中古×築古でも価値がある──葛飾区で“高く売るためのポイント”とは？

序章

「古い＝売れない」は誤解──“築古中古”が人気の理

「うちの家はもう古いから、きっと売れないよね。」
──そうお話しされる方が、葛飾区では今も少なくありません。

築30年、40年を超える木造住宅。
外壁や屋根の劣化が目立ち、間取りも古い。

しかし近年、**“築古でも価値のある中古住宅”**が静かに注目されています。

理由のひとつは、新築価格の高騰です。
建築資材や人件費の上昇により、新築一戸建ては平均4,000万円〜5,000万円台が当たり前。

そんな中で、手の届く価格帯でマイホームを探す若い世代が増え、
「リフォーム前提の中古住宅」に需要が集まっているのです。

さらに、葛飾区は再開発や交通利便の改善も進行中。
立石・新小岩・金町など、都心へのアクセスが良く、
生活インフラも整う地域では、築年数より“立地と暮らしやすさ”が重視される傾向があります。

買主の視点が変わった

以前は、「古い家＝リスク」と見られがちでした。
しかし今は、リフォーム技術や住宅ローン制度の進化により、
**“古いけれど価値を作れる家”**へと見方が変化しています。

• リノベーション住宅ローンの普及

• 中古＋リフォームのワンストップ提案

• 断熱・耐震補強による性能向上

• DIY人気によるリユース志向の高まり

• 
  

これらの流れが「築古中古」を再評価させ、
特に地元の不動産会社が提案する再生プランに注目が集まっています。

地元密着店がカギを握る理由

中古住宅は1件ごとに状態・立地・需要が異なるため、
全国展開の大手よりも、地域の相場と買主層を知る“地元密着店”が強い。

「この通りはファミリー層に人気」
「このエリアは再建築不可でも買取ニーズがある」
──そうした**“地元の肌感覚”**が、築古住宅の売却では何よりの武器になります。

不動産のみらいでは、
葛飾区・足立区エリアを中心に、築古住宅の売却・買取・リフォーム再販までを一貫サポート。
築40年以上の家でも、“再生できる資産”として売却成功した実例が多数あります。

まとめ

築古＝売れない、ではありません。
「古い家をどう見せるか」「どんな買主に届けるか」で結果は大きく変わります。

次章では、葛飾区の中古住宅市場の最新動向と、
今どんな物件にニーズがあるのかを詳しく解説していきます。

第1章

地域で変わる中古住宅市場──葛飾区の最新動向

中古住宅市場は全国的に拡大していますが、
その中でも葛飾区は特に動きが活発なエリアです。

理由は単純に「価格」と「利便性」のバランスが取れているから。
近隣の江戸川区・足立区と比べても、
同じ築年数・面積の物件が数百万円単位で手頃なことから、
若い世代やリノベーション志向のファミリー層に人気が集まっています。

1. 新築価格の高騰で“中古＋リフォーム”が主流に

2020年代以降、新築一戸建ての価格は右肩上がり。
葛飾区では、駅近の新築建売住宅が5,000〜6,000万円台に達するケースも珍しくありません。

一方、中古住宅であれば2,500〜3,500万円台で購入可能な物件も多く、
その差額でリフォームを行う“中古＋リノベーション”の需要が急増。

LIFULL HOME’Sの調査によれば、
葛飾区で「中古一戸建て×リフォーム」を希望する問い合わせは、
過去3年間で約1.6倍に増加しています。

つまり、築年数が古い家ほど「手を加えて住みたい」層のターゲットになるということです。

2. 再開発が進むエリアほど“立地重視”傾向が強まる

特に注目なのは、京成立石駅・新小岩駅・金町駅の再開発エリア。
新しい商業施設や道路整備が進み、生活利便性が向上しています。

たとえば、立石駅前再開発では大型商業施設が2026年に完成予定。

周辺では築40年前後の住宅の売買が増え、
「再開発エリア内に中古住宅を購入し、自分好みにリノベーションする」
という若年層の動きも見られます。

また、堀切菖蒲園・水元公園周辺では、
自然環境の良さを求めるシニア層の住み替え・買替ニーズも拡大中。
“住み替え前提の中古売却”が活発になっているのが特徴です。

3. 築古物件でも「土地＋建物セット」で売れる時代に

以前は、「古家付き土地＝解体して更地売り」が一般的でした。
しかし、最近では**“古家を活かして売る”**動きが増えています。

理由は、
・解体費用が高騰している（平均100〜150万円）
・古家再利用を前提とするリノベ業者が増えている
・既存建物があるほうが住宅ローンが通りやすい

この3つ。

そのため「築40年でも現況のまま販売」のニーズが増え、
実際に“リフォーム前提購入”を希望する買主が増えています。

不動産のみらいでも、築古住宅の査定依頼が昨年比で**約135％**に上昇。
なかには「屋根や壁に傷みがあるけれど、リノベ業者が即購入」というケースも。

4. 買主層の多様化──“安く買って自分で作る”時代へ

中古住宅市場を支えているのは、
価格を抑えつつ自分好みにリフォームしたいという“実需層”。

特に30〜40代の共働き世帯が中心で、
「駅徒歩10分圏」「耐震・断熱改修可能」「駐車場あり」などの条件に人気が集中。

また、最近は“投資型のリフォーム事業者”も増えています。
古家を購入→再生→再販売する流れが活発化し、
築古住宅が地域の資産として再循環する仕組みが広がっているのです。

5. 葛飾区で求められる“地元目線の査定”とは

中古住宅の売却では、
「相場」だけでなく「地域特性」を踏まえた査定が不可欠です。

たとえば、

• 再開発予定の立石エリアは今後の資産価値上昇見込み

• 一方で、狭小地・準防火地域では再建築コストを考慮する必要あり
  こうした細かな地域事情を踏まえた査定こそ、
  “地元に強い会社”の判断力が問われます。

• 
  

不動産のみらいは、葛飾区の成約データと現場感覚を融合させた
**「地域特化型査定」**を採用。

築年数・土地条件・学区・交通利便などを総合評価し、
「売れる価格」ではなく「納得して売れる価格」を提示しています。

まとめ

中古住宅の売却は、単に築年数や相場だけでは測れません。
**“誰がどんな目的で買うか”**を読み取る力が、成功の鍵です。

葛飾区では、再開発・生活利便・価格バランスという3要素が交わり、
築古でも価値が再発見されています。

次章では、そんな中古住宅をどう“見せるか”──
「売却」「買取」「リフォーム」の選び方を詳しく解説します。

第2章

売却・買取・リフォームの違いと費用対効果

中古住宅を売るとき、最初に悩むのが
「売却」「買取」「リフォーム」──どの方法を選ぶかです。

築古物件の場合、立地・状態・予算によって最適解が大きく変わります。
ここでは、それぞれの特徴と費用対効果を比較しながら、
“後悔しない選び方”を解説します。

1. 一般的な「仲介売却」──市場で“高く売る”方法

もっともポピュラーなのが、不動産会社を通じて売り出す仲介売却です。
これは、市場に公開して買主を探す方法。

築古住宅でも、**「立地」や「間取り」「再建築の可否」**次第で十分に高値が狙えます。

メリットは、

• 市場価格に近い“相場以上”で売却できる可能性

• リフォーム・現況販売など柔軟な提案が可能

• 地元需要を反映しやすい（特に不動産のみらいのような地域密着型）

• 
  

一方でデメリットは、

• 内見や販売期間が必要（平均2〜3ヶ月）

• 室内状態によっては印象が悪くなるリスク

• 売却完了まで時間がかかる場合もある

• 
  

つまり「時間に余裕があり、できるだけ高く売りたい」方向けの方法です。

2. 「買取」──早く・確実に現金化する方法

築年数が古く、
「早く売りたい」「手続きが面倒」「室内が傷んでいる」
といった場合は、不動産買取が選ばれます。

買取は、不動産会社（例：不動産のみらい）が直接購入する仕組み。

仲介を通さないため、

• 内見不要

• 契約まで最短3〜7日

• 現況のままでOK（掃除・修繕不要）

というスピード感が魅力です。

ただし、市場価格の8割前後が相場となるため、
「価格よりスピード・手軽さ」を重視する方向けです。

葛飾区では特に、
「遠方に住む相続人」「空き家管理に困っている方」からの
買取依頼が増えています。

不動産のみらいでは、
買取後にリノベ再販・賃貸転用・解体再建などの戦略を組み合わせ、
地域の空き家再生にも貢献しています。

3. 「リフォーム後売却」──“見せ方”で価格を上げる戦略

築古住宅の中でも、構造がしっかりしている物件なら、
部分リフォームを行って売り出すのも有効です。

特に効果が高いのは以下の箇所

• 外壁・屋根の塗装（印象UP）

• 水回り（キッチン・浴室）の交換

• クロス・床の張り替え

• 照明・建具の交換

• 
  

部分リフォームでも、印象が一気に変わり、成約スピードが2倍以上になることもあります。

ただし、全体リフォームを行うと費用負担が大きいため、
「どこに手をかけるべきか」を見極めるのが重要です。

不動産のみらいでは、

• リフォーム前提での査定

• リフォーム費用の一部立替

• リフォーム済み販売プラン

• 
  

などを用意し、築古でも**“見せ方”で価値を高める戦略**を提案しています。

4. 「現況販売」──コストをかけずにスピード勝負

築年数がかなり古い物件や、空き家状態が長い物件では、
現況のまま販売するケースも増えています。

「手を加えずにそのまま売る」方法で、
リフォーム費用ゼロ・片付け不要が最大の利点。

意外にも、

• リノベ業者

• 建築会社

• 投資家層
  からのニーズが高く、
  「解体費込み」で購入するケースも。

• 
  

ポイントは“買主が手を入れたい自由度”を残すこと。
過度な修繕をせず、素材としての魅力を伝えるのがコツです。

5. “費用対効果”の考え方

築古住宅では、「費用をかけた分だけ高く売れる」とは限りません。

たとえば…

• 外壁塗装に80万円かけても、売値が上がるのは＋30万円程度

• 水回り一式交換で150万円でも、買主が好みを変えることも

大切なのは、“どの層に売るのか”を明確にすること。

若いファミリー層向けなら見た目重視、
業者買取層なら現況販売でも十分。

不動産のみらいでは、
**「最小コストで最大の見せ方」**を軸に、
物件ごとに最適な売却方法を提案しています。

まとめ

築古中古の売却には、“3つの出口”があります。
1️⃣ 仲介売却（高値重視）
2️⃣ 買取（スピード重視）
3️⃣ リフォーム販売（印象重視）

この3つを正しく比較することで、
「早く」「高く」「納得できる」売却が実現します。

次章では、
実際に**不動産のみらいが実践する“中古住宅再生戦略”**を紹介します。
地域密着だからこそできる“築古再生”のノウハウを、具体的に見ていきましょう。

第3章

不動産のみらいが実践する“中古住宅再生戦略”

築古住宅の売却で最大の課題は、
「どう見せるか」「どう価値を伝えるか」です。

古い家ほど、買主が抱く“マイナスイメージ”を
“再生の可能性”に変えることが、成功の鍵になります。

不動産のみらいでは、足立区・葛飾区の築古住宅を中心に、
「再生して売る」地域特化型戦略を展開しています。

単に査定・販売するだけでなく、
リフォーム・買取・空き家活用までをワンストップで支援するのが特徴です。

1. まず“現場目線”の調査から始まる

再生戦略の第一歩は、現場確認と生活動線の把握です。

築古住宅では、図面上の情報だけでは分からないポイントが多くあります。

たとえば、

• 庭の陽当たりや風通し

• 隣家との距離やプライバシー性

• 前面道路の幅員（再建築条件の可否）

• 騒音・振動・治安などの地域特性

• 
  

こうした細部を確認した上で、
「どんな買主層に向けて販売するのが最適か」を明確化します。

不動産のみらいでは、現地調査と市場分析を同時に行い、
**“その家の個性を最大限に活かす再生プラン”**を立てます。

2. “手をかける場所”を見極めるリフォーム戦略

築古住宅のリフォームは、**「全部直す」より「要点を抑える」**のが鉄則です。

みらいが重視するのは、次の3ポイント
1️⃣ 第一印象（玄関・外観・照明）
2️⃣ 水回り（キッチン・浴室・洗面・トイレ）
3️⃣ 空間演出（クロス・床・建具）

これらを部分リフォーム＋ホームステージングで演出し、
“住みたくなる雰囲気”をつくることで、
築年数に左右されない印象を与えます。

また、築40年以上の住宅では、
既存住宅売買瑕疵保険（国交省認定）や耐震改修補助金を活用し、
買主がローンを組みやすい形に整えます。

3. “写真＋体験”で魅せる販売演出

再生後の販売では、見せ方が勝負です。
不動産のみらいでは、
**「写真×物語」で伝える中古住宅マーケティング」**を導入。

• 専属カメラマンによる撮影

• Before／Afterの比較画像

• 家の“ストーリー”を添えた紹介文

を通じて、“物件の背景”まで伝えるスタイルを採用しています。

たとえば「昭和50年代の家を家族の思い出を残したままリフォーム」など、
感情に訴えるストーリーは、若い購入層にも好評です。

また、現地見学では香り・照明・BGMを演出し、
「この家に住んだら…」をリアルに想像できる体験型内覧を実施しています。

4. 地域ネットワークを活かした“買主マッチング”

不動産のみらいの強みは、地域内での買主ネットワークです。

• LINE登録者による購入希望者リスト

• 既存オーナーからの紹介

• 地元業者・リフォーム会社との連携

これにより、築古住宅でも**“待たせない販売”**を実現。

物件情報を出したその週に内見希望が入ることも多くあります。

特に、葛飾区では「古民家風住宅」や「平屋物件」など、
独自の需要を持つ層が多いため、
“リフォーム済み中古”としての訴求力が高いのです。

5. “売却後の安心”までサポート

再生した住宅を売ったあとも、
不動産のみらいでは買主・売主双方のフォローを継続します。

• 瑕疵保険・保証付き引渡し

• 引渡後のアフター相談窓口

• 次の住み替え・相続相談への連携

• 
  

これにより、売却後のトラブルや不安を防ぎ、
「紹介から次の相談へ」とつながる信頼関係を構築しています。

まとめ

築古中古の再生は、“古さを隠す”のではなく、
“味わいを活かす”ことが成功のポイントです。

不動産のみらいは、
葛飾区・足立区に密着した現場経験と提携ネットワークを活かし、
単なる不動産会社ではなく**“再生パートナー”**としてサポートします。

次章では、売却前に知っておきたい
**「印象アップのための具体的チェックリスト」**を紹介します。

第4章

売却前にできる「印象アップ」ポイント5選

築古住宅の売却では、第一印象がすべてを左右します。

同じ立地・間取りでも、「明るく、清潔に、丁寧に管理されている」と感じるだけで、
査定額や成約スピードに差が出ます。

不動産のみらいでは、築古物件を多数取り扱う中で、
「ここを直すだけで印象が劇的に変わる」という
5つの“印象アップ”ポイントをまとめました。

1. 玄関と外観──“最初の10秒”で心をつかむ

人が家を見た瞬間、無意識に判断するのが「玄関と外観」です。
たとえ室内がきれいでも、
外壁や玄関が暗く・汚れて見えるだけで“古さ”が強調されてしまいます。

【改善ポイント】

• ポーチ照明の交換（LEDで明るく）

• 玄関ドア・ポスト・表札の清掃または塗装

• 雑草の除去・簡易ガーデニング

• 外壁やフェンスの高圧洗浄

• 
  

実際、不動産のみらいがサポートした築38年の戸建では、
外壁洗浄＋玄関タイル清掃だけで来場者の印象が大幅に改善し、
成約スピードが半分に短縮した事例もあります。

2. 水回り──“生活感”を整理するだけで清潔感UP

中古住宅で買主が最も気にするのは「水回りの清潔感」です。
汚れやカビが目立つと、リフォーム費用を過大に想定されてしまうため、
査定額が下がる傾向にあります。

【改善ポイント】

• トイレ・洗面台の水垢・カビ除去

• シャワーヘッド・蛇口を新品に交換

• シリコン目地の補修（黒ずみはマイナス印象）

• カーテン・マット類を明るい色に変更

• 
  

水回りをすべて新品にする必要はありません。
“清潔に整っている”印象づくりが重要です。

3. 照明・窓──光と風が“広さ”を演出する

室内の明るさは、築古住宅の印象を左右する最大要素。
少し暗いだけで「古い」「狭い」と感じられがちです。

【改善ポイント】

• 電球色（オレンジ）→昼白色（白）への変更

• カーテンを開け、日光を取り込む

• クリーニングで窓ガラスを透明に保つ

• 観葉植物や白い小物を配置して反射光を利用

• 
  

不動産のみらいでは、販売前の「照明チェック」を標準化。
明るさを調整するだけで写真の印象が格段に良くなり、
ポータルサイトでのクリック率が平均1.8倍に上がった事例もあります。

4. 室内の香りと空気感──“快適さ”を五感で演出

意外に見落とされがちなのが、「匂いと空気の流れ」。
タバコ・ペット・湿気などの匂いは、来場者の印象を下げる大きな要因です。

【改善ポイント】

• 内見前の十分な換気

• 消臭スプレーではなく、炭・重曹など自然素材を使用

• カーテンやクッションを洗濯

• 季節に合わせたアロマ（柑橘・森林系が好印象）

• 
  

とくに築30年以上の住宅では、
「古さの匂い」を和らげる工夫が効果的。
実際、みらいの担当物件では香りの演出を加えた物件の成約率が約20％上昇しています。

5. 家の“ストーリー”を伝える

築古住宅の強みは「長く愛されてきた家」という“歴史”そのものです。
新築にはない温かみ・味わいを伝えることで、
買主の心に響く物語になります。

【ポイント】

• 売主様が大切にしてきた想い出（例：家族写真・手入れ記録）

• 地域とのつながり（町会活動・地域イベント）

• 修繕履歴・メンテナンス記録

• 
  

みらいでは、販売ページやチラシに「この家の物語」を掲載し、
“人が住んできた家”としての魅力を引き出します。
感情を動かすことで、築古でも“価値ある一軒”として選ばれるのです。

まとめ

印象アップのコツは、“高額リフォーム”ではなく“丁寧な手入れ”。
小さな工夫で築古住宅の印象は大きく変わります。

不動産のみらいは、売却前の無料相談時に
**「改善チェックリスト」**をお渡しし、
最小コストで最大の効果を上げる方法を一緒に考えます。

次章では、実際にこれらのポイントを実践して
“築40年の家を高値で売却した事例”をご紹介します。

第5章

実例とまとめ──築40年の家が生まれ変わるまで

築古住宅の再生は、「古い家を売る」ことではなく、
“価値を見直す”プロジェクトです。

ここでは、不動産のみらいが実際に手掛けた
葛飾区内での築古再生事例を通じて、
どのように家が生まれ変わり、
どんな流れで成約に至ったのかをご紹介します。

事例①：立石エリア／築41年 木造2階建

「父が建てた家をそのまま残したい」──
ご相談に来られたA様は、老朽化が進んだ実家の処分を悩まれていました。
雨漏り・壁の汚れ・床の軋みなど、劣化は目立つものの、
立石駅徒歩8分という立地条件は抜群。

不動産のみらいでは、**“現況のまま見せる魅せ方”**を選択しました。

• 外壁洗浄と玄関照明の交換

• 家具の撤去＋ステージング（小物配置）

• プロ撮影による明るい写真演出

• 
  

結果、リフォーム費用をほとんどかけずに
販売開始から1ヶ月で申込・2ヶ月で成約。
購入者は「立地と雰囲気に惹かれた」とのこと。

A様も「想い出を残した形で家を託せた」と笑顔で話されました。

事例②：金町エリア／築38年 リフォーム併用売却

次のB様は、空き家状態が3年続いた木造住宅。
老朽化が進み、当初は「解体して土地で売るしかない」と諦めていました。

みらいでは、**“最低限の再生＋販売”**を提案。

• 外壁と屋根の塗装のみ実施（費用80万円）

• 室内はクリーニングとカーテン交換のみ

• 写真＋チラシ＋LINE広告を同時展開

• 
  

結果、築年数のハンデを感じさせない外観イメージに仕上がり、
同エリアの相場より**＋120万円高値で成約**しました。

「少しの手入れでここまで変わるとは」とB様も驚かれ、
「地域密着の提案力が違う」と評価をいただきました。

事例③：堀切エリア／築45年 空き家買取→再販モデル

最後のC様は、相続後の管理が難しくなった空き家を所有。
遠方にお住まいだったため、
「立ち会いも手続きも最小限で済ませたい」との希望でした。

みらいでは、直接買取＋リノベ再販の形で対応。

• 現況で買取契約

• 提携施工会社によるリノベーション（約3ヶ月）

• 再販価格＋420万円で販売完了

• 
  

リノベ後は、無垢材フローリングと対面キッチンを採用し、
“昭和の家が令和仕様に生まれ変わる”をテーマに再販売。
地域内で「古家再生の成功例」として注目されました。

地元専門店だからできる“総合力”

これらの事例に共通するのは、
**「地域を知り尽くした戦略」と「小さな工夫」**の積み重ね。

不動産のみらいは、

• 査定 → 改善提案 → 写真・広告 → 成約
  までを一社完結で行い、
  さらに司法書士・建築士・解体業者・税理士など
  専門家との連携も強みとしています。

• 
  

その結果、築古でも“売れる物件”へと変わる仕組みを構築。
単なる査定や販売にとどまらず、
**「再生を通じて地域の資産価値を守る」**という理念で活動しています。

まとめ

築古中古住宅は、「古い」から価値がないのではなく、
“活かし方”を知られていないだけ。

少しの工夫で、家の印象は劇的に変わり、
「売れない」と思っていた物件が、
“次の世代につながる資産”へと生まれ変わります。

葛飾区で長年培った地元の信頼と経験をもとに、
不動産のみらいは今日も、
築古住宅の再生と地域の未来づくりを支えています。

まとめ

無料相談で分かる“築古中古”の最適出口戦略

築古住宅の売却は、「今の状態」だけで判断すべきではありません。
古い家にも必ず活かせる価値があり、
その価値をどう引き出すかが、成功と失敗を分けるポイントです。

不動産のみらいでは、
足立区・葛飾区を中心に1,000件以上の取引実績をもとに、
「築古×中古住宅専門」の査定・再生サポートを行っています。

“無料相談”で分かる3つのこと

① どの売り方が一番得か
　仲介・買取・リフォーム販売など、物件の状況に合わせた最適な方法を診断。
　「今売る」「少し手を加えてから売る」など、
　無理のない出口戦略を明確にします。

② 手をかけるべき場所と、かけなくていい場所
　費用を抑えて印象を上げるポイントをチェック。
　玄関・照明・水回りなど、
　小さな改善で大きく印象を変える方法を具体的にご提案します。

③ 地元で“早く・納得価格”で売れる仕組み
　葛飾区・足立区の買主ネットワークを活かし、
　HP・ポータル・LINE公式を連動させたスピード集客を実現。

　他社では難しい「地域限定での反響強化」に強みがあります。

地域密着だからこそできる安心サポート

査定・販売・登記・税務──すべてをワンストップで支援。
「解体かリフォームか迷っている」「相続登記も同時に進めたい」など、
複雑なケースも一括で対応可能です。

不動産のみらいは、
単に家を“売る”会社ではなく、
“家を未来へつなぐ”地域パートナーとして、
お客様の想いに寄り添い続けます。

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