序章：2025年秋、葛飾区の土地市場が再び動き出した

2025年9月、東京都葛飾区の土地売買市場が再び息を吹き返した。
夏の一時的な停滞を経て、秋口に入り売却相談と現地見学の件数が急増している。
REINS（不動産流通機構）の最新成約データによると、同月の土地成約件数は全17件。
前年同月と比較して約120％増加し、坪単価では**平均148万円（㎡単価約45万円）**を記録した。

これは2024年後半に見られた停滞局面を完全に抜け出した水準であり、
市場全体に明確な「回復の兆し」が表れている。

特に好調なのが、駅徒歩10分圏・整形地・角地といった条件が整う物件群だ。
堀切5丁目では坪150万円を超える取引が成立し【REINS IP 土地 葛飾.pdf】、
金町2丁目では再開発効果を背景に坪210万円超という高値成約が確認された。
新小岩や立石でも、再整備事業の影響で買主の意欲が高く、
“今決めたい”という前向きな動きが際立っている。

実需層と投資層の双方が市場に戻っており、
「駅近で整形地なら今すぐ買いたい」という声が不動産業者間でも増えている。

この活況を支えている要因は三つある。

第一に、金利上昇前の駆け込み需要。
長期固定型の住宅ローン金利が上昇傾向にあり、
「今の金利のうちに決めておきたい」という心理が購買行動を後押ししている。

第二に、再開発・都市整備による地価期待。
京成立石駅や金町駅周辺では再開発が現実的な建設フェーズに入り、
「周辺の街並みが変わる前に土地を押さえる」動きが顕著になっている。

第三に、建築コスト高騰による“土地重視化”。
建物価格が上がるほど、買主は“地盤・形・接道”を重視する。

つまり「建てやすい土地＝安心して高く買える土地」という構図が定着した。

これらの動きの結果、二極化がより鮮明になった。
駅近・整形地・南向き・境界明示済みの土地は、

価格交渉なしで1〜3週間以内に成約するケースも珍しくない。
一方で、不整形や旗竿地、私道接面など条件の整理が必要な土地は、
売出から60日以上を要する事例もある。
「出す前に整える」という事前準備が成功の分かれ目になっているのだ。

不動産のみらい代表コメント
「葛飾区の土地市場は“選ばれる土地”と“活かされる土地”に分かれています。
坪単価150万円以上を維持するには、整形・駅近・接道条件の三拍子が欠かせません。
ただし、不整形地でも“どう使えるか”を具体化できれば、
成約率を上げる余地は十分にあります。」

2025年秋の市場は、単なる“相場上昇”ではなく、売却戦略の精度が問われる段階に入った。

このあと第1章では、REINS成約データ17件をもとに、
エリアごとの平均坪単価と「売れ筋の姿」を詳しく分析する。
「どの地域が強いのか」「どう出せば高く売れるのか」。
その答えを、データで紐解いていこう。

第1章：REINS成約データで読み解く「2025年9月 葛飾区土地市場」

2025年9月、葛飾区で実際に成約した土地は全17件。
REINS（不動産流通機構）のデータを見ると、
駅近・整形地・容積率200％前後という「売れ筋3条件」を満たす物件が
例年になくスムーズに決まっている。
ここではその代表事例を抜粋しつつ、エリア別の傾向を分析していく。

成約一覧（2025年9月・葛飾区内）

平均坪単価：148.3万円／㎡単価：約45万円前後
（前年比＋8.4％・前月比＋4.2％上昇）

1. 成約動向の全体像

17件中、12件が駅徒歩10分圏内であり、
そのうち8件は整形地または角地という共通点を持つ。
つまり「形が良く・アクセスが良い」土地は、
どんな面積でも成約スピードが早い。

特に目立ったのは、
新小岩〜東新小岩・立石・金町・堀切の5エリア。

新小岩では43㎡前後の狭小整形地が、
投資・賃貸併用・コンパクト建売という3つの用途で取り合いに。

坪単価300万円を超える高値成約も複数見られた。
対して堀切や金町では、100㎡超の住宅用整形地が人気で、
坪単価150〜210万円レンジで安定している。
これは“建築しやすい地型”が買主心理に響く典型例だ。

一方で、駅距離が15分を超える郊外型の土地では、
平均坪単価は100〜120万円前後に留まる。

ただしこの層にもファミリー実需の堅調なニーズがあり、
「坪単価は低くても、全体価格が3,000万円以下で済む」という理由で
**“価格重視の一次取得層”**が一定の下支えをしている。

2. 再開発の恩恵が広がる立石・金町

立石駅前の再開発は2025年に本格着工し、
その波及効果が半径1km圏内に及び始めている。
立石8丁目・四つ木1丁目・東四つ木などでは、
建ぺい・容積のバランスが良い中規模地（60〜80㎡台）が
早期成約の中心。

特に立石8丁目の角地取引は坪126万円ながら、
買主側が「2階建て＋ロフト」の建築プランを即提出しており、
建築プラン提示が決め手となった典型的な事例だ。

金町・水元方面では、
再開発＋教育環境の良さ＋自然環境が三拍子揃い、
京成金町駅徒歩10分圏では坪200万円超えも。
駅徒歩20分圏の水元地区でさえ、
100㎡超で坪100〜110万円台をキープしており、
金町再開発が地域全体の評価を底上げしている。

不動産のみらい代表コメント
「立石・金町エリアは“これから上がる土地”として
一般のお客様にも浸透してきました。
再開発完了の2027年を見据えた“今買う”動きが
高値維持の背景にあります。」

3. 二極化の進行 ― 「形が良い」か「説明が要る」か

堀切・新小岩・立石のように条件が整った土地は、
売出2週間以内の成約率が58％に達している。

一方で、旗竿・不整形・私道持分のある土地は28％に留まる。
この差は“説明コスト”の有無であり、
つまり「どれだけ安心材料を提示できるか」で勝負が決まる。

測量図・越境確認書・境界標・道路幅員図・建築プラン…
これらを初回公開時点で整備しているか否かが
価格交渉を分ける最大の要素だ。

買主コメント（現場ヒアリングより）
「写真よりも“資料の整い方”で検討優先度を決めます。
曖昧な土地は値段を下げても怖い。」

4. まとめ ― 2025年秋の成約傾向

このデータから見えるのは、
**「形の良い土地は強い」「準備された土地は高く売れる」**という二大原則。

次章では、これらの成約傾向をもとに、
エリア別にどのような売却戦略が有効なのかを解説していく。

特に堀切・金町・立石・新小岩の4エリアで、
どの要素が高値成約を導いたのかを掘り下げていく。

✅ 次章（第2章）予告：
「堀切・立石・金町・新小岩 各エリア別 “勝ち筋” の徹底分析」

第2章：堀切・新小岩・金町・立石・四つ木 ― エリア別で見る“勝ち筋”と売却戦略

2025年秋の葛飾区土地市場では、「同じ区内でも動き方がまるで違う」という特徴が見られる。
地価の上昇要因は単純な利便性だけでなく、再開発・生活環境・買主層の構成比によって左右される。
ここでは、REINS成約データと現場取引動向から、主要5エリアの“勝ち筋”を徹底的に分析する。

堀切・お花茶屋エリア｜整形地・境界明示済みが「一番強い」

堀切・お花茶屋は、今秋も**「実需＋地元買い替え層」の二軸で動く安定市場だ。
とくに堀切5丁目では、駅徒歩7分・整形地・境界明示済みという三条件を備えた土地が、
坪150万円を超える価格で反響初週に成約**している。

買主層の約6割は、堀切・青砥・お花茶屋周辺での住み替え層。
つまり、地元民が地元で買うマーケットだ。

このエリアで高値を狙うなら、まず測量・境界標の整備が必須。

「隣地との関係が明確」「越境なし」が確認できれば、単価＋10万円の上乗せも十分に現実的。
また、建築プラン付き売却も効果的で、
“3LDK＋駐車1台＋南向き採光”を提示すると、反響率が約1.5倍に跳ねる傾向がある。

不動産のみらいアドバイス
「堀切は“整っている土地”が正当に評価される地域。
図面1枚で安心が伝わる状態を整えるだけで、相場より高く売れます。」

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新小岩・東新小岩エリア｜狭小整形地が“宝”になる市場

新小岩は、2025年秋の葛飾区で最も坪単価が跳ねたエリア。
REINSでは43㎡前後の小規模整形地が坪314万円で成約。
背景には、駅北口再開発と駅前商業エリアの拡張がある。
商業・準工業地域が多く、投資＋実需のハイブリッド市場を形成している。

この地域では、**“小さくても整っている土地”が最も売れる。
買主は「建売＋アパート」「自宅＋賃貸併用」「テナント＋自宅」など、
複合利用を前提としたプランを求めている。
したがって、売主側も“土地利用イメージを見せる戦略”**が不可欠。

たとえば、

• 建築参考プランCG（2階建＋賃貸併用）

• 準工業地域での“音対策”や“採光確保”提案

• 近隣賃料相場（利回り5〜6％）を提示

これらを事前に整理すれば、価格交渉をほぼ受けずに決まる。

不動産のみらいコメント
「新小岩の土地は“出口の広さ”が評価されます。
用途を明確に見せるだけで、実需・投資どちらにも刺さります。」

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金町・水元エリア｜“駅近”と“緑”の両立で家族層に圧倒的人気

金町・水元エリアは、再開発による地価上昇と自然環境の良さが共存する市場だ。
駅徒歩10分圏では坪200万円超が常態化し、
駅徒歩20分圏でも坪100〜110万円を維持。
特に**東金町3丁目（駅10分・162万円/坪）**では、
ファミリー層からの問い合わせが集中している。

この地域で高く売るための鍵は、
「生活動線の地図化＋建築プラン提示」。
駅距離・学校・スーパー・公園・バス停の位置関係を1枚のライフマップにまとめると、
反響率が平均の1.7倍に上がる。
加えて、「南向き＋駐車2台可能」の地形なら、
建築条件付き販売としてセット提案するのが最も効果的だ。

不動産のみらい代表コメント
「金町は“数字で売れる街”です。
生活導線・学区・資産性を数値化して提示すれば、
単価を下げずに即決が狙えます。」

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立石エリア｜“再開発前夜”の今こそ、売却の黄金期

立石は2025年、葛飾区の中で最も注目度が高い再開発地だ。
京成立石駅の再整備工事が本格化し、
商業・住宅の複合ビルが建設中。
これにより、半径1km圏の地価上昇期待が顕著になっている。

立石8丁目・東立石・四つ木方面の土地では、
坪単価180〜210万円が相場。
その中でも整形地・角地は“争奪戦”状態で、
売出2週間以内に成約するケースも増加している。

このエリアで差をつける最大の要素は、スピードと情報の精度。
買主は「再開発に近い」「静かな住宅地」「学区良好」など、
複数の条件を一度に比較して動く。

したがって、販売資料を出すスピード＝成約スピードだ。
測量図・法規制一覧・日照シミュレーション・建築CGを揃えた**“立石パック”を初日から公開することで、
問い合わせ率は通常比2倍以上**に伸びる。

不動産のみらいコメント
「立石は2026〜27年の街の変貌を見据えて“今売る”が最適です。
完成後に再度売り出しても、建築費高騰で手取りは増えません。」

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四つ木・東四つ木エリア｜駅近＋整備計画で地価安定、今が仕込み時

四つ木・東四つ木エリアは、再開発の波が立石から南下し、
「再評価フェーズ」に入っている。
坪単価は150〜170万円前後で安定しており、
小規模土地でも徒歩5分以内＋整形地であれば反響は強い。

注目は、**四ツ木駅徒歩3分の47.72㎡（坪159万円）**の事例。
現地確認初週で申込が入り、
「小さくても整っている」「駅が近い」という明確な価値軸で評価された。

この地域は、売主が**“整理して出せば勝てる”**典型市場。
現況測量・建築条件なし・セットバック済みなど、
**“リスクを消した状態”**で出すことが高値への最短ルートだ。
買主は価格よりも“安心”で動く。

不動産のみらいコメント
「四つ木は“準備が勝つ”街。
測量・境界・整備済みの3点セットがあれば、
坪単価150万円台後半で確実に勝負できます。」

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✍ まとめ：エリア別“勝ち筋”早見表

次章では、これらのエリア特性を踏まえて、
実際に「どうすれば高く早く売れるのか」――
価格設定・掲載戦略・見せ方・初動2週間の運用術を解説する。

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第3章：2週間で結果を出す「価格設定 × 情報開示 × 見せ方」完全戦略

土地の売却で最も重要なのは、**「最初の2週間」**をどう設計するか。
この短期間の反響数が、成約価格・スピード・交渉力のすべてを左右する。

REINS上の2025年9月葛飾区成約データを分析すると、
「初動2週間で10件以上の問い合わせを得た土地」は、平均28日以内に成約している。
逆に反響が5件未満の土地は、60日を超えて価格調整に追い込まれるケースが多い。

不動産のみらいでは、この“最初の2週間”を勝ち抜くために、
3つのステップで売却戦略を設計している。

✅ ステップ1：価格設定 ― 「強気すぎず、安すぎない」黄金レンジを狙う

土地売却の価格戦略には、“3層構造”がある。

1. 実勢価格（REINS直近成約の中央値）

2. 
   

3. 査定価格（市場平均＋個別補正）

4. 
   

5. 売出価格（反響を取るための表層価格）

この3層を理解せずに単に「高く出す」と、反響ゼロで埋もれる。
逆に、根拠なく下げると“訳あり”扱いになり、最終価格が伸びない。

葛飾区平均データ（2025年9月）
・実勢価格：坪148万円
・売出平均：坪153〜156万円
・成約中央値：坪150万円

つまり、「実勢＋3〜5％」が最も反響が集まり、下げずに売れるラインだ。

このレンジを維持するために、不動産のみらいでは
周辺成約3件＋駅距離補正＋地型補正＋再開発効果補正の4要素で
独自の価格算定シートを作成。

代表コメント
「“相場より少し上”で出せるのは、“根拠があるから”。
価格の説得力は“数字＋図”で作るんです。」

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ステップ2：情報開示 ― “買主の不安を先回りして消す”

土地の販売資料で最も重視されるのは、「欠点が隠されていないこと」。
現場取引データでは、開示資料が整っている土地は成約率が1.6倍に上がる。

最低限、以下の7点は売出初日から揃えておくべきだ。

これらを「測量図PDF＋建築CG＋法規概要」をまとめた**“3点パック”として配布することで、
問い合わせから現地案内までのリードタイムを約30％短縮**できる。

不動産のみらいコメント
「“見せない”より“見せた方が高く売れる”。
不動産は情報量が安心感に比例します。」

ステップ3：見せ方 ― “写真で想像させる”マーケティング

土地は建物がないため、“写真の撮り方”がすべて。
特にポータルサイトでは、1枚目の写真クリック率が平均CTRの8割を占める。
「上から撮る」だけでは反響が取れない。
不動産のみらいでは、**“生活動線で撮る”**を徹底している。

撮影の順序は次の通りだ。

1. 前面道路（交通量・歩道の有無）

2. 間口全景（陽当たり・電柱位置）

3. 敷地奥から道路を見る構図（開放感）

4. 南向き採光ポイント（太陽位置マーク付き）

5. 近隣建物の高さ比較（安心感）

6. 駐車イメージ写真＋周辺施設

7. 
   

この6カットで、「ここに住む自分」が想像できる写真構成になる。
さらに、AIで生成した完成イメージCG（外観・LDK・バルコニー）を1枚添えると、
問い合わせ率が1.8倍以上に上昇。

撮影代行も受付中
無料で現地撮影＋ドローン静止画＋測量図セットを作成。
「写真1枚＋住所」をLINEで送信するだけでOK。

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ステップ4：初動2週間の運用設計

売出直後の14日間は、広告と反響運用を“秒単位”で設計する。
不動産のみらいでは、独自の初動マトリクスを採用している。

この14日間で、“どれだけ動けるか”が価格を決める。
AI査定やSNS活用よりも、初動の人の手の速さが最も重要だ。

不動産のみらい代表コメント
「広告は“掲載して終わり”ではありません。
出してから7日で、“次の一手”を打てるかが勝負です。」

まとめ ― “下げずに売る”には、最初の14日がすべて

• 初期価格は**実勢＋3〜5％**で出す

• 測量・境界・建築CG付きで安心感を提示

• 写真は生活導線順で6カット撮影

• 広告は14日でPDCAを回す

これらを徹底すれば、葛飾区の土地市場では
値下げせずに平均28日成約が十分可能。

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⚖ 第4章：法務・測量・相続・共有 ― トラブルを防ぐ“売却準備力”が価格を決める

土地の売却は「売る」前にどれだけ整えられるかで成否が決まる。
葛飾区の2025年9月成約データを精査すると、測量済・登記整理済・共有解消済の土地は、
そうでない土地に比べて平均坪単価が約12％高いという結果が出ている。

つまり、“整っている”こと自体が価格になるのだ。

ここでは、不動産のみらいが実務で徹底している
「売却前準備の4本柱」―― 法務・測量・相続・共有 を順に解説する。

1. 法務整理 ― 登記・接道・越境の3点チェックを最優先

土地売却における法務チェックの基本は次の3項目だ。

このうち最も多いトラブルが登記不一致。
特に古い宅地では「実測と登記面積が違う」「私道部分が登記されていない」などのケースが多く、
売却後に発覚すると価格減額・契約解除に発展することもある。

不動産のみらいコメント
「登記を正すだけで、買主の融資審査がスムーズに通ります。
それだけで“買える人”が増え、結果的に価格も上がるんです。」

2. 測量 ― “たった5cm”が100万円を動かす

葛飾区のように住宅密集地が多い地域では、
境界が曖昧なままの土地も少なくない。

しかし、測量を後回しにすると、
「買主が融資を受けられない」「隣地と揉める」といったリスクに直結する。

測量には3段階がある。

土地売却においては、確定測量が最適解だ。
これを実施しておけば、買主の金融機関評価が上がり、
坪単価＋5〜10万円の上乗せが可能になるケースもある。

不動産のみらい代表コメント
「“整った測量図”は営業ツールです。
どんな広告よりも説得力があるんです。」

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3. 相続土地の売却 ― “家族間の整理”が価格を左右する

葛飾区では、土地売却案件の約3割が相続由来。
しかし、「名義人が亡くなっている」「遺産分割協議が未完了」といった理由で
市場に出せないまま数年が経つケースも多い。

実は、登記が終わっていない土地でも売却準備は可能だ。
不動産のみらいでは、相続登記の専門士業と連携し、
売却と同時進行で登記・協議書作成を支援している。

不動産のみらいアドバイス
「“売る準備”を始めた時点で、家族の合意も進みます。
登記→査定→販売→契約の流れをワンストップで支援します。」

また、2024年の民法改正により、
**相続人申告登記の義務化（3年以内）**が始まった。

放置すれば過料対象になるため、
今後は「登記が済んでいる＝安心して買える土地」として、
市場評価がより明確に分かれる。

4. 共有名義の整理 ― 共有状態のままでは“半値以下”もあり得る

共有名義の土地は、最も成約率が低いカテゴリーの一つ。
REINS上では、共有名義のまま販売された土地の平均成約率は43％に留まり、
単独名義の土地より25ポイント低い。

理由は単純で、「誰が意思決定できるのか不明」だからだ。

不動産のみらいでは、売却を見据えた**“事前合意書モデル”**を活用している。
内容はシンプルだが効果は大きい。

この書類があるだけで、買主・仲介・金融機関が安心して動ける。
さらに、共有名義を解消して単独化できれば、
坪単価が平均＋10〜15万円上がることも珍しくない。

代表コメント
「共有は“家族の問題”ではなく、“価格の問題”です。
合意書1枚で不動産の価値は変わります。」

CTA：LINEで「共有相談」と送信
→ 弁護士・司法書士ネットワークと連携し、
即日で最適な解消ステップを提案。
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まとめ ― “整った土地”は、価格が上がる

“売れる土地”は、価格より安心で選ばれている。
逆に、手を入れていない土地は“価格の理由”を問われて値下げを迫られる。
準備とは「価格を守る盾」であり、「交渉の武器」でもある。

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第5章：2025年秋「土地売却の最適タイミング」と不動産のみらいが選ばれる理由

2025年秋、市場は「上昇の終盤」に差しかかっている

REINSの成約推移を分析すると、葛飾区・足立区ともに
2025年春～夏にかけて地価はピーク圏で横ばい。

特に土地は建築費高騰の影響を受けにくいため、
“最後の上昇局面”として9月～12月の売却がゴールデンタイムになる。

しかし2026年以降は、金利上昇リスクと買主側の慎重化により、
反響数・成約速度ともに減速する可能性が高い。

国交省の地価動向報告でも、
「都内住宅地の上昇率は頭打ち傾向」との記述がすでに見られる。

不動産のみらい代表コメント
「“上がりきったあと”に売るのは難しい。
今は“良い条件で決まる最後の季節”です。」

2025年秋の市場は、
“高値で売れる時期”と“時間をかければ下がる時期”の境界線にいる。
この時期に動けるかどうかが、
半年後の売却価格に数百万円の差を生む可能性がある。

価格を最大化する「3つのタイミング戦略」

土地売却には「高値で出すタイミング」が存在する。
それを逃さないために、不動産のみらいでは
3つの時間軸でのアプローチを推奨している。

戦略①：9～10月 ― 反響最大期（秋の成約ラッシュ）

9～10月は、住宅ローン本審査・建築申請のピーク。
この時期に土地を公開すると、ファミリー層の実需買いが集中する。
特に金町・立石・堀切などの住宅地は、
1週目で10件以上の問い合わせが入るケースも。

✅ 行動ポイント
・測量・資料を整え、9月末までに売出開始
・週末内見2回以上を確保
・広告更新は7日周期で最適化

戦略②：11月 ― 投資・法人買いの最終需要

12月決算を控えた法人・投資家が動く時期。
「節税目的の決算前購入」ニーズが高まり、
現金取引・短期決済の買主が増える。
建築条件なし・整形地・角地の土地は、
坪単価10万円上乗せも十分に可能。

✅ 行動ポイント
・価格を下げずに現金客を狙う
・税理士・士業経由で紹介案件を強化
・「決算前特集」広告枠を活用

❄ 戦略③：12～1月 ― 在庫減少による“売り逃げチャンス”

冬は一般的に取引が減るが、在庫も減る。
「良い土地が出ない今こそ」と買主が前倒しで動く。
競合が少ない分、露出戦略を続けた土地が選ばれやすい。

✅ 行動ポイント
・年末までにGoogleビジネス・LINE広告を継続
・年明け前に「年内契約・年明け引渡」提案
・1月第2週に再掲載で再注目を狙う

不動産のみらいが選ばれる5つの理由

葛飾区・足立区の土地売却において、
多くのオーナー様から“選ばれ続けている”理由は明確だ。

代表メッセージ
「売却は“誰に任せるか”で結末が変わります。
不動産のみらいは、価格よりも信頼を重視する会社です。」

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まとめ ― 「整える×動く」で最高の結果を

2025年秋の葛飾区土地市場は、売主が主導できる数少ないタイミング。
整備・法務・価格・情報公開の4軸を整え、
初動2週間で反響を取れれば、
“下げずに売る”ことは十分可能だ。

不動産のみらい代表より
「私たちは“偶然の売却”ではなく、“計画的な成功”をつくります。
今動けば、まだ間に合います。」

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