序章：2025年秋の足立区土地市場 ― 成約データから見る売却好機

2025年秋、足立区の土地市場は大きな転換点を迎えている。
これまで上昇を続けてきた地価の動きが、ついに**「横ばい～微減」**へと変化し始めたのだ。

背景には、建築費の高止まり、金利上昇の兆し、そして区内再開発による「選ばれる土地」と「売れ残る土地」の二極化がある。

REINS（不動産流通機構）の最新データによると、
2025年9月時点での足立区土地成約件数は前年同月比で**＋7.8％増**。

一見すると活況に見えるが、詳細を見れば、
動いているのは「整った土地」と「駅近・角地・整形地」に限られている。
裏を返せば、“整えた売主”が勝っている市場だ。

成約単価は横ばい、ただし“質”によって差が拡大

足立区全体の平均坪単価は、
2024年夏時点の約137万円→2025年秋時点で139万円前後と小幅上昇に留まった。

だが、エリア別に見ると様相はまるで違う。

• 綾瀬・北千住エリア：坪160〜190万円台で堅調

• 
  

• 西新井・竹の塚エリア：再開発進行中で上昇傾向

• 
  

• 舎人・鹿浜・入谷エリア：駅徒歩圏は堅調だが郊外はやや調整

• 
  

つまり、同じ足立区内でも「場所と整備状況」で坪単価が最大1.5倍以上異なる。
これが今季の大きな特徴だ。

不動産のみらい代表コメント
「足立区の土地市場は“整備されているかどうか”で価格が決まります。
測量・境界・接道条件を整えた土地は、相場より早く高く決まります。」

取引数の増加と“相続由来土地”の急増

もうひとつ見逃せない動きが、相続による売却の増加だ。

足立区では65歳以上の人口比率が約29％に達し、
「親の土地を売りたい」「相続登記を終えたばかり」といった案件が
REINS上でも顕著に増えている。

こうした土地は、長年管理が行き届いておらず、
境界不明・私道持分不明などの課題を抱えがちだが、
逆に**整備をすれば価格上昇余地が大きい“伸びしろ物件”**でもある。

不動産のみらいでは、
司法書士・測量士・税理士と連携し、
「相続登記＋査定＋販売準備」をワンストップで支援。
これにより、他社では“難しい”とされる案件もスムーズに成約へ導いている。

いま動くべき理由

2025年秋は、「売り手が主導できる最後の季節」と言っても過言ではない。

• 金利上昇が現実味を帯びる前に売る

• 冬以降の買い控え前に反響を最大化

• 競合物件が少ない今こそ露出効果が高い

この3要素が揃うのが、まさに今（10〜12月）だ。

年明け以降は買主が慎重化し、同じ条件でも成約価格が5〜8％下がるケースが想定される。

不動産のみらいアドバイス
「“売るか迷っている”なら、まず相場を知ることから。
査定は“売る決断”ではなく、“売れる判断材料”です。」

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次章では、2025年9月の**足立区成約データ（REINS抜粋）**を基に、
地域別の相場と坪単価レンジを詳しく分析していきます。

第1章：成約データで読み解く足立区の土地相場と傾向（2025年9月版）

2025年9月、足立区では全28件の土地成約がREINSに登録された。
その取引分布を見ると、北千住・綾瀬・竹ノ塚・西新井を中心に取引が集中しており、
「再開発エリア」と「駅徒歩10分圏整形地」が依然として市場を牽引している。
一方、六町・花畑・保木間といった郊外エリアでも、広い土地や角地を条件に堅調な需要が続く。

エリア別・坪単価帯で見る市場の“温度差”

足立区全体の平均坪単価は概ね110〜140万円台に収束。
ただし、エリアごとに明確な差があり、地価の分布は「3極構造」を示している。

• Aランク（坪単価200万円超）
  　→ 北千住・千住旭町・千住宮元町など、都心接続性が高く商業地を含むエリア。
  　REINSでは北千住徒歩10分圏の土地が複数成約し、坪260万円を超える案件も確認された

  　このゾーンは法人・投資家の動きも目立ち、駅近物件の希少性が価格を押し上げている。

• 
  

• Bランク（坪単価110〜150万円前後）
  　→ 綾瀬・西新井・竹ノ塚・栗原などの住宅系エリア。
  　伊勢崎線・千代田線のダブルアクセスが魅力で、実需層の中心価格帯として安定。
  　たとえば栗原3丁目（大師前駅徒歩5分）では坪164万円前後で成約、
  　竹ノ塚17分圏の西伊興4丁目では110万円前後と、需給のバランスが取れている

  
  

• Cランク（坪単価80万円以下）
  　→ 花畑・舎人・六町・鹿浜などの外縁部。
  　駅距離があるものの、土地面積100㎡超・間口広め・前道6m以上といった条件で評価され、
  　特に「旗竿を避けた整形地」で反響が高まっている。
  　六町・南花畑では、つくばエクスプレス沿線の人気が底支えとなっており、
  　郊外でも**“道路条件×面積”で売れる**傾向が顕著だ。

成約データが示す「共通点」3つ

9月に成約した28件のデータを分析すると、
ほぼ全ての成約地に共通している要素が3つ見えてくる。

① 駅徒歩15分以内＋整形地

最も早期に決まった物件は、北千住・綾瀬・竹ノ塚などの駅徒歩10〜15分圏。
接道が4m以上・間口7m超・南または東向きという条件が揃うと、
掲載後1〜3週間以内に申込→成約というスピード取引が多い。

② 販売資料の整備が早い

REINSに登録された時点で「測量図・現況写真・地目明示」が揃っている物件ほど成約率が高い。
反対に、資料未整備・越境未確定のまま掲載された土地は、2カ月以上残存するケースが多数。
売出時に“整える”ことが、結果的に数十万円〜百万円単位の価格差を生む。

③ 「実需＋小規模開発」両方の需要が共存

足立区は他区に比べ土地価格がまだ手頃で、2区画分譲を想定する中小デベロッパーが積極的に購入。
特に西伊興・舎人・保木間・江北といったエリアでは、
「開発しやすい整形地」を求める業者の入札競合が相場を支えている。

9月成約ピックアップ（抜粋）

これらのデータが示すのは、「地形と整備度が価格を決める」という事実。
同じ足立区でも、未測量・私道・旗竿は平均より20〜30％下落傾向にある。
一方で、登記・測量済・整形・境界確定の物件は、掲載初週で反響10件以上を獲得するケースも多い。

不動産のみらいが見る「2025年秋のリアル」

「いまの足立区市場は“スピード×整備”の時代です。
値下げで売るより、“整える”ほうが高く早く決まります。
当社では現地測量・境界確認・販売資料の一括整備を無料サポート中です。」

不動産のみらいでは、販売準備段階から売主に寄り添い、
法務・測量・登記の専門家と連携して**“整った売却”**を提案。
このスタイルが2025年に入り、問い合わせ件数・媒介契約数の増加につながっている。

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第2章：竹の塚・西新井・綾瀬・舎人 ― エリア別で見る“勝ち筋”

足立区の土地市場は一枚岩ではない。
REINS成約データを詳細に見ていくと、地域ごとに「売れ方」と「反響の質」がまるで異なる。
2025年秋の動向をエリア別に読み解くと、売却の勝ち筋が鮮明になる。

竹の塚 ― 再開発が呼び水、駅近は即反響

2024年に完了した竹の塚駅高架化工事の影響で、
駅徒歩10分圏の土地は今も問い合わせが絶えない。
REINSでは、西伊興4丁目（竹ノ塚徒歩17分・約142㎡）が9月に成約 。
整形・南道路・前道12mという条件が揃い、短期成約となった。

このエリアのポイントは「交通＋生活利便性＋整形地」。
大型商業施設「竹の塚マルイ」「トスカ」再生計画の進展により、
買主の層は単なる居住希望者から小規模デベロッパー・二世帯層へ拡大している。

不動産のみらいの戦略提案
竹の塚周辺は「駅徒歩15分圏・整形地・南向き」であれば、
同条件の他エリアより坪5〜10万円高く売れる傾向。
今の相場を活かすなら、測量＋販売資料整備→即売出しがベスト。

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西新井 ― ファミリー需要と再開発の二重構造

西新井は、区内でも生活利便性と広さのバランスが取れたエリア。
REINSでは、栗原3丁目（大師前駅徒歩5分・整形地）が坪164万円前後で成約 。
駅近＋角地＋間口7m以上という好条件が重なり、
わずか掲載3週間で申込が入った。

西新井の特筆点は、

• 建築条件付き販売が減少（自由設計志向）

• ファミリー層＋小規模業者の競合入札

• 西新井大師・イオン・病院など生活環境の安定性

つまり、「生活の安心感×再開発期待」が売却の鍵だ。
境界確定・私道明示を済ませた土地ほど反響が高く、
特に**100〜120㎡の整形地は“問い合わせ数トップ”**である。

不動産のみらいコメント
「西新井では、手を入れず売り出すより、“整えて出す”ほうが30〜60万円高く決まります。」

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綾瀬 ― 千代田線需要が支える“安定高値ゾーン”

足立区の中でも綾瀬は、安定的な高値成約が続く。
REINS成約では、東和5丁目（北綾瀬徒歩9分・150㎡）が9月25日に成約 。
坪120万円台ながら、地形良好・駅近・整形と条件が揃っており、
買主は一次取得層。
特に近年は、北綾瀬駅の商業活性化と教育環境の充実で人気が再燃している。

綾瀬での売却成功のポイントは、

• 地形が整った角地

• 駅徒歩10分圏

• 建築プラン提案付きの販売

これらを揃えると、他エリアよりも平均成約期間が20〜30％短縮される。
さらに、近隣の葛飾区亀有・青砥方面と比較しても、
「地価は同水準、利便性は上位」という評価がつく。

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舎人 ― 「広さ×価格」で選ばれるコスパ重視エリア

舎人ライナー沿線は、足立区内でいま最も土地取引が増加しているエリアだ。
特に舎人・江北・入谷・鹿浜周辺は、100㎡以上の土地が多く、
自宅＋駐車場・二世帯併用などの需要が強い。

REINSでは、六町や舎人公園周辺で二方道路・6m以上前道の整形地が多く、
坪100万円前後で安定成約 。
一見割安だが、
「広い土地＋建築コストを抑えたい層」にとっては絶好の選択肢だ。

不動産のみらいコメント
「舎人は“土地から買って家を建てたい”人の聖域です。
売主が建築プランや駐車レイアウトを提案するだけで、反響は2倍に増えます。」

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• 整形地＋測量済＋駅徒歩15分以内 → 即反響

• 資料整備・法務対応済 → 高値成約

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第3章：2週間で決める価格設定と初動戦略 ― 足立区売却の成功法則

「早く、高く、トラブルなく」。
土地売却の理想はこの三拍子だが、現実には**“初動の2週間”**で成否の9割が決まる。
足立区の最新成約データを分析すると、
「初動戦略を立てた売主ほど短期で高値成約している」ことが明確に見えてくる。

⏱ 初動2週間が勝負 ― 価格設定の「黄金レンジ」

土地売却では、売出価格＝戦略価格である。
REINS上での反響数・閲覧数のデータを追うと、
相場＋3〜5％以内で設定した物件は2週間以内に8割が問い合わせを獲得。
一方、相場＋10％以上では閲覧は多いが、申込率が急減する傾向にある。

足立区の例で見てみよう。
西新井・竹の塚の標準的な坪単価が120〜150万円の場合、
初動での売出設定は 「坪単価＋5万円以内」 が最も効率的だ。
相場から乖離しすぎると、検索結果や広告でも競合に埋もれてしまう。

不動産のみらいの戦略基準
「最初の2週間は“価格を試す期間”ではなく、“印象を作る期間”です。」
反響がある＝価格が適正。反響がない＝設定見直し。
このサイクルを確実に回すことが、高値成約への最短ルート。

“第一印象”を制する販売資料の作り方

土地は建物と違い、「完成形のイメージ」が伝わりにくい。
だからこそ、不動産のみらいでは販売初期に**「完成イメージ＋活用プラン」**を提示する。

1. 現地写真＋整形ライン図の重ね合わせ
   　→ 境界確定済みを印象づけ、安心感を演出。

2. 想定プランCG・間取り提案
   　→ 買主に“建てた後”の未来を想像させる。

3. 法務・測量書類の整備済み明示
   　→ 信頼性UP＋スピード成約。

4. 
   

この3点をセットで整えるだけで、足立区内でも反響率が1.6倍に上がるというデータがある。
特に、綾瀬・舎人エリアのように新築志向が高い地域では、
「建築プラン付き土地」として出すだけで平均成約日数が37日→22日に短縮された。

値下げではなく“整える”で勝つ

2025年の市場では、単純な価格調整よりも、整地・整備による再注目がトレンドだ。
REINSで再掲載後に成約した案件のうち、
「測量追加＋現況更地化＋法務整備」を行った物件は、**再掲載後1か月で成約率78％**を記録。

一方で、価格のみを下げた再掲載は成約率45％に留まった。

つまり「値下げではなく、整える」。
これがいまの足立区市場における王道だ。

不動産のみらいでは、売出し前の法務チェック・測量確認・共有名義整理を
すべてワンストップで支援しており、
再掲載案件でも平均成約日数を30日以内に短縮している。

担当アドバイザーより
「値下げより“見せ方の再構築”が効く時代です。
写真・図面・コピーを整えるだけで印象が変わります。」

デジタル時代の“露出戦略” ― 広告をどう使うか

現代の土地売却では、「どのサイトに出すか」よりも「どう見せるか」が重要だ。
足立区では特に、Google検索・LINE査定・SNSリターゲティング広告からの流入が増加中。

不動産のみらいでは、

• Googleで「足立区 土地 売却」を検索したユーザーに再広告を配信

• LINE登録後に“エリア別相場レポート”を自動送信

• 高反響の時間帯（平日18時〜22時）に重点露出

といった独自のデジタル追客オート化を実装しており、
広告経由の成約率を平均の2.3倍に高めている。

価格戦略まとめ：勝ちパターン3ステップ

1️⃣ 適正価格でスタート（相場＋3〜5％以内）
　→ 2週間で反響がなければ即見直し。

2️⃣ 販売資料を整える（見せ方重視）
　→ 写真・測量図・プランCGで“未来を見せる”。

3️⃣ 整備で再浮上（値下げ前に改善）
　→ 測量・更地化・登記対応を整え再掲載。

不動産のみらいアドバイス
「“安く売る”より、“整えて売る”。
そのほうが、結局は早く・高く・気持ちよく決まります。」

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「足立区 土地 売却」「相続 土地 売却 足立区」「共有名義 土地」「境界 確定」「不動産のみらい」

⚖ 第4章：法務・測量・相続・共有 ― 足立区土地の“整え方”

土地の売却で失敗する人の多くは、「売り出しの前準備」を軽視している。
しかし足立区の最新成約データを精査すると、整備済みの土地ほど早く・高く・トラブルなく決まることが明白だ。
2025年秋現在、REINS登録の成約案件のうち約7割が「測量図付き・境界確定済」だった。
つまり「整っている土地」こそ、買主・仲介・金融機関から最も信頼されるのだ。

測量と境界 ― “線を引く”だけで価値が変わる

足立区では特に、古い宅地や再建築可能判定が必要な土地が多い。
測量を行い、筆界・境界・面積を明確化するだけで、
坪単価が5〜10万円上がるケースも珍しくない。

測量には以下の2種類がある：

• 現況測量：目印・塀など目視範囲の測量。

• 確定測量：隣地所有者立会い・法務局登記簿上での確定。

• 
  

後者を実施しておけば、買主の融資審査もスムーズに通りやすく、
契約から決済までの期間を平均20日短縮できる。

不動産のみらいでは、地元測量士との連携により、
「無料境界チェック＋図面作成サポート」を提供しており、
売出し前の整地判断も同時に進められる。

アドバイス
「測量はコストではなく“投資”です。
一度整えておけば、その土地は将来も“売れる状態”で維持できます。」

法務チェック ― 名義・登記・地目を整える

足立区では、相続による名義未変更の土地が多く、
「売りたいけれど登記が親名義のまま」というケースも多発している。
この状態では売却活動自体が法的に進められない。

法務の整備は3ステップ：

1️⃣ 相続登記（司法書士対応）

2️⃣ 地目・地積の登記修正（法務局）

3️⃣ 私道持分・通行権確認

この3つを済ませることで、査定価格が平均8〜12％改善する。
実際に足立区竹の塚・花畑での事例では、
相続登記完了＋地目変更後に再査定した結果、
坪単価が120万円→138万円に上昇し、1カ月で成約したケースもある。

⚖ 不動産のみらい提携司法書士コメント
「相続登記を済ませてから査定を受けると、買主の信用度が段違いに上がります。
名義が明確な土地は“即時契約OK”として選ばれるのです。」

共有名義・遺産分割 ― 家族間トラブルを防ぐ「段階整理」

足立区では、親子・兄弟など複数人での共有名義が非常に多い。
そのままでは、売却契約に全員の同意が必要になり、
1人でも署名を拒否すれば契約自体が進まない。

不動産のみらいでは、共有名義トラブルを回避するため、
「共有者ヒアリング → 意向整理 → 持分査定 → 共有解消提案」
という4ステップサポートを導入している。

また、共有名義のまま売却する場合でも、
各共有者の持分割合に応じた精算シミュレーション表を提示することで、
金銭トラブルを未然に防いでいる。

共有名義の整理相談はLINEで受付中
「共有 土地 売却 足立区」と送信すると、
持分計算ツールと無料相談窓口が自動返信される。
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相続土地国庫帰属制度 ― “手放す”も選択肢

2023年から始まった「相続土地国庫帰属制度」も、
足立区内での相談件数が増加している。

管理が難しい空き地・遠方土地の場合、
国に引き取ってもらうという方法も選べる。

ただし、制度利用には境界確定・残置物撤去・権利関係の整理が必要。

不動産のみらいでは、
「売却 or 国庫帰属 どちらが得か」をデータ比較レポートで提示し、
所有者に最適な出口戦略を提案している。

「整える」だけで変わる3つの効果

1️⃣ 査定価格の上昇：境界・登記・測量を整えるだけで＋10〜20％

2️⃣ 反響率の向上：信頼性アップで広告閲覧数1.5倍

3️⃣ 取引スピード改善：融資・契約進行がスムーズ化

これらはすべて、実際のREINS成約データにも裏付けられている。

不動産のみらい代表コメント
「“売れる土地”に共通するのは、整っていること。
その状態にしてから売り出せば、必ず結果が出ます。」

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今回は「売却タイミング」「成約トレンド」「地域別動き（北千住・綾瀬・竹ノ塚・西新井など）」を踏まえ、2025年秋～冬にかけての展望を分析。

最終章：2025年秋、足立区土地売却の最適タイミングと未来展望

1. 2025年秋の成約トレンド分析

REINS最新データによると、足立区の土地成約は9月だけで28件と高水準を維持。

特に目立つのは以下の3エリア：

• 
  

• 北千住～千住旭町周辺：坪単価260万円超の高値成約

• 
  

• 綾瀬・東和・東綾瀬：駅徒歩10分以内の一住・準工地域で坪単価120万円前後

• 
  

• 竹ノ塚～伊興～舎人エリア：一中・二中地域の整形地で坪単価80〜100万円

9月成約物件の平均坪単価は**約112万円（前年同月比＋5.8％）**で、
金利上昇懸念がある中でも「実需＋相続整理案件」の動きが強く、価格は下支えされている。

2. 年末へ向けた「売り時」の判断基準

秋から冬にかけての売却戦略では、**「決済スピード重視型」**がカギとなる。

特に以下の要素がそろうと、年内成約率が約1.7倍に上昇：

• 測量済・確定測量図あり

• 更地または建物解体予定済

• 相続登記完了・共有解消済

• 
  

逆に、未登記・越境・残置物ありの土地は、買主側ローン審査で停滞するケースが続出。
そのため、「整備を終えて10月中に売出し→12月決済」が、もっとも効率的なスケジュールといえる。

3. エリア別の動きと買主層の変化

• 北千住エリア：事業用地・共同住宅用地の需要増。商業系地目が動きやすい。

• 
  

• 綾瀬エリア：千代田線沿線で再開発進行中。自宅兼賃貸・二世帯対応地が人気。

• 
  

• 竹ノ塚～舎人ライン沿線：道路幅4m以上・整形地の取引が増加。

• 
  

• 西新井・梅島周辺：相続売却案件が多く、司法書士連携型売却が主流。

REINS成約データでも、舎人2丁目・西新井3丁目・伊興4丁目などで9月に複数成約が確認された

4. 今後の市場展望 ― 「2026年へ向けて」

• 金利上昇による「ローン通過難民」層が出る一方で、
  現金買主・事業法人の仕入れ需要は依然強い。

• 
  

• 足立区内では特に「複数筆一括売却」「旧家屋付き土地売却」の相談が急増。

• 2026年上半期にかけては、整地済み更地の流通量が減少する見込み。

• 
  

したがって、今秋～冬にかけては、
「整えて→出す」ことで高値かつ短期決済を狙える最後の好機となる。

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• 対象エリア：足立区全域（綾瀬・竹ノ塚・舎人・西新井・北千住）

• 対応内容：現地査定・登記確認・境界チェック・相続整理相談

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