“築古でも高く売れる？”足立区の中古不動産売却戦略2025

序章

「築古＝売れない」は誤解──足立区で広がる中古再生ブーム

ここ数年、足立区の住宅市場では、
「築年数が古い＝売れない」という常識が、
少しずつ変わり始めています。

かつては“築20年を超えた家は資産価値がない”とされていましたが、
今では中古住宅のリノベーション需要が増え、
“再生できる不動産”として注目される時代になりました。

とくに足立区は、区内全域で再開発が進み、
鉄道アクセス・生活利便性・地価バランスが整った「現実的な住み替えエリア」として人気。

若年層の“中古＋リフォーム購入”が増えたことで、
築30〜40年の住宅にも再評価の波が訪れています。

中古不動産が“資産”として見直される背景

国の住宅政策も、今や「ストック型社会」へとシフトしています。

新築偏重から、中古住宅を再生・流通させる方向へ。

これにより、築年数だけでなく
**「立地」×「管理状態」×「再生余地」**が査定の大きな要素に。

古い家でも、地域特性や再生計画が明確であれば、
**“再販価値のある物件”**として高評価されるケースが増えています。

足立区は、都心アクセスの良さに加え、
荒川・舎人・綾瀬・竹ノ塚など地域による価格差が大きく、
「古いけれど立地が良い家」が数多く残るエリア。

だからこそ、“売り方”次第で査定額が2〜3割変わる可能性があります。

不動産のみらいが考える「築古再生」の新基準

不動産のみらいでは、これまで1,000件以上の取引を通して、
築古住宅を**「古い」ではなく「活かす」**視点でサポートしてきました。

• 現地の特性を踏まえた再生プラン提案

• 部分リフォームによる査定額UP

• 築古特化の販売ストーリー設計

• 地元リフォーム業者との連携でコスト最適化

• 
  

これらの取り組みにより、
「売れないと思っていた家が、むしろ早く・高く売れた」
という成功例が多数生まれています。

序章まとめ

築古住宅の価値は、“築年数”ではなく“見せ方”で決まります。
足立区のような地域密着市場では、
「立地・印象・提案力」＝査定力の時代へ。

次章では、足立区の中古住宅市場のトレンドを分析し、
どのように「リフォーム需要」が売却を後押ししているのかを詳しく解説します。

第1章

足立区の中古住宅市場──リフォーム需要が変える売却の常識

足立区の中古不動産市場は、ここ数年で**「築年数よりも“再生価値”を重視する流れ」へと明確に変化しています。
特に2024年以降は、住宅ローン控除・リノベーション補助金などの政策が後押しとなり、“中古を買って直す”世代が増加**。
このトレンドが、売却市場にも大きな影響を与えています。

1. 「古い家＝リフォーム前提」で買う時代へ

かつては、築20年を超える家は「価値がない」と判断されることが一般的でした。
しかし現在は、購入者の半数以上が“リフォーム前提”で物件を探しています。

• 住宅ローン＋リフォームローンの併用制度

• 
  

• 補助金（子育て世帯・省エネリフォーム）

• SNS・YouTubeによるDIY・再生事例の増加

こうした社会的背景により、「古い家を直して住む」ニーズが確立。

足立区では特に、綾瀬・梅島・舎人・竹ノ塚などの再開発エリアを中心に、
築30〜40年クラスの物件が再評価されています。

2. 足立区の中古売却動向と平均相場

2025年現在、足立区の中古戸建の平均成約価格は約3,800〜4,200万円台。

ただし、築年数が古い場合でも、以下の条件を満たせば相場より高値で売却されるケースがあります

築古でも“立地＋印象”を整えることで、
新築よりも実用的で現実的な選択肢として選ばれる時代になっています。

3. 足立区の買主層が求める「中古の条件」

不動産のみらいが実際に取引を行う中で感じるのは、
「買主の意識変化」です。

‍‍‍ 30代共働き世帯：
「新築より広く、交通アクセス重視」
→ 綾瀬・竹ノ塚・舎人公園エリアが人気

‍ 

単身・DINKS層：
「中古でもリフォーム済なら即入居したい」
→ 北千住・五反野・梅島周辺に集中

シニア層（住み替え）：
「子ども世代へ引き継ぐために整理売却したい」
→ 相続・空き家対策としての売却相談が増加

つまり足立区では、“リフォーム済・再生済”＝安心・合理的という認識が広まっているのです。

4. 「不動産のみらい」が見る“足立区の強み”

地元専門店としての目線から見ると、
足立区の中古住宅には他エリアにない強みが3つあります

1️⃣ 再開発と住宅バランスの両立
　→ 北千住など都心寄りの地価上昇と、舎人方面の生活コスパの両立。
2️⃣ 土地面積の広さ
　→ 建て替え・再生・賃貸併用など出口の柔軟性が高い。
3️⃣ コミュニティの成熟度
　→ 地域で暮らす安心感・子育て世帯の定着率が高い。

これらは、築古住宅を“再生”して販売する上での大きな資産価値。
新築志向の都心部とは異なり、「中古でも地元で住み続けたい」層が多いのが特徴です。

5. まとめ

足立区の中古不動産市場は、今や「古さ」ではなく「活かし方」が価値を決める時代。
そしてその判断を支えるのが、地域を知る査定力と再生提案力です。

次章では、不動産のみらいが行う「売却・買取・再生リフォーム」の具体的な違いと、
費用対効果の比較を詳しく解説します。

第2章

売却・買取・再生リフォームの選び方と費用対効果

中古住宅の売却を検討するときに最も迷うのが、
「どの方法が一番得なのか？」という点です。

足立区のように、築30年以上の住宅が多い地域では、
**“状態に合わせた出口戦略”**を選ぶことが何よりも重要になります。

ここでは、不動産のみらいが実際に行っている

３つの基本パターン──
①仲介売却、②不動産買取、③リフォーム再生売却──を比較しながら、
費用対効果と成功のポイントを紹介します。

1. 仲介売却──相場で高く売る“王道パターン”

仲介売却は、もっとも一般的で高値を狙える方法です。
市場に公開して購入希望者を募るため、
**「時間をかけてでも相場で売りたい」**人に最適です。

メリット

• 相場価格での売却が期待できる

• 内装を整えれば印象UPで成約率向上

• 需要の多い足立区では問い合わせが早い

⚠️ 注意点

• 売却まで平均2〜3ヶ月

• 内見準備・清掃などの手間が必要

• 値下げ交渉に柔軟性が求められる

費用対効果の目安

• 想定売却価格：相場の95〜105％

• 販売期間：約2〜3ヶ月

• 手数料：売却価格の3％＋6万円（法定上限）

✨ みらいの工夫：
「査定＋販売戦略」を一体化し、物件ごとにターゲット層を設定。
LIFULL HOME’Sなどのポータルサイト掲載後、平均10日で反響獲得しています。

2. 不動産買取──スピード重視の“即現金化パターン”

「すぐに現金化したい」「相続した家を片付ける時間がない」

そんな方には、買取が適しています。

不動産のみらいでは、独自の再販ネットワークにより、
古い家でも現況のまま買取が可能です。

メリット

• 最短3日で契約・10日で現金化

• 内見・修繕・リフォーム不要

• 残置物があってもOK

⚠️ 注意点

• 買取価格は相場の80〜90％程度

• 市場公開による高値競争はなし

費用対効果の目安

• 想定買取価格：相場の80〜90％

• 手数料：不要（直接買取のため）

• 成約までの期間：約1〜2週間

✨ みらいの特徴：
地元再販業者・建築会社との連携により、
築古でも“再生前提”での買取額を提示。
「他社より100万円高い買取」実績も複数あります。

3. 再生リフォーム売却──“価値を上げてから売る”戦略

築古住宅でも、「見せ方」を変えるだけで価値は上がる──
それを実現するのが、再生リフォーム売却です。

部分的なリフォームや清掃で印象を大きく改善し、
相場＋10〜20％の査定アップを狙います。

代表的な改善ポイントと費用目安

ポイント：
リフォームは「全体」より「印象」。
特に玄関・水回り・照明を整えるだけで写真映えが良くなり、
内見数が増える＝早期成約につながります。

費用対効果の実例（足立区綾瀬）
リフォーム費用：120万円
売却価格：＋280万円（＋約23％UP）
販売期間：30日で成約

4. 現況販売──コストをかけずに売り切る選択

老朽化や雨漏りなど修繕が必要な場合は、
「現況販売」で修繕なし・片付けなしのまま売却も可能です。

足立区では、再建築目的や土地活用を狙う買主も多いため、
“現況”でもニーズは十分あります。

実際の成約例（竹ノ塚エリア）
築45年／土地35坪
→ 現況販売・解体不要で即日申込（買取業者）
→ 査定額2,600万円 → 成約価格2,520万円（−3％）

5. まとめ：どの出口を選ぶべき？

結論

足立区の築古住宅は、「出口の選び方」で結果が大きく変わります。
査定額UPもスピード重視も、“目的に合わせた戦略”が鍵。

次章では、不動産のみらいが実際に行っている
**「地域特化型・築古再生サポートの仕組み」**を詳しく紹介します。

第3章

不動産のみらいが実践する“築古再生サポート”の仕組み

築年数が古い住宅でも、「売れる家」に変えることはできます。
そのために必要なのは、単なるリフォームではなく、
**“地域と物件の特性を見極めた再生戦略”**です。

不動産のみらいでは、足立区を中心に1,000件以上の査定・売却を行ってきた経験から、
築古物件を「活かす」ためのノウハウを確立。

査定・再生・販売・アフターまでを一貫して行うことで、
**“手間をかけずに高値で売る”**を実現しています。

1. 現場を重視する「実地査定」で再生可能性を判断

不動産のみらいの査定は、データではなく「現場から始まる」。

築年数や間取りだけでなく、次のような細部まで丁寧に確認します

• 外壁・屋根の劣化状態

• 配管・基礎など修繕可能かどうか

• 周辺の生活環境・交通アクセス

• 再建築条件・敷地形状・方角

• 
  

これにより、「リフォームして売るべき家」なのか
「現況で買取した方がいい家」なのかを即判断。

たとえば、竹ノ塚・梅島エリアでは
**“立地は良いが老朽化が進んだ木造住宅”**が多く見られます。
現地で構造を確認した上で、
外観・内装の一部補修のみで再生できる物件を多数発掘してきました。

2. 無駄を省く「最小コスト再生」

築古再生で最も大切なのは、「全部直す」ことではなく、
**“印象を変える最低限の工夫”**です。

不動産のみらいでは、以下の3ステップを軸に再生を提案しています

1️⃣ 見せ方を変える：
　玄関・照明・クロス・水回りなど“第一印象”を整える

2️⃣ 映える写真を撮る：
　プロカメラマン撮影で、Before／Afterを可視化

3️⃣ 販売ターゲットを明確にする：
　「若年層」「リフォーム前提購入層」「再販業者」などに合わせた提案文を作成

これにより、100万円以内の再生でも査定額が＋200〜300万円になるケースが多く、
費用対効果は非常に高いといえます。

3. 再生に強い地元ネットワーク

築古再生を支えるのは、地域密着のネットワーク。
不動産のみらいは、地元のリフォーム会社・建築士・職人と直接提携し、
**「小回りが利く迅速施工」＋「実費ベースのコスト調整」**を実現しています。

• 部分補修：2〜3日で完了

• 外観リフレッシュ：5日〜1週間

• 空家クリーニング：最短翌日対応

• 
  

また、再生した物件を地域イベントやオープンハウスで公開し、
「地域が応援する売却活動」として展開。
これが“地域に根ざした売り方”として、地元住民の信頼を得ています。

4. 「査定→再生→販売」までのワンストップ体制

不動産のみらいの最大の強みは、
査定から販売までを社内一貫で行うこと。

1️⃣ 査定段階で再生の方向性を決定
　→ 「どこを直せば価値が上がるか」を数値で明示
2️⃣ リフォーム提案書を作成
　→ 費用・期間・売却想定価格をシミュレーション
3️⃣ 再生後の販売戦略を設計
　→ 買主層を想定した広告・写真・ストーリー展開
4️⃣ 販売→契約→アフターまで連携
　→ 引渡し後もサポート（税務・リフォーム相談等）

この流れにより、売主様は**「最短・最小コスト・最大効果」**での売却が可能になります。

5. 再生後の販売成功例

綾瀬エリア（築38年木造2階建）

• リフォーム費用：約110万円（外壁・照明・クロス）

• 査定額：2,780万円 → 再生後3,180万円

• 成約期間：掲載後21日で申込

舎人エリア（築43年中古住宅）

• 現況買取を希望 → みらいがリフォーム再販

• 買取価格：2,200万円 → 再販価格：3,050万円

• 約1.4倍の再生価値を実現

6. まとめ

築古住宅の再生は、“コスト”ではなく“戦略”で決まります。

不動産のみらいは、地域を知り尽くした専門店として、
**「どこに手を入れるべきか」「どこを残すべきか」**を判断し、
無駄のない最短ルートで価値を高めるお手伝いをします。

次章では、さらに実践的に──
**「売却前にできる印象アップの工夫」**を
成功事例とともに紹介します。

第4章

売却前にできる印象アップの工夫──足立区の成功事例に学ぶ

築古住宅の売却で“最も効果が出やすい工夫”は、
高額なリフォームではなく、**「印象を整えること」**です。

足立区では、築30年・40年の中古住宅でも、
玄関・照明・水回りなどのちょっとした改善だけで
査定額が＋50〜200万円上がったケースが多く見られます。

ここでは、不動産のみらいが手掛けた事例をもとに、
実際に効果のあった「5つの印象アップ術」を紹介します。

1. 玄関と外観──“10秒の第一印象”を制する

買主が物件を見た瞬間に判断するのが「玄関と外観」。
人は10秒以内に“好き／嫌い”を直感的に決めるといわれています。

ポイント

• 外壁や門扉を高圧洗浄で清掃

• ポーチ照明をLEDに交換

• 錆びたポストやドアノブを新品に

• 玄関ドアの再塗装

• 
  

成功例（足立区 梅島）
築41年の住宅を「外壁洗浄＋玄関塗装＋照明交換」で改善。
費用わずか12万円で、査定額＋150万円アップ。

写真映えが良くなり、ポータルサイト掲載3日で10件の問い合わせを獲得しました。

2. 水回り──“古くても清潔感で勝負”

築古物件の印象を左右するのは「キッチン・浴室・トイレ」。
最新設備への交換が難しくても、清潔感を演出するだけで十分効果があります。

ポイント

• カビ取り・水垢除去を徹底

• シャワーヘッド・蛇口を交換

• 白系カーテン・マットで統一

• 換気扇と照明のLED化

• 
  

成功例（足立区 綾瀬）
築38年の木造住宅。
浴室クリーニング＋換気扇交換のみで査定額＋80万円。
「古いけど手入れされてる」と買主が即決。

3. 照明と窓──“広く見せる工夫”で印象UP

築古住宅では、照明の暗さや窓の汚れが「古さ」を強調します。
逆にここを整えると、空間が広く・明るく見える効果が得られます。

ポイント

• 電球色→昼白色に交換（明るい白光）

• カーテンを淡い色へ変更

• サッシ・ガラスを徹底清掃

• 小型鏡で奥行きを演出

• 
  

成功例（足立区 竹ノ塚）
照明をLEDに変更し、窓周りを清掃しただけで、
内見時の「第一印象が全く違う」と好評価。
わずか2万円の費用で申込に繋がりました。

4. 匂いと空気──“五感に届く印象”を整える

内見時、見落とされがちなのが**「匂い」**です。
古い家特有の湿気や生活臭を感じさせないことで、
心理的な“清潔感”を高めることができます。

ポイント

• 内見前30分は窓全開で換気

• 消臭剤ではなく木炭・重曹で自然消臭

• 季節に合わせて柑橘・ヒノキの香りを使用

• エアコン内部を簡易クリーニング

• 
  

成功例（足立区 舎人）
築35年の空き家。内見前に自然消臭＋換気を徹底した結果、
「空気が軽く感じる」と好感触を得て即日申込。
視覚だけでなく嗅覚も売却要素になる典型例です。

5. ストーリー──“暮らしの情景”を伝える

築古住宅の魅力は、“新築にはない温もり”です。
そこで重要なのが、物件にストーリー性を持たせること。

みらい式ストーリープラン

• 「祖父母が大切に守ってきた家」

• 「毎朝陽が差し込むダイニング」

• 「庭の桜を眺めながら過ごす春」

販売ページや資料にこれらの一言を添えるだけで、
買主の印象は大きく変わります。

成功例（足立区 西新井）
「40年間、家族を見守った家」として紹介した結果、
内見件数が通常の2倍に増加。
“物語”を感じさせる販売戦略が共感を呼びました。

まとめ

築古住宅は、“手入れされている家”として見せるだけで価値が上がります。
それを支えるのは、リフォームではなく印象設計。

足立区では、地域特性を踏まえた「清潔・明るい・温もりある見せ方」が成功の鍵。

不動産のみらいは、こうした小さな工夫を積み重ねることで、
築古住宅を“選ばれる物件”へ導いています。

次章では、実際に「築40年以上でも高値売却を実現した事例」をもとに、
地元専門店だからこそできる売却の流れを紹介します。

第5章

実例とまとめ──築40年でも「価値がある」と言われる理由

築40年以上の家を「売る」というと、
多くの方が「どうせ古いから」と諦めがちです。

しかし、足立区の中古不動産市場では、
**“築古でも、きちんと見せれば売れる”**という事例が次々に生まれています。

不動産のみらいでは、単に家を売るのではなく、

**“物件が持つ力を最大化する”**という視点でサポートしています。
ここでは、実際に高値成約につながった3つの実例を紹介します。

事例①：綾瀬エリア／築42年 木造住宅

「解体予定」から一転、印象改善で＋200万円成約

相続で受け継いだ実家を売却したいというご相談。
当初は老朽化が進み、他社では「解体前提」と言われていました。

しかし、不動産のみらいが現地を確認すると、
構造はしっかりしており、「外観洗浄＋照明交換」で十分再生可能と判断。

実施内容：

• 外壁高圧洗浄

• ポーチ照明交換

• 玄関ドアの塗装

総費用：わずか18万円。

結果、査定額2,480万円 → 成約価格2,680万円（＋200万円UP）。
「古いのに清潔感がある」と買主から高評価を得ました。

事例②：竹ノ塚エリア／築39年 中古戸建

“家族のストーリー”を活かして販売

単身高齢者の方が施設入居に伴い、自宅を売却。
築39年、内装も当時のままでしたが、
「手を加えずとも“温もり”で売れる」と判断。

販売資料では、

“家族4人で過ごした40年の時間を、次の世代へつなぐ家”
というメッセージを添え、撮影も自然光を活かした柔らかい写真に。

結果、相場より5％高い価格で成約。
「新築にはない人の温度がある家」と評されました。

事例③：西新井エリア／築45年 空き家

“再生前提の買取”でスピード＋安心を両立

建物の傷みが激しく、修繕コストも高い物件。

しかし不動産のみらいでは、再販業者とのネットワークを活かし、
**現況買取（相場の85％）**で即対応。

• 残置物そのまま

• 解体不要

• 契約から10日で入金完了

売主様は「片付けもせず助かった」と安心された上、
再生後の物件が地域イベントで公開されたことに感動されていました。

築古住宅の成功共通点

どの事例にも共通するポイントは3つです

築古住宅の価値は、“築年数”ではなく、
**「地域＋提案力」**で決まる時代です。

不動産のみらいが選ばれる理由

1️⃣ 地域密着×再生ノウハウ
　足立区の地価動向や買主傾向を熟知。
　築古再生・空き家対応・相続案件まで幅広く対応。

2️⃣ 査定から販売まで一貫対応
　「どこを直すべきか」「どこを残すべきか」を現地判断。
　最短1ヶ月で契約可能なワンストップ体制。

3️⃣ LIFULL HOME’S 売却査定問合数 第1位（2023.7〜2024.6）
　信頼と実績に基づいた査定力と情報発信力。

まとめ

築40年を超える家でも、
“正しい見せ方”と“地域の理解”があれば必ず売れます。

不動産のみらいは、
地元に根ざした再生・販売・買取のすべてを自社内で完結し、
売主様に最適な出口を提案します。

次章では、締めくくりとして
**「不動産のみらいへの無料相談」**についてご案内します。

まとめ

「不動産のみらい」へ無料相談で築古の可能性を最大化

築年数が古い家でも、「もう売れない」と決めつける必要はありません。

大切なのは、**“物件の価値を見抜く目と、地域を理解した提案力”**です。

足立区の中古住宅市場では、
築30〜50年の家が“再生”を経て再び選ばれる時代になっています。

買主は「古い＝不安」ではなく、
「手を加えて自分らしく住める家」を求めています。

不動産のみらいができること

1️⃣ 地域特化の査定力
　足立区内のエリア相場・再開発動向・生活利便性を反映した“地元基準”で査定。

2️⃣ 築古再生の提案力
　外観・照明・水回りなど最小コストで印象を変えるリフォーム提案を実施。

3️⃣ 売却・買取・再生の3軸サポート
　「すぐ現金化したい」「手を加えて高く売りたい」など、
　状況に合わせた最適な出口戦略を設計。

4️⃣ LIFULL HOME’S売却査定問合数 第1位（2023.7〜2024.6）
　豊富な成約実績と口コミ評価が信頼の証です。

無料相談でわかること

• 現在の相場と“本当の査定価格”

• 売却・再生・買取の最適ルート

• 売り出し時期とエリア別需要

• 
  

• 売主様に合わせたスケジュールと税金面のアドバイス

「古い家だから…」と諦める前に、
地域を知る専門店・不動産のみらいにご相談ください。
築古住宅の“次のステージ”を一緒に見つけます。

不動産のみらいは、
単に家を“売る”会社ではなく、
“家を未来へつなぐ”地域パートナーとして、
お客様の想いに寄り添い続けます。

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