ここで大切なのは、「再建築不可だから一律に半額」という査定を鵜呑みにしないことです。

建物をまだ利用できるのか、賃貸需要があるのか、接道条件を改善できる可能性があるのかによって、評価は変わります。

4. 再建築不可物件が売れにくい5つの理由

① 住宅ローンが利用しにくい

一般的な金融機関では、再建築不可物件の担保評価が低くなることがあり、住宅ローンの審査が難しくなる傾向があります。

そのため、現金購入できる方や、特定の融資商品を利用できる方など、購入希望者が限定されることがあります。

② 建て替えができない

現在の建物が老朽化しても、原則として新たな建物を建てられないため、将来の利用方法に制限があります。

③ 大規模な修繕にも制約がある

再建築不可物件でも修繕がすべて禁止されるわけではありません。

ただし、2025年4月の建築基準法改正により、一定の木造2階建て住宅などでは大規模な修繕・模様替えについて建築確認が必要になる場合があります。

工事内容や建物の規模によって判断が異なるため、建築士や行政への確認が重要です。

④ 建物の老朽化が進んでいる場合がある

古い住宅では、雨漏り、シロアリ、傾き、設備の老朽化などが見つかることがあります。

これらの不具合が重なると、再建築不可という条件に加えて、修繕費用も価格に影響します。

⑤ 将来売却するときも制限が残る

買主にとっては、購入後に再び売却する際の需要も重要です。

そのため、通常の住宅より慎重に購入判断をする方が多くなります。

5. 再建築不可物件を売却する5つの方法

方法① 仲介で購入希望者を探す

再建築不可物件でも、仲介によって売却できる可能性があります。

特に、建物の状態が比較的良く、賃貸需要が見込める地域では、投資家などが購入を検討する場合があります。

売却価格を重視する方にとって、まず検討したい方法の一つです。

方法② 不動産会社に買い取ってもらう

早く売却したい場合や、建物の状態が悪い場合には、買取も選択肢になります。

ただし、再販売費用や修繕費用などが価格に反映されるため、仲介と比較して価格が低くなることがあります。

方法③ 隣地所有者に売却する

隣接する土地の所有者が購入することで、敷地を一体利用できる場合があります。

接道条件が改善される可能性もありますが、土地を合わせれば必ず再建築できるわけではありません。

方法④ 投資家に売却する

賃貸住宅として利用できる建物であれば、投資家が収益性を評価して購入する場合があります。

ただし、建物の安全性や修繕費用、賃貸需要を確認する必要があります。

方法⑤ 再建築可能性を調べてから売却する

再建築不可とされていても、接道条件の改善や建築基準法第43条第2項の認定・許可などによって、建築できる可能性があるケースもあります。

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ただし、認定・許可は個別の条件に基づくものであり、必ず認められるわけではありません。

6. 再建築不可物件は解体してはいけない？

再建築不可物件を売却する際、特に注意したいのが建物の解体です。

「古い家だから壊して更地にした方が売れそう」

そう考える方もいらっしゃいます。

しかし、再建築不可物件の場合、建物を解体してしまうと、原則として新しい建物を建てられません。

その結果、既存建物を利用したい買主の需要がなくなり、かえって売却しにくくなる可能性があります。

また、解体によって住宅用地に対する固定資産税の特例の適用関係が変わる場合もあります。

もちろん、倒壊などの危険がある建物では、安全確保を優先する必要があります。

解体を検討するときは、安全性・建築可否・売却価格・解体費用を確認してから判断しましょう。

7. 再建築不可物件を高く売るための6つのポイント

① 本当に再建築不可なのか調べる

まず、道路種別、接道長さ、敷地形状を確認します。

不動産会社から「再建築不可」と言われていても、その理由が正確に整理されていない場合があります。

道路が狭いだけで、セットバックによって建築できるケースも考えられます。

② 建物を解体する前に査定する

建物を残したまま売却する方法と、更地にして売却する方法では、買主の需要が異なります。

特に再建築不可物件では、解体前の査定が重要です。

③ 隣地所有者への売却可能性を検討する

隣地所有者にとっては、土地を広げられることに価値がある場合があります。

ただし、無理に直接交渉を進めるのではなく、境界や権利関係を確認しながら慎重に進めることが大切です。

④ 建物の利用価値を確認する

建物を修繕して利用できる場合には、賃貸住宅などとしての価値を評価できる可能性があります。

ただし、修繕に多額の費用が必要な場合には、その負担も考慮しなければなりません。

⑤ 仲介と買取を比較する

買取業者の提示価格だけで判断せず、仲介で売却できる可能性も検討します。

売却期間、手取り額、契約条件を比較することが大切です。

⑥ 雨漏り・シロアリ・越境などを正確に伝える

再建築不可物件では、建物の不具合や土地の問題を曖昧にしたまま売却すると、引渡し後のトラブルにつながる可能性があります。

売主様が知っている事実を整理し、買主様へ必要な説明を行うことが重要です。

8. 相続した実家が再建築不可だった場合は？

相続した実家について調べたところ、再建築不可物件だったと判明することがあります。

例えば、次のような状況です。

「親が長年住んでいた家なので、建て替えできないとは知らなかった」

「雨漏りやシロアリがあり、修繕するにもお金がかかる」

「相続人は誰も住む予定がなく、空き家のままになっている」

「複数の不動産会社から買取できないと言われた」

このような場合でも、売却方法を検討することはできます。

まずは、所有名義、道路、建物の状態、残置物、相続人の意向などを整理します。

相続登記が完了していなくても査定相談は可能ですが、実際の売却には必要な登記や権利関係の整理が必要です。

実際のご相談に近いケース

不動産のみらいでは、相続した古い戸建てについて、再建築不可に加えて雨漏りやシロアリ、

狭小地といった複数の課題があるご相談にも向き合ってきました。

こうした物件では、一般的な買取業者でも購入が難しい場合があります。

だからこそ、単に「買い取れません」で終わらせるのではなく、

何が売却の障害になっているのかを整理し、仲介や隣地所有者への売却など、

検討できる方法を考えることが大切です。

※個別の相談内容を一般化した説明であり、この物件の成約や売却価格を示すものではありません。

9. 再建築不可物件の売却で告知すべきこと

再建築不可物件を売却する際には、建て替えができないという制限を買主に正しく伝える必要があります。

また、次のような事項も重要です。

• 建築基準法上の道路種別と接道状況

• 再建築の可否や建築上の制限

• 私道の通行・掘削に関する権利関係

• 境界や越境の状況

• 雨漏り、シロアリ、傾きなどの建物の不具合

• 過去の修繕履歴

• 残置物の扱い

• 契約不適合責任に関する契約条件

• 
  

「古い家なので現況有姿で売ります」と記載すれば、すべての説明が不要になるわけではありません。

また、契約不適合責任を制限する特約を設けた場合でも、売主が知りながら告げなかった事実について責任が問題になることがあります。

不動産のみらいでは、こうした事項を丁寧に確認し、引渡し後のトラブルをできる限り防ぐことを重視しています。

10. 足立区・葛飾区で再建築不可物件を売却するときの注意点

足立区・葛飾区には、古くから住宅が建ち並ぶ地域や、

細い通路・私道に面した戸建てもあります。

例えば、綾瀬、北千住、西新井、竹ノ塚、梅島、亀有、

金町、青戸、立石、堀切などでも、個々の土地によって道路条件が異なります。

そのため、同じ地域の似た広さの土地でも、建築可能な土地と再建築不可の土地では、査定価格に差が生じることがあります。

重要なのは、所在地や面積だけで価格を判断しないことです。

特に次のような物件は、個別の調査が必要です。

• 路地の奥にある古い戸建て

• 私道に面した住宅

• 間口が狭い土地

• 隣地との境界が不明確な土地

• 相続後、長期間空き家になっている住宅

• 雨漏りやシロアリなどの不具合がある住宅

地域の不動産市場だけでなく、道路や建築に関する条件を確認したうえで売却方法を考えることが大切です。

11. 不動産のみらいが再建築不可物件の売却で大切にしていること

「再建築不可だから売れません」

「古すぎるので買取できません」

「解体してから相談してください」

そう言われてしまうと、売主様はどうすればよいかわからなくなると思います。

しかし、不動産のみらいでは、売却が難しいとされる物件ほど、まず状況を整理することが大切だと考えています。

これまで1,000件以上の不動産売買取引に携わってきた経験から、私たちが重視しているのは、売却価格だけではありません。

引渡し後まで見据えた、安心・安全なお取引です。

再建築不可物件では、道路、境界、建物の状態、私道の権利関係、建築上の制限など、慎重に確認すべき事項があります。

これらを曖昧にしたまま契約を進めると、引渡し後に思わぬトラブルが発生する可能性があります。

だからこそ、必要な調査と説明を丁寧に行い、売主様にも買主様にも納得していただける取引を目指しています。

また、再建築不可だからといって、最初から安値買取だけに限定する必要はないと考えています。

売主様ができるだけ高く売りたいのであれば、仲介による売却の可能性も検討します。

早く手放したいのであれば、買取も含めて比較します。

もちろん、すべての物件を必ず売却できるとお約束することはできません。

それでも、難しい物件だからこそ、経験と調査力を活かし、できる限りの選択肢を探していきます。

12. よくある質問（FAQ）

Q1. 再建築不可物件は本当に売れますか？

はい。建て替えができなくても、既存建物の利用や投資目的、隣地との一体利用などを考える買主が見つかる可能性があります。

Q2. 再建築不可物件は何割安くなりますか？

通常の再建築可能な物件の5〜7割程度という目安が紹介されていますが、実際の価格は個別の事情によって大きく異なります。

Q3. 再建築不可物件は解体して売った方がいいですか？

必ずしもそうではありません。解体すると既存建物の利用価値がなくなり、かえって売却しにくくなる場合があります。

Q4. 再建築不可でも住宅ローンは使えますか？

一般的な住宅ローンは利用しにくい傾向がありますが、金融機関や融資商品、購入者の条件によって異なります。

Q5. 再建築不可物件を再建築可能にできますか？

接道条件の改善や建築基準法第43条第2項の認定・許可などによって、建築できる可能性がある場合があります。ただし、個別の審査が必要です。

Q6. 雨漏りやシロアリがある家でも売却できますか？

売却できる可能性があります。ただし、不具合の状況を正確に説明し、価格や契約条件に反映する必要があります。

Q7. 再建築不可物件を買取業者に断られました。どうすればいいですか？

買取が難しくても、仲介や隣地所有者への売却など、別の方法を検討できる場合があります。

Q8. 相続登記が終わっていなくても査定できますか？

はい。売却相談や査定を始めることはできます。

Q9. 再建築不可物件はリフォームできますか？

可能な工事もありますが、工事内容や建物の規模によって建築確認などが必要になる場合があります。

Q10. 足立区・葛飾区の再建築不可物件も相談できますか？

はい。不動産のみらいでは、足立区・葛飾区を中心に、再建築不可物件や相続した古い戸建ての売却相談に対応しています。

13. まとめ｜再建築不可だからといって、売却を諦める必要はありません

再建築不可物件は、通常の不動産と比べて売却が難しく、価格が下がる傾向があります。

しかし、売却できないと決まっているわけではありません。

重要なのは、再建築できない理由を正確に確認し、建物の利用価値や購入希望者の需要を踏まえて売却方法を考えることです。

また、解体を先に進めると、かえって売却しにくくなる場合があります。

「再建築不可だから売れない」「買取業者に断られた」「相続した実家をどうすればよいかわからない」

そのような方こそ、まずは不動産のみらいへご相談ください。

足立区・葛飾区の地域事情を踏まえ、1,000件以上の不動産売買取引経験を活かし、

引渡し後まで見据えた安心・安全な売却をお手伝いします。

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