特殊清掃前でも家は売却できる？孤独死・事故物件を現状のまま売る方法と注意点【足立区・葛飾区】

不動産のみらい｜訳アリ・事故物件売却シリーズ

「親が孤独死した実家を相続したけれど、特殊清掃が終わっていない」

「室内に家財道具が残っている。こんな状態でも売れるの？」

「特殊清掃に数十万円かかると言われた。売却前に払わなければいけない？」

「他社から清掃してからでないと売れないと言われた」

足立区・葛飾区で、このようなお悩みを抱えている方はいらっしゃいませんか？

ご家族が亡くなられた直後は、気持ちの整理だけでも大変です。

そのうえ、特殊清掃、遺品整理、相続手続き、実家の売却まで考えなければならないとなると、

何から始めればよいのかわからなくなることもあると思います。

特に、室内で孤独死が発生し、発見までに時間がかかった場合には、

臭いや汚れが残り、一般的なハウスクリーニングでは対応できないことがあります。

しかし、まずお伝えしたいことがあります。

特殊清掃が終わっていなくても、不動産の売却相談や査定は可能です。

条件によっては、清掃前の現況のまま売却できる場合もあります。

必ずしも、売主様が高額な特殊清掃費用を先に負担しなければならないわけではありません。

ただし、衛生上の危険や建物の損傷がある場合には、安全確保を優先する必要があります。

大切なのは、現場の状況を正確に確認し、特殊清掃を行ってから売却する方法と、現況のまま売却する方法を比較することです。

不動産のみらいは、足立区・葛飾区を中心に、これまで1,000件以上の不動産売買取引に携わってきました。

私たちが重視しているのは、単に売買契約を成立させることだけではありません。

引渡し後のトラブルをできる限り防ぐ、安心・安全なお取引です。

この記事では、特殊清掃前でも売却できる理由、現況売却と清掃後売却の違い、

費用、告知義務、相続した家の売却手順、注意点まで詳しく解説します。

1. 特殊清掃前でも売却できる？結論は「売却可能な場合がある」

特殊清掃が終わっていないこと自体が、不動産売買を法律上一律に禁止する理由になるわけではありません。

そのため、現場の状況や買主の意向によっては、清掃前の状態で売却することも検討できます。

例えば、次のような買主が考えられます。

• 現況のまま購入し、清掃や修繕を行う不動産買取業者

• リフォームして賃貸住宅として活用したい投資家

• 建物を解体して土地として利用したい方

• 物件の状態や価格を理解したうえで購入を検討する方

ただし、すべての不動産会社が清掃前の物件を買い取れるわけではありません。

また、室内の汚損が激しい場合や、臭気が建物全体に広がっている場合には、清掃・修繕費用が売却価格に反映されることがあります。

「清掃してから売るべきか」「現況のまま売るべきか」は、物件ごとに判断することが重要です。

2. 特殊清掃とは？通常のハウスクリーニングとの違い

特殊清掃とは、通常の清掃では対応が難しい汚損や臭気などに対して、専門的な清掃・除菌・脱臭などを行う作業です。

孤独死や事故があった住宅では、状況によって特殊清掃が必要になる場合があります。

特殊清掃と一般清掃の違い

特に、発見までに時間がかかった場合には、床材や壁材の内部まで汚損が及んでいることがあります。

表面だけを清掃しても、臭いが残る場合があるため、専門業者による確認が必要です。

特殊清掃前の現場で注意すること

室内に強い臭気や汚損がある場合、無理に入室したり、素手で汚れた物を触ったりしないでください。

状況に応じて専門業者へ相談し、衛生面と安全面を優先しましょう。

また、貴重品や重要書類、遺品などを処分する前には、相続人の間で確認することが大切です。

3. 特殊清掃前に売却する方法は主に3つ

① 現況のまま不動産会社に買い取ってもらう

特殊清掃前の売却方法として考えられるのが、不動産会社による直接買取です。

事故物件を取り扱う専門業者の中には、室内の汚損や残置物がある状態でも査定・買取に対応する会社があります。

成仏不動産 | 事故物件総合取り扱いサイト成仏不動産

メリットは、売主様が清掃費用を先に用意しなくても売却できる可能性があることです。

ただし、買取価格には清掃費用や修繕費用、再販売にかかる費用などが反映されるため、仲介での売却価格より低くなる場合があります。

また、すべての物件を買い取ってもらえるわけではありません。

② 仲介で現況のまま購入希望者を探す

特殊清掃前の物件でも、現況を理解したうえで購入を検討する投資家や事業者が見つかる可能性があります。

この場合、清掃費用や残置物の処分費用を誰が負担するのか、売買契約で明確にする必要があります。

売却期間に余裕があり、できるだけ高く売りたい方は、仲介による販売も検討する価値があります。

③ 必要な特殊清掃を行ってから売却する

建物を居住用として利用できる状態に整えることで、購入を検討する方の幅が広がる可能性があります。

ただし、清掃費用をかけた分だけ売却価格が上がるとは限りません。

清掃後の査定価格と費用を比較し、判断することが重要です。

4. 現況売却と特殊清掃後の売却はどちらが得？

売却方法を選ぶ際には、売却価格だけでなく、最終的な手取り額を比較することが大切です。

例えば、次のようなケースなら？

この例では、清掃・修繕を行うと売却価格が200万円高くなりますが、手取り額の差は10万円です。

工事期間や追加費用のリスクも考えると、必ずしも清掃後の売却が有利とは限りません。

売却価格ではなく、手取り額・売却期間・負担の大きさを総合的に比較しましょう。

5. 特殊清掃の費用はいくらかかる？

特殊清掃の費用は、部屋の広さだけで決まるものではありません。

汚損の範囲、発見までの期間、臭気の程度、床材の撤去や修繕の必要性などによって大きく変わります。

一般的な清掃だけで対応できる場合と、床や壁の一部を撤去して修繕する場合では、費用が大きく異なります。

費用を左右する主な要因

• 汚損が発生した場所と範囲

• 臭気の強さと広がり

• 床材・壁材の撤去の必要性

• 害虫対策の必要性

• 家財道具や残置物の量

• 建物の構造や搬出条件

• 清掃後の修繕工事の範囲

• 
  

見積もりを依頼する場合は、作業範囲や追加費用の条件まで確認することが大切です。

また、相続した家の場合は、遺品整理や残置物処分が別料金になることもあります。

費用をかけて清掃する前に、不動産の売却査定と比較しておくと判断しやすくなります。

6. 特殊清掃前でも査定してもらえる？

はい。特殊清掃前の状態でも査定相談に対応する不動産会社があります。

実際に、事故物件を専門に扱う成仏不動産では、特殊清掃前の現況買取について案内しています。

成仏不動産 | 事故物件総合取り扱いサイト成仏不動産

不動産のみらいでも、清掃前の段階から売却方法についてご相談いただけます。

ただし、室内への立入りが危険な場合には、無理に現地確認を進めるのではなく、安全性を優先します。

相談時にわかる範囲で伝えていただきたいこと

• 物件の所在地

• 戸建て・マンションなどの種別

• 建物の築年数

• 死亡の状況と発見時期

• 特殊清掃の実施状況

• 室内の汚損や臭気の状況

• 家財道具の有無

• 相続登記の状況

• 売却を希望する時期

すべてを把握している必要はありません。

わからないことは、わからないままで構いません。まずは現在の状況を整理することから始めましょう。

7. 特殊清掃前の事故物件には告知義務がある？

事故物件の売却では、特殊清掃の有無だけでなく、死亡の状況や発見までの経緯なども重要です。

国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しています。

国土交通省

このガイドラインでは、自然死や日常生活の中での不慮の死について、原則として告げなくてもよいとされています。

ただし、発見までに時間がかかり、特殊清掃等が行われた場合には、取り扱いが異なります。

また、自殺や他殺などの場合にも、買主への説明が問題になります。

売買には一律の「3年ルール」はありません

「3年経てば告知しなくてもよい」と聞いたことがある方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、ガイドラインの「概ね3年」という目安は、一定の賃貸借取引に関するものです。

売買取引について、一律に3年経過すれば告知不要になるという基準はありません。

国土交通省

また、買主から過去の死亡事案について質問された場合には、把握している事実を適切に説明する必要があります。

特殊清掃をすれば告知義務はなくなる？

いいえ。特殊清掃を行ったからといって、過去の事実がなくなるわけではありません。

必要な告知事項は、清掃前・清掃後にかかわらず、個別に判断する必要があります。

不動産のみらいでは、こうした説明事項を整理し、引渡し後のトラブルをできる限り防ぐことを大切にしています。

8. 特殊清掃前の家を売却するまでの流れ

1. 現場の安全・衛生状態を確認する

   強い臭気や汚損、害虫の発生などがある場合は、専門業者に相談し、必要な安全措置を優先します。

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3. 相続人と所有名義を確認する

   相続した家であれば、相続人、遺言書、登記名義などを確認します。相続放棄を検討している場合は、財産の処分を進める前に専門家へ相談しましょう。

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5. 清掃前の状態で売却査定を依頼する

   現地確認が難しい場合は、所在地や建物の資料、写真などから相談を始める方法もあります。

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7. 現況売却と清掃後売却を比較する

   売却価格、特殊清掃費用、残置物処分費用、売却期間、手取り額を比較します。

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9. 告知事項と契約条件を整理する

   死亡の状況、特殊清掃の有無、建物の不具合、残置物の扱い、契約不適合責任などを確認します。

10. 
    

11. 売買契約・決済・引渡しを行う

    契約で定めた条件に従い、必要な手続きと引渡しを進めます。

9. 相続した家の場合は遺品整理・相続登記にも注意

特殊清掃が必要な家では、室内に遺品や家財道具が残っていることがあります。

しかし、すべてを不用品として処分してよいとは限りません。

現金、預金通帳、権利証、契約書、貴重品などが残されている可能性もあります。

相続人が複数いる場合には、遺品の取り扱いについて事前に確認することが大切です。

また、2024年4月から相続登記が義務化されています。原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

相続登記が終わっていなくても査定相談は可能ですが、売却時には必要な登記手続きを整える必要があります。

残置物をそのまま売却する場合

現況のまま売却する場合には、残置物の処分費用を誰が負担するのか、契約書で明確にする必要があります。

また、後から貴重品や重要書類が見つかった場合の取り扱いも、事前に決めておくと安心です。

10. 特殊清掃前の家は解体して売った方がいい？

必ずしも解体した方が有利とは限りません。

建物の状態が悪く、修繕費用が高額になる場合には、土地として売却する方法も考えられます。

一方で、建物を残したまま購入したい方がいる場合には、解体によってその需要を失う可能性があります。

特に注意したいのが、再建築不可物件です。

建築基準法上の接道要件を満たしていない土地では、建物を解体すると、原則として新しい建物を建てられない場合があります。

そのため、特殊清掃前の家を解体するかどうかは、道路条件や再建築の可否を確認してから判断することが重要です。

11. 足立区・葛飾区で特殊清掃前の家を売却するときの注意点

足立区・葛飾区には、築年数の古い戸建て、私道に面した住宅、住宅密集地など、さまざまな不動産があります。

綾瀬、北千住、西新井、竹ノ塚、梅島、亀有、金町、青戸、立石、堀切などでも、土地や建物の条件は一件ごとに異なります。

例えば、同じ孤独死があった住宅でも、駅からの距離、土地の広さ、建物の状態、接道条件などによって、売却価格や購入希望者の需要は変わります。

また、相続した古い家では、特殊清掃だけでなく、雨漏り、シロアリ、再建築不可、境界不明などの問題が重なっている場合もあります。

こうした物件では、事故物件という理由だけで価格を判断せず、土地と建物の条件を総合的に確認することが大切です。

12. 不動産のみらいが特殊清掃前の売却で大切にしていること

「こんな状態の家を見てもらうのは申し訳ない」

「まだ何も片付けていないけれど、相談してもいいのだろうか」

「他社に断られたので、もう売れないかもしれない」

そのように感じている方もいらっしゃると思います。

しかし、特殊清掃や遺品整理が終わっていない段階でも、売却について相談することはできます。

不動産のみらいは、これまで1,000件以上の不動産売買取引に携わってきました。

その経験から大切にしているのは、単に売買契約を成立させることだけではありません。

引渡し後まで見据えた、安心・安全なお取引です。

特殊清掃前の物件では、死亡に関する告知事項、汚損や臭気の状況、

残置物、相続関係、契約不適合責任など、慎重に確認すべき事項があります。

こうした問題を曖昧にしたまま売却すると、引渡し後にトラブルが発生する可能性があります。

だからこそ、必要な調査と説明を丁寧に行い、売主様と買主様が納得できる契約条件を整えることを重視しています。

また、最初から安値買取だけをすすめるのではなく、仲介による売却の可能性も検討します。

もちろん、すべての物件を必ず売却できるとは限りません。

それでも、難しい条件が重なる物件ほど、これまでの経験を活かし、考えられる方法を探したいと思っています。

他社で売却が難しいと言われた物件も、諦める前にご相談ください。

13. よくある質問（FAQ）

Q1. 特殊清掃前でも家を売却できますか？

はい。現況のまま購入を検討する不動産会社や投資家などが見つかる可能性があります。

Q2. 特殊清掃をしないと不動産査定はできませんか？

いいえ。清掃前でも査定相談は可能です。ただし、安全上の理由から現地確認の方法を調整する場合があります。

Q3. 孤独死があった家は必ず事故物件になりますか？

必ずしもそうではありません。自然死の状況や特殊清掃の有無などによって、告知の取り扱いが異なります。

Q4. 特殊清掃費用は売主が負担する必要がありますか？

契約条件によって異なります。現況のまま買主が引き受ける場合もあります。

Q5. 遺品や家具が残っていても売れますか？

売却できる場合があります。ただし、残置物の所有権や処分費用の負担を明確にする必要があります。

Q6. 特殊清掃をすれば事故物件の告知は不要になりますか？

いいえ。清掃を行っても、告知すべき過去の事実がなくなるわけではありません。

Q7. 特殊清掃前の家は何割安くなりますか？

一律の下落率はありません。物件の状態、立地、清掃・修繕費用、買主の需要などによって異なります。

Q8. 相続登記が終わっていなくても相談できますか？

はい。査定相談は可能です。売却に必要な登記は別途整える必要があります。

Q9. 解体してから売却した方がいいですか？

必ずしもそうではありません。特に再建築不可物件では、解体によって売却しにくくなる可能性があります。

Q10. 他社に断られた特殊清掃前の家でも相談できますか？

はい。買取が難しい場合でも、仲介など別の売却方法を検討できる可能性があります。

14. まとめ｜特殊清掃にお金をかける前に、まず売却方法を確認しましょう

特殊清掃が終わっていなくても、不動産の売却相談や査定は可能です。

物件の条件によっては、清掃前の現況のまま売却できる場合もあります。

ただし、衛生上の危険がある場合には、安全確保を優先する必要があります。

また、現況売却と清掃後売却のどちらが有利かは、売却価格だけでなく、費用や手取り額を比較して判断することが大切です。

「親が孤独死した実家を相続した」

「特殊清掃の費用が心配」

「室内に家財道具が残っている」

「他社から清掃してからでないと売れないと言われた」

そのようなお悩みをお持ちの方は、まずは不動産のみらいへご相談ください。

足立区・葛飾区の地域事情を踏まえ、1,000件以上の売買取引経験を活かし、引渡し後まで見据えた安心・安全な売却をお手伝いします。

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