勧告を受けると、住宅用地特例の対象外になる場合があります。

Q19. 足立区・葛飾区で古い家の解体補助金は使えますか？

自治体ごとに制度や対象条件があります。すべての古い家が対象ではないため、工事前の確認が必要です。

Q20. 他社で売れないと言われた家も査定してもらえますか？

不動産のみらいでは、老朽化、雨漏り、再建築不可、私道、残置物などのある不動産についても売却相談を受け付けています。ただし、売却成立を保証するものではありません。

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