相続したマンションは売る？住む？貸す？売却の流れ・税金・相続登記まで徹底解説【2026年版】

親や家族からマンションを相続したとき、多くの方が最初に悩むのが、

「このマンション、売った方がいい？」
「とりあえず持っておけばいい？」
「兄弟で相続したけど、どう売ればいい？」
「相続したマンションを売ると税金はいくら？」
「住宅ローンが残っていたら？」
「遠方なので管理できない」

といった問題です。

結論からいうと、相続したマンションは「売却・賃貸・自己利用」の3択を、

相続後できるだけ早い段階で比較することが重要です。

マンションは所有しているだけでも管理費・修繕積立金・固定資産税などの負担が続きます。

さらに2024年4月1日から相続登記が義務化されており、

不動産を相続で取得したことを知った日から原則3年以内に相続登記を申請する必要があります。

正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

義務化以前の相続で未登記の場合も対象です。

だからこそ、「相続したけれど、しばらく放置」だけは避けたい選択肢です。

相続したマンションとは？

相続したマンションとは、所有者が亡くなったことにより、その所有権を相続人が承継したマンションです。

戸建て相続との大きな違いは、マンションでは空室でも一般的に管理費・修繕積立金などの継続的な支出が発生することです。

誰も住まない状態が長期化すると、

管理費＋修繕積立金＋固定資産税＋火災保険等＋室内管理

という負担が積み上がっていきます。

そのため、相続マンションでは「いつか考える」より、早めに方向性を決めることが重要です。

相続したマンションの3つの選択肢

重要なのは、査定価格だけで判断しないことです。

たとえば年間の管理費・修繕積立金・固定資産税等が大きければ、

「将来値上がりするかもしれない」という理由だけで保有することが必ずしも有利とは限りません。

逆に、駅近など賃貸需要が高いマンションなら、売却だけでなく賃貸収支を比較する価値があります。

相続したマンションを売却する基本的な流れ

一般的には、

①相続人を確認
↓
②遺言書の有無を確認
↓
③遺産分割を検討
↓
④相続登記
↓
⑤マンション査定
↓
⑥仲介・買取など売却方法を決定
↓
⑦販売活動
↓
⑧売買契約
↓
⑨引渡し・決済
↓
⑩必要に応じて確定申告

という流れで進みます。

ただし、相続人が複数いる、遺産分割がまとまっていない、

ローンや抵当権があるなど、状況によって手続きは変わります。

2026年は特に注意｜相続登記には期限があります

2024年4月から相続登記は義務化されています。

相続によって不動産を取得した相続人は、原則として

「相続があったこと」と「その不動産を取得したこと」を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。

さらに重要なのが、2024年4月より前の相続も対象であること。

法務省によると、施行前に相続したことを知っていて未登記の不動産は、

原則として2027年3月31日までに対応する必要があります。

2026年現在、これは相続不動産を所有している方にとって重要な確認事項です。

兄弟・姉妹で相続したマンションは勝手に売れない

実務で注意したいのが共有名義です。

たとえば父親が亡くなり、兄・弟の2人でマンションを共有することになった場合、

マンション全体を売却するには共有者間での調整が必要です。

「自分はすぐ売りたい」
「兄は残したい」
「妹は貸したい」

となると、話が進まなくなります。

そのため相続したマンションでは、査定を取ることが家族会議の材料になります。

「売ったら手取りはいくらになるのか」

を具体化すると、感情だけではなく数字を基準に話し合いやすくなります。

相続したマンションはいくらで売れる？

マンション査定では、主に、

• 同じマンションの成約事例
• 同じマンションの売出物件
• 周辺マンションの成約価格
• 階数
• 方角
• 眺望
• 専有面積
• 間取り
• 室内状態
• 築年数
• 駅距離
• 管理状態
• 管理費・修繕積立金
• 大規模修繕の状況

などを確認します。

特にマンションの場合、同じ建物内の成約事例が重要な価格判断材料になります。

「AI査定で5,000万円だったから5,000万円で売れる」と単純には判断できません。

査定額と実際に市場で成約する価格は別物だからです。

相続マンションを高く売るために重要なこと

売買経験1,000件以上の実務から見ると、相続マンションで重要なのは最初の売出価格と販売戦略です。

高すぎる価格で長期間掲載すると、

「ずっと売れていないマンション」

という印象を与える可能性があります。

一方で、早く売りたいからと最初から安くする必要もありません。

査定価格
＋競合物件
＋過去の成約事例
＋室内状態
＋売主様の希望時期

を踏まえて価格戦略を決めることが大切です。

リフォームしてから売った方が高くなる？

必ずしもリフォームした方が得とは限りません。

たとえば300万円かけてリフォームしても、売却価格が300万円以上上がる保証はありません。

中古マンション購入者の中には、

「安く買って自分好みにリノベーションしたい」

という方もいます。

そのため、

現況販売
ハウスクリーニング
部分補修
全面リフォーム

の費用対効果を比較してから判断します。

相続直後に慌ててリフォーム会社へ依頼する必要はありません。

荷物・残置物が大量にあっても査定できます

相続マンションでは、

「親の家具が全部残っている」
「遺品整理が終わっていない」
「遠方なので片付けに行けない」

という相談もあります。

荷物が残っていても査定自体は可能です。

先に全部処分するのではなく、

査定 → 売却方針決定 → 必要品の確認 → 残置物処分

の順番で進めた方が効率的なケースもあります。

相続したマンションを売ったときの税金

ここは非常に重要です。

相続した不動産を売却した場合の譲渡所得では、

原則として被相続人が購入したときの取得費を引き継ぎます。 

また取得時期も被相続人の取得時期を引き継いで、長期・短期の判定をします。

基本的な考え方は、

売却価格 − 取得費 − 譲渡費用 ＝ 譲渡所得

です。

ここで困りやすいのが、

「親が40年前に買ったので売買契約書がない」

というケースです。

取得費が分からない場合などは、売却金額の5％相当額を取得費として計算できる制度がありますが、

税負担が大きくなる場合があるため、昔の契約書や領収書等を探す価値があります。

「取得費加算の特例」も確認する

相続税を支払った方が相続したマンションを売却する場合、

条件を満たせば相続税額の一部を譲渡所得計算上の取得費へ加算できる特例があります。

国税庁によると、相続や遺贈によって取得し、その人に相続税が課税されていることなどに加え、

相続開始日の翌日から相続税申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却することなどが要件です。

つまり相続マンションは、

「急いで売る必要はないが、税制上の期限を知らずに何年も放置するのも避けたい」

ということです。

税金については個別条件で大きく変わるため、税理士・税務署等に確認してください。

相続したマンションの失敗例

現場で避けたいのは次のパターンです。

相続
↓
兄弟で「そのうち決めよう」
↓
数年間放置
↓
管理費・修繕積立金・固定資産税を払い続ける
↓
大規模修繕や室内劣化
↓
ようやく売却相談

相続直後に売却を決める必要はありません。

しかし、「売却・賃貸・保有」の比較だけは早めにしておくことをおすすめします。

実際の相続相談で重要になること

不動産のみらいでは、相談の約70％が相続関連です。

相続したマンションの相談では、価格だけではなく、

「兄弟でどう分けるか」
「荷物をどうするか」
「遠方なので管理できない」
「いつ売るのがいいか」
「相続登記が終わっていない」

といった問題が同時に出てきます。

だからこそ、最初から「売却ありき」で話を進めるのではなく、相続人全員の希望と不動産の市場価値を整理することを重視しています。

相続マンション売却チェックリスト

相続したマンションについて、まず次の10項目を確認してください。

• 相続人は誰か
• 遺言書はあるか
• 相続登記は済んでいるか
• 共有名義になるか
• 管理費・修繕積立金はいくらか
• 固定資産税はいくらか
• 住宅ローン・抵当権は残っていないか
• 親が購入したときの契約書はあるか
• 室内に残置物があるか
• 売却・賃貸・自己利用を比較したか

この情報が揃うと、次に何をすべきか判断しやすくなります。

FAQ｜相続したマンション売却

Q. 相続登記前でも査定できますか？

査定相談は可能です。売却に向けて、相続関係や登記の状況を並行して整理していきます。

Q. 相続したマンションをすぐ売っても大丈夫？

売却自体は可能ですが、遺産分割、相続登記、税金、相続人の意向などを確認してから進めることが重要です。

Q. 兄弟共有でも売れますか？

マンション全体を売却する場合は共有者間の合意・手続きが必要になります。早い段階から意向を確認しておきましょう。

Q. 親の荷物が残ったままでも売却相談できますか？

できます。処分費用を先にかける前に査定を受け、販売方法と一緒に整理することをおすすめします。

Q. 足立区・葛飾区以外でも相談できますか？

物件所在地によって対応を検討できます。まず物件情報をご相談ください。

まとめ｜相続したマンションは「放置しない」が最重要

相続したマンションでは、

①相続人を確認する
②相続登記を確認する
③マンションの価値を把握する
④維持費を計算する
⑤売却・賃貸・自己利用を比較する
⑥税金を確認する

この順番で整理すると判断しやすくなります。

特に2026年は、2024年4月以前から未登記となっている相続不動産について、

2027年3月31日という期限を意識する必要があります。

足立区・葛飾区で相続したマンションについて、

「売るかまだ決めていない」
「兄弟と話すため価格だけ知りたい」
「相続登記から分からない」

という段階でも構いません。

不動産のみらいでは、売買経験1,000件以上・相続相談約70％の実務経験をもとに、

相続したマンションの売却をサポートしています。

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