施設入居で家を売る｜老人ホーム入居前・入居後の自宅売却で後悔しないための完全ガイド【2026年版】

親御さん、あるいはご自身が老人ホームや介護施設へ入居することになり、

「誰も住まなくなる家は売った方がいい？」
「施設に入る前と入った後、どちらで売却する？」
「家を売ったお金を老人ホームの費用に充てたい」
「認知症になったら家を売れなくなる？」
「荷物が大量に残っていても売却できる？」

このような悩みを持つ方は少なくありません。

結論として、施設入居に伴う自宅売却では「施設が決まってから家のことを考える」のではなく、

入居・資金計画・不動産売却をできるだけ同時に検討することが重要です。

理由は、自宅の売却には価格だけでなく、本人の意思能力、税金、残置物、売却時期、施設費用などが関係するからです。

不動産のみらいでも、「自宅を売った資金の一部を老人ホームの入居費用や今後の生活費に充てたい」という高齢者・ご家族からの相談があります。

施設入居で家を売るとは？

ここでいう「施設入居で家を売る」とは、老人ホーム・介護施設

・サービス付き高齢者向け住宅などへの住み替えに伴い、

それまで暮らしていた戸建てやマンションを売却することです。

一般的な住み替えとの大きな違いは、高齢者本人の生活・介護・財産管理を一体で考える必要があることです。

売却代金は、

• 老人ホームの入居一時金
• 月額利用料
• 医療・介護費
• 引っ越し費用
• 老後の生活資金

などに充てることが考えられます。

そのため、「高く売れるか」だけでなく、いつ現金が必要なのかまで考えて売却方法を決めます。

施設入居前と入居後、家を売るならどちらがいい？

どちらが正解とは一概に言えません。

施設の入居一時金などに売却代金が必要なら、売却スケジュールを先に逆算することが重要です。

一方、資金に余裕がある場合は、施設へ移った後に空き家として販売した方が、室内を見てもらいやすくなるケースもあります。

最重要｜認知症になると本人名義の家を家族だけでは売れないことがある

施設入居と不動産売却で、価格以上に注意していただきたいポイントです。

家が親名義だからといって、子どもが自由に売却できるわけではありません。

不動産売買では所有者本人の意思確認が重要です。

認知症などによって本人の判断能力が低下し、

有効な売買契約を締結することが難しい状態になると、

家族が「施設費用のために売りたい」と考えても、簡単には売却できない可能性があります。

状況によって成年後見制度などの検討が必要になるため、

本人の判断能力に不安を感じ始めている場合は、

不動産会社だけで判断せず、司法書士・弁護士等の専門家を交えて早めに整理することが重要です。

施設入居後に売却するなら「3,000万円特別控除」に注意

自宅を売却して利益が出た場合、一定の要件を満たせば、

居住用財産の譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

特に施設入居との関係で重要なのが、以前住んでいた家でも無期限に対象になるわけではないことです。

国税庁では、以前住んでいた家について、

原則として住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどを要件としています。

つまり、

「施設へ入ったから、とりあえず家は何年かそのままでいい」

と安易に考えるのはおすすめできません。

税制は個別条件によって適用可否が変わるため、税理士・税務署等への確認も含め、売却時期を検討しましょう。

家を売るか、残すか、貸すか？

施設入居＝必ず売却ではありません。

大きく3つの選択肢があります。

①売却する

現金化でき、固定資産税や空き家管理の負担を減らせます。

施設費用・老後資金を確保したい方には有力な選択肢です。

②そのまま所有する

「施設生活が合わなかったら戻りたい」という場合には選択肢になります。

ただし、誰も住まなければ防犯、換気、庭木、郵便物、建物劣化などの管理が必要です。

③賃貸に出す

家賃収入を施設費用に充てる考え方です。

ただし、修繕、入居者対応、管理費用、将来売却するときの条件なども検討する必要があります。

売却価格だけでなく「10年間所有した場合の維持費」「賃貸した場合の収支」まで比較すると判断しやすくなります。

家の中に荷物が大量に残っていても売れる？

売却相談は可能です。

施設入居では、家具、家電、衣類、食器、仏壇などをすべて施設へ持っていくことはできません。

そこで、

「片付けてから不動産会社へ相談しよう」

と考える方が多いのですが、必ずしも先に全部処分する必要はありません。

売却方法によって、

必要なものだけ持ち出す → 査定 → 売却方法を決める → 必要に応じて残置物を処分

という順番でも進められます。

先に高額な処分費用をかける前に相談した方が、無駄な出費を防げる場合があります。

【実際の相談事例】自宅を売って老人ホームへ入りたい

不動産のみらいでは実際に、足立区にお住まいの高齢女性から

「現在の家を売却して施設へ入りたい」という相談を受けています。

売却代金の一部を施設入居後の費用に充てたいというご希望でした。

娘さんたちにも立ち会っていただき、

「家はいくらで売れるのか」
「いつ売却するのか」
「施設入居との順番をどうするのか」

などを一緒に整理しました。

このような相談で大切なのは、不動産を売ること自体を目的にしないことです。

ご本人がこれからどこで、どのように暮らしたいのか。そのために不動産を売る必要があるのか。

ここから考えることが重要です。

不動産のみらいだからできる「施設入居＋自宅売却」

通常の不動産会社では、基本的に「家を売る」ことが中心です。

しかし施設入居を伴う高齢者の不動産売却では、

老人ホームをどうするか
↓
身元保証はどうするか
↓
家をどうするか
↓
残置物をどうするか
↓
将来の生活・財産管理をどうするか

まで問題がつながっています。

不動産のみらいでは、不動産売却だけでなく、

関連する福祉分野との連携を通じて、老人ホーム紹介、

身元保証、死後事務などを含めて相談できる体制を持っている点が大きな特徴です。

これは「施設入居で家を売りたい」という検索ユーザーに対して、非常に重要な違いになります。

プロの見解｜施設入居の家は「とりあえず空き家」が一番もったいないことも

売買経験1,000件以上の現場から見ると、避けたいのは、

施設入居 → 家をそのまま放置 → 数年経過 → 建物劣化 → 慌てて売却

という流れです。

すぐ売却する必要はありません。

しかし、

「売る」
「貸す」
「残す」

のどれを選ぶかだけは、早めに検討しておくことをおすすめします。

売却するなら、仲介で市場価格を狙う方法と、不動産会社が直接購入する買取があります。

時間に余裕があり、できるだけ高く売りたいなら仲介。施設費用などの関係で売却期限が明確なら、買取を含めて比較する考え方があります。

施設入居前に確認したいチェックリスト

• 自宅の名義人は誰か
• 本人の意思能力に問題はないか
• 住宅ローンは残っているか
• 施設入居に必要な初期費用はいくらか
• 毎月の施設費用はいくらか
• 自宅の査定価格はいくらか
• 売却代金がいつまでに必要か
• 家財・残置物をどうするか
• 売却・賃貸・保有を比較したか
• 税金の特例を確認したか
• 家族間で本人の希望を共有しているか
• 
  

この11項目を整理すると、施設入居と不動産売却の優先順位がかなり見えやすくなります。

FAQ｜老人ホーム入居と自宅売却

Q. 老人ホームに入った後でも自宅は売れますか？

本人に売却に必要な意思能力があり、所有関係などに問題がなければ売却できます。ただし、税制上の期限などもあるため早めに確認しましょう。

Q. 家を売って老人ホーム費用にできますか？

可能です。売却代金を入居一時金や月額利用料、今後の生活資金として確保する方法があります。

Q. 親が認知症でも子どもが家を売れますか？

子どもだからという理由だけで親名義の不動産を自由に売却することはできません。本人の判断能力の状況によって成年後見制度などの検討が必要になる場合があります。

Q. 家財道具が残ったままでも査定できますか？

できます。片付ける前に査定し、売却方法を決めてから残置物の処理を考える方法もあります。

Q. 施設をまだ決めていなくても相談できますか？

むしろ早い段階がおすすめです。施設費用と不動産の査定価格を把握すると、今後の資金計画を立てやすくなります。

まとめ｜「老人ホーム」と「家の売却」は別々に考えない

施設入居に伴う自宅売却で大切なのは、

①本人の希望
②施設入居時期
③必要資金
④自宅の市場価値
⑤本人の意思能力
⑥税金
⑦残置物
⑧家族の意向

を一緒に整理することです。

足立区・葛飾区で「親を老人ホームへ入れたい」

「施設費用のため実家を売りたい」

「施設入居後の空き家をどうするか迷っている」という方は、

売却を決める前の段階からご相談いただけます。

まずは「家がいくらになるのか」を知るだけでも、施設選びや今後の資金計画は大きく変わります。

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この記事は2026年時点の不動産市場や法制度をもとに、売買経験1,000件以上・相続相談約70％の実務経験を踏まえて作成しています。制度改正や市場動向により内容が変更となる場合がありますので、最新情報や個別の状況についてはお気軽にご相談ください。

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