不動産査定は、不動産を売却する際や、住宅ローンを組む際など、様々な場面で必要になることがあります。
不動産の価値を正確に把握するためには、不動産査定が不可欠です。
そこで今回は、不動産査定の方法や流れについて詳しく解説します。
不動産売却をお考えの方は是非この記事を参考にしてみてくださいね！
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不動産査定とは？
不動産査定とは、不動産の価格を算出することです。不動産の価格を決める要素は、立地、広さ、築年数、構造、設備、周辺環境など多岐にわたります。これらの要素を総合的に評価し、その不動産の適正な価格を算出するのが不動産査定です。
不動産売却の3つの「価格」
不動産売却時の価格は、大きく分けて3つの種類があります。それぞれ、不動産売却の異なる段階で用いられる価格であり、それぞれ異なる意味合いを持ちます。
1. 査定価格
不動産会社が、不動産の状況や市場の動向などを総合的に判断し、その不動産の適正な価格を算出したものです。
算出方法:
取引事例比較法: 類似物件の過去の取引価格を参考にします。
原価法: 建物の再建築費を基に算出します。
収益還元法: 賃貸収入から算出します。（賃貸物件の場合）
特徴:
不動産会社によって算出される金額が異なる場合があります。
売却価格の目安となります。
3ヶ月程度で成約すると想定される価格です。
2. 売り出し価格
不動産を実際に売り出す際に設定する価格です。査定価格を基に、市場の動向や売主の希望などを加味して決定されます。
特徴:
査定価格よりも高めに設定されることが多いです。
早めに売却したい場合は、査定価格に近い金額に設定することもあります。
市場状況や物件の特性によって、売却期間が大きく左右されます。
3. 成約価格
実際に売買契約が成立した際の価格です。売り出し価格と買主の提示価格の間で交渉が行われ、最終的に合意された価格となります。
特徴:
市場状況や交渉力によって、査定価格や売り出し価格と異なる場合があります。
売買契約書に記載される正式な価格です。
3つの価格の関係
一般的に、以下の関係が成り立ちます。
査定価格 ≦ 売り出し価格 ≧ 成約価格
しかし、市場状況や物件の特性、売主と買主の交渉力などによって、この関係は必ずしも成り立つとは限りません。
それぞれの価格の役割
査定価格: 売却価格の目安となり、売主が売却価格を決める際の参考になります。
売り出し価格: 不動産を市場に提示する際の価格であり、買主に対して物件の価値を示します。
成約価格: 売主と買主が合意した最終的な価格であり、売買契約の根拠となります。
不動産査定の方法は？
不動産査定の方法には、大きく分けて以下の3つの種類があります。それぞれの方法の特徴やメリット・デメリットについて詳しく解説します。
1. AI査定
近年注目されているのが、AI（人工知能）を活用した査定方法です。
特徴:
スピードが速い: 大量のデータを学習したAIが、物件情報を入力するだけで短時間で概算の査定額を出力します。
非接触で完結: 物件に足を運ぶ必要がなく、オンライン上で完結できるため、時間的な制約が少ないです。
メリット:
手軽さ: 気軽に複数の物件の査定額を比較検討できます。
時間短縮: 迅速な査定結果を得ることができます。
デメリット:
精度: 現地調査を行わないため、実際の物件の状態や周辺環境を正確に反映できない可能性があります。
複雑な物件への対応: 特殊な間取りや構造の物件、リフォーム済みの物件など、複雑な物件への対応は難しい場合があります。
2. 簡易査定（机上査定）
不動産会社が、過去の取引事例や公示地価などを参考に、机上で概算の査定額を算出する方法です。
特徴:
手軽さ: AI査定と同様に、短時間で概算の査定額を出力できます。
費用: 無料で受けられることが多いです。
メリット:
大まかな価格感: 物件の売却を検討する際の最初のステップとして、大まかな価格感をつかむことができます。
デメリット:
精度: 現地調査を行わないため、AI査定と同様に、実際の物件の状態や周辺環境を正確に反映できない可能性があります。
詳細な情報不足: 物件の詳細な情報が不足している場合、正確な査定が難しい場合があります。
3. 訪問査定（実査定）
不動産会社の担当者が、実際に物件を訪問し、建物や周辺環境を詳しく調査した上で査定額を算出する方法です。
特徴:
精度が高い: 現地調査を行うため、物件の状況を詳細に把握し、より正確な査定額を算出できます。
信頼性: 担当者と直接やり取りすることで、疑問点などを解消できます。
メリット:
詳細な評価: 建物の構造、設備、周辺環境など、様々な要素を総合的に評価できます。
デメリット:
時間と手間: 現地調査に時間がかかるため、査定結果が出るまでに時間がかかります。
費用: 費用が発生する場合があります。
どの方法を選ぶべきか
どの査定方法を選ぶべきかは、あなたの状況や目的によって異なります。
手軽に概算の価格を知りたい場合: AI査定や簡易査定
正確な査定額を知りたい場合: 訪問査定
複数の不動産会社と比較したい場合: 複数の会社に簡易査定を依頼し、比較検討する
一般的に、売却を検討する際は、まずは簡易査定やAI査定で概算の価格を把握し、その後、信頼できる不動産会社に訪問査定を依頼することをおすすめします。
不動産査定を受ける際の注意点
複数の不動産会社に依頼する: 複数の不動産会社に査定を依頼することで、より客観的な価格を知ることができます。
査定方法を確認する: どの方法で査定が行われるのか、事前に確認しておきましょう。
査定額に納得できない場合は交渉する: 査定額に納得できない場合は、不動産会社と交渉してみましょう。
専門家の意見を聞く: 不動産に関する知識が豊富な専門家に相談することもおすすめです。
不動産査定の流れ
1. 査定依頼
まず、不動産会社に査定を依頼します。
方法: 電話、メール、不動産会社のウェブサイトなど、様々な方法で依頼できます。
必要な情報:
査定を依頼する物件の住所
建物の構造（木造、鉄骨など）
土地の広さ
建物の築年数
部屋数
設備（キッチン、浴室、トイレなど）
リフォーム歴など
2. 現地調査（訪問査定）
不動産会社の担当者が、実際に物件を訪問し、建物の状態や周辺環境などを詳しく調査します。
調査内容:
建物の構造、設備の状況、劣化状況
内装の状態
土地の広さ、形状
周辺環境（交通の便、学校、公園など）
日当たり、風通し
所要時間: 約1時間～2時間程度
ポイント:
査定前に、物件の気になる点やリフォーム履歴などを整理しておくとスムーズです。
担当者に率直に質問することも大切です。
3. 査定結果の報告
調査結果に基づいて、不動産会社から査定額が報告されます。
報告書: 査定額だけでなく、物件の評価や周辺の相場なども記載された報告書が作成されます。
説明: 査定額の根拠や、売却の際の注意点など、担当者から詳しく説明を受けられます。
交渉: 査定額に納得できない場合は、交渉することも可能です。
まとめ
