相続放棄したら不動産はどうなる？実家・空き家を相続したくない場合の判断と売却の注意点【2026年版】

親が亡くなり、実家や土地を相続することになったとき、

「古い実家だから相続したくない」
「空き家の維持費を負担したくない」
「借金があるので相続放棄したい」
「相続放棄すれば実家だけ手放せる？」
「売却してから相続放棄できる？」

というご相談があります。

結論からいうと、相続放棄は「いらない不動産だけを放棄する制度」ではありません。

相続放棄をすると、その人は原則として最初から相続人ではなかったことになり、

不動産だけでなく預貯金などを含めた相続財産全体を相続しないことになります。

そのため「古い実家はいらないけれど、預貯金は相続したい」という選択は、通常の相続放棄ではできません。

さらに、相続放棄には原則3か月という期限があります。実家や空き家を相続した方は、

「放棄するか、相続して売却するか」を早い段階で整理することが重要です。

相続放棄とは？

相続放棄とは、亡くなった方の財産について、

権利も義務も引き継がないための家庭裁判所で行う手続きです。

裁判所によると、相続放棄の申述は原則として

「自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内」に行う必要があります。

申述先は被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所です。

財産関係が複雑で3か月以内に判断するための資料が揃わない場合は、

家庭裁判所へ熟慮期間の伸長を申し立てられる場合があります。

相続放棄と不動産売却｜まず知っておきたい違い

ここで特に重要なのが、「実家がいらない＝すぐ相続放棄」とは限らないことです。

不動産に市場価値があり、売却できるのであれば、

相続 → 売却 → 現金化

という選択肢もあります。

逆に住宅ローン以外の債務なども含め、明らかにマイナスの財産が多い場合には、相続放棄を検討する意味が大きくなります。

「実家だけ相続放棄」はできる？

原則できません。

例えば、

実家　500万円
預貯金　1,000万円

という相続財産があったとして、

「実家はいらないから放棄して、預貯金1,000万円だけ相続する」

という選択は通常できません。

そのため、古い実家や空き家があるからという理由だけで判断せず、不動産の価値を確認してから相続全体を検討することが重要です。

相続放棄を検討する前に「不動産査定」をした方がいい理由

不動産のみらいが実務上特にお伝えしたいポイントです。

「こんな古い家、価値なんてないだろう」

とご家族が思っていても、実際には土地として売却できるケースがあります。

建物が古くても、

• 土地として需要がある

• 古家付き土地として売却できる

• 建物を利用したい買主がいる

• 不動産会社による買取が可能

という可能性があります。

つまり、

建物が古い＝不動産価値がない

ではありません。

相続放棄の期限を意識しながら、不動産の市場価格、

預貯金、借金などを確認し、総合的に判断することが重要です。

【プロの見解】「売れないと思って相続放棄」は慎重に

不動産のみらいでは売買経験1,000件以上の実務の中で、

相続に関するご相談も多くいただいています。

そこで感じるのが、相続人自身が考えている不動産価値と、

実際の市場価値が一致しないことがあるという点です。

築年数が古い実家でも、建物ではなく土地に価値がある場合があります。

特に足立区・葛飾区では、

接道状況
土地面積
土地形状
駅距離
用途地域
再建築の可否
周辺の成約事例

などによって価値が大きく変わります。

そのため、不動産がある相続では、

①相続財産と債務を確認
②不動産価格を調査
③相続するメリット・デメリットを整理
④相続放棄するか判断

という順番で検討することをおすすめします。

ただし、相続放棄には原則3か月の期限があるため、査定だけに時間をかけ過ぎないことも重要です。

注意｜相続放棄を考えているなら勝手に不動産を売却しない

ここは非常に重要です。

相続放棄を予定している人が、自己判断で相続不動産を売却・処分するのは避けるべきです。

相続財産の処分は相続放棄に影響する可能性があるため、

具体的な行為をする前に弁護士等の専門家へ確認することをおすすめします。

「空き家だから先に片付けよう」

という場合も同様です。

残置物の中には財産的価値のあるものが含まれる可能性があります。

相続放棄を検討している段階では、処分方法にも注意が必要です。

相続放棄したら空き家の管理責任も全部なくなる？

「相続放棄した瞬間に、誰でも必ずすべての責任から解放される」と理解するのは正確ではありません。

2023年4月施行の改正民法では、相続放棄をした時点で相続財産を現に占有している人は、

その財産を相続人または相続財産清算人へ引き渡すまで、

自己の財産と同一の注意をもって保存する義務を負うことが明確化されました。

以前よく見られた、

「相続放棄しても次の人が決まるまで全員が管理義務を負う」

という一律の説明は、現在の制度を正確に表していません。

ここは2026年時点の記事として特に重要なポイントです。

相続人全員が相続放棄したら不動産はどうなる？

相続人全員が放棄し、結果として相続する人がいなくなった場合、

必要に応じて家庭裁判所への申立てにより相続財産清算人が選任される制度があります。

相続財産清算人は債務の支払いなど財産の清算を行い、

清算後に残った財産は最終的に国庫へ帰属することになります。

つまり、

「家族全員が相続放棄したら、その瞬間に空き家が自動的に国の所有になる」

わけではありません。

この点も誤解されやすいため注意してください。

実際の相談で多いケース

例えば、

「親が亡くなり、足立区の築年数が古い実家を相続することになった。

自分は住まないので相続放棄した方がいいでしょうか？」

というケース。

この段階で重要なのは、相続放棄をするか、

不動産を売却するかを不動産価値を確認せずに決めないことです。

仮に建物自体の価値がほとんどなくても、

土地として1,500万円で売却できる可能性があるなら判断は変わります。

反対に、売却が難しく、解体費・管理費・税負担などが大きいのであれば、

その情報も相続判断の材料になります。

不動産会社が決めるのは「相続放棄するべきか」ではありません。

不動産会社の役割は、判断材料となる不動産価値と売却可能性をできるだけ正確に提示することです。

相続放棄を検討している人のチェックリスト

• 相続開始を知った日はいつか

• 3か月の期限はいつか

• 相続人は誰か

• 預貯金はいくらあるか

• 借金・保証債務等はないか

• 不動産はいくつあるか

• 固定資産税評価額だけで判断していないか

• 実際の不動産市場価格を調べたか

• 空き家の残置物を処分していないか

• 不動産を勝手に売却・処分していないか

• 必要に応じて弁護士・司法書士等へ相談したか

• 
  

特に**「不動産がいくらで売れる可能性があるのか」**は、相続判断の重要な材料です。

足立区・葛飾区の相続不動産なら地域の市場価値を確認する

足立区の綾瀬・北千住・西新井・竹ノ塚、葛飾区の亀有・金町・新小岩などでは、

同じ築年数でも土地条件や立地によって売却価格は異なります。

不動産のみらいでは、中古不動産売却を中心に、

売買経験1,000件以上・相続関連の相談も多い実務経験をもとに、

相続した実家・土地・空き家などの売却相談に対応しています。

相続放棄そのものの法的判断は弁護士等の専門家の領域ですが、

「この実家はいくらで売れる可能性があるのか」
「古家付きでも売却できるのか」
「解体しないと売れないのか」
「買取なら売れるのか」

といった不動産部分については、売却査定によって判断材料を整理できます。

FAQ｜相続放棄と不動産売却

Q. 相続放棄した後に実家を売れますか？

原則として、相続放棄した人はその不動産を相続しないため、所有者として売却することはできません。

Q. 相続放棄する前なら売っても大丈夫ですか？

安易に売却してはいけません。相続財産を処分すると相続放棄に影響する可能性があります。先に専門家へ確認してください。

Q. 相続放棄はどこでする？

被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所へ申述します。

Q. 3か月で判断できない場合は？

相続財産の調査などで判断できない場合、家庭裁判所に熟慮期間の伸長を申し立てられる場合があります。

Q. 相続放棄すれば相続登記は必要ありませんか？

相続放棄によってその不動産を取得しない人については、「相続した不動産を売却するための相続登記」という流れにはなりません。一方、実際に不動産を相続した人には相続登記の義務化が関係します。2024年4月1日から相続登記は義務化されています。

まとめ｜「相続放棄」か「相続して売却」かは不動産価値を確認して判断する

相続放棄を検討する際に重要なのは、

「古い実家だからいらない」だけで判断しないことです。

相続放棄は不動産だけを選んで手放す制度ではありません。

まず相続財産と債務を把握し、実家・土地・マンションがある場合は市場価値も確認する。

そのうえで、必要に応じて弁護士・司法書士・税理士などの専門家と連携しながら判断するのが基本です。

足立区・葛飾区で「相続放棄するか実家を売却するか迷っている」という段階でも、

不動産のみらいでは不動産の査定・売却可能性という部分から判断材料を整理できます。

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