火事になった家をそのまま売却できる？解体せずに売る方法・査定価格・告知義務を徹底解説【足立区・葛飾区】

不動産のみらい｜訳アリ・事故物件売却シリーズ 第6弾

「火事になった家は、解体しないと売れないのでしょうか？」

「焼けた建物をそのままの状態で買ってくれる人はいる？」

「解体費用が高くて、どうすればよいかわからない」

「相続した実家が火災に遭ったけれど、片付けるお金がない」

足立区・葛飾区で、火災に遭った住宅の売却を検討している方の中には、このようなお悩みを抱えている方もいらっしゃいます。

火災が発生すると、建物の損傷だけでなく、消火活動による水濡れ、

焼け残った家財道具の処分、近隣への配慮、保険会社との手続きなど、さまざまな問題が生じます。

特に、古い戸建てや相続した実家の場合、修繕するべきか、解体するべきか、

それともそのまま売却できるのか、判断が難しいこともあります。

そんな方に、まずお伝えしたいことがあります。

火事になった家でも、解体せずに現状のまま売却できる可能性があります。

火災があったからといって、すべての建物を解体しなければ売却できないわけではありません。

建物の損傷状況、土地の価値、接道条件、購入希望者の利用目的などによって、適切な売却方法は異なります。

そして、売主様にとって大切なのは、単に売却価格がいくらになるかだけではありません。

解体費用、残置物処分費用、修繕費用、税金、引渡し条件などを含め、

最終的にどの方法が納得できる結果につながるかを考えることです。

不動産のみらいでは、足立区・葛飾区を中心に、これまで1,000件以上の不動産売買取引に携わってきました。

その経験を活かし、売却価格だけでなく、引渡し後まで見据えた安心・安全なお取引を大切にしています。

この記事では、火事になった家をそのまま売却する方法、解体との比較、

査定価格、告知義務、火災保険、相続した実家の売却まで、売主様の立場から詳しく解説します。

1. 火事になった家は、そのままの状態で売却できる？

結論からいえば、火災によって損傷した住宅でも、現況のまま売却できる場合があります。

不動産の売買では、必ずしも建物が完全な状態でなければならないわけではありません。

例えば、購入者が建物を修繕して利用する場合や、建物を解体して土地として利用する場合には、

火災による損傷が残っている状態でも購入を検討する可能性があります。

ただし、売却できることと、現状のまま安全に使用できることは別です。

建物が危険な状態にある場合には、立入り制限や倒壊・落下物への対策など、必要な安全措置を優先しなければなりません。

火災物件の状態別に考える売却方法

ここで特に注意したいのが、再建築不可物件です。

建物を解体してしまうと、原則として新たな建物を建てられない場合があります。

そのため、火事になった家だからといって、解体を先に決めることはおすすめできません。

2. 火災物件をそのまま売却する3つの方法

火災に遭った住宅を売却する場合、主に次の3つの方法が考えられます。

① 現況のまま仲介で売却する

火災による損傷を買主に説明し、その状態で購入してくれる方を探す方法です。

購入希望者としては、建物を修繕して利用したい方、土地として活用したい方、不動産投資を目的とする方などが考えられます。

メリットは、解体費用や大規模な修繕費用を先に負担せずに売却できる可能性があることです。

一方、建物の状態によっては購入希望者が限られ、売却まで時間がかかる場合もあります。

② 現況のまま買取業者に売却する

火災による損傷が残った状態で、買取業者に売却する方法です。

買取業者によっては、焼損した建物や残置物がある状態でも購入を検討する場合があります。

ただし、すべての買取業者が火災物件を扱うわけではありません。

また、買取価格には、解体費用、処分費用、再販売にかかる費用やリスクなどが反映されるため、仲介で売却する場合より価格が低くなることがあります。

③ 解体して土地として売却する

建物を解体し、更地にして売却する方法です。

土地としての利用価値が高い場合には、購入希望者の幅が広がる可能性があります。

ただし、解体費用が必要になるほか、接道条件や建築制限によっては、更地にしても想定した価格で売却できない場合があります。

3つの売却方法の比較

最初から一つの方法に決めず、少なくとも現況売却と解体後売却の両方を比較することをおすすめします。

3. 火事になった家は解体してから売った方が高い？

必ずしも、解体した方が得になるとは限りません。

大切なのは、売却価格そのものではなく、費用を差し引いた手取り額です。

例えば、次のようなケースを考えてみましょう。

この例では解体後売却の手取りが200万円多くなります。

しかし、解体費用がさらに高くなった場合や、更地にしても売却価格が上がらなかった場合には、結果が逆転することもあります。

また、解体によって固定資産税の住宅用地特例の適用関係が変わる可能性もあります。

課税は原則として毎年1月1日時点の状況に基づくため、解体時期も確認が必要です。

解体費用はどのくらいかかる？

火災に遭った建物の解体費用は、建物の構造、広さ、焼損状況、廃棄物の種類、前面道路の幅などによって変わります。

特に、足立区・葛飾区の住宅密集地では、重機が入りにくい場所や隣家との距離が近い場所もあります。

そのため、通常の建物解体と同じ単価で考えず、現地状況に応じた見積もりを取ることが重要です。

4. 再建築不可の火災物件は、解体する前に必ず確認

火事になった家を売却する際、特に慎重に判断したいのが再建築不可物件です。

再建築不可物件とは、現在の建築基準法上の接道要件などを満たさず、

原則として建物を新築・建て替えできない土地をいいます。

例えば、建築基準法上の道路に適切に接していない土地では、

建物を解体した後に再建築できない可能性があります。

また、火災後に建物を修繕する場合でも、

工事の内容によっては建築確認や現行法への適合などの検討が必要です。

そのため、火災によって損傷した住宅を見て「古いから全部壊してしまおう」と判断する前に、

次の事項を確認する必要があります。

• 前面道路が建築基準法上の道路に該当するか

• 接道幅が法令上の要件を満たしているか

• 建て替えや大規模な修繕が可能か

• 建物を残す場合の安全性や利用可能性

• 解体後の土地としての市場価値

再建築不可の火災物件では、解体することが必ずしも売主様の利益につながるとは限りません。

5. 火事になった家の売却価格は何割安くなる？

火災物件について「通常価格から何割下がる」という一律の基準はありません。

価格に影響する主な要素は、建物の焼損状況、修繕費用、解体費用、土地の立地、再建築の可否、購入希望者の需要などです。

例えば、軽微な火災で修繕可能な住宅と、建物の大部分が焼損した住宅では、査定価格の考え方が異なります。

また、火災によって人が亡くなった場合には、建物の物理的な損傷だけでなく、人の死に関する告知事項についても確認が必要です。

事故物件の売却相場については、通常価格から一定割合の下落が目安として紹介されることがありますが、火災物件にそのまま当てはめることはできません。

まずは火災がなかった場合の土地・建物の市場価値を確認し、そこから損傷状況や必要費用を個別に評価することが重要です。

6. 火事になった家をそのまま売る場合の告知義務

火災物件を売却する際には、過去の火災や建物の損傷について、買主に必要な説明を行うことが大切です。

例えば、次のような事項が確認対象となります。

• 火災が発生した時期と場所

• 火災による建物の損傷状況

• 消火活動による水濡れなどの影響

• 修繕・補修の履歴

• 現在確認されている不具合

• 火災による人的被害の有無

• 
  

火災から何年経てば告知不要？

建物の損傷や修繕履歴について、火災から一定年数が経過すれば一律に説明不要になるというルールはありません。

また、火災によって人が亡くなった場合には、国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」も踏まえて判断する必要があります。

国土交通省

売買では、賃貸借取引の一定の事案に設けられた「概ね3年」という目安を、そのまま適用することはできません。

国土交通省

現況有姿で売れば説明しなくてよい？

いいえ。

現況有姿での売却や契約不適合責任についての特約があっても、売主が知っている重要な事実を隠してよいわけではありません。

火災物件では、必要な情報を正確に伝え、売主様と買主様の双方が納得できる契約条件を整えることが重要です。

7. 火災保険を受け取っていても売却できる？

火災保険の保険金を受け取っている場合でも、一般に不動産を売却すること自体は可能です。

ただし、保険契約の内容、保険金の支払条件、未了の請求手続きなどについて確認が必要です。

また、火災による損傷が残った状態で売却する場合、買主に建物の状態を正確に説明することが大切です。

火災保険の請求手続きが完了していない場合には、売却前に保険会社へ確認することをおすすめします。

8. 火事になった家をそのまま売るとき、残置物はどうする？

火災物件では、焼け残った家具、家電、生活用品、建築廃材などが残っていることがあります。

これらをすべて処分してからでなければ、売却相談ができないわけではありません。

ただし、危険物や衛生上の問題がある場合には、必要な安全措置を優先する必要があります。

売却方法によっては、残置物の処分を買主側が行う条件で契約することも考えられます。

その場合には、残置物の範囲、所有権、処分費用の負担、引渡し後の責任などを契約書で明確にすることが重要です。

9. 相続した実家が火事になった場合の売却方法

親御様やご親族が所有していた住宅が火災に遭い、その後、相続人が売却を検討するケースもあります。

この場合には、火災による建物の損傷だけでなく、相続人や所有名義の確認も必要です。

特に注意したいのは、次の事項です。

1. 相続人と不動産の所有関係

2. 相続登記の状況

3. 火災保険の契約・請求状況

4. 建物の安全性と解体の必要性

5. 遺品や残置物の整理

6. 仲介・買取による売却方法

7. 
   

相続登記が完了していなくても、売却相談や査定を始めることはできます。

ただし、実際に売却するためには、必要な権利関係の整理が必要です。

また、火災によって建物が滅失した場合、所有者や物件の状況によっては税制上の特例が関係することがあります。居住用財産の3,000万円特別控除についても、災害によって家屋が滅失した場合の敷地の売却に関する要件が設けられています。

国税庁

適用できるかどうかは個別の事情によるため、税理士などへの確認が必要です。

10. 火事になった家をそのまま売却する5つの手順

1. 安全確認と必要な応急対応を行う

   消防・行政・保険会社などと必要な確認を行い、危険な建物には無理に立ち入らないようにします。

2. 火災の状況と建物の状態を整理する

   火災発生時期、損傷箇所、保険手続き、修繕履歴など、わかっている情報をまとめます。

3. 現況のまま査定を受ける

   解体前の状態で、不動産としての市場価値や売却の可能性を確認します。

4. 現況売却・解体後売却・買取を比較する

   売却価格だけでなく、解体費用や処分費用、売却期間も含めて比較します。

5. 告知事項と引渡し条件を明確にして売却する

   建物の損傷、残置物、契約不適合責任などについて、買主と認識を合わせます。

11. 足立区・葛飾区の火災物件売却で注意したいこと

足立区・葛飾区では、住宅が密集している地域や、狭い道路に面した古い戸建てもあります。

例えば、綾瀬・北千住・西新井・竹ノ塚・亀有・金町・青戸・立石・堀切などでも、土地の条件や建物の状態によって売却方法は異なります。

特に火災物件では、建物の損傷に加えて、前面道路の幅、接道条件、隣家との距離、解体工事の難易度なども確認が必要です。

また、近隣に被害が及んだ火災の場合には、建物の売却とは別に、損害や責任関係が問題となることがあります。

こうした事情を整理せずに売却を進めると、契約後に問題が生じる可能性があります。

不動産のみらいでは、地域の不動産市場と物件の個別条件を踏まえ、売主様に合った売却方法を検討することを大切にしています。

12. 不動産のみらいが火災物件の売却で大切にしていること

「火事になった家なんて、売れないと思っていました」

「解体するお金がないので、どうすればよいかわからない」

「他社から買取価格を提示されたけれど、安すぎる気がする」

このような不安を抱えている方に、私たちはまず売却方法の選択肢を知っていただきたいと考えています。

不動産のみらいでは、これまで1,000件以上の不動産売買取引に携わってきました。

その経験から大切にしているのは、売却価格だけではありません。

引渡し後まで見据えた、安心・安全なお取引です。

火災物件では、建物の損傷、修繕履歴、告知事項、残置物、再建築の可否など、通常の売却以上に慎重な確認が必要になることがあります。

これらを曖昧にしたまま契約すると、引渡し後のトラブルにつながる可能性があります。

だからこそ、必要な調査と説明を丁寧に行い、売主様と買主様の双方が納得できる契約条件を整えることを重視しています。

また、火災物件だからといって、最初から買取だけに限定する必要はないと考えています。

できるだけ高く売りたい方には、仲介による売却の可能性も検討します。

早く手放したい方には、買取を含めて条件を比較します。

もちろん、すべての物件を必ず売却できるとお約束することはできません。

それでも、1,000件以上の取引経験を活かし、難しい物件にも真剣に向き合います。

13. よくある質問（FAQ）

Q1. 火事になった家は解体せずに売却できますか？

はい。建物の損傷状況や土地の条件によっては、現況のまま売却できる可能性があります。

Q2. 全焼した家でもそのまま売れますか？

建物の状態や安全性、土地の利用価値によっては売却できる場合があります。ただし、危険な状態のまま放置してよいわけではありません。

Q3. 火災物件は何割安くなりますか？

一律の下落率はありません。損傷状況、修繕費用、解体費用、立地、購入希望者の需要などによって変わります。

Q4. 火災物件は解体した方が高く売れますか？

必ずしもそうではありません。解体費用を差し引いた手取り額で比較する必要があります。

Q5. 火災保険を受け取った後でも売却できますか？

一般に売却は可能ですが、保険契約や請求手続きの状況を確認する必要があります。

Q6. 焼け残った家具や家財道具があっても相談できますか？

はい。残置物がある状態でも売却相談を始めることはできます。

Q7. 火災から何年経てば告知不要ですか？

火災による建物の損傷について、一律の告知期限はありません。必要な説明は個別の事情によって判断します。

Q8. 再建築不可の火災物件も売却できますか？

売却できる可能性があります。ただし、解体後に建て替えられない場合があるため、解体前の確認が重要です。

Q9. 相続登記が終わっていなくても査定できますか？

はい。売却相談や査定は可能です。実際の売却には必要な権利関係の整理が必要です。

Q10. 他社で売却を断られた火災物件も相談できますか？

はい。難しいと判断された理由を確認し、現況売却や買取などの選択肢を検討できます。

14. まとめ｜火事になった家は、解体する前に売却方法を比較しましょう

火事になった家でも、解体せずにそのまま売却できる可能性があります。

大切なのは、建物の損傷状況、土地の価値、再建築の可否、解体費用、売却期間などを整理し、売主様に合った方法を選ぶことです。

特に再建築不可物件では、解体によって利用方法が制限される可能性があるため、慎重な判断が必要です。

また、火災物件では、過去の火災や建物の損傷について適切に説明し、引渡し後のトラブルを防ぐことが重要です。

「解体費用がない」「片付けが終わっていない」「他社に断られた」という段階でも、まずはご相談ください。

不動産のみらいは、足立区・葛飾区の売主様に寄り添い、1,000件以上の不動産売買取引経験を活かして、安心・安全な売却を目指します。